上海办公楼市场发展及对经济社会发展的作用

1、上海办公楼市场发展及对经济社会发展的作用八 上海办公楼市场发展及对经济社会发展的作用周建梁上海一直处在中国经济发展的前沿60年来经济社会发展成就斐然城市面貌焕然一新人民生活水平不断提高。上海经济社会发展和城市转型催生了办公楼市场的发展和壮大。与此同时办公楼市场的发展也对上海经济社会发展产生了积极作用作出了重要贡献。本文主要阐述了上海办公楼市场发展以及上海办公楼市场发展对经济社会发展产生的作用。办公楼是城市经济活动特别是现代服务业发展的重要载体。无论是上海自身的产业结构调整还是对外开放、吸引外资的需要上海办公楼市场发展具有重要的战略意义也具有历史必然性。建国以来特别是改革开放以来上海办公楼市场从

2、无到有发展迅速不断壮大并逐步走向成熟。上海办公楼市场的发展对城市发展转型、产业结构调整、扩大对外开放、经济社会发展和城市功能提升等产生了积极作用。一、概念界定（一）办公楼上海的办公楼市场是一个相对复杂的市场主要包括：政府部门自己经营使用管理的办公楼；企事业单位自建自用自管的办公楼；面向市场用于出租或出售的办公楼；此外还有宾馆客房、工业企业房、闲置仓库、商业企业店铺、居民住宅改作经营性办公的现象。本文研究的办公楼主要界定为：面向市场用于出租或出售的办公楼即经营性办公楼。（二）甲级办公楼甲级办公楼是上海办公楼市场中最高层级的办公楼。需要说明的是对办公楼等级分类的界定标准目前我国还没有成文的国家规定

3、。甲级办公楼是行业内自发形成的一种通行叫法它是在以港台企业为代表的外商与内地发展商合作开发涉外办公楼的过程中逐步引进并流行起来的称谓。从一般意义上讲国际上判断是否属于甲级办公楼主要考虑以下八大特征：楼宇品质、建筑规模、进驻客户、物业服务水平、交通便利状况、所属区位、智能化水平和开发商背景。二、上海办公楼市场发展回顾和现状（一）上海办公楼市场的发展过程回顾建国以来上海办公楼市场的发展主要经历了以下五个阶段：1.第一阶段（建国以后至改革开放之前）：缓慢发展建国以后经过社会主义改造我国实行的是高度集中的计划经济体制。在计划经济体制下上海不存在真正的办公楼市场。上海的办公楼绝大部分由政府使用并归政府的

4、房地产主管部门管理少部分归企事业单位自管自用而且办公楼只有使用调配没有使用。截至1978年上海市区仅有办公楼 228万平方米且大多数面积被政府部门使用。而且当时上海的办公楼主要集中在黄浦区外滩一带据统计黄浦区外滩一带共有老大楼（老大楼系指建造于解放以前具有一定建筑风格和特色的非居住建筑）216幢建筑面积162.2万平方米其中办公楼占90%左右。2.第二阶段（1979年-1987年）：开始起步改革开放以后上海经济发展较快特别是第三产业的发展扩大了办公楼的市场需求刺激了办公楼市场的发展。尽管这一阶段上海办公楼市场发展已经开始起步但发展步伐还是不快。1988年时曾作过一次统计全市可以投入使用的经营性

5、办公楼面积总共不到6万平方米。3.第三阶段（1988年-1996年）：快速发展一是新建办公楼。1988年上海市第一块土地批租项目上海太阳广场（包含近6000平方米经营性办公楼）启动标志着上海土地使用制度改革取得实质性进展也开始了上海办公楼市场的快速发展。此后几年伴随着土地使用制度改革、浦东开发开放、邓小平同志南巡讲话、社会主义市场经济发展目标的确立、产业结构调整和外资进入上海本市的办公楼市场逐步繁荣和迅速发展起来办公楼投资额、租金逐年增加建成了一大批高品质的办公楼。1996年达历史最高点当年办公楼投资额高达151亿平均日租金达到了1美/平方米其中尤其是甲级办公楼市场需求趋于活跃。二是置换利用老

6、大楼。由于拥有卓越的区位优势和特殊的历史地位黄浦区外滩地区一直是中外著名的金融和商务机构云集之地。解放后的30年间基于特定的经济和政治环境外滩地区成为上海的行政办公中心原有的金融和商务功能弱化。1988年以来市区有关部门开始进行黄浦区外滩地区老大楼的置换工作。通过置换外滩地区部分大楼的金融、商务办公功能得到恢复工商银行、农业银行、光大银行、中国外汇中心、太平洋保险、友邦保险、花旗银行和盘谷银行等一批有影响的中外金融机构和跨国公司相继进驻为上海金融中心地位的确立奠定了基础。4.第四阶段（1997年-2000年）：调整发展一方面由于前几年发展商看好办公楼的前景进行大量投资、大规模地建造导致上海办公

7、楼量呈现出超常规地增长国家通过宏观调控等一系列措施坚决控制固定资产投资规模的过度增长；另一方面由于受1997年亚洲金融风暴的影响甲级办公楼的主要用户-境外企业纷纷缩减了办公面积或转移办公地点。基于上述两方面的原因出现了办公楼远远大于市场实际需求的形势致使办公楼的租金不断下滑而空置率则 持续上升2000年办公楼租金跌至历史最低点。5.第五阶段（2001年至今）：稳定发展2001年以来受我国加入世贸组织（WTO）、上海举办2010年世博会等利好消息的影响以及上海经济的快速发展、城市综合环境的进一步改善尤其是实现"四个率先"和加快"四个中心"建设等多种因素的综

8、合作用本市办公楼的投资开发逐步趋向理性办公楼市场走出低谷逐步回暖市场和需求不断增大租金和售价水平逐年增长空置率持续下降办公楼市场又进入了新一轮的发展黄金期。尽管从2008年第4季度开始由于受全球金融危机的外部冲击和本市甲级办公楼阶段性过多的双重影响上海办公楼市场呈现阶段性过于求态势空置率上升租金回落但是综合考虑上海经济发展前景、城市发展战略和城市综合优势等各种因素上海办公楼市场发展前景看好目前的过于求态势是短期的是暂时的。从今年第3季度租金、空置率等市场数据来看上海办公楼市场已经开始呈现复苏迹象需求将逐步释放后市有望进一步走高。（二）上海办公楼市场的发展现状1.办公楼市场总体情况（1）总量不断

9、扩大。解放以来特别是改革开放以来随着上海经济的发展办公楼市场不断壮大办公楼存量由1978年的228万平方米增加到2008年的5269万平方米年均增加320万平方米左右。其中2008年经营性办公楼约3700万平方米占全部办公楼的70.2%。 （2）分布较为集中。从分布看主要集中在10个中心区占到全市办公楼总面积的80.2%其中尤以浦东新区、黄浦区、徐汇区、长宁区和静安区密集度最高。（3）求基本平衡。根据国际经验城市经营性办公楼合理规模=第三产业办公楼从业人员舒适人均办公面积（12平方米）。2008年上海第三产业办公楼从业人员约为290万从而得上海办公楼合理规模为3480万平方米与3700万平方米

10、经营性办公楼相比求基本合理。2.甲级办公楼市场情况（1）甲级办公楼规模和集聚效应明显从目前甲级办公楼分布看主要集中在浦东新区陆家嘴地区、黄浦区人民广场地区、静安区南京西地区、卢湾区淮海中地区、徐汇区徐家汇地区和长宁区虹桥地区等六个区域。上述六个区域甲级办公楼总量占全市的比例达到98%。表1 上海市甲级办公楼市场情况（截至2009年1季度）全市黄浦陆家嘴卢湾静安长宁徐汇其他存量面积(万M2)53074.2190.847.758.395.453.010.6占比(%)100143691118102日租金(美/M2)7.697.617.448.759.286.718.31空置率(%)16.98.722

11、4.997.711.217.75.75 （2）经过短期回落甲级办公楼市场从2009年5月开始呈现复苏迹象一方面由于受全球金融危机的外部冲击和国内经济低迷的影响另一方面由于甲级办公楼阶段性过多因此从2008年第4季度起甲级办公楼需求明显缩减呈现阶段性过于求态势空置率显著增加租金下跌幅度明显。2009年第季度甲级办公楼市场平均日租金为7.72/平方米平均空置率达16.9%与2008年第3季度市场高点相比租金下降20.4%空置率上升7个百分点。 由于开发商与投资者的信心回归上海甲级办公楼租金开始止跌回升空置率也打破了持续的走高趋势而开始下降市场呈现复苏迹象。2009年5月甲级办公楼平均日租金上升到8

12、.17/平方米空置率回落到11.6%。图1 上海甲级办公楼租金走势三、上海办公楼市场发展对城市经济发展的积极作用（一）促进了第三产业发展一是办公楼的投资建设直接带动房地产业及上下游产业发展。近10年来本市办公楼开发投资总额624.88亿年均增长9.3%增幅高出房地产开发投资年均增幅0.8个百分点；办公楼投资额占房地产投资额的比重由2000年的10.2%上升到2008年的18.2%；2008年本市办公楼投资额为186.22亿同比增长15.6%。办公楼的开发投资直接带动了房地产业发展。由于房地产业是一个基础性和支柱性产业带动作用强因此房地产业发展又带动了其上下游产业的发展。二是办公楼的投入使用为第

13、三产业特别是现代服务业提了发展载体。办公楼宇为发展第三产业特别是现代服务业（主要包括金融、物流、商贸、会展旅游、信息服务、专业服务业等）提了基本载体为提升产业能级、加快经济结构调整创造了基础条件。高端企业集办公楼形成了密集的人才流、资金流和信息流极大地推动了现代服务业的发展、经济结构的不断优化和经济发展方式的转变。办公楼宇聚集区的形成企业的汇集资本、技术、人才、信息、商贸、服务、智力、思想、文化的集中使经济活动要素因空间聚集而促成资源利用效率的提高、规模经济效益的扩大和成本的降低。根据2006年上海市房地产市场中的有关统计数据办公楼出租面积按行业分类前三位分别为批发零售贸易餐饮业（22.51）

14、、金融保险业（16.08）和信息咨询服务业（12.70）。（二）加快了产业结构调整按照上海的城市发展战略上海将朝着国际化大都市的目标迈进将大力建设国际经济中心、贸易中心、金融中心和航运中心这必然要求上海加快形成以服务经济为主的产业结构 形成自身的产业发展优势。由于上海办公楼市场的迅速发展和办公楼品质的不断提高促进了第三产业特别是技术密集型、知识密集型、高附加值的现代服务业发展如金融业、商务服务业、贸易服务业、知识服务业、信息服务业业等。因此可以说上海办公楼市场的持续健康发展对促进城市发展转型、加快产业结构调整起到了积极作用。根据上海统计年鉴上海第三产业增加值占全市GD的比重已由1958年的28

15、.7%上升到2008年的53.7%上升了25个百分点。（三）促进了对外开放由于上海办公楼市场的发展提了一流的办公载体形成了良好的商务氛围提升了城市的综合功能改善了投资环境这是吸引外商投资、促进经济发展的重要条件。作为国际性大都市和中国经济发展的龙头随着对外开放的不断推进和综合功能的不断提升上海已经成为大量外资企业在中国的门户吸引了大量的外资企业入驻对外开放度不断提高。 根据2006年上海市房地产市场中的有关统计数据办公楼出租面积按登记注册类型分类外资和港澳台投资企业占到60.71%。另外在甲级办公楼的入驻企业中外资企业占70%左右中资企业占30%左右；在超甲级办公楼的入驻企业中外资企业占90%

16、左右如黄浦区的外滩中心办公楼其绝大多数租户是外资企业国际知名企业为数不少其中不乏世界500强企业。根据上海统计年鉴上海实际吸收外资金额已从1951年的0.10亿美上升到2008年的100.8亿美增长了1008倍。截至2008年底上海聚集了总部经济外资机构676家其中跨国公司地区总部224家投资性公司178家研发中心274家。总部经济外资机构对上海的经济发展作出了很大贡献。图2 上海主要年份实际吸收外资金额（四）促进了楼宇经济发展伴随着上海市经济和办公楼市场的发展一个全新的名词即楼宇经济在20世纪90年代中后期悄迅猛发展。所谓楼宇经济是指隐身于大都市中心城区高档办公楼宇中的一种经济形态以办公楼宇

17、为载体通过开发、出售或出租商务楼宇进行招商引资和留资从而产生持续性的税源并带动区域经济增长。楼宇经济在一定程度上大大拓展了城市经济的发展空间和前景优化了产业布局增强了核心竞争力成为上海经济增长的重要支撑点和财税收入重要之一。一方面促进经济增长。通过投资开发办公楼宇和发展楼宇经济加快了第三产业特别是现代服务业发展促进了产业结构调整对形成服务经济为主的产业结构和经济增长产生了积极作 用。至2008年底上海聚集了224家跨国公司地区总部、178家投资性公司和270家研发中心以及300 多家国内上市公司总部、8家中央大企业总部、24家民营企业500强总部。2008年上海总部企业对城市经济发展的贡献率超过了30%。另一方面增加财富积累。2001年静安区"嘉里中心"办公楼全年上缴税收首次超过一亿而成为成为上海首幢"亿楼"；2008年全市公有共有50幢办公楼宇税收超过1亿并出现了一批10亿楼。有"垂直金融街"之称的金茂大厦入驻了20多个国家和地区的100多家中外金融、中介服务机构和跨国公司地区总部包括荷兰银行、道琼斯等一批世界500强企业是上海楼宇经济杰出样板。（五）提升了城市形象和功能一是提升城市形象。办公楼市场的繁荣带动了办公楼的投资开发。通过办公楼的投资开发和建设一幢幢现代化的办公楼宇拔地而起不仅加快了旧区改造而且推