常州御水华庭(勤业路北侧地块)开发项目申请报告总结_第1页
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文档简介

1、常州御水华庭(勤业路北侧地块)开发工程申请报告第一章工程申报单位情况企业名称:常州城置置业有限公司 企业类型:有限责任公司(台港澳法人独资) 法定代表人:彭庆邦 注册资本: 2950 万美元 企业地址:常州市勤业路 288 号 成立时间: 2007年 07月 19日 经营范围:从事房地产开发建设、出租、出售、转让及配套建筑装潢 (凡涉及国家专向规定的,取得专向许可手续后经营)。机构设置:1、经理室2、行政管理部3、开发部4、财务部5、工程管理部 职工人数: 40 人 具有:中高级职称 25 人。初级职称 15 人。开发资质正在办理之中。第二章 拟建工程情况2.1 工程建设用地地块位置:本工程位

2、于三堡街南侧、勤业北路西侧。四 至:东 : 勤业北路;南:勤业路;西:五星路;北:三堡街。基地现状:基地位于常州主城区中心区,四面临街。西接龙江路,北至三 堡街、东临勤业北路、南至勤业路。基地形状较规则,基地东西长约 510M南 北长约548M沿三堡街有一条110KV高压线。整个基地分为二个地块:04地 块、 12 地块。 04 地块现状为谢家村、龚家村民房、常州嫦娥工具有限公司、常 州维达厂、常州市刃具厂、常州三宏电器厂、三环电子厂、常州市生物工程有 限公司、常州顺康织造厂、常州恒源织造有限公司轻纺辅助料厂等; 12 地块现 状为陈家村民房等。基地四面临街,交通条件比较优越。工程基地为毛地,

3、拆迁面积约为总占地面积的三分之二。民房、工厂、店 面房拆除量较大。基地位于勤业居住区,距延陵路西段不足 4 公里,距怀德桥 闹市区域大约有 2 公里;距广化街、兰陵等区域也只有 3 公里左右。相距基地 500M 处是常州三大超市之一的“欧尚超市”大卖场。紧靠 04 地块北侧为世界 上最长的、最古老人工河流京杭大运河,南侧为五星中心幼儿园、平岗小学, 勤业中学等; 12 地块东侧为成熟居住小区莱茵花园。可见周边配套设施齐全, 区位优势明显。土地出让用地:1 、勤业路北侧地块出让合同编号:( 2007)出字第 162 号出让面积:140110川(其中:04地块120400讥 12地块19710 m

4、2)土地使用性质:住宅出让年限:住宅 70 年土地获得方式:挂牌竞拍出让总价:1.2亿元(2007年11月30日前分二期付清)土地状况:毛地占地面积:140110平方M (详见附件一一勤业路北侧地块红线图)预计拆迁面积:30000平方M包括基地外道路、绿化工程拆迁。详见附件 本工程地块拆迁范围图。2.2拟建工程简况1、工程名称:御水华庭(勤业路北侧地块)2、地块总建筑面积:44.0132万卅序号名称单位建筑面积备注1地上总建筑面积m2380482其中:1、商品房住宅m2649722、安置房住宅520003、公寓式酒店131404、临街商业401205、商业街60006、会所40007、配套设施

5、2502地下总建筑面积m596503合计4401323、停车车位序号名称单位数量合计地面停车地下停车社会停车1规划机动车位个400119015902非机动车个53004、居住户数:2650户5、工程总投资:133882万元&资金来源:建设单位自筹解决筹措方案:(1)工程注册资本 2950 万美元,用于支付土地出让金及其它前期费用;(2)银行贷款(土地抵押),用于拆迁及施工启动资金。(3)预售款。按国家对商品房销售管理的有关规定,资金可以从预售房 款中解决,实行滚动开发。用于支付施工款及还贷。7、工程建设工期: 36 个月第三章 工程申请报告编制依据1、国务院关于投资体制改革的决定(国发 200

6、420 号)。2、江苏省企业投资工程核准暂行办法。3、勤业路北侧地块国有土地使用权出让合同。4、勤业路北侧地块土地出让条件5、勤业路北侧地块宅开发工程公建配套建设要求意见书。6、勤业路北侧地块控制性详细规划(调整)7、御水华庭(勤业路北侧地块)工程规划总平面图。8、公共建筑工程可行性研究报告编制大纲。9、常州城置置业有限公司委托合同。10、常州城置置业有限公司提供的其它资料。第四章 工程符合性分析4.1 发展规划、产业政策、行业准入分析4.1.1 发展规划 根据常州市总体规划,常州市主城区空间发展方向为“拓展南北,提升中 心”。主城区形成“一体两翼”分散组团式的空间结构。一体: 即中心城区,范

7、围为北至4.2工程用地符合性分析4.2.1 土地开发建设与利用条件受让人(建设单位)在宗地范围内新建建筑物,应符合下列要求:1、规划用地性质:居住用地2、绿地率、建筑密度及容积率控制:宗地用地面积(m2)建筑密度()绿地率(%)容积率04120400 30 2.81219710 30 2.2综合140110 30 2.723、工程用地方案控制:地上总建筑面积不大于 380482平方M 4.2.2用地符合性分析1、该工程竞得的土地在常州市中心城区。根据钟楼区用地规划,该地块为 居住用地。土地利用现状为国有土地。符合土地法第三章十七条、第四章第三 十六条之规定,可以用作建设用地。2、该工程土地获得

8、过程符合法律程序及相关政策的规定,已依法申请使用 国有土地手续。3、该工程需使用的土地采取总体规划、一次申请办理,一期建设实施的方 案,委托有相应资质的咨询、设计部门出具“工程申请报告”及“初步设 计”。符合国务院第26号令第五章第二十一条之规定。4、该工程设计计划用地与国有土地使用权挂牌出让成交确认书核定的 面积相吻合。容积率、建筑密度与土地使用符合要求。4.2.3投资强度本工程的总用地为210亩,总投资133882万元,投资强度为每638万元 方案符合集约和节约利用土地资源的原则。4.3主要技术经济指标符合性分析4.3.1主要技术经济指标1、主要技术经济指标工程单位数量备注总用地面积m21

9、40110总建筑面积(地上)m380482其中商品房住宅m264972安置房住宅m52000公寓式酒店m13140临街商业m40120商业街m6000会所m4000配套设施m250地下总建筑面积m59650居住总户数户2650居住总人口874515568容积率/2.72总建筑密度%20.5绿地率%49机动车停车位辆1590其中地面辆400地下辆1190非机动车辆5300432指标符合性分析详规指标与建设条件及控规指标对比项目指标与建设条件及控规指标比较备注控规要求工程规划规划用地(m2)140110140110相同容积率 2.722.72满足根据控规,04 和 12地块综合容积率为2.72建筑

10、密度(% 3049满足机动车(辆)15901590满足注:1、根据常房发200675号关于印发常州市新建住宅小区汽车库(位)建设使用管理补充规定的通知本工程规划汽车车位1590个造价(含分摊土地、规费等)不计入房价,作为营业性车位可销售(人防及地面车位除外)。4.4其它4.4.1公建配套小区公建配套主要为居委会用房、物业管理用房、地下汽车库和自行车库 等,详见以下公建配套表:工程建设规模(能)安置去向权属中学6691区外配套公益性公建小学5618区外配套增建公益性公建幼托5681区外配套增建公益性公建防保站252区外配套增建非营业性文化中心1073区外配套增建非营业性居委会用房1262区内配套

11、非营业性社区服务中心1262区外配套增建非营业性物业管理服务用房1522区内配套非营业性供电开闭所按专业要求区内配套公益性公建给水加压站按专业要求区内配套公益性公建燃气调压站按专业要求区外配套增建公益性公建公安派出所404区外配套增建非营业性街道办事处404区外配套增建非营业性垃圾中转站3787区外配套增建公益性公建公共厕所126区内配套公益性公建非机动车车库19725区内配套非营业性1、本工程需承担区外配套费用 3234万元。2、 五星路临04地块的半幅道路、北侧三堡街、沿京杭运河公共绿地、04 地块南侧劳动西路、04和012地块东侧勤业北路、04号地块南侧劳动西路、04 和012地块沿劳动

12、西路和勤业北路公共绿地由建设单位负责拆迁(详见拆迁范 围图,需拆迁的道路、绿化用地暂划归地块建设单位,拆迁完后无偿返还政府),道路、绿化工程由政府负责实施(地块建设单位负责出资)。012地块西侧7M规划道路由建设单位负责实施。工程规划公建符合公建配套要求。4.4.2户型根据工程控规要求,套型建筑面积90平方M以下住房占总住房面积大于40%经计算,户型配比如下表:户型一房一厅两房两厅卫三房两厅卫三房两厅两卫二房两厅两卫户数291户769户530户239户265户556户面积63.98-66 m286.5-89.88 m90.8-117105.2 m118.08 m2120-160 m比例11%2

13、9%20%9%10%21%第五章工程选址与建设条件5.1工程地址5.1.1地理位置常州地处江苏省南部,沪宁线中段,属长江三角洲沿海经济开发区。位于北纬31。0932。04、东经119。08120。12之间,北倚长江天堑,南与安徽省交界,东濒太湖与无锡市相连,西与南京、镇江两市接壤。拟建工程建设地点在常州市中心城区,本工程位于三堡街南侧、勤业北路西侧。5.1.2自然状况1、地形、地质、地貌常州地貌类型属高沙平原,山丘平圩兼有。南为天目山余脉,西为茅山山脉,北为宁镇山脉尾部,中部和东部为宽广的平原、圩区。境内地势西南略高,东北略低,高低相差1.52M左右。常州境内河道纵横交织,湖塘星罗棋布。著名的

14、有泊洮湖(长荡湖)、滆湖、太湖三大天然湖泊,并有沙河(天目湖)、大溪两大人工水库,贯通全境的 京杭大运河更是支流密布,脉脉相连,形成江河相通,三湖相连的水系网络。2、气候、气象常州地处中纬度,离海较近,属北亚热带季风性湿润气候区,气候温和湿润,年平均气温16.8 C;雨量丰沛,年降水总量 942.4毫M日照充足,年日 照时间2287.5小时;无霜期长,年无霜期236天;常年主导风向为东南风,春 夏秋冬,四季分明。5.1.3区域经济2006年,全市实现地区生产总值(GDP 1560亿元,按可比价格计算增长 15.2%。其中第一产业增加值 59.5亿元,增长5.1%;第二产业增加值 952亿 元,

15、增长15.9%;第三产业增加值548.5亿元,增长15.4%。三次产业增加值结 构由上年的4.3 : 61.1 : 34.6调整为3.8 : 61.0 : 35.2。按常住人口计算,人 均地区生产总值达到37210元,按现行汇率折算为4770美元。在国民经济快速 发展的同时,地方财力显著增强。2006年全市财政总收入277.3亿元,比上年 增长25.8%,其中地方一般预算收入突破百亿元,达到118.9亿元,增长25.2%。一般预算财政支出115.9亿元,比上年增长18.5%。5.1.4周边楼盘案名开发商总建面积(m2)在售面积(m2)未推出面积(m2)销售均价(元 / m2)销售率中意宝第中亿

16、房产26.4 万7.5万18.9 万520065%香江华廷中房股份38万22万13万470094%香江庭院中房股份3.5万1万2.5万450085%新城长岛新城房产60万6.5万53.5 万360076%世纪华城华强房产24万4万20万345070%荣亨逸都荣亨地产20万9万11万418070%江南佳园华泰房产10万7万3万455875%都市桃源福来房产30万22.3 万7.7万430070%奥新华廷奥特房产1.8万1.8万0万400080%秋水云庐伟谊物业2.7万2.7万0万700099%河阳花苑嘉源房产4万4万0万430095%怡和花园怡康房产4.4万4万0.4万380080%星盛家园五星

17、置业16万1.6万14.4 万408070%御源林城御源房产28万2.8万25.2 万330060%嘉城尚座嘉城置业3.1万3.1万0万480045%枫逸人家金茂置业17.58万7万320060%本区域目前共有在售个案共有 16个左右(详见上表),06年到目前为止 本区域总推案量约为48万平方M总去化量约为35万平方M新推案量剩余约 13万平方M供需落差逐步形成。目前本区域在售工程的在售面积中剩下的余量约为25万平方M左右,此外上述在售工程尚有174万平方M的案量尚未推出,再加上一年内尚有一些新工程即将推出,未来本区域内供需矛盾将进一步 激化5.1.5工程SWO分析定位是对工程特征、消费需求、

18、竞争等方面综合考虑后得出的工程差异化 的市场位置。在给工程定位之前,须对地块进行 SWO分析。SWO分 析优势:1、位于市中心人口密集的集中居住区域; 有勤业新村等老小区,容易获得大量的区域 客户。2、周边配套齐全,医院、幼儿园、小学、 菜场、大卖场等生活配套一应俱全。3、区域交通线路发达。4、地块紧靠勤业路,周边商业氛围较浓 有B。为工程中的商业部分营造良好的环境。劣势:1、周边道路拥堵,将来会影响小区居民的 出行。拥有私车的消费阶层会因为交通因素 而放弃到这里逛街购物。3、地块处于闹市区,将来具有一定的噪音 污染和对居住生活的干扰。5、地块内拆迁量大,增加了工程的成本和 工程实施的难度。机

19、会:1、高架路龙江路建成后南北贯通,将进一 步提升区域的交通条件。2、区域劳动西路区域将成为常州城市商业 中心。威胁:1、市中心有相似类型的工程形成很大的竞 争力与市场压力。2、国家对房地产业的宏观调控。3、其他不确定因素。5.2地块交通1、区域交通常州区位条件得天独厚,北临长江,南濒太湖,与上海、南京两大都市等 距相望,是中国“大上海经济圈”的重要城市;同时与苏州、无锡联袂成片, 构成中国最富庶的“苏锡常地区”。境内建有长江万吨级通用码头和石化码 头,长江常州港为国家一类开放口岸;常州民航机场,航线通达国内北京、广 州、厦门、成都、西安等20多个大中城市;京沪铁路、沪宁高速公路和京杭大 运河

20、穿境而过。2、地块交通本地块位于三堡街南侧、勤业北路西侧。距离常州机场18公里,距离常州火车站6公里,距离沪宁高速10公里,交通十分便捷。规划道路宽度如下:道路名称宽度(m)勤业北路36三堡街20五星路20劳动西路规划道路4212地块西侧规划道路12(1)、动态交通本工程的交通目前存在一定的问题,由于规划道路勤业南路、新体西路及 东侧规划道路目前尚未实施到位,所以难以进行有效的交通组织。建议在本工 程实施完成前,尽快与有关部门及建设方把规划道路实施到位。04地块小区共设三个出入口。分别在规划道路劳动西路、五星路及规划道 路勤业北路设置;12地块小区出入口设置在西侧规划道路。详见附件一一交通分析

21、图(2)、静态交通本工程地块内机动车停车为地下室与地面停车相结合,摩托车、自行车停 放在地下室及沿商业街。3、公共交通地块现状主要公交线路有:50 路:花园公交中心站 - 绿洲家园9 路: 勤业公交中心站虹景金桂园259 路:钟楼开发区科技工业园南站江南商场 258路:南大街 -新闸镇政府5.3 基础设施5.3.1 给排水 周边城市主要道路供水管网环通,可直接供水。建筑一至五层可由市政管 网直接供给,超过五层需增压,建自来水增压站。污水在室外集中后排入市政污水管网 雨水有组织收集后 , 接入市政雨水管网 .5.3.2 强弱电 供电线路道路敷设已经到位,都为地下敷设。弱电地下敷设到位。第六章 征

22、地拆迁及移民安置6.1 简况勤业路西侧地块涉及范围:拆迁建筑面积 3万平方M为谢家塘、龚家村 及营业性用房拆迁等,详见附件本工程地块拆迁范围图。6.2 安置依据:1、常政发( 2004)85 号文常州市城市房屋拆迁管理办法2 、常建( 2004)132 号常州市城市房屋拆迁补偿估价技术细则3、常建( 2005)117 号常州市物价局、建设局关于调整市区城市房屋搬迁补 助费等标准的通知4 、常拆办( 2006)01 号关于在城市房屋拆迁中对各类无证房处理的指导意 见6.3住宅拆迁方案6.3.1货币补偿(住宅房)(1)无需拆迁人提供回迁房、安置房(二手房)的货币补偿办法。权证面积(包括房屋所有权证

23、、建筑施工许可证、民房建筑规划许可证)及84年前建造的房屋,并经村、街道拆迁人审核确认的面积,按评估价进行补偿。(2)无证房按(常拆办200601号文)执行补偿。(3)阁楼、空地按常建(2004)132号估价技术细则进行补偿(4)84年以后建造的无证房面积一律不享受奖励、过度费补偿政策(5) 在规定奖励期限内,在正常补偿和奖励基础上,另增加奖励200元/ m2,逾期不作奖励,如该奖励标准低于房屋评估总价的3%则以评估总价的3%作为奖励标准。6.3.2回迁安置补偿办法1、安置对象:严格按照被拆迁房屋所有权证书(房屋所有权证、建筑施工许可证、规划 许可证、84年前建造并经确认权的房屋)载明的所有人

24、作为安置对象,安置房 不得变更原房屋所有人。被拆迁房屋所有权证书载明的建筑面积小于60平方M的,原则上作回迁安置。原建房时经主管部门明确的应拆未拆房屋(包括房屋所有权证书已收交和 未收交的),一律不作安置。其余无证房面积、阁楼面积按货币补偿办法执 行,均不计入回迁房安置面积,不享受奖励、过渡费等补偿。2、回迁房补偿办法:回迁安置的房屋拆迁补偿价按房屋估价结构差价及相关办法补偿。(1)、采用户型,按建筑面积最小最近原则,拆除房可安置面积小于安置 房面积的,只能安置一户;拆除房面积较大的,可根据选择一套或多套原地安 置房。(2)、办理手续,被拆迁人需填写回迁房申请登记表,经拆迁人审核 后,在规定时

25、间内,至指定地点签定回迁房合同,被拆迁人需带产权证及建筑 施工许可证、规划许可证,差遣人确认面积表复印件,拆迁实施单位拆迁补偿 协议,结算表等手续,方可签定回迁房合同。按被拆迁人先认可估价报告,先 选择安置房的户型、楼层、面积的顺序签定房屋拆迁补偿安置协议(并在规定 时限内搬迁腾出空房、交出钥匙)。(3)、价格计算,原面积部分结构差价为:小高层为450元550元/叭高层为550 650元/叭根据评估报告认定。扩大部分面积允许超10平方M按3680元/卅,楼层系数另计,再择多套安置房,且安置房总面积超过 安置面积时,超过部分的面积按每套安置房平均分摊面积的方式进行市场价结 合其相应的楼层系数结。

26、(4)、选择原地安置房建筑面积小于被拆除房建筑面积部分,按正常货币补 偿标准另再作奖励(3280元/川)。放弃面积50%勺奖100元/叭30%勺奖80 元/叭 20%勺奖60元/叭10 (含10%以内的)奖40元/川。同时放弃面积必 须大于回迁房最小户型 50%勺方可再选择最接近户型回迁房一套。否则,不可 以继续选择备选的房型。(5)、拆迁人应付给被拆迁人的拆迁补偿款项抵作回迁房款,其余差额项等 到该房屋开盘之日由被拆迁人向拆迁人结清。如果被拆迁人选择将拆迁补偿款 以现金方式提取,则不享受回迁房的权利。(6)、回迁房源采取“谁先前约水谁优先”的原则,顶层房源不作安置。(7) 、回迁房款项一次性

27、结清,在优惠价基础上优惠2%6.4非住宅拆迁安置方式6.4.1货币补偿办法(1)、营业房按营业房评估价的1.3倍(自营)(2) 、住改非部分营业房,具有合法产权、建筑、规划许可证及84年前建 造,并经确认可,且有工商颁发营业执照,按照区位路线价( 3800元/川)评 估价的1.1倍补偿(营业不足2年的)(3)、两证不齐全的按住宅房评估价的1.2倍补偿,或以住宅房营业但无营 业执照的(有工商证明材料)自营的按 1200元/卅补偿,出租的按营业面积 800元/卅进行补偿(以此方式处置的面积可以计入回迁住房面积)6.4.2返回商铺办法(1)、返回商铺单价按18000元/卅计算(一铺一价)(2) 、所

28、有非住宅面积拆迁补偿安置的均不能回迁住宅。6.5 拆迁奖励结算办法1、以拆迁许可证颁发始 30 日内签订房屋拆迁协议,并腾让空房交钥匙的被拆迁人,在政策规定的 5600 元/户的基础上再增加奖励 6400 元/户;第 31-45 天内签订协议并腾让空房交钥匙,在 3900 元/ 户基础上再增加奖励 4100 元/户;第 46-60 天内签订协议并腾让空房交钥匙,在2200 元/ 户的基础上再增加奖励 2800元/户,拆迁开始 2 个月以后一律不予享受奖励办法。2、过渡费补助,参照政策规定执行,临时安置补助费期限从奖励期结束后 第一天起到 12 个月结束,延续递减,但最少不得少于 3个月,每月临

29、时补助费 的标准为8元/ m203、有限电视补助统一以 350 元/户计算,电话移装费统一以 210 元/台计 算04、电信宽带网费用,凭迁移发票或剩余月数按实结算0第七章 工程建设方案7.1 工程定位本工程位于常州市核心区,位于劳动西路以南,晋陵南路以西,兰陵北路 以东0区位优势突出0住宅:小区将以优良居住区生态环境,创建常州一流的居住小区; 以时尚的设计、优美的环境、便捷的交通,满足用户对住宅、基础设施的 要求07.2 设计7.2.1 建筑1、设计依据建筑结构荷载规范( GB50009-2001)建筑给水、排水设计规范( GB50015-2003) 采暖通风与空气调节设计规范( GB500

30、19-2003) 民用建筑电气设计规范( JGJ/T16-1992 ) 建筑设计防火规范( GBJ16-87/2001 年版)建筑物防雷设计规范(GB50057-1997/2000年版) 建筑抗震设计规范( GB50011-2001)2、总平面布置( 1 )、本工程整个地块形状呈 7 字形,充分考虑与周边地块的关系,注重 三堡街、劳动西路(规划道路)、勤业北路(规划道路)、五星路的城市景观 面。( 2)小区分为二个地块,规划区内道路上设主出入口,另设置次出入口。( 3)、竖向设计根据目前规划条件,工程内部道路和现有周边道路交接。基地标高和小区 道路标高与周边城市交通主干道标高相协调。( 4 )

31、、交通组织 地块低层为商业店面,住宅为高层,行人从出入口进入小区,可以就近通 过行人入口进入建筑,减少在环路上与车辆交织。行人出入口靠近公交站台, 便于居民换乘公交。地下车库的出入口设置在小区主要出入口旁,汽车进入小 区后直接进入地下,减少了汽车在地面上与行人的相互交织,有利于改善小区 地面的交通环境。( 5)、小区停车按规范要求设置,机动车停车泊位能满足控规地块需求。3、建筑方案本工程位于三堡街南侧、勤业北路西侧。工程总用地面积约 140110平方 M,为新开发的住宅区。( 1 )户型布局本工程由住宅及配套公建组成,住宅由二十栋高层(十八层至三十二层 )建筑组成;公建包括沿街商业及配套公建、

32、地下汽车库、地下自行车库。小区内住宅体现出多样性,合理性原则,为用户提供多种套型进行选择。 套内功能分区合理,做到了内外、动静、功能分区明确使用,设备管线设计合理。住宅平面布置紧凑,设计尽可能减少开向起居厅门洞的数量,走道简捷,提高 面积的使用率和舒适程度。住宅单体设计适应现代生活方式,并以经济实用为原则,强调大厅活动空 间,做到全明。每套住宅除设有生活阳台外,根据当地习惯大部份住宅单元在 厨房外布置服务阳台。厨房设计考虑系统厨柜与冰箱机位。住宅立面设计,充分考虑了与周边环境和谐、共生。且更为精致耐看,外 墙立面上同时采用浅灰色表达一种朴素坚实的视觉效果,使得整体效果更为沉 稳大气。外饰面上以

33、涂料为主,局部面砖。(2)住宅户型(图纸由设计院提供,见附件:户型图)(3)住宅户型配比户型一房一厅两房两厅卫二房两厅卫二房两厅两卫二房两厅两卫户数291户769户530户239户265户556户面积63.98-66 m286.5-89.88 m90.8-117105.2 m118.08 m2120-160 m比例11%29%20%9%10%21%(4)地下室小区地下地下室可容纳约1190辆车位的停车库,地下总面积 59650平方M地下车库层高3.6M。车库为每位一库形式,标准车位净宽2.4M,深5.3M,根据上部建筑和场地的具体情况,车位尺寸有一些变化。车库防火分区均不大于 4000平方M地

34、下车库设自动喷水灭火系统和通风系统。人行出口尽量借用近 邻的高层地下自行车库的楼梯,疏散距离不大于60M(5)地下分层平面见附件7.2.2结构1、依据建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-3001建筑结构荷载规范GB50009-2001(2006版)混凝土结构设计规范GB50010-2002建筑抗震设计规范GB50011-2001高层建筑混凝土结构技术规程JGJ 3-2002建筑地基基础设计规范 GB50007-2002建筑桩基技术规范 JGJ 94-94人防防空地下室设计规范 GB50038-2005住宅工程质量通病控制标准 DGJ32/16-2005地下工程防水技术规范 GB2010

35、8-2001建筑工程抗震设防分类标准 GB50223-2004江苏省现行的有关规范 . 规定和标准2、自然条件 基本风压:50 年一遇 0.40KN/ m2 100 年一遇 0.45KN/ m2基本雪压:0.35KN/ m抗震设防烈度 7度. 设计基本地震加速度为 0.10g, 设计地震分组第一组3、设计荷载卧室 客厅 餐厅 厨房: 2.0KN/ m卫生间( 带浴缸): 4.0KN/ m阳台: 2.5KN/ m储藏室 : 5.0KN/ m不上人屋面 : 0.5KN/ m上人屋面 : 2.0KN/m消防疏散楼楼梯 : 3.5KN/ m商场: 3.5KN/ m其他部分应根据各单体不同的使用功能 ,

36、 按建筑结构荷载规范要求进 行取值4 、主要设计参数本工程建筑结构的安全等级为二级 , 结构的设计使用年限为 50 年. 建筑的抗 震设防类别为丙类 . 地基基础设计等级为甲级或乙级 .5、地基及基础方案选型(1) 拟建场地土层简介暂无地质勘察报告(2) 地基及基础的选型高层住宅建筑拟采用筏板 +桩基础; 2-3 层商场采用拄下独基6材料(1) 钢筋采用HPB235级筋,HRB400级筋(2) 预埋钢板及型钢板用Q235(3) 混凝土强度等级根据各单位具体情况而定(4) 外墙填充墙采用200厚混凝土小型空心砌块,内墙填充墙采用200厚 加气混凝土砌块7、其他作用:(1) 、结构分析时不计温度应

37、力的作用,通过在合适的位置设置后浇带及 适当提高配筋率等措施,控制因温差产生的不利影响。(2) 、结构分析时不考虑地基、基础及上部结构的共同作用,基础设计时 按规范要求控制建筑的整体沉降及整体倾斜,控制基础相对上部荷载的偏 心。8主体结构主要建筑结构方案一览表:编号性质最高层数结构建筑面积(m2)1#楼住宅19 F框剪163022#楼住宅19F框剪95383#楼住宅19 F框剪95384#楼住宅19 F框剪105265#楼住宅19 F框剪100326#楼住宅19 F框剪95387#楼住宅19 F框剪143078#楼住宅24 F框剪178249#楼住宅24 F框剪1782410#楼住宅19 F框

38、剪1330011#楼住宅19 F框剪1330012#楼住宅32 F剪力墙1920013#楼住宅32 F剪力墙1824814#楼住宅32 F剪力墙1824815#楼住宅32 F剪力墙1824816#楼住宅32 F剪力墙2009617#楼住宅19 F框剪1442118#楼住宅32 F剪力墙1833619#楼会所2 F框架410620#楼商业售楼处3 F框架4644合计2775761#楼住宅18 F框剪182252#楼住宅18 F框剪147783#楼住宅28 F剪力墙160884#楼公寓式酒店15 F框剪13695合计62786总计3403629、上部结构设计(1)、上部结构选型:根据国家的技术经济

39、政策,坚持因地制宜、就地取材的原则,合理选用结构方案和建筑材料,做到技术先进、经济合理、安全适用。为保证结构的整体 受力性能,控制楼板裂缝,楼(屋)盖均采用全现浇钢筋混凝土楼(屋)盖。(2)、 伸缩缝、沉降缝、抗震缝的设置: 本工程高低层层数相差较多,应设置沉降缝。当采用筏形基础时,如能通 过先施工主楼、采用加强后浇带等措施控制各部分基础沉降差,可不设沉降 缝。地下室长度超过规范要求应设伸缩缝,地上部分在合适的位置设置伸缩缝,伸 缩缝应满足抗震缝的要求。10、结构措施高层地下室不设伸缩缝,长度超过规范要求,但设计施工中采取如下措施:(1)、地下室顶板加强配筋以提高抗裂性能,全截面的配筋率不小于

40、0 .5%, 配筋应采用小直径、小间距 。(2)、选用低水化热水泥,减少粗细骨料的含泥量,优化混凝土集料的配比, 控 制 混 凝 土 的 水 灰 比。根据本工程特点,采用UEA补偿收缩混凝土技术(4) 、 在 合 适 的 位 置 设 施 工 后 浇 带 。(5) 、生活水池应和主体结构脱开。设计时水池池壁和地下室外墙、底板、顶板分开,间距满足设备专业要求。(6) 房屋顶层的剪力墙、房屋的楼梯间、电梯间、端开间的纵向剪力 墙、端开间,水平和竖向分布筋的最小配筋率为 0.3 %。间距为 200。(7) 电、楼梯间使楼板削弱,将电、楼梯间周边的楼板加强,并双层双向 配筋。(8) 形成凹槽部分增设拉梁

41、、拉板,并加强配筋。7.2.3 给排水1、计依据 国家及江苏省现行的有关规范 标准 业主提供的有关具体要求 建筑专业提供的图纸材料2、给水设计水源:从勤业北路市政给水管网上个引两根DN250给水管入基地,并在基地内连成环状用水量:最高日用水量 : 3800m3/d ,最大时用水量 335m3/d给水系统(1) 本工程 12层及地下车库采用市政直接共水方式(2) 三层及上分三个地块采用变频加压供水 , 供水方式为 : 蓄水池 变频加压水泵 用水点的供水方式3、消防设计设防消防 : 建筑周围室外消防栓 , 沿建筑均匀布置且间距不大于 120M 消防水量标准 :( 1)室内消火栓用水量 201/s

42、自动喷淋用水量 271/s( 2)室外消防用水量 151/s( 3)室内消火栓系统 : 采用临时高压给水系统 , 整个小区公用一套消火栓 给水系统 , 集中消防泵设在 05 地块地下车库内 , 消防稳水由屋顶水箱提供 , 满 足火灾发生时前 10min 消防用水量 . 火灾时 , 通过消防火栓内按扭启动消防泵 房内的消火栓泵 , 从消防水池吸水加压灭火 .(4)自动喷洒灭火系统 设计参数 : 地下停车库 : 属中 II 级 喷水强度 8L/m2.min 作用面积 : 160m2 最不利点喷头工作压力 : 0.1MPa 自动喷塞水泵设在 05 地块消防水泵房内 , 在每个防火分区设监控阀水流指

43、示器 末端试水装置一套 . 室外设消防水泵结合器两套手提灭火器系统 : 建筑各层均设置适量手提干粉灭火器4、排水设计最高日排水量 3496m3/d 最大时排水量 : 300m3/h 室内污染废水合流,采用UPV(塑料排水管.粘接,室外雨污分流. 污水在室外集中后排入市政污水管网雨水有组织收集后 , 接入市政雨水管网 .7.2.4 强弱电 本工程配电容量及供电线路由供电部门根据工程情况确定。小区内供电由 工程配电房引出。商业用房区一般采用放射式配电,居住用房区采用树干式配电。每户用量 按江苏省住宅标准设计,实行一户一表制,每户总电源进线断路器具有漏电保 护功能。室内设计足够电器插座,以满足家庭生

44、活需要。1、弱电 座机电话与电信部门电缆线连接,电话电缆线引入分户分线箱,线路采用 暗管配线方式。有线电视线路设计由有线电视专业部门审核后施工,客厅、卧室、门面房 均设置有线电视端头,同轴电缆全部暗管按敷。按信息化智能化要求,本工程配置宽带网络系统、区域监控系统及消防报警系统,利用门禁监视系统为商铺及住户提供可靠的智能化安防服务7.3工程进度计划7.3.1本工程建设期36个月。工程实施进度安排详见下表:单位:时间内容建设期(2007.08起)07.10-08.0608.07-10.0110.01-10.310.03-10.06工程前期准备工程勘察与设计征地、拆迁工程建筑工程道路工程给排水工程供

45、电工程信息管线工程燃气工程小区环境配套工程竣工并验收第八章投资估算及资金筹措8.1估算范围及依据8.1.1估算范围根据本工程为房地产开发工程,所以本工程总投资由工程费用、设备费 用、安装费用、其他费用及基本预备费组成。估算范围为基地范围内的住宅、 商业、公建、地下室的土建费用,设备费用,安装费用,基地范围内的土地费 用,拆迁红线内的拆迁费用,区外要求建设的道路、绿地工程,区内的绿化及相关配套等。8.1.2估算依据1、常州工程造价信息2007年第二期2、江苏省建筑工程概算定额(2005版)3、常州市工程造价管理处发布的建筑工程造价案例4、国家及地方现行的各种取费规定5、其他费用取费标准:(1)土

46、地费用、拆迁费用按实际出让价格计列;(2)管理费按工程费用的19计列;(3)标底编制费按常价房(2005)50号关于转发“江苏省物价局、 江苏省建设厅关于印发江苏省建设工程造价咨询服务收费管理办法的 通知”的通知有关规定计列;(4) 前期咨询费按国家计委颁发的计价格(1999) 1283号的通知规 定计列;(5)监理费按常建2005219号,常州市建设局、物价局关于进一 步规范我市建设工程监理收费的通知的规定计列;(6)工程勘察设计费根据工程勘察设计收费标准(2002年修订本)计列。8.2投资估算8.2.1工程费用1、工程量总建筑面积440132吊,其中地上380482rn,地下59650吊。

47、名称2面积(m)总建筑面积440132苴丿、地上建筑面积380482中苴丿、商品房住宅264972中安置房住宅52000公寓式酒店13140临街商业40120商业街6000会所4000配套设施250地下建筑面积59650苴丿、地下车库建筑面积41650中住宅地下建筑面积180002、工程费用估算,具体见下表:工程名称单价(元 / m2)工程量(万m2)估算费用(万元)备注零星工程1038.05380.5以地上建筑面积商品房住宅150026.539750安置房住宅13005.26760土建公寓式酒店16001.312096商业及公建8005.044032地下室25005.9714925水电安装1

48、0044.014401绿化工程3038.051141.5后三通接水35038.0513317.5接电道路管网周边规划道路250万元/公里2.38公里595公共绿地502.789139.5合计87538822设备费用1、主要设备费用序号设备名称单价设备量投资估算备注单位数量1电梯(住宅商业梯)40万兀/台台702800合计28008.2.3安装费用安装费用按设备费用的15%计。2800 X 15%=42(万元824其他费用名称单价(元/m2)工程量(万m2)费用(万兀)费率备注1.管理费907.61%以工程费用为基价2. 土地出让金120003.契税480以土地出让金的4%4.拆迁费用35003

49、.010500包括住宅、道路、绿化工程拆迁5.区外配套32346.规费:200.344.018815.27临时设施费(临水、电、道路等)1038.05380.58.咨询费0(1)标底编制费127.11.4 %。以工程费用为基价(2)结算审核费54.50.6 %以工程费用为基价(3)前期咨询费129.监理费0(1)服务费544.50.6%以工程费用为基价(2)安全责任费81.715%以监理服务费为基价10.勘察设计费2087.42.3%以工程费用为基价合计39224.5825基本预备费基本预备费=(工程费用+设备+安装+其他费用)X 3%基本预备费=(87538+2800+420+39224.5

50、)X 野 3899.5 万元8.2.6本工程总投资名称投资估算(万元)工程费用87538设备2800安装420其他费用39224.5基本预备费3899.5总计133882本工程总投资为133882万元。827投资总估算表(详见附件)8.3资金筹措本工程建设资金全部由建设单位自筹解决。筹措方案:(1)工程注册资本2950万美元,用于支付土地出让金及其它前期费用;(2)银行贷款(土地抵押),用于拆迁及施工启动资金。(3)预售款。按国家对商品房销售管理的有关规定,资金可以从预售房款 中解决,实行滚动开发。用于支付施工款及还贷。第九章资源利用与能源耗用分析9.1我国资源利用现状资源是指维持生命和生活所必需和经常利用的物质,包括空气、水、陆 地、森林、矿产、能源等。人人都在利用或接触资源,人类对地球资源的需要 不断增加。地球资源的开发和利用,为人类文明进程提供了必要的物质基础。人口多、人均资源不足是中国的基本国情。土地即地球陆地的表面部分,它是人类生活和生产的主要空间场所。土地 是由气候、地貌岩石、土壤、植被和水文等自然要素共同作用下形成的自然综 合体,也是人类生产劳动的产物。土地资源是一种“综合”的自然资源,具有 一切农业自然资源的属性,是人类社会最基本的生产资料与劳动对象。中国山 地多,平地少,干旱、高寒区域大,耕地

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