嘉兴商业项目场调查报告

1、精品文档宝岛优品宝岛优品一倾心为你打造精品文档嘉兴好一家家居购物市场市场调查报告调研成员：调研时间：2004/11/18 2004/11/19调研地点：浙江省嘉兴市宝岛优品一倾心为你打造精品文档嘉兴位于浙江省北部，离上海市约 120公里，是长三角经济圈的组成部分，近年 来，嘉兴市经济取得飞速发展，其房地产业也紧跟潮流，取得了长足进步。日前，本 部门一行两人，对嘉兴市大型专业市场进行了一次比较详细的走访。重点对嘉兴的家 居市场及市中心商业项目进行了比较细致的了解，并对市中心大型专业市场的部分业 主进行了调查问卷，初步掌握了当地业主对产权式商铺的态度。此次我小组一行四人参与“鞍山北方国际机电五金城

2、”项目调研工作。本着实事 求是、认真负责的态度，我小组就该项目的市场状况与产品可行性等问题进行汇总分 析而出具本报告，以供公司领导决策也可为将来合作双方进一步深入探讨时的市场参 考。项目篇 6一、嘉兴市场状况简介 6二、本案状况简介 81项目现状 82. 周边环境 103. 交通条件 114. 市政配套 11三、项目分布地标图详见 11市场篇 12一、市场介绍 121项目名称：嘉兴商城 121项目名称：华庭街 133. 项目名称：嘉禾北京城 144. 项目名称：江南摩尔 156. 项目名称：嘉兴建材陶瓷市场 177. 项目名称：永泰广场 18二、具体数据列表 19三、调查问卷信息分析 2 51

3、、对于是否愿意购买产权式商用物业的调查结果（以有效问卷为准） 2 52、 对于愿意购买产权式商用物业但是否愿意前往本案位置进行经商的调查结果（以有效问卷为准）.2 63、对于不愿意购买或前往本案位置进行经商缘由的调查结果（以有效问卷为准） 2 7调查问卷总体分析： 2 8项目建议篇 3 0二、项目综合评定 301 优势评述： 3 02、劣势评述： 3 13、结论建议 3 2项目篇嘉兴市场状况简介嘉兴市是中国东部沿海地区长江三角洲 15城市之一，与上海接壤。现辖平湖市、海宁市、桐乡市、嘉善县、海盐县、秀城区、秀洲区。全市面积约4,000平方公里，总人口 332万。2003年全年生产总值855.6

4、3亿元，按可比价格计算，比上年增长16.9%。按户籍人口计算，人均生产总值达到25720元，比上年增长16.7%，按当年基准汇率计算达 3107 美元。全年第一产业增加值66.05亿元，比上年增长4.0%，占生产总值的比重由上年 8.7%下降为7.7% ;第二产业增加值507.46亿元，比上年增长20.8%，所占比重比 上年上升2.1个百分点；第三产业完成增加值 282.12亿元，比上年增长13.9%，占生 产总值的比重为33.0%，比上年下降1.1个百分点。近年来，随着嘉兴市区旧城改造力度的加大，城市化进程的加快，基础设施的高强度投入，带动了房地产业的快速发展，房地产业呈现出持续、稳健的发展

5、态势。19月，市区房地产开发投资36.7亿元，同比增长94.6%，增速比1-8月回落22.4个 百分点，9月份当月投资同比下降15.2%。其中住宅投资27.9亿元，同比增长95.8% , 比1-8月回落26.2个百分点。2004年19月，市区房屋施工面积528.9万平方米，增长86%，比前8个月回 落22.3个百分点，其中住宅面积421.8万平方米，增长77.8% ,回落23.5个百分点； 房屋新开工面积190万平方米，增长82.2%，其中住宅133.8万平方米，增长52.6% ; 商品房竣工面积42.7万平方米，增长15.1%，其中住宅竣工面积37.7万平方米，增 长 13.9%。今年以来，

6、商品房价格涨势趋稳，涨幅回落。据统计资料显示，3季度市区商品房平均销售价格比去年同季上涨17.7%，其中商品住宅销售价格比去年同季上涨18.2%，同比涨幅较上季分别回落11和11.6个百分点。受国家宏观调控政策的影响，房地产企业参与土地拍卖热情锐减，土地市场交投 清淡。19月，共购置土地面积34.6万平方米，同比下降67.4%。三季度房地产业的企业家信心指数由高景气区间快速进入景气临界点，与二季度相比下降44.4个百分点。楼盘销售进度也放缓，预售增幅回落。19月，市区商品房预售面积102万平方 米，增长17.4%，增幅同比回落45.3个百分点。其中：住宅用房预售 93万平方米， 增长20%，同

7、比回落47.2个百分点。二、本案状况简介1.项目现状项目名称：好一家家居广场开发商:嘉兴嘉瓯置业有限公司项目地理位置:嘉兴秀洲路南（中山西路延伸段）项目属性:综合（商业，办公住宅）商业部分经营业态：一楼为装饰，灯具建材城二楼为家具城三楼为办公用品家居艺术家 装公司规划占地：147亩，总面积95576 m2总投资额：一期2.9亿元规划建筑面积：一期152575 ，其中主楼85573 m2, 8-10号楼63051共4栋主 楼容积率：1.57建筑密度45.9%绿化率30%物业：好一家家居购物广场有限公司统一管理营业时间：2005.07.28 （计划）广场规模：137000 m （主广场），中心广场

8、5000 m,地下停车场4300 m停车泊位：1500辆，24小时服务项目概况：本案目前建设进入一期的中期阶段，现场开始对外预定，目前定价一楼 6000-7000元/平方米，二楼5000元/平方米，三四楼3980元/平方米。该案有回租协 议，如商业部分,5年期的回租保证每年8%的回报率,10年期的回租率从第6到第10年每 年9-10%.目前商业部分已经预定了 大约30%,，前来参观或预定的客户温州人占了很大 一部分比例.说明该项目市场有一定认可度，具有一定的商业投资价值.本案主楼三层均为宝岛优品一倾心为你打造精品文档商铺，四五层为办公用房.8-9号楼一二层为商铺，三四层规划用途为办公楼和商务公

9、寓售楼处外景物流中心2周边环境本项目周边所处地区西方为工业用地，东部为一级住宅用地，北侧至中山西路为商业金融用地。周边环境幽静，道路平整开阔，生态环境良好。但是周边人流车流较少，难以聚集人气,宝岛优品一倾心为你打造精品文档宝岛优品一倾心为你打造精品文档缺少商业氛围.期待周边住宅小区建成和交通配套完善后能使这一状况得到改观.3交通条件目前项目附近主要道路是北侧得中山西路及西面的乍嘉苏高速公路。乍嘉苏高速公路 交通路况较好，路面开阔，车流量较多。中山西路西延伸段至市区约5公里路程，道路状况良好，目前车流量很少。4.市政配套本区域属新开发区域，由于远离市中心区域目前附近尚没有大型配套设施 ，生活及商

10、业 配套较为匮乏,而且交运也不便利目前秀州工业区的开发较成熟的地区位于 320国道 东侧部分，是秀州新区区政府所在地。项目周边目前尚缺乏集中人气，主要受工业区开发进程影响，此状况将很大程度上影 响到本案的销售及未来业主经营状况，是本案必须面对的棘手问题。三、项目分布地标图详见市场篇一、市场介绍1项目名称：嘉兴商城项目位置：建国路、中山西路面 积：11.7-200 m2营业规模：7000 m租 金：1F47 7.4 元/m 天 2F:1.3 2.0 元 / m 天租赁率：100%经营业态：服装、鞋业、家居、娱乐物业属性：综合市场市场简述：该案97年开业，2001年时租金一层为90-120元/月/

11、平方米，二层为14 元/月/平方米，现在租金有很大程度上涨，1F上涨到5.5元/月/ m左右。该商城经营品 种档次不高，针对本市场所做的调研组群为14组；其中有效问卷为8组宝岛优品一倾心为你打造精品文档宝岛优品一倾心为你打造精品文档2项目名称：华庭街项目位置：建国路、环城北路面 积：23-799 m2建筑面积：100000 m租 金：1F48-5.0/ m 天 2F:1.9 3.8 元 / m 天售 价：1F: 27000/ m租赁率：约90%经营业态：服饰、休闲娱乐、百货、超市等物业属性：综合商业项目市场简述：该案地处市中心，是嘉兴市中心最大的商业项目，集百货、超市、写字楼、 服饰市场、娱乐

12、等为一体，有太平洋百货和肯德基等品牌店入驻。该案地理位置优越,其价格为目前市内最高，目前仅剩余四套商铺，面积在23-60 m,该案不提供返租服务。针对本市场所做的调研组群为10组；其中有效问卷为6组。宝岛优品一倾心为你打造精品文档3项目名称：嘉禾北京城项目位置：建国路北京路面 积：40-150 m2建筑面积：商业面积47000 m,住宅73000 m租 金：1F： 3.5-4.5 2F: 1.2-3.0售 价：1F： 15000-270002F : 7000-8000租赁率：85%经营业态：家居、小商品，电器物业属性：综合市场市场简述：该商业项目另有住宅项目，该案地处建国路商圈北侧，人流量尚可

13、，但是 目前在经营上受到华庭街冲击，已改变为家居和小商品经营为主，另有永乐家电经营 中。针对本商铺所做的调研组群为 8组，其中有效问卷4组。宝岛优品一倾心为你打造精品文档宝岛优品一倾心为你打造精品文档4项目名称：江南摩尔项目位置：秀州新区区政府对面（洪兴路、新秀路）建筑面积：200000 m2面 积：50-200 m租 金：未定售 价：1F: 12000 元/m 2F： 8000 元/ m包租情况：前3年7%后2年10 11% （可不选，选择只能签5年）经营业态：购物、餐饮、休闲、游乐、商务、文化物业属性：综合市场综述：该案是目前嘉兴最大的综合商业项目， 目前江南摩尔整个项目中有70%多 的商

14、业物业自留，并规划成国际一流大卖场、品牌百货、大型 3C卖场和家居大卖场 四大主力业态，目前国际品牌大卖场美国普尔斯马特、金海马家居、铜锣湾集团等都正与江南摩尔紧密接触，目前四大业态的招商可以说已经基本落定，欢乐摩天轮、激 光水幕电影、儿童翻斗乐、下沉式演绎广场为主的四大景观靓点将成为新的旅游景点5.项目名称：嘉兴万好家居购物广场 项目位置：中环南路五星路口建筑面积：200000 m2面积：80 m可以自由分割售 价:1F 6000 8000 元/ m , 2F 4000 元/ m租赁率：20%包租状况:7年8%-10%回报率经营业态：五金、电器、陶瓷、家居、装饰物业属性：专业市场市场综述:该

15、案位于秀城新区，与本案无论在定位、规模、建设进度上都很类似类似，该案提供返租选择是7年8%-10%的回报率，其一期已经结构封顶，预计它将成为本 案主要竞争项目。宝岛优品一倾心为你打造精品文档宝岛优品一倾心为你打造精品文档该案位于市中心东南部，在交通上比本案略有不足，而其售价1F与本案类似，2F和本案3F类似，价格上有一定优势，而看其周边状况可发现也是新兴地区，周边有不 少房产在建，也都还没有销售，总体上与本案存在重复建设，将形成争抢客源的惨烈 竞争。6项目名称：嘉兴建材陶瓷市场项目位置：环城南路与320国道的交界地段建筑面积：140000 m2面 积：50 142 m可以自由分割租 金：1.3

16、元/ m天；售 价：不售租赁率：75%经营业态：卫陶、木材地板、五金，家具、灯饰、窗帘等软装饰家居配套物业属性：商贸集市宝岛优品一倾心为你打造精品文档宝岛优品一倾心为你打造精品文档市场综述：该市场是从原有市场搬迁而来，原市场面积近8万川，300余经营户，这些经营者都将搬入新市场，是市场客源的主要保证。该案目前交通不便，环城路到该 市场前仍未建成，周边住宅项目也未兴建成型，预计其未来定位将以批发中心为主。该案北侧另有大型农贸批发市场在建，估计该地区总体定位将是批发集散中心。7项目名称：永泰广场项目位置：中山西路新秀路路口建筑面积：40000 m2面积：80 200 m （上下两层）售 价：600

17、0元/ m （上下两层）租赁率：80%经营业态：服装，休闲娱乐等物业属性：商业裙房市场综述：该项目是永泰广场住宅的配套裙房，该案住宅建面在22万平方米左右，将有大量居民入住，未来人气有保证。该案北侧约500米是在建的大型shopping mall 江南摩尔，西侧临近大润发卖场，因此周边商业氛围浓厚，且交通便捷，因此其 未来发展看好。目前所售的裙房是上下两层小开间的商铺，位于小区南侧，离中山西 路有一定距离，所以价格相对便宜，其二期临中山路的商铺还未开盘，预计单价将达 到8000元/ m2以上二、具体数据列表调研项目信息汇总表如下：（表一）租赁规模价格售价回租年项目名体量面积贷款成幅射范销售开盘

18、时物业属地址开发商(M2（元（元限及回(M2)经营业态备注/M 2/M2)报率天）永泰广场中山西路新秀路路口永泰房地产有限公司40000（商业）6000（上卜两层）80 200（上下两层）6成中山西路大润发周边80 %服装，休闲娱乐等综合（办公、商业、住宅）该项目二期 临近山西路 商业裙房明 年开盘1F60吉/.万 力口 /、万中环南亿源置00 -80五金电器综合好家居路五星业开发1200未疋80007年可以自5成市政府20%陶瓷家居2004.（办公、该项目一期购物广路口有限公002F407 - 8 %由分割周边装饰07商业、住已经封顶场司00宅）环城南50 环城南卫陶、木市场是在原力口八建路

19、与1400142路及材地板、综合有市场搬迁材陶瓷320国001.3可以自320国75 %五金，家（办公、而来，原市市场道的交由分割道周边具、灯饰、商业）场面积近8界地段窗帘等万 m2 , 300余经营户江南摩尔秀洲区行政中心对面浙江金 泰阳房 地产开 发有限 公司2000001F120002F8000前3年7 %后2年1011%50 2006成中山西路大润发周边50 %百货及娱乐2004.09商业、酒店式商务公寓江南Mall是嘉兴有史 以来规模最 大的复合型 商业项目调研项目信息汇总表如下：（表二）项目名称地址开发商规模体量（M2）租赁价格（元/M 2 天）售价(元/M 2)回租年限及回报率面

20、积(M2)贷款成数幅射范围销售率经营业态开盘时间物业属性备注中山1F47中山路家具、灯该市场地处嘉兴商西路约7.4/11.7-2/建国路100饰、窗帘现房商业市中心，已城建国70002F:1.300商圈%布艺及服经相当成熟南路2.0饰该项目规模建国约1F481F:中山路品牌服饰体量较大，中路-5.023-79华亭街环城100002F:1.92700096成建国路90 %及休闲娱现房综合虽然地处市0商圈乐等中心区域但北路3.8是人气尚显不足浙江东1F:1F:建国方莱茵3.5-4.15000-家居、小该案另有住嘉禾北路达置业47000527000/40-1506成建国路85%商品、苏现房综合宅，经

21、营状京城北京有限公2F:北商圈2F:宁电器况不是很好路司1.2-37000-8000卫陶、木秀园1F:6005年期材地板、综合该项目规模好家南路嘉瓯置200006 （暂0-7000的8%50（可中山西预约五金，家（办体量较大，家居购近乍业有限0定）2F:50010年期自由分6成路乍嘉30%具、灯饰、未疋公、商地处较为偏物广场嘉苏公司0额9%割）苏咼速左右窗帘等软业）远高速装饰家居配套宝岛优品一倾心为你打造精品文档宝岛优品一倾心为你打造精品文档三、调查问卷信息分析本小组对鞍山市各类专业市场进行了问卷调查，其中调查问卷总量共为32组,其中有效问卷达到18组，占总体调查问卷数量的56.3%。1、对于

22、是否愿意购买产权式商用物业的调查结果（以有效问卷为准）（1） 、愿意购买产权式商用物业的调查问卷达到6份，占总体有效问卷数的33.3%（2） 、不愿意购买产权式商用物业的调查问卷达到了8份，占总体有效问卷的44.4%（3） 、对于购买产权式商用物业无所谓的调查问卷达到了4份，占总体有效问卷的22.2%。45%2、对于愿意购买产权式商用物业但是否愿意前往本案位置进行经商的调查结果（以有效问卷 为准）（1） 、愿意前往本案位置经商的调查问卷达到1份，占总体有效问卷的16.7%。（2） 、不愿意前往本案位置经商的调查问卷达到了2份，占总体有效问卷的33.3%。（3） 、对于前往本案位置经商无所谓的调查问卷达到了3份，占总体有效问卷的50%口愿意前往经商不愿意前往经商 精品文档白犹豫宝岛优品一倾心为你打造精品文档3、对于不愿意购买或前往本案位置进行经商缘由的调查结果（以有效问卷为准）（1） 、提到因本案位置太偏太远的调查问卷达到2份，占总体有效问卷的25%。（2） 、提到因本案周边无较好的商业氛围的调查问卷达到了1份，占总体有效问卷的 12.5%。（3） 、提到对本案商用物业无力购买的调查问卷达到了1份，占总体有效问卷的12.5%（4） 、提到宁愿选择