工程经济学课件情境8

1、工程经济学工程经济学. 学习单元学习单元1房地产开发项目房地产开发项目. 学习单元学习单元2识别房地产开发项目效益和费用识别房地产开发项目效益和费用. 学习单元学习单元3编制房地产开发项目报表编制房地产开发项目报表. 学习单元学习单元4房地产开发项目经济指标房地产开发项目经济指标学习单元学习单元1房地产开发项目房地产开发项目 一、房地产开发项目的分类一、房地产开发项目的分类 由于不同类型的房地产开发项目 ， 市场调查和预测的内容、方法以及收入和费用测算的方式不同， 应根据房地产开发项目 的类别， 对房地产开发项目 进行经济评价。 （一）按未来获取收益的方式分类（一）按未来获取收益的方式分类 1

2、.出售型房地产开发项目 出售型房地产开发项目 以预售或开发完成后出 售的方式获得收入， 回收开发资金，获取开发收益，以达到盈利的目的。 2.出租型房地产开发项目 出租型房地产开发项目以预租或开发完成后出 租的方式获得收入， 回收开发资金， 获取开发收益， 以达到盈利的目的。 3.混合型房地产开发项目 混合型房地产开发项目 以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式获得收入， 回收开发资金， 获取开发收益， 以达到盈利的目的。 （二）按用途分类（二）按用途分类 1.居住用途的房地产开发项目 居住用途的房地产开发项目 ， 一般是指供人们生活居住使用的商品住宅项目 ， 包括普通住宅、公寓

3、、别墅等。 这类物业的购买者大都是以满足自 用为目 的， 也有少量作为投资， 出租给租客使用。 2.商业用途的房地产开发项目 商业用途的房地产开发项目 有时也称经营性物业或投资性物业， 包括酒店、写字楼、商场、出租商住楼等。 3.工业用途的房地产开发项目 工业用途的房地产开发项目 通常是为人类的生产活动提供空间， 包括重工业厂房、轻工业厂房和近年来逐渐发展起来的高新技术产业用房、研究与发展用房等。 4.特殊用途的房地产开发项目 特殊用途的房地产开发项目 是指赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头等项目 ， 通常称之为特殊物业。 5.土地开发项目 依土地所处的状态不同， 城市土地又可

4、分为具备开发建设条件、立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的毛地。 土地开发项目 ， 一般是指在生地或毛地上进行三通一平， 将其开发成为熟地， 进行转让的房地产开发项目 。 二、房地产开发项目的特点二、房地产开发项目的特点 与一般工业项目 相比， 房地产开发项目 具有以下特点。 （一）房地产开发项目（一）房地产开发项目 完成的建筑产品是项目完成的建筑产品是项目 的最终产品的最终产品 对于一般的工业建设项目 ， 建设完成的建筑产品只是整个项目 的“ 中间产品”， 是生产最终产品的生产资料， 项目 的收益要通过最终产品来取得； 而房地产开发项目所完成的建筑产品就是最终产品，

5、 房地产开发企业通过直接出售和出租这些建筑产品来获取收益。 （二）房地产开发项目（二）房地产开发项目 的产品具有很强的地域性的产品具有很强的地域性 以建筑产品作为最终产品的最大特点， 就是产品的不可移动性。 因此， 除国家的有关政策、法规外， 市场需求的调查和预测主要限于项目 所在区域。 （三）房地产开发项目（三）房地产开发项目 对投资效益影响大对投资效益影响大 房地产开发项目 经营方案的涉及因素多， 选择余地广， 对投资效益影响大。 （四）房地产开发项目（四）房地产开发项目 经济评价分为财务评价和综合评价经济评价分为财务评价和综合评价 对于一般的房地产开发项目 ， 只需进行财务评价；对于重大

6、的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目 ， 如经济开发区项目 、成片开发项目 ， 在做出决策前应进行综合评价。 1.财务评价 财务评价是指根据现行财税制度和价格体系， 计算房地产开发项目 的财务收入和财务支出， 分析项目 的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况， 判断项目 的财务可行性。 2.综合评价 综合评价是从区域社会经济发展的角度， 分析和计算房地产开发项目 对区域社会经济的效益和费用， 考察项目 对社会经济的净贡献， 判断项目 的社会经济合理性。 三、房地产市场调查与预测三、房地产市场调查与预测 地域性是房地产开发项目 与一般工业项目 的重要差别之一。 一般来说， 要根据房地产

7、项目 的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况， 就地域性的投资环境， 房地产的供求状况、价格、租金和经营收入以及开发和经营成本、费用、税金及其支付的标准和时间等进行深入调查和认真预测。 （一）房地产市场调查与预测的内容（一）房地产市场调查与预测的内容 房地产市场调查与预测包括房地产投资环境的调查与预测和房地产市场状况的调查与预测。 1.投资环境的调查与预测 房地产投资环境的调查与预测应该在国家、区域、城市、邻里层次上进行。 主要内容包括政治、法律、经济、文化教育、自 然条件、城市规划、基础设施等方面， 对已经发生的或将要发生的重大事件或政策对房地产开发项目 的影响， 要做充分的了解和估

8、计。 2.市场状况的调查与预测 房地产市场状况的调查与预测应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行。 主要内容包括： ）供求状况，包括地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等房地产供求状况， 如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。 ）商品房的价格、租金和经营收入。 ）房地产开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。 （二）房地产市场调查与预测的方法（二）房地产市场调查与预测的方法 根据调查对象和内容的不同， 房地产市场调查通常采用的方法包括普查法、抽样调查法、直接调查法和间接调查法。 四、房地产开发项目策划四、房地产开发项目策划 房地产开发项目的一个重要特点是， 在法律上允许

9、、技术上可能的前提下， 通过系统的项目 策划， 可以形成和优选出比较具体的项目 开发经营方案， 获得尽可能高的经济回报。 房地产开发项目 策划的具体内容包括： 1.区位分析与选择 2.开发内容和规模的分析与选择 3.开发时机的分析与选择 4.合作式的分析与选择 5.融资方式与资金结构的分析与选择 6.产品经营方式的分析与选择学习单元学习单元2识别房地产开发项目效益和费用识别房地产开发项目效益和费用 一、投资与成本费用一、投资与成本费用 （一）投资的含义（一）投资的含义 房地产投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资。房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始， 经过规划设计和施工建设等过程，

10、 建成可以满足人们入住和使用需要的房屋及附属物， 然后将其推向市场进行销售， 转让给新的投资者或使用者， 并通过这种转让来收回投资， 实现获取投资收益的目的。 （二）投资与成本费用的构成（二）投资与成本费用的构成 开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。 2.开发成本 开发成本包括土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、不可预见费和开发期间税费。 3.开发费用 开发费用属于间接费用， 包括开发企业的管理费用、销售

11、费用、财务费用等。 二、经营收入、利润和税金二、经营收入、利润和税金 （一）经营收入（一）经营收入 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自 营时的货币收入， 包括销售收入、出租收入和自 营收入。 销售收入 销售房屋面积 房屋销售单价 出租收入 出租房屋建筑面积 房屋租金单价 自营收入 营业额 营业成本 自 营中的商业经营风险回报 （二）利润（二）利润 利润是企业经济目 标的集中表现， 企业进行房地产开发投资的最终目 的是获取开发或投资利润。 经营利润 营业（ 含出租、自 营）收入经营成本期间费用营业税金 利润总额 经营利润 营业外收支净额 净利润 利润总额 所得税 可分配（ 应付）利润 净

12、利润（ 盈余公积 未分配利润） （三）税金（三）税金 税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。国家或地方政府的这种筹集财政资金的手段叫税收。 目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有以下几个方面。 1.营业税金及附加 2.城镇土地使用税和房产税 3.企业所得税 三、房地产投资经济效果的表现形式三、房地产投资经济效果的表现形式 （一）置业投资（一）置业投资 对置业投资来说， 房地产投资的经济效果主要表现在租金、物业增值、股权增加等方面。 租金通常表现为月 租金收入， 而增值和股权增加效果则既可在处置（ 转让） 物业实现， 也可在以针对物业的再融资行为中实现（ 如申

13、 请二次抵押贷款） 。 （二）开发投资（二）开发投资 房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入， 其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。学习单元学习单元3编制房地产开发项目报表编制房地产开发项目报表 一、财务评价报表一、财务评价报表 房地产开发项目 财务评价报表包括基本报表和辅助报表。 一些基础性数据（ 如成本、收入等）都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力分析、财务清偿能力分析及资金平衡分析。 （一）基本报表（一）基本报表 基本报表一般包括全部投资财务现金流量表、资本金财务现金流量表、投资者各方现金

14、流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表。 （二）辅助报表 辅助报表主要有项目 总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、土地费用估算表、前期工程费估算表、基础设施建设费估算表、建筑安装工程费用估算表、公共配套设施建设费估算表、开发期税费估算表、其他费用估算表、销售收入与营业税金及附加估算表、出租收入与营业税金及附加估算表、自 营收入与营业税金及附加估算表和投资计划与资金筹措表。 二、财务报表的编制二、财务报表的编制 房地产开发项目 财务报表之间的关系如下图所示。 财务报表的编制一般可以手工计算， 也可以采用 Microsoft Excel 软件进行编制。学习单元学习单元4房地产开

15、发项目经济指标房地产开发项目经济指标 一、静态盈利能力指标一、静态盈利能力指标 房地产开发项目 主要以销售为主， 静态盈利能力分析指标与一般建设项目 略有不同， 主要区别在于房地产开发项目 一般不考察年投资利润率指标， 而主要考察总投资利润率指标。 （一）总投资利润率（一）总投资利润率 总投资利润率是项目 利润总额与项目 总投资的比率， 即： 若对项目 进行融资前分析， 则可采用“全部投资利润率”指标， 即： （二）自有资金净利润率（二）自有资金净利润率 自有资金净利润率是项目 税后利润总额与项目 自 有资金出资总额的比率， 即： 二、动态盈利能力指标二、动态盈利能力指标 般建设项目的计算期包

16、括建设期和生产经营期， 而以销售为主的房地产开发项目的建设期与生产经营期往往无法截然分开， 一般不再划分为两部分， 而是统称为建设经营期。 项目 计算期从工程正式开工算起， 到产品全部销售完毕为止。 房地产开发项目 的动态盈利性分析指标一般选用财务净现值（ ） 和财务内部收益率（ ） 。 由于以销售为主的房地产开发项目 为非长期经营性项目 ， 投资回收期指标的分析计算无太大的实际意义， 且投资回收的速度取决于项目 的营销计划和销售价格。 销售方案一经确定， 投资回收期也就确定了， 无须再另行计算分析。 三、清偿能力分析三、清偿能力分析 （一）项目长期偿债能力分析（一）项目长期偿债能力分析 长期偿债能力是指项目 在长期借款使用期内的还本付息能力或长期借款到期后的归还借贷本金的能力。 长期偿债能力分析是通过项目 的资产负债率、负债经营率、资本负债率等指标来描述的。 资产负债率是期末负债总额 （ 包括长期负债和流动负债）与期末资产总额之比，即： 负债经营率