曲靖房地产项目成本概算表

1、靖龙海项目投资测算报告、方案（一 ）、项目初步定位：项目用地 245.65 亩，项目分为 4 5 个组团，每个项目组团占地约 50 亩；区内建设 2 条纵横交错的 20M 宽大道，本项目与另外 150 亩地块之间共同建设 20M 宽大道（各投资 50% ）。规划 2 个组团建设高档 TOWNHOUSE （建筑容积率取定 0.8）, 1个组团建设56层的花园洋房（建筑容积率取定 1.2）， 2 个组团建设 7 层（局部 8 层）的多层住宅（建筑容积率取定1 .7 ） 。沿建宁东路、 50M 城 市规划道路、环城东路建设底层商业网点，区内 20M 大道两侧建设商业网点。除了各个组团建设相当规模的绿

2、化景观外，还建设一个约6000山2的中央景观区（二）、项目建筑规划指标：1、综合容积率：1.22、建筑覆盖率（密度） ：26%3、绿化覆盖率：43%4、道路占地比率：31%（三）、各组团建设规模:1、2、3、高档TOWNHOUSE :占地100亩，建筑层数 3层，局部4层，建筑层高 2.8M，每户220280。沿街建设的联排住宅底层为商铺，组团中间为错落有致的2联、4联、6联联排住宅。建设irf规模53000 rf (其中住宅 48500 rf,商铺 4500 rf)花园洋房：占地 50亩，建筑层数5层，局部6层，建筑层高2.8M，每个单元4户，每户180irf,商铺 3000 m2) o21

3、0 rfo沿街建筑底层为商铺，建设规模40000 rf （其中住宅 37000多层住宅：占地 95.65亩，建筑层数 7层，局部8层，建筑层高 2.8M，每个单元12户，每户irf,商铺 12500 rf) o沿街建筑底层为商铺，建设规模108000山2（其中住宅95500组团编号用地规模（亩）住宅总户数（户）住宅型式组团建筑面积（rf）住宅面积（rf）商铺面积（rf）、一组团100220联排住宅53000485004500三组团50200复式、跃层住宅4000037000300021四、五组团a95.65750错层住宅1080009550012500项目汇总245.651170*201000

4四）、地质调查及结构选型:曲靖市的地质情况总体比较好。1990年蓝箭厂冲焊联合厂房工程的厂房柱基采用直径800的挖孔灌注单桩承台（钢筋混凝土杯形基础），生活间为毛石基础，厂房内设4条60M*9M*7M 的地沟（天然地基）。根据原省建二公司总工程师寸铭生介绍，在8M以内主要是老粘土、微膨胀粘土，局部粉质粘土，再下就是圆砾层。由于该车间距离我们的地块约500800M，尽管地势略低 5M 左右，我们初步估计桩基吃力层在 10M左右，并且单桩容许承载力在60T以上。基础选型：0 325振动沉管灌注桩，成桩直径380 ,桩长13M。（0325振动沉管灌注桩约900元/根,0300

5、管桩约1200元/根，项目总桩数约 8000根）。联排建筑采用单桩承台，其他住宅采用24桩承台。结构选型：异型框架结构。（五）、龙海项目成本概算表直接费：万元序号子项名称单价（元）数量总价（万元）备注1土地使用权231100245.65 亩5675.86楼面价282.38元/rf1.1土地拍卖200000245.65 亩4913.01.2契税1500245.65 亩36.85予计出让金5万元/亩；1.3填土22兀/立方米33万立方米726.0暂按回填土 2.0M深2临时水电50.03建筑安装项目632.33元価201000 rf12709.85（基础、主体、分户门、塑钢窗、外墙装饰、普 通水电

6、，室内装饰为双飞粉清水房，不含卫生间 三大件和室内分户门）3.1桩基础工程70 元 /M104000M728.03.2承台以上建筑、结构550元価201000 rf11055.03.3建筑内的强电、给排 水40元価201000 rf804.03.4建筑内的弱电项目12.71元価201000 rf122.853.4.3有线电视450元/户1170 户52.653.4.4电话200元/户1170 户23.43.4.5宽带网400元/户1170 户46.84代收费项目507.04.1单元防盗/可视门1200元/樘325樘39.0*代收费4.2户内可视电话系统800元/户1170 户93.6*代收费4

7、.3太阳能25001170 户292.5*代收费4.4水表出户费7001170 户81.9*代收费5配套工程项目137.76 元/rf201000 rf2769.05.1绿化、景观工程120 元/rf70000 rf840.05.2区内道路工程200 元/rf51000 rf1020.0（包含排水系统、排污系统）5.3送配电系统1354.仃4800KVA650.0供电系统（含电炊：800元/户），总容量：元/KVA4800KVA （ 1600KVA变压器3台，高压环 网柜、计量屏7台，GCK低压进线屏、联 络屏、出线屏等23台）；小区内的配电系统；5.4区内供水系统120.05.4.1变频供水

8、（含设备）8万元/台套5台套40.0（含变频泵、变频柜、安装费用）5.4.2室外给水系统100 元 /M8000M80.0（市政管网接口与每栋建筑给水接口之间 的管网，材料采用直径100的PE管材）5.5中水回用1500兀/立方米500立方米75.0按照咼峰日处理能力500立方米；5.6室外监控/报警系统64.05.6.1室外摄像设备8000元/点50点40.0代云台的全自动变焦摄像机（含机房设备）5.6.2红外线报警设备800元/点300点24.06公共建筑3850 rf300.0配套比例为1.92%，分摊比例14.93元/rf6.1会所1000元価1000 rf100.06.2幼儿园850

9、元価600 rf51.06.3小学850元価900 rf76.56.4物业管理用房850元価200 rf17.06.5垃圾转运中心700元価150 rf10.56.6市场450元価1000 rf45.0轻型彩板结构7办理许可证29.74元価201000 rf597.68新墙材基金、散水泥 预收款、抗震8.2 元 /rf204850 rf167.98估计可退114.72万元；规划验线费用10.0暂估；人防20 元/rf204850 rf409.7环保评价10.0暂估；代交劳保基金、定额管理费3.5%+1.5 %o(511.0)代交劳保基金、定额管理费，暂不计；(一)项目直接费合计22609.39

10、（二）代收费项目合计4334兀/户1170 户507.0（三）（一）一（二）1099.62 元/201000 就22102.39间接费：万元1设计费及审图费130002.2%286.02质检、监理费130001.2%*70%109.23营销费22609.392.0%452.194管理费22609.392.5%565.24（办公费、招投标代理费、环评、 人防等）5财务费22609.398.0%1808.75银行贷款利息6物管基金22609.392.0%452.19（四）间接费合计182.76 元/201000 就3673.57（五）不可预见费22609.393%678.28（六）总成本合计131

11、6.13 元 /201000 就26454.24（三）+ （四）+ （五）（七）平米造价1371.98 元 /（不包含税收）、方案（一）、项目初步定位：项目用地245.65亩，本项目与另外 150亩地块之间共同建设20M宽大道（各投资 50% ）。规划建设高档 TOWNHOUSE （建筑容积率取定 0.8）。沿建宁东路、50M城市规划道路、环城东路建设底层商业网点，区内 20M大道两侧建设商业网点。建设一个约6000山2的中央景观区。（二）、项目建筑规划指标:1、容积率：0.82、建筑覆盖率（密度）：26%3、绿化覆盖率：43%4、道路占地比率：31%（三）、建设规模:高档TOWNHOUSE

12、:建筑层数 3层，局部4层，建筑层高2.8M，每户220280 mJ 沿街建设的联排住宅底层为商铺，组团中间为错落有致的2联、4联、6联联排住宅。用地规模住宅总户数住宅型式组团建筑面积住宅面积商铺舟面积（亩）（户）245.65500联排住宅13100011400017000（四）、地质调查及结构选型:曲靖市的地质情况总体比较好。1990年蓝箭厂冲焊联合厂房工程的厂房柱基采用直径800的挖孔灌注单桩承台（钢筋混凝土杯形基础），生活间为毛石基础，厂房内设4条60M*9M*7M的地沟（天然地基）。根据原省建二公司总工程师寸铭生介绍，在8M以内主要是老粘土、微膨胀粘土，质粘土，再下就是圆砾层。由于该车

13、间距离我们的地块约500800M，尽管地势略低 5M 左右，我们初步估计桩基吃力层在 10M左右，并且单桩容许承载力在60T以上。1、基础选型：0 325振动沉管灌注桩，成桩直径380 ,桩长13M。（0525振动沉管灌注桩约900元/根, 300管桩约1200元/根，项目总桩数约 6000根）。联排建筑采用单桩承台或双桩承台。（大型机械进出场费未计）2、结构选型：异型框架结构。（五八 龙海项目成本概算表直接费：万元序号子项名称单价（元）数量总价（万元）备注1土地使用权231100245.65 亩5675.86楼面价433.27元/rf1.1土地拍卖200000245.65 亩4913.01.

14、2契税1500245.65 亩36.85予计出让金5万元/亩；1.3填土22兀/立方米33万立方米726.0暂按回填土 2.0M深2临时水电50.03建筑安装项目665.7元価131000 rf8720.5（基础、主体、分户门、塑钢窗、外墙装饰、普 通水电，室内装饰为双飞粉清水房，不含卫生间 三大件和室内分户门）3.1桩基础工程70 元 /M78000M546.03.2承台以上建筑、结构580元価131000 rf7598.03.3建筑内的强电、给排 水40元価131000 rf524.03.4建筑内的弱电项目1050元/户500户52.53.4.3有线电视450元/户500户22.53.4.

15、4电话200元/户500户10.03.4.5宽带网400元/户500户20.04代收费项目5200元/户500户260.04.1单元防盗/可视门1200元/樘500户60.0*代收费4.2户内可视电话系统800元/户500户40.0*代收费4.3太阳能2500500户125.0*代收费4.4水表出户费700500户35.0*代收费5配套工程项目211.37元価131000 rf2769.05.1绿化、景观工程120元価70000 rf840.05.2区内道路工程200元価51000 rf1020.0（包含排水系统、排污系统）5.3送配电系统1354.仃 元/KVA4800KVA650.0供电系

16、统（含电炊：800元/户），总容量：4800KVA （ 1600KVA变压器3台，高压环网柜、计量屏7台，GCK低压进线屏、联 络屏、出线屏等23台）；小区内的配电系统；5.4区内供水系统120.05.4.1变频供水（含设备）8万元/台套5台套40.0（含变频泵、变频柜、安装费用）5.4.2室外给水系统100 元 /M8000M80.0（市政管网接口与每栋建筑给水接口之间 的管网，材料采用直径100的PE管材）5.5中水回用1500兀/立方米500立方米75.0按照咼峰日处理能力500立方米；5.6室外监控/报警系统64.05.6.1室外摄像设备8000元/点50点40.0代云台的全自动变焦摄

17、像机（含机房设备）5.6.2红外线报警设备800元/点300点24.06公共建筑3850 rf300.0配套比例为2.94%，分摊比例22.90元/rf6.1会所1000元価1000 rf100.06.2幼儿园850元価600 rf51.06.3小学850元価900 rf76.56.4物业管理用房850元価200 rf17.06.5垃圾转运中心700元価150 rf10.56.6市场450元価1000 rf45.0轻型彩板结构7办理许可证30.73元価131000 rf402.58新墙材基金、散水泥 预收款、抗震8.2 元 /rf134850 rf110.58估计可退114.72万元；规划验线

18、费用10.0暂估；人防20元価131000 rf262.0环保评价10.0暂估；代交劳保基金、定额 管理费3.5%+1.5 %0（392.25）代交劳保基金、定额管理费，暂不计；（一）项目直接费合计18127.94（二）代收费项目合计5200兀/户500户260.0（三）（一）一（二）1363.96 元/131000 rf17867.94间接费：万元1设计费及审图费9020.52.2%198.452质检、监理费9020.51.2%*70%75.773营销费18127.942.0%362.564管理费18127.942.5%453.20（办公费、招投标代理费、环评、人 防等）5财务费18127.

19、948.0%1450.246物管基金18127.942.0%362.56（四）间接费合计221.59 元m131000 rf2902.78（五）不可预见费18127.943%543.84（六）总成本合计1627.07 元 /131000 rf21314.56（三）+ （四）+ （五）（七）平米造价1627.07 元 /（不包含税收）、方案三（一 ）、项目初步定位：项目用地245.65亩，项目分为45个组团，每个项目组团占地约50亩；区内建设2条纵横交错的 20M 宽大道，本项目与另外 150 亩地块之间共同建设 20M 宽大道（各投资 50% ）。规划建设 7层（局部 8 层）的多层住宅（建筑

20、容积率取定1.7）。沿建宁东路、 50M 城市规划道路、环城东路建 设底层商业网点，区内 20M 大道两侧建设商业网点。除了各个组团建设相当规模的绿化景观外，还 建设一个约6000 m2的中央景观区。（二）、项目建筑规划指标： 1、综合容积率： 1.7 2、建筑覆盖率（密度） ： 26% 3、绿化覆盖率： 43% 4、道路占地比率： 31% （三）、建设规模：多层住宅：占地 245.65亩，建筑层数 7层，局部8层，建筑层高2.8M，每个单元12户，每户100140 mJ沿街建筑底层为商铺。表一：建设指标用地规模（亩）住宅总户数（户）住宅型式组团建筑面积（m）住宅面积（m）商铺面积（m）245

21、.651170错层住宅27800025800020000（四）、地质调查及结构选型:800的挖曲靖市的地质情况总体比较好。1990年蓝箭厂冲焊联合厂房工程的厂房柱基采用直径孔灌注单桩承台（钢筋混凝土杯形基础），生活间为毛石基础，厂房内设4条60M*9M*7M的地沟（天然地基）。根据原省建二公司总工程师寸铭生介绍，在8M以内主要是老粘土、微膨胀粘土，质粘土，再下就是圆砾层。由于该车间距离我们的地块约500800M，尽管地势略低 5M 左右，们初步估计桩基吃力层在 10M左右，并且单桩容许承载力在60T以上。1、基础选型：（2325振动沉管灌注桩，成桩直径380 ，桩长13M。（0325振动沉管灌

22、注桩约900元/根,0300管桩约1200元/根，项目总桩数约 11000根）。采用34桩承台。2、结构选型：异型框架结构。（五八 龙海项目成本概算表直接费：万元序号子项名称单价（元）数量总价（万元）备注1土地使用权231100245.65 亩5675.86楼面价204.14元/rf1.1土地拍卖200000245.65 亩4913.01.2契税1500245.65 亩36.85予计出让金5万元/亩；1.3填土22兀/立方米33万立方米726.0暂按回填土 2.0M深2临时水电50.03建筑安装项目633.56 元 /M278000 rf17613.0（基础、主体、分户门、塑钢窗、外墙装饰、普

23、 通水电，室内装饰为双飞粉清水房，不含卫生间 三大件和室内分户门）3.1桩基础工程70 元 /M143000M1001.03.2承台以上建筑、结构550元価278000 rf15290.03.3建筑内的强电、给排 水40元価278000 rf1112.03.4建筑内的弱电项目7.55元価278000 rf210.03.4.3有线电视450元/户2000 户90.03.4.4电话200元/户2000 户40.03.4.5宽带网400元/户2000 户80.04代收费项目4102.0 元 / 户2000 户820.44.1单元防盗/可视门1200元/樘170樘20.4*代收费4.2户内可视电话系统

24、800元/户2000 户160.0*代收费4.3太阳能25002000 户500.0*代收费4.4水表出户费7002000 户140.0*代收费5配套工程项目103.02 元/rf278000 rf2864.05.1绿化、景观工程120 元/rf70000 rf840.05.2区内道路工程200元価51000 rf1020.0（包含排水系统、排污系统）5.3送配电系统1093.75 元/KVA 元/KVA6400KVA700.0供电系统（含电炊：800元/户），总容量：4800KVA （ 1600KVA变压器 4台，高压环网柜、计量屏7台，GCK低压进线屏、联 络屏、出线屏等23台）；小区内的

25、配电系统；5.4区内供水系统120.05.4.1变频供水（含设备）8万元/台套5台套40.0（含变频泵、变频柜、安装费用）5.4.2室外给水系统100 元 /M8000M80.0（市政管网接口与每栋建筑给水接口之间 的管网，材料采用直径100的PE管材）5.5中水回用1500兀/立方米800立方米120.0按照咼峰日处理能力800立方米；5.6室外监控/报警系统64.05.6.1室外摄像设备8000元/点50点40.0代云台的全自动变焦摄像机（含机房设备）5.6.2红外线报警设备800元/点300点24.06公共建筑3850 rf300.0配套比例为1.38%，分摊比例10.79元/rf6.1

26、会所1000元価1000 rf100.06.2幼儿园850元価600 rf51.06.3小学850元価900 rf76.56.4物业管理用房850元価200 rf17.06.5垃圾转运中心700元価150 rf10.56.6市场450元価1000 rf45.0轻型彩板结构7办理许可证29.31元価278000 rf814.82新墙材基金、散水泥 预收款、抗震8.2 元 /rf281850 rf231.12估计可退114.72万元；规划验线费用10.0暂估；人防20 元/rf563.7环保评价10.0暂估；代交劳保基金、定额 管理费3.5%+1.5 %o(653.82)代交劳保基金、定额管理费，

27、暂不计；（一）项目直接费合计28138.08（二）代收费项目合计4102元/户2000 户820.4（三）（一）一（二）982.65 元 m278000 就27317.68间接费：万元1设计费及审图费仃9132.2%394.092质检、监理费仃9131.2%*70%150.473营销费28138.082.0%562.764管理费28138.082.5%703.45（办公费、招投标代理费、环评、人防等）5财务费28138.088.0%2251.056物管基金28138.082.0%562.76（四）间接费合计166.35 元 m278000 就4624.58（五）不可预见费28138.08万兀3%844.14（六）总成本合计1179.37 元 m278000 就32786.4（三）+ （四）+ （五）（七）平米造价1179.37 元 m（不包含税收）四、财务经济分析（万元）1、2、本分析是以现在曲靖市麒麟区房地产市场的同档次房屋市场价格为参照，暂未考虑市场房价的上扬因素。住宅型式TOWNHOUSE（联排住宅）花园1洋房普通错层住宅商业铺j面销售价格（兀加）2000160013503000面积（rf）销售额（万元）面积（rf）销售额（万元）面积（rf）销售额（万元）面积（rf）销售额（万元）总销售额（万 元）方案一485009700.