某体育公园建设项目可行性研究报告

1、攀枝花市体育公园项目可行性研究报告编制某建筑设计有限公司攀枝花分公司二00年十一月攀枝花市体育公园项目可行性研究报告项目名称：攀枝花市体育公园项目项目性质：新建项目建设地点：攀枝花市炳三区项目可行性研究承担单位：资质证书编号：项目可行性研究总负责人：参加编写人员：目录1 总论 错误 ! 未定义书签。 项目概况 错误 !未定义书签。 项目名称 错误 ! 未定义书签。 建设性质 错误 !未定义书签。 拟建地点 错误 ! 未定义书签。 建设内容及规模 错误 !未定义书签。 投资规模 错误 !未定义书签。 建设期 错误 ! 未定义书签。 资金方式与筹措渠道错误 !未定义书签。可行性研究报告编制的依据错

2、误 !未定义书签研究范围与工作概况错误 !未定义书签。研究范围 错误 ! 未定义书签。 工作概况 错误 !未定义书签。项目开发主要技术经济指标错误 !未定义书签结论与建议错误 ! 未定义书签。结论 错 误 !未定义书签。 建议 错 误 !未定义书签。2 投资估算与资金筹措错误 ! 未定义书签投资估算依据 错误 !未定义书签。投资估算 错误 ! 未定义书签。 资金筹措 错误 !未定义书签。3 财务和经济效益分析错误 ! 未定义书签财务评价依据 错误 !未定义书签。 收入支出预测 错误 !未定义书签。收入估算 错误 !未定义书签。 成本估算 错误 ! 未定义书签。 财务评价 错误 !未定义书签。4

3、 结论与建议 错误 ! 未定义书签。 结论 错 误 !未定义书签。 建议 错 误 !未定义书签。1 总论本可行性研究报告是在攀枝花市体育公园项目可行性研究报告基 础上和调整控规后，将调整控规后的接待中心地块炳 M11-C/2009 调 整为住宅用地。项目概况项目名称攀枝花市体育公园项目建设性质新建拟建地点攀枝花市炳三区建设内容及规模（1）建设内容本项 目 规 划了该 区 域 内炳 M11-C/2009 、 炳 M14-C/2009 和 炳M16-C/2009三个地块。其中，炳M11-C/2009地块面积公顷，主要用 作住宅开发；炳 M14-C/2009 地块面积公顷，建设内容主要包括羽毛 球馆

4、、网球馆、多功能场馆、地下及半地下车库、室外篮球场、室外 网球场、室外儿童戏水池、儿童运动场、沿街商业、阳光房、多功能 活动场地、其他运动项目场地、人行天桥以及附属设施等；炳M16-C/2009地块面积公顷，主要用作住宅开发。（2）建设规模 攀枝花市体育公园项目总用地面积约公顷，总建筑面积189088 M2。 其中：炳M11-C/2009地块面积公顷，规划建筑面积 110400 M2。炳 M14-C/2009地块面积公顷，规划建筑面积 59490 M2，包括一个室内 羽毛球馆，占地面积4600M2,建筑面积9200 M2; 一个室内网球馆， 占地面积5000 M2,建筑面积10000 M2,

5、一个多功能体育场馆，占地 面积3000 M2，建筑面积6000 M2;商业建筑占地面积9125M2,建筑 面积34290 M2。另外还有包括3个室外网球场、3个室外篮球场、1 个室外儿童戏水池，占地面积 5510 M2。炳M16-C/2009地块面积公 顷，规划建筑面积 M2,规划建筑占地面积 M2。投资规模本项目投资规模为万元，暂未考虑投资者的融资成本。建设期项目建设期 3 年。项目建设进度：2010 年 12 月完成前期相关工作;2011 年 5 月完成施工图设计工作;2011 年 8 月完成施工准备工作;2011 年 9 月至 2013 年 10 月完成施工工作;2013 年 11 月完

6、成竣工验收工作。资金方式与筹措渠道 本项目拟通过招商引资方式筹集资金。可行性研究报告编制的依据（ 1 ）关于编制项目可行性研究报告的委托书（2）攀枝花市土地利用总体规划（3）攀枝花市城市总体规划（4）攀枝花市政府“研究加快推进攀枝花体育公园项目建设有关问 题的会议纪要”（5）攀枝花市城市总体规划（6）国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数 （第三版）（7）国家计委颁发的投资项目可行性研究指南（8）体育法（9）全民健身计划纲要（10）全民健身条例（11）四川省全民健身条例（12）项目单位提供的与本项目有关的资料、数据（13）现场勘查所得的资料和数据（ 14）国家其他有关规范、标准等

7、研究范围与工作概况研究范围本项目可行性研究范围包括： 项目建设的背景及必要性、 项目市场分 析、项目选址及建设条件、建设规模及方案、节能、环保、消防与安 全、项目管理、投资估算、资金筹措、项目的财务评价等。工作概况受东区政府委托， 我公司依据国家和地方有关体育公园项目的法规和 政策对项目实际情况进行了查证， 并组织有关专家现场踏勘， 查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、 建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和 论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。项目开发主要技术经济指标表1-1炳M11-C/2009地块综合经济技术指标表序号

8、指标名称单位数量备注-一一用地面积m227600-二-建筑面积m2110400三建筑占地面积m2四建筑密度%30五容积率m2六绿地率%30七最高建筑高度米八停车位：个552表1-2炳M14-C/2009地块分项经济技术指标表序号指标名称单位数量备注-一一用地面积m266100-二-建筑面积m2594901体育场馆m225200羽毛球场26片，网球场 5 片（室内）2商业m234290三建筑占地面积m21体育场馆m2126002商业m291253室外活动场地m255104个室外篮球场，4个室外 网球场三建筑密度%33四容积率m2五绿地率%30六停车位：个300七最多建筑层数层4表1-3炳M16-

9、C/2009地块综合经济技术指标表序号指标名称单位数量备注-一一用地面积m24800-二-建筑面积m219198三建筑占地面积m21253四建筑密度%27五容积率m2六绿地率%七停车位：个100八最高建筑高度米表1-4主要经济数据及评价指标序号名称单位数据一一一投资万元（一）运动休闲区万元建安工程费万元室外工程费万元工程建设其他费万元预备费万元（二）住宅一万元建安工程费万元室外工程费万元工程建设其他费万元预备费万元（三）住宅二万元建安工程费万元室外工程费万元工程建设其他费万元预备费万元（四）商铺万元建安工程费万元室外工程费万元工程建设其他费万元预备费万元二二二财务数据（不考虑土地出让金）（一）

10、运动休闲区投资回收期年-投资利润率%-投资利税率%-（二）住宅一投资回收期年投资利润率%投资利税率%（三）住宅二投资回收期年投资利润率%投资利税率%（四）商铺投资回收期年投资利润率%投资利税率%（五）综合投资回收期年投资利润率%投资利税率%结论与建议结论通过对该项目经营收入支出测算可以看出：（1）项目总投资约5亿元，按照本方案一般估计，业主实质需要的投资约1亿元（不含土地出让金）。住宅部分销售后的纯利润为亿元, 运动休闲区内的商铺纯利润为亿元， 合计亿元， 完成场馆设施及绿化 等工程后约剩余亿元（未考虑土地出让金和融资成本）。（2）本方案的优势在于住宅、商业部分盈利优势明显。但面临着如 此大体

11、量的住宅和商铺的销售问题， 是否能按期销售出去是影响方案 盈利性的重要因素。（3）本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为287 万元，在今后长期的维护运营中无盈利项目支撑， 业主从逐利角度出发， 公 益设施功能极可能异化。 因此为了保证公益设施的长期稳定运行， 运 动休闲中心的部分商业设施应不能出售，以弥补公益设施运行的亏 损，建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过 17000M2 为宜，以保证 公益设施的可持续运行。若按此思路，则全部设施建完后，假定租金 为30元/月.M2，有17290 M2的商铺可用于出租，年正常商铺租金收 益大致为 620 万元， 扣除公益设施亏损后， 年盈利约为

12、330 万，在此 情况下，按一般投资者能够接受的回收期（ 7年左右）计算，土地出 让金大约为 136万元/亩。建议（1）本方案的实施可能会导致公益设施功能异化，保留约17000M2的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利， 但仍然面临着商铺销 售不出去或出租困难导致租金下降的风险， 如果出现较严重的市场需 求不足的问题， 投资者极有可能变卖商铺， 公益设施的运行亏损难以 得到有效保证。（2）从提供给市民休闲娱乐的场所来看，方案一（M11-C/2009为接 待中心）在 M11-C/2009 地块设置了游泳池，对外开放场所较大，而 本方案调整为住宅后，整个 M11-C/2009 地块封闭，市民休闲

13、娱乐场 所大大减少。从这个角度看，也不推荐使用本方案。（3）如果实施本方案，则需要重新对用地性质进行调整，在项目实 施的时间上可能会有较长的延迟。综上所述， 本方案在经济上具有一定的可行性， 能给本项目带来较大 的收益。当存在相当多的风险， 主要来自于公益设施功能异化的风险 和市场需求不足的风险。 相比之下， 方案一更适合追求长期收益的资 金投资方向， 更能满足攀枝花市体育公园的公益性质， 因此建议采纳 方案一（ M11-C/2009 为接待中心），不推荐使用本方案。但若能妥 善解决可能存在的公益设施功能异化和市场需求不足的问题， 本方案 将具有较大的可行性。2 投资估算与资金筹措投资估算依据

14、本次投资估算依据攀枝花市类似工程近期造价水平估算，并参照：（1）四川省定额管理站的有关文件（2）有关建筑安装指标（3）现行市场有关材料调查价格（4）体育公园初步设计方案（5）四川省建筑工程概算定额（6）四川省其他费用定额（7）国家计委和建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数（第三版）投资估算（1）运动中心运动中心投资由工程费用、工程建设其他费用和预备费构成。 其中工程费用包括土建工程、安装工程以及室外基础设施配套工程。投资估算见表2-1。表2-1运动中心投资估算表序号名称单位数量单价（元）合价（万元）一一一建筑安装工程费m21羽毛球馆土建装饰m292002200给排水m2920090强电m2

15、9200229弱电m29200109通风m2920053合计m2920026812网球馆土建装饰m2100002200给排水m21000090强电m210000229弱电m210000109通风m21000053合计m21000026283多功能体育馆m26000土建装饰m260003000给排水m2600090强电m26000229弱电m26000109通风m2600053合计m2600034284其余道路及铺装m24500280绿化m226440120自然水体m24000100跌水m22000300室外网球场m24000300篮球场及活动场地m22400150小天桥m21603500大天桥

16、m28503500儿童戏水池项1600000水管网m24610028强电管网m24610015弱电管网m24610018燃气管网m266100场地整理费m26610030景石项1180000雕塑项1304000标识系统项1280000室外家具小品项1200000树池、花池项180000各类户外运动健身器械项164000户外儿童游乐设施项164000边坡治理项12000000合计工程建设其他费用1可研及勘察设计费2施工图审查费3工程招标代理费4工程监理费5建设单位管理费6工程量清单及控制价编制费7环境影响评价费8工程保险费9行政事业型收费城市配套费192000新型材料专项费192007异地绿化建

17、设192005散装水泥专项基金192001人防异地建设费1920020其他10合计-三预备费1基本预备费5%2涨价预备费3%四项目总投资（2）商铺商铺部分投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备费构成。投资估算见表2-2表2-2商铺投资估算表序号名称单位数量单价（元）合价（万元）一一一建安成本1土建装饰m23429013002给排水m234290643强电m2342901464弱电m234290835合计m234290二室外工程1水管网m234290282强电管网m234290153弱电管网m234290184燃气管网m2342905合计其他费用1可研及勘察设计费2施工图审查费3

18、工程招标代理费4工程监理费5建设单位管理费6工程量清单及控制价编制费7环境影响评价费8工程保险费9行政事业型收费城市配套费3429065新型材料专项费342907异地绿化建设342905散装水泥专项基金342901人防异地建设费3429020其他10合计四:预备费1基本预备费5%2涨价预备费3%合计五项目总投资（3）住宅一住宅一投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备费构成。投资估算见表2-3表2-3住宅一投资估算表序号名称单位数量单价（元）合价（万元）-一一建安成本1土建m21104001650地下车库m22给排水m2110400643强电m21104001464弱电m2110

19、400835通风燃气m2110400536电梯部204000007合计m2110400二室外工程1场地整理费用276002542道路m215002803地面绿化m263001204水管网m227600285强电管网m227600156弱电管网m227600187燃气管网m2276008合计-三其他费用1可研及勘察设计费2施工图审查费3工程招标代理费4工程监理费5建设单位管理费6工程量清单及控制价编制费7环境影响评价费8工程保险费9行政事业型收费城市配套费11040065新型材料专项费1104007异地绿化建设1104005散装水泥专项基金1104001人防异地建设费11040020其他10合计

20、四预备费1基本预备费5%2涨价预备费3%五项目总投资（4）住宅二住宅二投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备 费构成。投资估算见表2-4表2-4住宅二投资估算表序号名称单位数量单价（元）合价（万元）一一一建安成本1土建m21919815002地下车库m33给排水m219198644强电m2191981465弱电m219198836通风燃气m219198537电梯部41500008合计m2 119198二室外工程1道路m210002802地面绿化m2 :15401203水管网m24800284强电管网m24800155弱电管网m24800186燃气管网m248007场地整理费48

21、001208合计-三其他费用1可研及勘察设计费2施工图审查费3工程招标代理费4工程监理费5建设单位管理费6工程量清单及控制价编 制费7环境影响评价费8工程保险费9行政事业型收费城市配套费1919865新型材料专项费191987异地绿化建设191985散装水泥专项基金191981人防异地建设费1919820其他10合计四预备费用1基本预备费5%2涨价预备费3%3合计五项目总投资可见，本项目总投资为万元，如表 2-5表2-5项目总投资估算表序号名称土地面积（M2）建筑面积（M2）投资（万元）1运动休闲区体育设施商铺2住宅一3住宅二合计资金筹措本项目拟采用招商引资的方式筹集资金。 投资估算中暂时没有

22、考虑筹 资资本3 财务和经济效益分析财务评价依据 本项目的取费标准按照企业财务制度和国家税收政策规定执行。 根据 项目的市场开拓周期，本项目计算依据如下：（1）国家计委和建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数 （第三版）。（2）各种原料及产品按现行市场价格（3）各生产部门的原料、辅料、包装材料消耗量按工艺提供的单位 产品消耗定额测算。（ 4）收费标准：营业税 5%，城市维护建设费 7%，教育附加费 3%， 地方教育费附加 3%，合计为 %。（ 5）税收政策：所得税按 25%计取。收入支出预测收入估算该项目的收入主要来源于六个部分：住宅出售收入，商铺出售收入， 运动部分经营收入以及停车收入。详

23、细估算如下：（1）住宅部分考虑到住宅可预售， 将收入获得时间从建设期的第二年开始， 三年销 售完毕，其销售比例为 4:5:1。住宅建筑面积 129598 平方米，参考周 边楼盘单价以及炳三区今后的发展状况，该住宅定价为5000元/m2,停车位共计 652个，参照周边车位的出售价格， 按照 6 万元/个考虑。 即整个住宅部分收入为 68711 万元。（2）商铺出售本项目商业门面的面积为34290m2，参考周边商业门面销售价格，定 为10000元/m2,可得商业门面销售收入为 34290万元。，将收入获 得时间从建设期的第二年开始，三年销售完毕，其销售比例为 4:5:1。（3）运动休闲区收益运动休

24、闲区包括网球馆、羽毛球馆、室外网球场、乒乓球、游泳池和 停车场等。网球馆有 5 片场地，暂定价 40 元/片.小时，考虑每天每片利用 4 小 时，可得网球馆每月收益万元。 考虑运营的前三年只达到正常年份的 70%、80%、90%。羽毛球馆为 26 片，暂定价为 20元/片.小时，考虑每天每片利用 6 小 时，可得羽毛球馆每月收益为万元。 考虑运营的前三年只达到正常年 份的 70%、 80%、90%。多功能体育场馆一个，考虑到该场馆可举办篮球、羽毛球、排球、乒 乓球等多种体育赛事。 其用途具有多样性， 按照综合场馆的收费标准， 大约为使用一天 3-5万，暂按 4万计算。一年中按使用三分之一的时

25、间计算，则年收入为 16万。考虑运营的前三年只达到正常年份的 70%、 80%、90%。室外网球场为 4 片，参考周边室外网球场的价格，暂定价为 20 元/ 片.小时，考虑每天每片利用 6 小时，可得网球场每月收益为万元。 考虑运营的前三年只达到正常年份的 70%、80%、90%。乒乓球设置在网球馆和羽毛球馆内，考虑设置 20 处，暂定价为 10 元/台.小时，考虑每天每台利用 4 小时，可得乒乓球每月收益为万元。 考虑运营的前三年只达到正常年份的 70%、80%、 90%。 该项目设置停车位 450个，按照每车位收费 3 元计算，一天中一个车 位可周转 4 次，可得停车收益为万元 / 年。考

26、虑运营的前三年只达到 正常年份的 70%、80%、 90%。可得，正常经营年份运动休闲区收入为万元 / 年，前三年分别为万元 / 年、万元 /年、万元 /年。成本估算（1）运动休闲区成本 包括球馆等营业支出、球馆等设施维护、公益设施维护、绿化养护费 用支出、公益部分人工工资等。根据目前市场情况，球馆等营业支出 按照营业收入的 30%计取；球馆等设施维护一般是与其寿命有关， 取 费比率约为建设成本的 1%-2%，这里按照 2%计取；公益设施维护按 十年寿命考虑， 则取费费率定为设施费用的 10%；绿化养护费参照目 前各地规定，按照7元/m2.月考虑；公益部分人工按照50万元/年计 算。（2）商铺

27、按照销售收入的 10%计算相关的销售成本。（3）住宅 由于项目位于炳三区， 近年来本区域的房地产是最受人们关注的， 因 此这部分的销售成本相对而言占收入的比重可以取的低一些，按照10%考虑。财务评价（1）运动休闲区如表 3-1，投入运营后，每年需要再贴补 287 万元作为运营费用。（2）商铺如表 3-2，税前利润为万元，税后利润为万元，投资回收期为年。投 资利税率为，投资利润率为。（3）住宅一如表 3-3，税前利润为万元，税后利润为万元，投资回收期为年。投 资利税率为 %，投资利润率为 %。（4）住宅二如表 3-4，税前利润为万元，税后利润为万元，投资回收期为年。投 资利税率为 %，投资利润率

28、为 %。（5）综合（不考虑土地费用）如表 3-5，以十年作为计算期，税前利润为万元，税后利润为万元， 投资回收期为年。投资利税率为 %，投资利润率为 %。表3-1运动中心投资现金流量表序号项目计算期123456789101现金流入网球馆羽毛球馆多功能体育场馆室外网球场乒乓球游泳馆停车收益2现金流出建设投资球馆等营业支出球馆等设施维护公益设施维护绿化养护费公益部分人工工资营业税金及附加3所得税前净现金 流量4累计所得税前净 现金流量5调整所得税6所得税后净现金 流量7累计所得税后净现金流量表3-2商铺（出售）投资现金流量表序号项目计算期1234合计1现金流入商铺出售收入2现金流出建设投资土地费用

29、商铺出售成本营业税金及附加3所得税前净现金流量4累计所得税前净现金流量5调整所得税6所得税后净现金流量7累计所得税后净现金流量表3-3住宅一投资现金流量表序号项目计算期12341现金流入出售收入2现金流出建设投资出售成本营业税金及附加3所得税前净现金流量4累计所得税前净现金流量5调整所得税6所得税后净现金流量7累计所得税后净现金流量表4-4住宅二投资现金流量表序号项目计算期1234合计1现金流入公寓出售收入2现金流出建设投资土地费用公寓出售成本营业税金及附加3所得税前净现金流量4累计所得税前净现金流量5调整所得税6所得税后净现金流量7累计所得税后净现金流量:表3-5全部投资现金流量表序号项目计算期12345678910合计1现金流入住宅一运动休闲区住宅二商铺2现金流出住宅一运动休闲区住宅二商铺3所得税前净现金流量4累计所得税前净现金流量5调整所得税6所得税后净现金流量7累计所得税后净现金流量4 结论与建议结论 通过对该项目经营收入支出测算可以看出： （1）项目总投资约 5 亿元，按照本方案一般估计，业主实质需要的 投资约 1亿元（不含土地出让金） 。住宅部分销售后的纯利