【设计】楼盘规划设计市场分析报告模版

1、.白 玉 兰 花 园 规 划 设 计市 场 分 析 报 告目 录1 、南 市 区 房 产 销 售 市 场 概 况1.1 大 环 境 分 析1.2 居 民 消 费 特 征1.3 南 市 区 房 屋 市 场 综 述2 、竞 争 个 案 分 析3 、本 案 企 划 要 点1 、南 市 区 房 产 销 售 市 场 概 况1. 1 大 环 境 分 析进入 99 年以来，中国房地产市场发生最大的两个变化就是：第一，已由过去的卖方市场转变为买方市场；其次，由集团购买转向个人购买；面对这种变化，将来房地产市场发 展将呈以下趋势： 1、住房将是房地产市场确定主角； 2、经济适用房是主力市场，供应对象占城市人口的

2、 70以上； 3、住房的布局、功能、设施、环境、面积都将经受更新换代；要讲品牌、树形象、重点之一是要加大住宅建设的科技含量；几乎可以确定，今年的房地产市场将总体趋强；由于住房商品化的概念正越来越被人们8 / 8所接受，房地产市场目前个人购房比重连续上升，已达到90以上；银行利率的下调， 也为个人购房贷款减轻了压力；这些对房市均是利好消息；同时全市房地产销售价格在下降通道上运行，房地产价格总水平下降；上房50 指数依旧价跌量缩，样本楼盘加权平均售价降至 3892 元，因清盘等因素多个楼盘价格“高台跳水”造成上述情形；但是，与去年同期相比成交量明显放大，销售业绩良好的个盘增多；市场推崇的3000

3、至 4000 元的中价楼盘成为主力品种；房地产企业从自身经营动身，也将会采纳一些敏捷手段来刺激楼盘销售，由于考虑周边楼盘清盘可能造成的低价干扰和摒弃超额利润，定价更谨慎和趋于合理，可以预见，市场整体房价会在平稳进展的同时略有下降；1 、南 市 区 房 产 销 售 市 场 概 况1. 2 居 民 消 费 特 征南市区和浦东区、卢湾区、黄浦区为邻；全区面积22.7 平方公里（其中水上面积1.47平方公里），人口密度每平方公里达到约9 万人（含肯定外来人口） , 其中老城厢区每平方公里平均 125386 人，是全市入口密度最高的地区；由于居民居住密度高，不行防止造成居住质量差， 所以可以说南市区居民

4、对改善居停有着极为剧烈的“翻身欲”；其购房需求特别旺盛，主要购买本区和卢湾、浦东等接近区域住宅；由于价格较低，大量动迁户主要迁往浦东新区；依据社会科学院房地产讨论中心对全市进行的专题调查，80%以上的市民期望居住多层和小高层，但南市区极少显现多层甚至数小高层个案，大量一样规划设计的高层个案也令购房客户无所适从；另外，调查显示，二室一厅和二室二厅占总需求量的60以上；一室一厅和三室一厅以上的需求各占20左右；尽管这一结果与市场反映的“三室一厅 比二室一厅好卖”的说法不尽一样，但数据显示的却是真正的市场趋势，反映了购房者的真实意愿；从购买力分析， 70强的购房者有才能购买总价为2040 万元的商品

5、住宅；每平方米 30003500 元的商品房最受消费者欢迎；每平方米价格在4000 7000 元的中等偏上住宅楼，只要规划合理、房型堪佳、绿化到位，仍是好销的；但购买对象局限于小部分消费者，其中：董事、总经理与经理级以上人士占48；律师、医生、教授、工程师 与主任级职称人士占 34，文化人、工人等占 18；而南市区本区楼盘无一例外在 4000 元/ 平米以上，高层次购买者究竟有限，大户型自然遭受滞销；1 、南 市 区 房 产 销 售 市 场 概 况1. 3 南 市 区 房 屋 与 市 场 综 述南市区楼盘有以下几个特点：一、 普遍户型过大；而且大多数设计较早，房型落伍，得房率低，购房客户很难找

6、到 80 平米左右的中等面积有用户型，只得转向其他区域查找；南市区存量房以 120-140 平米的三房一厅为主 ，普遍总价在 60 万左右，不降价处理根本没有出路 ；二、 超近距离竞争白热化；楼盘往往三五成群，挤在一起，工期、规划设计、总价等都相差无几，销售均无建树；进展商无奈之余，只能设法刺激销售；这样造成“跳水”个案频发，价格纷乱；甚至显现了“轮番跳水”的恶性竞争的趋向；三、 绿化重视不够；南市区地价昂扬，进展商往往不太舍得营造大面积绿化；而南市区是绿化率最低的区之一，破旧房屋、棚户仍大量存在，楼盘绿化不够，污染重、景观差，客户肯定无法忍耐；2 、竞 争 个 案 分 析本案的销售价格是本案

7、能否在目前这种低价竞争的市场状况下顺当推出的关键因素，我们必需制订较低的开盘销售基价，敏捷、轻松的付款方式（如按揭、免息分期等）并配合产品品质与环境的优势，从这几个方面将本产品塑造成为销售利点；以下就接近地区竞争个案从地段、价格和户型等因素对其销售状况做出分析，期望能汲取胜利体会，防止重蹈失败覆辙；南市区楼盘众多，本企划书取样分析接近竞争个案10个；其他楼盘资料如需要，我们将随时供应；由于市场状况瞬息万变，本资料部分数据不精确也在所难免，仅供参考并请指正；综合上表，可以做如下分析： 一、均价4500 以下占 10； 楼盘清盘价；45005000占 30；南路出环或不沿南路等主干道；500055

8、00占 30；卢湾主力价位，或南路沿线较老楼盘；5500 以上占 30；新开楼盘，地段设计俱佳二、主力总价分析50 万以下 0；5060 万 30；6070 万20；70 万以上 50可见总价 70 万以上的房屋为该地区楼盘销售的主力总价上述楼盘中，达到现房的占 30，99 年交房的占 60%；这对本案销售较为不利， 00 年本案主力预售时将面临强大现房销售竞争压力，需依靠低价预售来增加竞争力；三、主力面积区域单位面积最大 227 平米（复式），最小 72 平米（竟然是一房一厅，仅余 10 套）110 140 为大多楼盘主力面积98 年 10-12 月南市区房屋成交平均价、最高价、最低价见下表

9、：平均最高最低高层住宅4 9187 0003230多层住宅5 0766 0004 300综合楼5 36211 2003 3413 、本 案 企 划 要 点依据本文第 1、2 所述，房型大、总价高、绿化差是本案应尽力防止的问题；综合来说， 本案企划和设计应留意以下几点：一， 集团购买转向个人购买是大趋势，应当集中进展针对个人购买的房屋营建；二， 应当以中等户型为主 ，80 平米左右的二房二厅应成为主力 ，这样假如单价 4500 元， 总价不过 35 万，简单打开市场；三， 小高层（或多层）、高层并举，小区高低错落有致；小高层为8-10 层，一体三户， 含错层或复式单元；四， 高层建筑至三 - 五

10、层、多层出地面时开盘，价格力争小区域最低；一次性付款成交单价必需低于 4000 元/ 平米；五， 留意景观设计，强化绿化，小区可忽视小块绿地，重点把集中绿化搞好，面积必需超过 3000 平米，引入园艺设计和小品； 六， 营销组合：低开低走高的阶段性价格策略：442 价格策略40低于市场价格，带动景气，快速出化；40平于市场价格，稳固投资成本；20高于市场价格，保留资产，制造利润和知名度建议定价尽可能以明显低价开盘，如市场反映良好，销售业绩明显时就可进一步提价，以每售出30 套 50 元/ 平米的幅度上扬， 以保证进展商利润和资金回笼建议付款方式a：建筑期付款b：3030 3010 分期付款方式，即 30 签约首