《哈尔滨市物业服务收费管理办法》正式实施

1、哈尔滨市物业服务收费管理办法正式实施哈尔滨市物业服务收费管理办法正式实施2014年 02月14日 09:39车库的物业费怎么收？小区公共空间的经营收益归谁？垃圾清运费到底该不该交？ 物业费包含二次加压供水费吗？这些长期困扰市民甚至引 发纠纷的问题终于有了规范。 13 日，哈尔滨市物业服务收 费管理办法正式实施， 办法将保洁、公共设施设备的 养护等业主最关心的收费标准进行了细化。强化了物业服务 的考核标准，让业主在享受质价相符的物业服务同时，更大 程度的维护了业主和物业的合法权益。物业服务包含二次加压费 电子门维护与过去不同， 办法将物业服务等级倒置，由原来的一级 为最高等级变成最低等级， 逐级

2、上升， 开放了服务等级设置， 为今后更高等级服务标准的设定预留了空间，避免目前指导 价格封顶导致的高端物业服务收费困境。新的物业服务内容分为基础物业服务、级差物业服务和特有 物业服务三个部分。其中，基础物业服务包括基础管理、屋 面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清掏、单元电子门 维护等 5 项服务内容。基础服务不分等级，实行无差别化定价成本，不论其他等级服务高低，这部分统一定价为每月每 平方米 0.13 元。这是所有物业企业必须达到的服务标准。 级差物业服务包括综合管理、公共区域保洁服务、清冰雪、 公共区域秩序维护、公共区域维修养护、公共区域绿化养护 等四级服务内容，其中一级、二级、三级、四

3、级（不含绿化） 分别对应的定价成本为每月每平方米（多层） 0.38 元、（高 层） 0.39元；（多层） 0.54元、（高层） 0.56元；（多层） 0.86 元、（高层） 0.89 元；（多层） 1.19 元、（高层） 1.23 元。其 中，清冰雪服务，一、二级每平方米 0.01 元，三、四级每平 方米 0.02 元；公共秩序维护， 一级和四级之间定价成本相差 较大，四级是一级的 4 倍，主要是小区的封闭和智能化管理 程度影响成本差异较大。此外，一级服务标准有所提高，定 价成本（不含绿化）与原成本标准相比提高了 0.14 元，对提 升老旧小区物业服务质量，保证基本运营起到保障作用。 特有物业

4、服务包括电梯管理、车辆管理、装修管理、公共责 任险等 4 项服务内容。其中，电梯管理服务费保留了原标准 规定的每月每户 11元至 120 元的标准，但对电梯管理中的 基础费用管理作出相应的补充修订。室内停车泊位物业服务 费按照政府指导价标准，实行平面和立体车位两档价格，平 面车位物业费 80 元/月，有塑胶地膜 90 元/月；立体车位物 业费 110 元 /月，有塑胶地膜 120 元 /月。立体车位要求有专 业的维保公司定期维修保养，若不能通过相关部门质检，则 不允许使用。 同时，室内停车场泊位物业费与热费分别收取。 近年来，哈市多次发生小区意外责任事故，由于物业企业无 法支付赔偿常常引发矛盾

5、。 办法规定，经业主大会同意， 物业服务企业可以为住宅物业服务区域投保公共责任险，费 用按照物业服务面积分摊。服务项目侧重清扫保洁 维修养护 绿化养护办法除了新增加多项服务内容与价格标准外，还强化基 础物业服务的比重， “清扫保洁” 、“维修养护”两个项目成 本在各级服务成本构成比例中均有所提升。屋面维修、二次 加压供水、化粪池清掏、单元电子门维护这 4 个服务项目， 是从原物业服务标准中“共用部位维修养护”部分单设出来 的，此标准已高于原四级标准“共用部位维修养护” 8 项服 务成本标准的总和。并将“综合管理”项目成本，在各级服 务成本构成比例中均有所降低。此外，“绿化养护”项目成本也有所改

6、变。以前按建筑面积 计算绿化收费，客观上易形成“不够用”或者“用不了”的 情况，很难有收支对应的实际问题。 办法由原来按照建 筑面积测算改为按绿化面积测算后，将绿化面积年总成本再 按月按建筑面积分摊。依据绿化成本监审，物业服务绿化养 护定价成本， 一、二、三、四级分别为每年每平方米 2.36 元、2.86 元、 4.40 元、 4.94 元，杜绝收支不合理的问题。公共空间经营收益归全体业主办法第二十条规定，对于有房屋装修需求的业主或物业 使用人，物业服务企业应与之签订装修管理协议，督促其遵 守有关规定。物业企业可收取装修管理费，用于装修期间清 运建筑垃圾、电梯垂直升降及装修管理支出。 办法规定

7、 装修管理费按照不超过 5 元/平方米（建筑面积）标准收取， 并明确规定物业企业收取装修管理费以后不得以任何形式 收取其他与装修有关的费用。基于基础物业服务项目在单体车库物业服务中基本不体现， 级差物业服务项目也只是部分体现，根据质价相符的原则做 降价调整。办法第十七条规定与住宅配套建设使用的单 体车库的物业服务费，按照同住宅区物业服务收费标准减半 收取。未解决小区内停车难问题， 办法第十九条规定，经业主 大会同意，在符合消防安全等规定前提下，可利用物业管理 区域内的公共空间设置停车泊位，根据关于印发机动车停 放服务收费管理办法的通知 规定，每月每台 60 元至 90 元， 所得收入扣除管理服

8、务费用后归全体业主所有，并按照业主 大会的决定使用。养护费和电梯基础费专款专用办法第二十三条规定，物业服务费用中的共用部位共用 设施设备日常运行保养维护费、电梯费中的基础费用，应当作为业主预购物业服务的费用，独立核算、专款专用、结转 滚存备用。 共用部位设施设备维修养护和电梯基础收费实行专户储存， 不发生不使用，逐年滚存，结转待用，防止将未发生的定向 使用经费转化为企业利润，保证共用部位设施设备维修养护 和电梯养护能够得到应有的经费保障。物业服务与信用挂钩 服务不合格将被清退 办法第六条规定，暂时未达到办法规定的一级物业 服务标准的，通过改造硬件和提升服务，达到一级标准后， 可执行基础服务和一

9、级级差服务的成本标准（不含绿化费） 例如，高层每平方米 0.52 元（ 0.13 元高层 0.39 元）。对于 不能按照一级级差物业服务内容提供全项服务的，可以根据 所提供的服务项目执行相应的成本标准，如在提供基础服务 的基础上，还提供了一级综合管理和共用设施设备维修养护 服务的，可以执行 0.27元（0.13元 0.10 元 0.04 元）的定 价成本。办法第十五条规定，物业服务监管实行日常考评制度， 对于连续两次考核不合格的物业服务企业，按级差物业服务 收费标准下浮 10% 的处理，对于连续考评不合格的，应降低 级差物业服务等级和收费标准。一般设定为半年或一年评定 一次。对认真整改达到要求

10、的物业企业，可回到原标准；对 于不认真整改的，经考核确认后可以降低服务等级和收费标 准，直至辞退。新规更注重服务结果 “办法对物业服务的概念和内容进行了分类，更对价格 进行了细化，今后的物业服务就是花多少钱享受什么样的服 务。”欧洲新城业主委员会主任张泽仁告诉记者， 办法新 增了诸如车位费用、清雪费用等价格标准，这些细化分类的 实施，降低了业主和物业的纠纷。 哈尔滨物业供热集团物业房产部部长戴英波表示， 办法 弥补了以往一些服务项目定价缺失的问题。同时，一些单体 楼房或一些不具备级差服务的老旧小区也有具体的服务内 容和价格标准，方便日后的服务。 哈市物业办副主任张晓辉介绍，过去的物业服务标准只规定 了服务频次，没有规定服务效果，导致业主对物业服务质量 难以监督和衡量，缺乏可操作性行。新标准着重对每项服务 应达到的效果进行了明确规定，对每项内容都设立了考核分 值，并对总体服务情况设立了达标分数，增强了政策的可操 作性，便于业主及行政主管部门对物业服务质量的监督考 核。为下一步全民开展物业服务质量考评提供了有利依据。 哈市住房保障与房产管理局局长孔庆勋强调，物业企业若要 依照办法调整物业价格，必须先行做好服务，试运行 3 个月