和版城镇土地估价规程区别讲解林建漳

1、2014 年版与 2001 年版城镇土地估价规程比较林建漳一、修订的基本思路随着社会经济日益发展，土地市场、地价管理和地价评估技术出现了新的变化和需求。特别是 2007 年物权法的出台和党的“十八大”以来，土地管理制度改革进一步明确了方向和要求。同时，土地管理法的修改正在进行之中，改革的配套文件尚未出台，在此背景下，本次规程修订定位于谨慎调整，立足于反映成熟技术和做法，并与已明确的改革方向适当衔接。二、修订的主要内容1、结构框架调整参照标准的贯用格式，增加了 “术语” 一章，将原附 件中的“名词解释”的主要内容放置此章，并调整、增减。将“ 估价原则 ”纳入总则，“价格影响因素”单独成章。“基本

2、估价方法”改为“常用估价方法”，并将基准 地价系数修正法、路线价法的应用从原“基准地价评估”一章移入此章。“宗地价评估” 一章更名为“宗地价评估程序”，以 程序为主线撰写。“主要用途土地价格评估”更名为“不同用途价格评 估”。“其他权利土地价格评估”更名为“不同权利土地价 格评估”。附录调整为四个，即附录A收益还原法原理及其公式、 常用估价方法附件，附录B?8准地价评估用表、附录C现场 勘查用表、附录D?古价报告及工作底稿规范格式。需要重点关注的是：现场勘查用表估价师现场查勘时需要填写现场勘查用表，需要有估价师签字，报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。 【现场勘察用表适用于待估宗

3、地、比较案例或交易实例进行现场勘查时记录有关勘查内容和结果，包括基本情况调查表、区域及个别条件调查表（分宗地填写） 、基础设施情况调查表（分宗地填写） 】2、概念的调整重新定义“地价”，强调地价是特定土地权利的价格，既包括公开市场价，也包括特定条件特定市场下形成的价格，同时指出，本规程中所指地价通常指公开市场价；同时，对物权法中提出的立体土地权利进行了考虑，明确地价可依据权属划分单独界定为地下空间建设用地使用权或空中建设用地使用权价格。区分政府主导的公告地价和市场地价，明确了基准地价、标定地价、课税地价属公告地价。增、删个别术语和定义。新规程增加了公示地价、标 定地价、课税地价、土地估价的概念

4、，删除了熟地价格、毛 地价格、生地价格、估价期日、基准地价更新、征地费用的 概念。3、要求的调整技术体系与技术途径由原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体系调整 为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评估体系 包含在区域地价评估技术中。估价原则新规程强调估价技术原则，保留了替代原则、最有效利 用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则。剔除了报酬 递增递减原则和变动原则。土地估价规程是技术规程，需要更多的反映土地估价技 术，保留的原则与估价方法的选用有密切的关系，剔除的原 则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或 者从事土地估价业务时需要遵循

5、。估价方法对应估价原则估价方法估价原则市场比较法合法原则、替代原则、最 有效利用原则、供需原则、 变动原则剩余法合法原则、预期收益原则、 替代原则、最有效利用原 则、供需原则、贡献原则、 变动原则收益还原法合法原则、预期收益原则、 替代原则、最有效利用原 则、供需原则、变动原则基准地价系数修正 法合法原则、替代原则、最 有效利用原则、供需原则、 变动原则成本逼近法合法原则、替代原则、最 有效利用原则、供需原则、 变动原则出让地价评估增加价值主导、审慎原则、 公开市场原则公共管理与公共服 务和交通运输用地 估价增加发现并模拟市场价格 的原则、区分市场定价与 政策优惠的原则、区位效 用为主兼顾用途

6、差异的原 则方法选用新规程在评估方法选用上做了调整，一般宗地评估需选 择适宜的两种以上评估方法。针对特殊情况，提出了 “评估 少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途 土地价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基 础上,可以选择一种适宜的主要估价方法，并应在报告中充 分披露，附具专家论证材料。”的解决方案。主要估价方法市场比较法；收益还原法；剩余法；成本逼近 法；公示地价系数修正法。基准地价制定不同用途地价评估用途分类。宜参照土地利用现状分类的二级类进 行细化，对于具混合用途的待估土地，应分别界定各用途的 构成比例；方法选择原则。国家标准土地利用现状分类国家标准采用一级、二

7、级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类，一级类主要按土地用途，二级类按经 营特点、利用方式和覆盖特征进行续分。土地利用现状分类表一级类二级类一级类二级类一级类二级类01耕 地水田06工矿仓储 用地工业用地10交通运输用 地铁路用地水浇地米矿用地公路用地旱地仓储用地街巷用地02园 地果园07住宅 用地城镇住宅用地农村道路茶园农村宅基地机场用地其它园地08公 共管理 与公共 服务用 地机关团体用地港口码头用地03林 地有林地新闻出版用地管道运输用地灌木林地科教用地11水域 及水利 设施用 地河流水面其它林地医卫慈者用地湖泊水面04草 地天然牧草地文体娱乐用地水库水面人工牧草地公共设施

8、用地坑塘水面其它茸地公园与绿地沿海滩涂一级类二级类一级类二级类一级类二级类05商K 用地批发零售用 地风景名胜设施用 地内陆滩涂住宿餐饮用 地09特殊用地军事设施用地沟渠商务金融用 地使领馆用地水工建筑用地其它商服用 地监教场所用地冰川及永久积雪宗教用地12其他空闲地殡葬用地设施农用地田坎盐碱地1沼泽地沙地裸地不同权利状态下土地价格评估4、文字调整“农村建设用地”改为“集体建设用地”；“征 用”改为“征收”；“房地产”改为“不动产”；“还 原利率”改为“还原率”；“估价基准日”改为“估价期 日”；“商业用地”改为“商服用地”；“居住用地” 改为“住宅用地”。5、档案资料的管理要求新规程中明确，

9、估价资料归档。完成并出具估价报告后， 应对有关该估价项目的全部必要资料进行整理、归档和妥善 保管。归档估价资料一般应保管15年。如法定管理机构对估 价资料归档保管时间有规定的，从其规定。三、编写土地估价报告有调整的事项（一）基本事项要求的调整1、封面增加电子备案号。2、土地估价报告中估价基准日均应改为估价期日。3、地价定义。应注明：在公开市场（或特定市场）条件下、与估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的， 某种权利特征下的土地 使用权 （或包含其他内容）价格。设定的容积率取上限或下限应明确。是否有地下空间且容积率是否包括地下空间。 【估价对象界定：是

10、否单纯土地及开发程度、容积率、地上地下范围及用途协调性、土地面积确定等】4、估价结果单价应明确是地面地价还是楼面地价。对涉及抵押的估价，估价结果下边应注明上述估价结果中是否包含法定优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。对涉及出让底价评估的，参照出让评估技术规范。5、估价报告有效期统一描述为：本报告的估价结果自提交估价报告之日起一年内有效。（二）、估价报告各部分应注意的问题第一部分封面摘要1、报告的年度编号应与提交报告年度一致，以提交的年度作为报告编号。2、技术报告封面应为土地估价技术报告（评估工作底稿）；技术报告关键词，年度写提交报告年度；技术

11、报告中的结果一览表上写 “土地估价技术报告编号： （福建） *（ 2015）（技） 字第 * 号”。3、第八、九项：土地估价师签字、土地估价机构盖章必须在一页上。4、土地估价结果一览表表格上方增加“估价目的”；删除“宗地位置”歹U;“估价期日用途”列分列“证载（或批准）、实际、设定” 用途；“容积率”列分列“规划、实际、设定”容积率； “土地使用权年限”列改为“剩余土地使用权年限”歹限第二部分估价对象界定1、要说明估价委托方与土地权利人间的关系；估价对象项目，要明确估价对象是否为土地还是包括其他内容（如地上建筑物）；如果有其他内容在地价定义里相应说明。还应包括面积、土地使用者和用途。2、土地登

12、记状况应说明估价对象的来源、土地级别。3、土地权利状况应包括所有权、使用权（用途、面积、取得时间、出让价款）、年期（出让年期、已使用年期、剩余年期）、他项权利（抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等）及相邻关系；实际使用与证载状况分析。4、土地利用状况现有房地产（地上建构筑物及用途、容积率等）；待开发土地（规划条件、批准机关、批准日期、闲置情况等）。5、一般因素包括城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）、不动产制度与不动产市场（含土地制度、住房制度、地价政策等）、产业政策（含金融及税收政策）、城市规划与发展目标；城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄

13、与投资、物价变动等内容）。第三部分土地估价结果及其使用1、估价依据应与估价过程相一致，对估价过程中方法选择、有关参数确定所依据的主要文件应列出名称和文件号。2、估价原则应包括估价技术原则和估价工作原则。根据估价对象特点与估价目的有所选择。3、估价的前提条件和假设条件。 说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件（如估价依据的可靠性、市场的客观性、 地价内涵、 土地的持续利用等、 假设条件 （如估价对象的用途设定、年期设定、估价期日设定等） 4、需要特殊说明的事项。（估价中的不确定性及其对估价结果的影响程度？）有关资料来源及未经实地确认或无 法实地确认的资料和估价事项；对估价结果和估价工

14、作可 能产生影响的变化事项（地价指数、开发程度、设定用途等）以及采取的相应措施；估价对象的特殊性、估价中未考虑 的因素及采取的特殊处理，应说明原因或依据；其他需要 特殊说明的问题。5、估价方法。选用基本规定：（估价报告）简要说明估价中采用的 主要方法、方法选择的依据。本标准推荐使用而未选用的方 法应说明不选用的理由除符合本标准规定的特殊情况外，每 项估价所选估价方法应不少于两种（估价技术报告）除符合 本标准规定的特殊情况外，每项估价所选估价方法应不少于 两种，并说明估价方法选择的依据。对本标准推荐使用而未 选用的方法或选用本标准中明确“慎用” “不宜使用”的方 法，应说明理由从不同用途角度选用

15、估价方法的规定。“估价人员应 针对不同用途土地的价格形成特征，选择适宜的两种以上方 法，正确把握各类用地的估价技术要点。评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的 特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会专家论证 的基础上，可以选择一种适宜的主要估价方法，并应在报告 中充分披露，附具专家论证材料。”住宅用地a）评估住宅用地价格 宜选搽市场比较法，并至少另辅一种 适宜的估价方法；b）对位于史心城区的彳主宅用地.不宜采用成本逼近法.c）对投资待建的住宅用地，可选择剩余法；d）对位于城镇规划区外零星分布的住宅用地， 可选择剩余 法；e）对新开发土地，可选用成本逼近法。工矿仓储用地）评估工矿

16、仓储用地价格，宜选搔市场比较法.并至少辅以另一种适宜的估价方法；b）如缺少市场可比案例，可酌情选用成本逼近法与公示地 价系数修正法；c）对租赁性工矿仓储用地，直选用收益还原法;.d）对投资待建的工矿仓储用地，可选用剩余法；e）对位于中心城区的工业仓储用地 不宜采用成本逼近.O商服用地a）评估商服用地价格 宜选择市场比较法或收益还原法”并 至少另辅一种适宜的估价方法；b）评估商服用地时，慎选成本逼近法与公示地价系数修正. 法.；c）对中心城区的商服用地. 不宜采用成本逼近法d）对已建在用的商服用地， 首选收益还原法.；（宜）e）对投资待建的商服用地，可选择剩余法。D、公共管理与公共服务和交通运输

17、用地评估a）评估公共管理与公共服务和交通运输用.地价格，宜选搽 市场比较法，并至少辅以另一种适宜的估价方法；b）如缺少市场可比案例M酌情选用/戈本逼近法与公示地 价系数修正法；C）慎用收益还原法与剩余法或从不同权利特征角度选用估价方法的规定。“估价人 员应针对不同权利特征对土地价格的影响，选择适宜的评估 方法，正确把握不同权利土地价格评估技术要点。评估相对完整或无特殊限制的土地权利价格，应在主要 评估方法中选择两种以上适宜的评估方法，评估划拨土地使 用权、地役权、单独设立的地下或空中使用权等不完整或严 格受限的土地权利价格，在省级以上土地估价行业协会组织 专家论证的基础上，可以选择一种适宜的主

18、要评估方法，并 应在报告中充分披露，附具专家论证材料。”第四部分附件增加：比较案例照片、现场查勘记录表（现场勘查估价 师签字）、估价师现场查勘照片。土地证和房产证等权属状况材料需要验证原件，由估价 机构盖章。四、修订内容比较城镇土地估价规程（国家质量监督检验检 疫总局、国家标准化管 理委员会）2014年版 (GB/T18508-2014)2014-07-24 发布，2014-12-01 实施2001年版 (GB/T18508-2001)2001-11-12发布，2002-07-01实施引言按现行法律法规修改；对 集体土地所有权永久性取 得改为“征收”根据城巾规划法、房 地产管理法、土地管理 法

19、制定本规程早下结构早1 增加:第3章术语和定义附录D名词解释附录C基准地价成果图示附录C”基准地价评估用表” 部分内容:附录D现场勘查用表早1 删减附录B市场比较法原理及公 式演变早1 内容 调整“估价原则”移入第4章 “总则”；“基准地价系 数修正法、路线价法的应 用”移入第6章“主要估 价方法”；第9章“/、同 用途土地价格评估”列出 公共管理与公共服务用 地、交通运输用地用途评 估。“基准地价系数修正法、路 线价法”列在第7章“宗地 地价评估”第8章”主要用途土地价格 评估”列出综合用地评估。名称 变化第2章规范性引用文件第2章引用标准第5章价格影响因素第4章估价原则及价格影响 因素r第

20、6章主要估价方法第5章基本估价方法第8章宗地地价评估程序第7章宗地地价评估第9章不同用途土地价格 评估第8章主要用途土地价格评 估第10章不同权利状态卜土 地价格评估第9章其他权利土地价格评 估第1章范围表述 变化本标准适用于城镇、独立 ，也区范围内的建设用地 “基准地价”和“宗地地价评估”本规程适用于城镇、独立工 矿区及开发区范围内的建 设用地“基准地价”和“宗 地地价评估”第2章规范性引用文件GB/T18507城镇土地分等定级规程GB/T19231 土地基本术语GB/T21010-2007 利用现状分类TD/T1001-2012 地籍调查 规程TD/T1009-2007 城巾地价 动态监测

21、技术规范TD/T1001-1993地籍调查规程第3章术语和定义公示地价、课税地价、土 地估价、综合还原率、土 地还原率、建筑还原率、 征收补偿费用、公示地价 系数修正法熟地价格、生地价格、估价 期日、基准地价更新、综合 还原利率、土地还原利率、 建筑还原利率、征地费用、 城镇拆迁安置费用、基准地 价系数修正法弟4早 总 则估价技术原则替代原则、最有效利用原 则、预期收益原则、供需 原则、贝献原则遵循替代原则、遵循最有效 利用原则、遵循预期收益原 则、遵循供需原则、遵循贡 献原则、遵循报酬递增递减 原则、遵循变动原则第 5早 价 格 影 响 因 素一般因素土地及住房制度与政策、 国民和社会经济发

22、展规划土地制度、住房制度、社会 和国民经济规划区域因素繁华度或集聚度、规划及 土地开发利用限制商服繁华程度、土地使用限 制个别因素规划及土地开发利用限制土地使用限制弟 6早 主 要 估 价 方 法增加将基准地价系数修正法、 路线价法、标定地价系数 修正法列入“公示地价法”基准地价系数修正法、路线 价法市场 比较 法基本公式 变化P=PBXAX BX Cx DX EP-待估宗地价格；PB七匕较 实例价格；A-交易情况指 数调整；B-估价期日地价 指数调整；C-区域因素条 件指数调整；D-个别因素 条件指数调整；E-使用年 期修正指数调整V=V b X AX BX DX EV-待估宗地价格；VbT

23、匕较 实例价格；A-待估宗地情况 指数调整；B-估价期日指数 调整；D-区域因素条件指数 调整；E-个别因素条件指数 调整评估程序变化收集 交易 实例增加“明确价格内涵”确定 比较 实例估价期日距比较实例的交 易日期原则上不超过3年； 比较实例与待估宗地条件 的相似性大于差异性比较实例应选择与估价期 日最接近估价 期日 修正通常用地价指数进行修 正；地价指数的编制应符 合 TD/T1009-2007 的启美要求主要用地价指数进行修正区域 因素将比较实例在其外部区域 条件下的价格调整为待估将比较实例在其外部区域 环境状况卜的价格调整为修正宗地外部条件下的价格估价对象外部区域环境状 况卜的价格综合

24、考虑区域因素中的各 因子对地价的影响程度确 定区域因素条件指数将区域因素的各因子对地 价影响程度求和，得出区域 因素条件指数个别 因素 修正容积率、其他规划限制条 件规划限制条件当容积率对地价影响较大 时，应单独修正综合考虑个别因素中的各 因子对地价影响程度确定 个别因素条件指数将个别因素中的各因子对 地价的影响程度求和，得出 个别因素条件指数其他 因素 修正除进行上述修正外，经过 充分调查和专家论证，还 可根据比较实例与待估宗 地的条件差异进行其他必 要的修正除进行上述几项修正外，还 应根据比较实例与待估宗 地的条件差异进行其他必 要的修正，如容积率修正等适用范围市场比较法除可直接用于 评估

25、土地价格或土地租金 外，还可用于其他估价方 法中相关参数的求取市场比较法除可直接用于 评估土地的价格或价值外， 还可用于其他估价方法中 有关参数的求取还原 法基本公式P=a/rP-土地收益价格；a- 土地纯收益（或地租）；r- 土地还原率V=a/rV- 土地收益价格；a- 土地纯收益（或地租）；r- 土地还原利率评 估 程 序程序 内容确定还原率 测算收益价格确定还原利率 试算收益价格 确定待估宗地价格估算 年总年总收益是指待估宗地按 最有效利用方式出租或自 行使用年总收益是指待估宗地按 法定用途出租或自行使用估算年总收益，应考虑客 观闲置损失。经营性项目 或生产性项目，年总收益 分别为经营性

26、收入或生产 性收入确定 年总 费用年总费用是指利用土地进 行经营活动并取得相应收 益时正常合理的必要年支 出总费用指利用土地进行经 营活动时正常合理的必要 年支出a) 土地租赁：土地使用 税、土地管理费、土地 维护费及其他税费b) /、动产出租：经营管理 费、经营维修费、房屋 年保险费、房产税及其 他税费1) 土地租赁：土地使用税、 土地管理费、土地维护费及 其他费用2)房地出租：经营管理费、 经营维修费、房屋年折旧 费、房屋年保险费、房屋出 租年应交税金及其他费用确定纯收 血a) 土地租赁：a=R-Ca-土地 纯收益；R-年总收入；C- 年总费用 b)/、动产出租：a=Rin-Ihna-土地

27、纯收益；Rin- 不动产纯收益；Ihn用屋纯Rin=Rlg-ClgRin-/、动厂纯收 益；Rig-不动产年总收益； Cig-/、动产年总费用 利用不动产收益评估土地 收益价格时应关注如下情 况：当房屋经济寿命早于 设定土地使用年期时，应 按照房屋经济寿命确定折 旧年限，合理估算剩余年 期的土地价格当房屋经济寿命晚于 设定土地使用年期时，应 按照土地使用期限确定折 旧年限，并合理估算房屋 余值c)自用土地(1) 土地租赁：a=R-Ca-土地 纯收益；R-年租金收入；C- 年总费用(2)房地出租：a=Rin-Ihna-土地纯 U益；Rin- 房地纯收益；Ihn屋纯收 血Rin =Rlg-ClgR

28、in-房地纯收益； Rig-房地出租年总收益；Cig- 房地产出租年总费用(5)自用土地或待开发土地确定 还原 率a) 土地纯收益与价格比率 法：应选择3宗以上近期 发生交易的，且土地区域 条件、用途、交易变型等 与待估宗地相似的交易实 例b)安全利率加风险调整值 法：安全利率可选用国债 年利率或银行定期存款年 利率在确定土地还原平时，应 注意/、同土地权利、不同 土地用途、不同区位、不(1) 土地纯收益与价格比率 法：应选择三宗以上近期发 生交易的，且在交易类型与 待估土地相似的交易实例 (2)安全利率加风险调整值 法：安全利率可选用同一时 期的一年期国债年利率或 银一年期定期存款年利 率在

29、确定土地还原利率时，还 应注思/、H土地权利、不1司 土地使用年期、不同类型及 /、同级别土地之间还原利同土地使用年期及/、同时 期的土地还原率的差别率的差别适用 范围适用于有现实收益或潜在 收益的土地估价适用于有现实收益或潜在 收益的土地或/、动产估价剩余 法评估现有不动产所含土地价格基本 公式P=R-Ph-TP-待估宗地价 格；Pr-/、动产交易价格；Ph-房屋现值；T-交易税费V=V r-Ph-TV-待估土地价格；Vr-房地产交易价格；Ph-房 屋现值；T-交易税费程序a）调查待估宗地的基本情 况；b）测算不动产交易价 格；c）测算房屋价值；d） 测算交易税费；e）测算待 估宗地价格。测

30、算 /、动 产父 易价 格应根据客观交易价格，采 用市场比较法或结合不动 产的经营状况和市场条件 运用收益还原法确定可用正常市场交易成交价 格，或采用市场比较法确 定，或结合房地产的经营状 况和市场条件运用收益还 原法确定测算 房屋 现值参照收益还原法中的有美 规定测算测算 交易 税费主要包括不动产交易过程 中的税费测算价格应注意待估宗地的设定使 用年期与不动产交易价格 对应的年期之间的差别并 进行使用年期修正评 估 待 开 发 土 地 的 价 格基本 公式P=A-B-CP-待估宗地价格；A-/、动产总价；B-开发项 目整体的开发成本；C-客 观开发利润V-A-B-CV-待估土地价格； A-开

31、发完成后的土地总价 值或房地产总价值；B-整个 开发项目的开发成本；C-开 发商合理利润程序c）测算完成开发后的土地 或/、动产总价；d）估计开发 建设周期和投资进度安 排；e）测算开发成本和开发 商客观开发利润；f）测算待 估宗地价格（3）估计开发建设周期和投 资进度安排；（4）估算开发完 成后的土地总价值或房地 产总价值；（5）估算开发成本 和开发商合理利润；（6）确定 待估宗地的土地价格测算 开发米用市场比较法或趋势分 析法确定其在评估期日的米用市场比较法与长期趋 势法结合进行。对开发完成完成 后的 /、动 产总 价价值，对开发完成后拟采 用出租或自营方式经营的 土地或/、动产价值，也可

32、 根据同一市场状况采用收 益还原法确定其价值后拟米用出租或自营方式 经营的土地或房地产价值， 也可以根据同一市场状况 采用收益还原法与长期趋 势法来确定其价值测算 开发 成本开发成本是项目开发建设 期间所发生的客观费用的 总和开发成本是项目开发建设 期间所发生的一切费用的 总和测算 利息利息率的选取应参照同期 银行公布的同期贷款利率在实际评估工作中，也可把 土地或房地产的未来价值 及开发成本用折现的方法 贴现至估价期日，从而在剩 余法公式中没有利息项。 折现率和利息率的选取应 参照同期银行公布的贷款 利率测算 利润如果采用现金流法，折现 率的取值综合考虑了利息 和利润率因素，可/、单独 测算利

33、润适用范围一般可运用于以下情形允许运用于以下情形成本 逼近 法基本公式P=Ea+Ed+T+Rl + R2+R3=PE + R3p-待估宗地价格；E彳土地 取得费；Ed-土地开发费；T-税费；R1-利息；R2-利润； R3-土地增值；Pe 土地成本 价格V=Ea+Ed+T+Ri+R2+R3=VE+R3V-土地价格；Ve 土地成本 价格程序c)确定土地增值(1)判断待估土地是否适用 成本逼近法；(4)确定土地开发后较开发 前的价值增值额；(5)按地价公式求取待估土 地的土地价格；确定土地 取得费按取得土地权利而支付的 各项客观费用计算，/、同 情况如下：a)征收农村集体土地时，土 地取得费即为征收

34、补偿安 置费用，主要包括被征收 土地、地上青苗、建筑物 及构筑物的补偿费用及涉 及人员的安置补助费。各 项费用应按后关规止，依按用地单位为取得土地使 用权而支付的各项客观费 用计算。征用农村集体土地时，土地 取得费就是征地费用。征地 中各项费用以待估宗地所 在区域政府规定的标准，或 应当支付的客观费用来确城镇国有土地的土地取得据待估宗地所在区域政府 规定的相关标准，以应当 支付的区域客观费用确b）征收国有土地使用权时， 土地取得费即为征收补偿 安置费用，主要包括被征 收土地使用权、地上青苗、 建筑物及构筑物的补彳尝费 用及涉及人员的安置补助 费。各项费用应按有关规 定，依据待估宗地所在区 域政

35、府规定的相关标准， 以应当支付的区域客观费 用确定。c）通过市场交易获得土地 时，土地取得费即是估价 期日土地的客观市场购置 价格。费可按拆迁安置费计算。拆 迁安置费主要包括拆除房 屋及构筑物的补偿费及拆 迁安置补助费。城镇拆迁安 置费应根据当地政府规定 的标准，或应当支付的客观 费用来确定。从市场购入的土地时，土地 取得费就是土地购买价格确定土地 开发费接待估宗地设定开发程度 下应投入的各项客观费用 计算宗地红线外的土地开发费 为达到所设定开发程度所 需投入的各项开发费用； 宗地红线内的土地开发费 一般包括土地平整费。根 据估价目的和投资主体不 同，确定是否计入宗地红 线内各类开发费用。按该

36、区域土地平均开发程 度卜需投入的各项客观费 用计算宗地红线外的土地开发费 要客观计算道路费、基础设 施配套费、公用设施配套费 和小区开发费；宗地红线内 的土地开发费一有土地 平整费和小设施配套费，根 据估价目的和投资主体不 同，宗地红线内的小设施配 套费是否计入也/、同。确定各项 税费土地取得和开发过程中应 向政府缴纳的税费政府规定的教育附加费等 其他在土地取得过程中直 接相关的税费等征地过程中发生的税 般有：（5）政府规定的教育基金及 其他有关税费房屋拆迁过程中发生的税费一般有：（1）房屋拆迁管理 费和房屋拆迁服务费；（2） 政府规定的其他肩关税费。确定土地 开发利息土地开发总投资应计算合

37、理利息。土地开发总投资 包括土地取得费、土地开 发费和各项税费。按照设 定的土地开发程度的正常按照界定的土地开发程度 的正常开发周期、各项费用 的投入期限和资本年利息 率，分别估计各期投入应支 付的利息。开发周期、各项费用的投 入期限和贷款年利率，分 别测算各期投入应支付的 利息确定土地 开发利润按照开发性质和各地实际 情况，确定开发中各项投 资的客观回报率，测算土 地开发应取得的开发利润土地开发总投资包括土地 取得费、土地开发费和各项 税费。按照开发性质和各地实际， 确定开发中各项投资的正 常回报率，估地投资应 取得的投资利润确定土地 增值依据土地所在区域内，因 用途等土地使用条件改变 或进

38、行土地开发而产生的 价值增加额或比率测算按该区域土地因改变用途 或进行土地开发，达到建设 用地的某种利用条件而发 生的价值增加额计算价格修正 确定应根据待估宗地在区域内 的位置和宗地条件，考虑 是否需要进行其他因素修 正，确定土地价格 当土地增值是以有限（无 限）年期的价格与成本价 格的差额确定时根据待估宗地在区域内的 位置和条件，进行个别因素 修正当土地增值是以有限（无 限）年期的市场价格与成本 价格的差额确定时适用范围少有交易的地区或类型交易实例少的地区基 准 地 价 系 数 修 正 法基本公式P=PbX（1 2K）XK+DP-待估宗地价格；Pib-某用 途、某级别（均质区域） 的基准地价

39、；2K-宗地地 价修正系数；K-估价期日、 容积率、土地使用年期等 其他修正系数V=Vlbx （1 2K）XKV-土地价格；Vib-某一用途 土地在某f地级上的基 准地价适用 范围可用于政府已公布基准地 价，具有完备的基准地价 修正体系的区域，且涉及 国有土地资产处置或土地 资产抵押时；所米用的基 准地价应具有现势性，待 估宗地的估价期日距基准 地价的期日一般不超过3 年。路 线 价 法适用 要求路线价法是基准地价系数 修正法的特殊形式，适用 原则和要求匕基准地价系 数修正法类同。当区域内 同时存在基准地价和路线公示 地价 法价时，里地线以内的宗地， 应采用路线价法评估。标定地价系数修正法基本

40、 公式P=PsXAX BX Cx DP-待估宗地价格；Ps-标定 地价；A-待估宗地交易情 况指数；B-待估宗地估价 期日地价指数除以标定地 价期日地价指数；C-待估 宗地个别因素条件指数除 以标准宗地个别因素条件 指数；D-待估宗地年期修 正指数程序a）收集标准宗地及标定地价相关资料；b）选才 3个（含3个）以上 可比标准宗地；c）进行相关地价影响因素修正；d）测算待估宗地价格。适用 要求可用于政府已公布标定地 价的区域，且涉及国有土 地资产处置或土地资产抵 押时；所采用的标准宗地 与待估宗地应位于同一相 同或类似区域，且具有可 比性；标定地价应具有现 势性，待估宗地的估价期 日距标定地价的

41、期日一般 不超过1年。第 7 章 基 准 地 价 评 估基准地 价更新一般要求a）基准地价更新周期视市 场情况而定，更新频率不 得低于3年一次，每隔6 年应进一次全向更新； b）全向更新应在最新地价 影响因素资料的基础上， 重新划分土地级别或均质 区域；局部更新可利用符 合要求的地价指数完成（1）为了使土地估价成果符 合客观实际，保持基准地价 成果和宗地地价评估标准 的现实性，在土地市场变化 或影响土地价格的种种因 素发生变化后，必须对地价 进行重新评估，更新基准地 价成果和宗地地价评估标 准。（2）基准地价更新是在土地 定级或划分均质区域的基 础上，用土地收益、市场地 价或地价指数等来全面或

42、 局部调整基准地价的过程范围具体要求如下：a）当城镇发展变化较快，整 体土地条件发生较大变化 时，应进行全面更新； b）当城镇发展比较稳定，仅 局部土地条件发生较大变 化时，可只进行局部更新； c）当土地级别变化时，应更 新级别基准地价。更新区域可以是全面更新， 也可以是局部更新弟 8早不 地 地 价 评 估 程 序一般程序b）拟订估价作业方案；c）收集估价所需资料；d）实地查勘；h）编辑整理评估报告书，估 价资料存档。（2）拟订估价作业计划；（3）收集资料实地查勘；（4）分析整理相关资料；明确估价基本事项应征得委托方认可，订立 委托协议，主要包括以下 内容：a）明确估价目的。估价目的 由委托

43、方提出，在估价委 托协议中明确。估价目的 应符合相关法律、法规及 政策规定。b）明确待估宗地。明确待估 宗地包括明确待估宗地的 物质实体状况和权益状 况，对所在位置、土地范 围、土地权利状况、土地 利用类型、土地利用状况 等进行明确界定，并应肩 明确的依据和理由。c）明确估价期日。估价期日 应根据估价目的确定，在 估价委托协议中明确，并 采用公历表示，具体到年、 月、日。d）明确价格内涵。价格内涵 应根据估价目的确定，地 价定义中应说明价格类 型、权利特征、估价期日、 土地利用条件（现状利用 或规划利用条件）、实际 开发程度和设定的开发程 度、证载用途、实际用途、 设定用途等。主要确定估价对象

44、、估价目 的、估价期日、价格类型、 估价日期等e）明确估价日期。明确估价 师从开始作业到完成告 的持续时间。拟订估价作业方案在明确待估宗地基本事项 的基础上，应对估价项目 进行初步分析，拟订作业 方案，主要包括以下内容： a）拟订估价技术路线和初 步选择估价方法； b）拟订资料收集的清单和 收集资料的渠道；c）预计所需的时间、人员和 经费；d）拟订作业步骤和时间进 度安排需确定估价项目、内容、资 料类型及来源、调查方法、 人员安排、时间与成果组成 等收集估价所需资料a）宗地自身资料，包括反映 土地权属状况及实体状态 的资料；d）其他类型的资料，如当地 的基准地价、地价指数、 工程造价标准等相关

45、资料实地查勘估价人员应实地查勘待估 宗地及相关案例资料，充 分了解掌握待估宗地及评 估所用案例的坐落位置、 四至、形状、土地利用状 况、基础设施条件、道路 交通状况及周围划、境等情 况。对待估宗地及周边情况等 进行现场拍照，同时对已 获取的资料进行核查，并 补充收集估价所需的其他 资料。估价人员必须实地查勘待 估宗地，亲自了解掌握待估 宗地坐落位置、形状、土地 利用状况、基础设施条件、 道路交通状况以及周围划、 境等情况。选定估价方法，试 算价格评估土地价格，除特殊情 况卜，应在主要估价方法 中至少选用两种适宜的估 价方法进行。对同一估价对象应选用两 种以上的估价方法进行估 价，得出试算价格。

46、确定估价结果若舍弃某种估价方法的测 算结果，应说明理由。撰写并提交评估报土土口 N应撰写土地估价报告书， 并编制估价技术报告（评 估工作底稿）。当同一估 价项目所含宗地位于多个要提交评估报告书。估价报 告书包括土地估价报告 和土地估价技术报告； 报告书格式分文字式和表市县时，应以各巾或县为 单位分别编制估价技术报 告（评估工作底稿）。估价报告及估价技术报告 （评估工作底稿）中至少 应披露的内容及要求见附 录Eo在撰写义字（或表格）报 告的同时，应制作评估报 告和估价技术报告（评估 工作底稿）的电子版。估价报告与估价技术报告 （评估工作底稿）按国家 有关规定需要备案的，应 要提交给委托方之前，先

47、 予备案。格式。估价资料归档完成并出具估价报告后， 应对有关该估价项目的全 部必要资料进行整理、归 档和妥善保管。归档估价资料一般应保管 15年。如法定管理机构对 估价资料归档保管时间后 规定的，从其规定。弟 8早 不 同 用 途 土 地 价 格 评 估一般规定估价人员应针对/、同用途 土地的价格形成特征，选 择适宜的两种以上方法， 止确把握各类用地的估价 技木要点。评估少宿交易，市场化程 度极低且土地收益难以显 化的特定用途土地价格， 在省级以上土地估价行业 协会专家论证的基础上， 可以选择一种适宜的主要 估价方法，并应在报告中 充分披露，附具专家论证 材料。土地用途类a）住宅用地；b），仓

48、储用地；c）商服用地；d）公共管理与公共服务用血；e）交通运输用地（1）居住用地；（2）工业用地；（3）商业、旅游、娱乐用地；（4）综合用地；（5）教育、科技、文化、卫生、 薮育或者其他用地。评估中，待估宗地用途的 设定宜参照GB/T21010-2007土地禾 用现状分类的二级类进 行细化，对于具有混合用 途的待估土地，应分别界 定各用途的构成比例。价格影响因素a）评估不同用途的土地价 格，应对影响土地价格的 一般因素、区域因素和个 别因素进行深入分析； b）分析价格影响因素时，应 根据/、同土地的利用特点 及其对各类影响因素的敏 感程度，有所选择和侧重。住宅 用地 评估影响因素分 析一般因素

49、：经济因素：土地与不 动产市场状况等；行政因素：当地就业 状况、居民的收入与消费 水平、土地与/、动产税收 制度、土地与/、动产政策 等。区域因素：交通条件：道路状况 与交通管制、出行的便捷 程度等；环境因素：空气、噪 声、光源污染 个别因素：建筑密度、毗邻道路 的类型与等级、给排水与 电热气暖通讯等的通达及 保证程度一般因素：经济因素：就业与居民 收入水平、住宅的供给与需 求、住宅的租价比等；行政因素：房地产租金 与税收政策、住宅政策等。区域因素：交通条件：道路状况与 交通便捷程度等；环境因素：噪音空气污 染估价方法选 择原则如下：a）评估住宅用地价格 直选 择市场比较法，并至少另 车种适宜

50、的估价方法； b）对位于中心城区的住宅 用地，不宜采用成本逼近 法；c）对投资待建的住宅用地， 可选择剩余法；d）对位于城镇规划区外零居住用地估价，宜选用市场 比较法、剩余法、收益还原 法和基准地价系数修正法， 对新开发完成的居住用地， 可以使用成本逼近法。星分布的住宅用地，可选 择剩余法；e）对新开发土地，可选用成 天逼近法。评估技术要占八、评估已售公房、经济适用 房等保障性住房的用地价 格时，应注意匕商品住房 用地间存在的权益差别及 其对土地价格的影响。评估别墅等独立居住用 地，一般应首选市场比较 法，但如极具特性则不宜使 用。评估高档公寓用地，一般 应首选市场比较法，辅之以 收益还原法、

51、假设开发法或 基准地价系数修正法。评估普通居住用地，一般 应首选市场比较法，辅之以 收益还原法、假设开发法或 基准地价系数修正法。对于待拆迁改造的危旧 居住用地，如无特殊需要一 般不得依现状用途评估，而 应按规划用途评估。工矿 仓储 用地 评估影响因素分 析一般因素：自然因素：地质条件经济因素：相同或相 关产业的市场状况等；行政因素：调控政策 等。区域因素：基础设施状况：电信 等的通达与供给；工业区成熟度：所在 工业区性质一般因素：经济因素：此类市场状况等；区域因素：基础设施状况：等状况；估价方法选 择原则如下：a）评估，回仓储用地价格， 宜选择市场比较法，并至 少辅以另一种适宜的估价 方法；

52、b）如缺少市场可比案例，可 酌情选用成本逼近法与公 示地价系数修正法；c）对租赁性，M仓储用地， 宜选用收益还原法；d）对投资待建的，M仓储 用地，可选用剩余法； e）对位于中心城区的工业工业用地宜启用市场比较 法、成本谩近法和基准地价 系数修正法。在特殊情况 下，也可采用收益还原法。仓储用地，不且米用成本 逼近法。评估技术要占八、b）矿井、米矿（米石）场、 尾矿堆放用地价格评估， 当产资源可开采低于剩 余土地使用年限时，年期 修正应依资源可开采年期 确定；e）评估空置或低效利用的 工业仓储用地以及位于城 镇中心区非工业规划区范 围内的存量工业仓储用 地，应视估价目的的/、同， 在合法的前考虑

53、土地 的最有效利用方向。矿井、矿区川地价格评 估，当矿产资源可开采低于 出让时，年期修正应依资源 可开未确定；机场、码头用地由于具有 垄断性质，在收益还原法以 外的评估方法运用中，应考 虑垄断地租修正。商服 用地 评估影响因素分 析一般因素：经济因素：服务业市 场状况行政因素：/、动产租 金与税收政策、调控政策 等；区域因素：商服繁华程度：所在 区域性质（商服区、住宅 区还是工业区）、商服氛 围般因素：经济因素：此类市场状况行政因素：房地产租金与税收政策等；区域因素：商业服繁华程度：估价方法选 择原则如下：a）评估商服用地价格 直选 择市场比较法或收益还原 法，并至少另本种适宜 的估价方法；b

54、）评估商服用地时，慎选成 本逼近法与公示地价系数 修正法；c）对中心城区的冏服用地， 不宜采用成本逼近法； d）对已建在用的冏服用地， 首选收益还原法；（宜） e）对投资待建的商服用地， 可选择剩余法。商业、旅游、娱乐用地，宜 采用市场比较法、收益还原 法、剩余法和基准地价系数 修正法估价。评估技术要占八、a）评估商服用地价格，应根 据土地的细分用途，选择 影响地价的主要因素进行 重点分析；各类商业用地价格评估， 必须区分因土地利用方式 的差别所带来的土地收益 的差异；b）评估低效使用的商服用 地，应注意遵循最有效利 用原则；c）评估商服分摊用地价格， 应注意空间位置差异对分 摊U也价格的影响；d）评估各英旅游用地