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1、运城市房地产发展与经济增长关系的研究系别：经济管理系学科专业：公共事业管理姓名：徐忙指导教师：秦奕运城学院2015年5月运城市房地产发展与经济增长关系的研究摘要：近年来，随着房地产经济的过快发展，已经发展成为各个城市的支柱产业，为了充分发挥房地产经济在市场经济中的重要地位，抑制当前房地产经济增长过热的不良情况， 有必要分析房地产经济对市场经济发展的影响，以保证房地产经济能够健康稳定的发展， 发挥它在市场经济体系中的重要作用。本文首先通过对国内外相关领域研究成果的总结， 分析了目前此领域的研究现状。其次分析了我市房地产发展现状，此后系统的对投入产出方法的相关理论和模型进行介绍。通过研究运城市房地

2、产投资和增加值与 GDP 的关系以及计算房地产贡献率和拉动率等相关指标来分析运城市房地产业对其本市经济发展的直接贡献；最后文章应用投入产出相关模型，通过对消耗系数、分配系数、影响力系数、推动力系数等一系列指标的计算与分析，完成运城市房地产业对相关产业的关联带动效应及对其本市经济波及影响效应的研究。关键字：运城市；房地产业；国民经济；投入产出模型；Analysis ofthe relationship between Yuncheng real estatedevelopment and economic growthAbstract:In recent years, with the rapi

3、d development of real estateeconomy, order to give full play to the real estate economy importantposition in market economy.The bad situation of the current real estate overheating growth inhibition, it is necessary to analysis the impact of the real estate economy on the development of the market e

4、conomy, in order to ensure the the system of market economy.This paper researches on therelated fields at in this field.Secondly, analyzed the current situation of real estate development in our city, related theory of input-output method and model and system are introduced.Through the research of Y

5、uncheng real estate investment and added value associated with the relationship between the GDP and the calculation of the real estate contribution rate and pulling rate and other indicators to analysis of Yunchengreal estate direct contribution to the economic development of the city; the applicati

6、on of input-output model, through the calculation and analysis of the consumption coefficient, distribution coefficient, influence coefficient driving force coefficient, and a series of indexes, the completion of the Yuncheng real estate Association of industry driven effect and the economic effect

7、of spread.Key words:Yuncheng ; real estate industry; national economy; I-O model目录1 引言.51.1研究目的及意义 . .51.2相关领域国内外研究现状 .51.2.1国外研究现状 . .51.2.2国内研究现状 . .52 我国房地产业发展概况 . .62.1房地产业概念及其特征 . .62.2房地产业发展历程及现状 . .72.3房地产业在国民经济中的地位及作用 .93 模型介绍.93.1投入产出分析的产生及理论基础 .93.1.1投入产出分析的产生 . .93.1.2投入产出分析的理论基础 .103.2投入

8、产出模型及主要系数 . .103.2.1投入产出分析的主要内容 .103.2.2投入产出分析的主要计算系数 .134 运用投入产出模型分析房地产业对运城市经济的影响.144.1直接贡献 .144.2运城市房地产业对其他产业的带动作用分析.154.3产业波及效应分析 .165 结论与展望 .175.1结论 .175.2不足与展 .18参考文献 .191 引言1.1研究目的及意义近年来，随着房地产经济的过快发展，已经发展成为各大城市的支柱产业，能够拉动内需，增加就业机会，提高人民生活水平。为了充分发挥房地产经济在市场经济中的重要地位，抑制当前房地产经济增长过热的不良情况，有必要分析房地产经济对市场

9、经济发展的影响，以保证房地产经济能够健康稳定的发展，发挥它在市场经济体系中的重要作用。通过本文运用投入产出模型的研究，进一步明确运城市房地产业与其他产业的相关关系及产业地位，对于制定产业发展对策及建议来促进运城市房地产业的健康平稳发展，促进房地产业与其他产业的协调发展，更加有效的发挥对运城市经济增长的带动作用，维持社会稳定等具有重要意义。1.2 相关领域国内外研究现状1.2.1国外研究现状在发达国家，房地产的发展以及相关理论的研究发展较早，并且随着房地产业的不断发展已经形成了较为成熟的产业发展体系和较完整的理论研究体系，在房地产业对国民经济及相关产业影响方面，各国的学者都有大量的研究。美国学者

10、Michael Ball和 Tanta Morrison，通过对许多国家房地产投资问题研究， 详细地分析总结了房地产发展与各国经济增长的关系， 1994 年，世界银行从住宅开发投资的角度研究了房地产业对国民经济发展的带动作用，研究发现每增加 1 美元的住宅开发投资，就会拉动整个国民经济增加 1.72.2 美元的产值，而住宅销售每增加 1 美元的销售额， 则可以带动国民经济其他产业产品 1.31.5 美元的销售额。在亚洲，日本是研究较早的国家， 1997 年，日本总务厅运用投入产出分析法对日本房地产业投资变动对国民经济的影响做了一系列的研究， 研究发现，在 1986 年1994 年期间，日本的

11、GDP 平均增长速度为 3.1% ，而其房地产投资对 GDP的贡献率就达到了 0.3% ，这也表明日本房地产投资对日本国民经济的发展有着重要的带动作用。1.2.2国内研究现状我国房地产业的发展时间比较短，房地产理论研究还处于起步阶段。在较早的研究中，学者们主要以住宅产业来代替房地产业来研究住宅产业与国民经济的影响关系。2002 年，清华大学刘洪玉教授运用新的方法对住宅产业的增加值进行了核算，并通过计算其增加值增长额占GDP 增长额的比率得出了住宅产业发展对国民经济的贡献率，发现住宅产业的发展对于拉动内需、带动国民经济增长有很大的作用在研究房地产业对国民经济的影响效应中。2004 年，王国军、刘

12、水杏运用投入产出技术研究了房地产业与国民经济其他行业之间的前向和后向关联关系，揭示了房地产业与其他行业之间的相互影响程度，为国民经济的协调发展提供量化依据。2006 年，刘洪玉、张红等通过分析房地业内部结构的协调性，房地产业的发展与国民经济增长之间的协调关系，房地产业发展同国民经济中其他产业的协调关系，房地产市场同资本市场的协调关系等一系列的问题，系统的研究了房地产业的发展与国民经济之间的关系。2 我国房地产业发展概况2.1房地产业概念及其特征一、房地产房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。房地产：又称不动产、 物业等，是指土地及定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物和附带的

13、各种权益的总称。房地产是物质实体、权益状态和区域为之三者的综合体。物质实体又是权益的载体。二、房地产业房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价格评估业、房地产经纪业和物业管理业。房地产与房地产业是息息相关的，但也有一定的区别。房地产是固定资产，具有自然属性；而房地产业是由生产、流通和服务三个环节形成的一个独立的第三产业，是人们直接参与的一种生产经营活动，具有社会属性。同时，房地产是房地产业的基础，更是房地产业投资、建设、经营管理及服务的对象。所以说，没有房地产

14、就没有房地产业。三、房地产类型（一）房地产按用途不同分为:居住性房地产：普通住宅、高档公寓、别墅等；商业性房地产：商务办公楼（写字楼）、商场、餐饮、影剧院、娱乐场所、酒店宾馆饭店、度假村等；工业性房地产：工业厂房、仓库等；农业性房地产：农地、农场、林场、牧场、果园等；特殊性房地产：车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、文物、墓地等。（二）房地产市场的特征：1、地区性：房地产市场具有很强的地域性，不可能通过跨地区进行供求调剂，不同地区之间的价格水平、 供求状况、交易数量有极大的差别。2、供给调节滞后性：由于房地产开发周期较长，因此在需求发生变动后，供给需要在相当长的一段时间才能随之调节变动，达到新

15、的均衡。3、垄断竞争性：房地产交易价格及交易信息多为非公开的，使得买卖双方较难了解到真实的市场行情，即便交易的房产， 也存在区位、质量、新旧、面积、价格等方面的差异。4、投机性：正由于房地产的地区性、供求调节滞后性、垄断竞争性等，决定房地产具有一定的投机性。5、交易形式多样；有土地使用权的出让与转让、房地产买卖、租赁、抵押、典当、项目转让等多种交易形式。6、交易复杂性：由于房屋存在差异、信息不公开，并且涉及较多的专业问题，需要较多的专业机构，因此房地产市场不仅交易复杂，而且效率较低。7、受金融影响较大：其交易对信贷的依赖性较强。8、政府干预性；政府通过财政金融政策、土地利用政策、城市规划、环境

16、保护等政策手段来调节房地产市场。2.2房地产业发展历程及现状一、我国房地产发展的历程新中国成立后的很长一段时间内，中国还不存在完全意义上的房地产市场。文革后，国家一片混乱，国民经济几近停滞甚至倒退十年。直到 1978年改革开放的浪潮开始席卷中国，国家以经济建设为中心，中国的房地产市场才开始真正的发展起来。1992 年邓小平同志的南巡讲话，促使我国的房地产开始迅速发展起来。身为改革开放领头羊的深圳市为了刺激房地产市场的发展，推出了一系列的措施，政府为了推动房地产市场的良性发展，也在不断推进福利分房制度的改革。 1998 年中国的福利分房制度终止，国币化分房方案正式启动。（三） 1998 年至今

17、: 国家宏观调控阶段一系列的政策措施，以规范房地产行业的各项交易行为。二、我国房地产发展的现状( 一) 房地产的开发投资规模呈现加大趋势统计数据显示 , 从 2000 年到现在 , 房地产开发投资额占总固定资产投资的比重也在不断加大, 这一点显得越来越明显。( 二) 商品房空置率较高三、我国房地产发展的未来市场需求是房地产发展的重要力量。从长远看，中国房地产市场需求潜力巨大，房地产业的发展前景十分广阔。（一）中国进入城镇化时代，人口不断增加，对未来的房地产将产生巨大需求。（二）中国城镇住房以满足基本生存需求，住房由长期以来的安置型转向康居型。（三）居民收入增加，一个为了改善住房条件，另一个购买

18、房地产来进行财产保值。四、运城市房地产业运行特征（ 1）发展较为稳定，运城市区占全市的比重较大市区的房地产业发展一直保持着比较平稳的势头，建筑面积，销售面积，销售价格等各项指标都呈现出增长的状态，而周边县城则发展较为滞后。（ 2） 房地产投资旺，住宅投资比例大人们在满足基本生活需求之后，用富余的钱来做投资，投资各种不动产，尤其以投资房地产为主。（ 3） 住宅类产品需求量、需求潜力巨大随着经济的发展，人们买房子不仅仅是为了满足基本生活需求了，而是要求越来越高，要求的面积大了，装潢档次高，买房的时候会考虑物业服务，区位等各种因素。2.3房地产业在国民经济中的地位及作用1、房地产业是国民经济的基础性

19、产业房地产业的基础性地位可以从以下几点来看出：（ 1）房地产业为一切经济活动提供场所。（ 2） 房地产业为为劳动力提供就业机会。（ 3）房地产业可以规划城镇建设，合理利用空间。（ 4） 房地产业增加财政收入税收。（ 5）房地产业付款可以按揭，极大程度上增加银行的收入。（ 6）房地产业可以改善居住条件，提高城市城市居民居住水平。2、房地产业是国民经济的支柱性产业所谓支柱性产业，是指在国民经济发展中起着中流砥柱作用的行业。一个产业要成为支柱性产业，一般应具备的基本条件：（ 1）在国民经济发展中有着非常重要的地位，其增加值在GDP中占 5%以上；按国际通行的统计方法，2005年我国房地产业的贡献率达

20、到10%左右，可见房地产业对我国国民经济做出了巨大贡献；（ 2）具有较大的潜在市场；（ 3）符合产业结构演化方向，有利于优化产业结构。（ 4）产业的关联度高，能带动众多相关产业的发展。3 模型介绍3.1投入产出分析的产生及理论基础3.1.1投入产出分析的产生1. 投入产出分析是由美国经济学家列昂惕夫 1936 年提出的，这与他的个人经历和知识构成分不开，还受到苏联国民经济平衡表思想的影响。投入产出分析产生于 19291933 年资本主义世界发生的具有重大破坏性的一次大规模的经济危机。 投入产出分析在中国的发展1959 年：孙冶方访问苏联，回国后即开始倡导19741976 年：编制第一张1973

21、 年 61 种产品的实物型投入产出表；1982 年：试编完成第一张1981 年 23 部门国民经济全部门价值型投入产出表3.1.2投入产出分析的理论基础对于投入产出分析的理论基础，列昂节夫本人所强调的是瓦尔拉斯的一般均衡理论。列昂节夫在投入产出经济学上第一本成名著作是“美国的经济结构 1919 1929”。其副标题是“均衡分析的一个经验性应用”。由此可见，他的投入产出分析是将一般均衡理论用以分析现实的经济问题。3.2投入产出模型及主要系数3.2.1 投入产出分析的主要内容投入产出分析包括三方面的主要内容：（ 1）投入产出表。 是投入产出分析法的基础， 反映的一个经济系统内部各部分之间的投入与产

22、出之间的数量依存关系的表格 (部门联系平衡表或产业关联表 )。棋盘式平衡表，将投入纵向排列，产出横向排列，形成棋盘式表格。它的主要功能是为投入产出分析提供系统的统计数据。投入产出分析的准确性与编制的投入产出表有直接的关系。基本的投入产出表如图所示；中间使用最终使用资本形成最终消费支出进其总公共居民消费中管支出间政理农使府, 和业用农城消社合村镇小费会计居居计支组民民出织第I象限农业中间公共管理和投社会组织入中间投入合计劳动者报酬生产税净额增固定资产折总额合固合计定计存资货本增形加成总额第II象限出最口他产口终出使用合计加第象限旧值营业盈余增加值合计总投 入1. 第象限第象限是由中间投入和中间使

23、用所围成的矩阵，是投入产出表的核心，其中数据横竖交叉，表明了在生产过程中各部门相互依存，相互提供劳动对象以供和消耗的过程。2. 第象限第象限是第象限在水平方向上的延伸，是由中间投入和最终消费、资本形成总额、出口等最终使用项目组成的矩阵。沿行方向看，反映某产品部门生产的货物或服务用于各种最终使用的价值量；沿列方向看，反映各项最终使用的规模及其构成。第象限和第象限连接组成的横表，反映国民经济各产品部门生产的货物或服务的使用去向，即各产品部门的中间使用和最终使用数量。3. 第象限第象限是第象限在垂直方向的延伸，是由劳动者报酬、生产税净额、固定资产折旧、营业盈余等各种增加值项目与中间使用项目所组成的矩

24、阵；用来反映各产品部门的增加值及其构成情况。第象限和第象限连接组成的竖表，反映国民经济各产品部门在生产经营过程中的各种投入来源及产品价值构成，即各产品部门总投入及其所包含的中间投入和增加值的数量。投入产出表三大部分相互连接，从总量和结构上全面、系统地反映国民经济各部门从生产到最终使用这一完整的实物运动过程中的相互联系。投入产出表有以下几个基本平衡关系：（ 1）行平衡关系中间使用 +最终使用 - 进口 +其他 =总产出（ 2）列平衡关系中间投入 +增加值 =总投入（ 3）总量平衡关系总投入 =总产出每个部门的总投入 =该部门的总产出中间投入合计 =中间使用合计（ 2）投入产出数学模型。 投入产出

25、模型有许多的分类， 主要应用这一种分类。从投入产出表的性质可分为静态投入产出模型和动态投入产出模型。（ 3）投入产出分析的应用。 投入产出分析的应用是在建立投入产出表和投入产出模型的基础之上做出的各种经济分析，进行经济预测，编制计划，并作经济政策分析与模拟研究。以上三个方面是投入产出分析的主要内容，从中也可以看成是投入产出分析的三个主要步骤，投入产出表的建立是进行投入产出分析的基本条件，需要第一步完成，而投入产出模型是投入产出分析的核心环节，是最重要的一个步骤，最后一个步骤是针对实际情况应用投入产出模型进行分析。3.2.2投入产出分析的主要计算系数（ 1）直接消耗系数用数学符号来表示部门生产单

26、位总产品对部门产品的消耗数量。由实物投入产出表确定的是直接消耗系数，就是各种产品的生产消耗定额，由价值投入产出表确定的直接消耗系数是以价值形式体现的部门平均消耗定额。越大，表明国民经济中有直接联系各个部门之间的数量依存关系越密切。其公式如下 :（ 2） 完全消耗系数完全消耗系数在分析中扮演着重要的角色，它既能够反映产品部门之间的直接联系，也能够体现产品部门之间的间接联系。完全消耗系数等于直接消耗系数与间接消耗系数之和。完全消耗系数，它通常用数学符号来表示。它的经济含义是第部门生产单位最终产品（或净产品）对部门产品的直接消耗量和全部间接消耗量的总和。完全消耗系数是直接消耗系数和全部间接消耗系数之

27、和。完全消耗系数计算公式为：nnnnnnbijaijaik akiaik akr arjaik akrart atj .k 1k 1 r1k 1 r 1 t 1根据直接消耗系数矩阵的定义，当部门生产单位总产品对部门产品的消耗数量所形成的矩阵X(0) 为：(A 为直接消耗矩阵 )第一次间接消耗组成的矩阵：第二次间接消耗组成的矩阵：第 k-1 次间接消耗组成的矩阵：第 k 次间接消耗组成的矩阵：所以，当各部门分别生产一个单位的最终产品时，它们的直接和全部间接消耗所组成的完全消耗系数矩阵B 为：BAA2A3Ak 1 AAii 1所以用线性代数表式为：式中完全消耗系数越大，说明房地产业的发展对其它相关

28、产业的需求拉动力作用越大。4 运用投入产出模型分析房地产业对运城市经济的影响4.1 直接贡献贡献率是分析经济效益的一个指标。它是指有效或有用成果数量与资源消耗及占用量之比， 即产出量与投入量之比， 或所得量与所费量之比。贡献率可用于分析经济增长中各因素作用的大小程度。贡献率（ %） =某因素贡献量（增量或增长程度）总贡献量（总增量或增长程度） 100%上式贡献率越大则表明技术进步对经济增长的贡献和作用就越大，反之则小。下面是运城市统计局发布的 2013 年各种统计数据，以此为例来计算 2013 年房地产业的贡献率。经济增长：初步核算，全年全市生产总值完成1140.1 亿元，按可比价格计算，比上

29、年增长9.2%。其中：第一产业增加值195.9 亿元，增长4.5%; 第二产业增加值505.6 亿元，增长 11.7%；第三产业增加值438.6 亿元，增长 8.0%。第三产业中，交通运输、仓储和邮政业102.8 亿元，增长8.6%；批发和零售业 95.9 亿元，增长 8.9%；金融业 36.6 亿元，增长 18.2%；房地产业 28.8 亿元，增长 3.5%。第一、第二和第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为17.2%、44.3%和 38.5%，对经济增长的贡献率分别为7.9%、 58.9%和 33.2%。房地产开发：全年房地产开发投资 93.0 亿元，比上年增长 37.3%。其中，住宅投

30、资 71.3 亿元，增长 36.5%；商业营业用房投资 14.5 亿元，增长 67.8%。房地产对国民经济的贡献率=当年房地产业增长量当年国民经济增长量 *100%当年房地产业增长量 =93.0-93.0(1+37.3%)=93.0-67.735亿元=25.265 亿元当年国民经济增长量 =1140.1-1068.6亿元 =71.5 亿元贡献率 =25.26571.5*100%=35.336%运城市房地产对国民经济的拉动率=贡献率 *GDP的增长速度=35.336%*9.2%=3.251%4.2运城市房地产业对其他产业的带动作用分析根据运城市 2007 年投入产出表，计算出运城市房地产业与其相

31、关产业的后向关联度，表4.2.1列出了房地产业后向关联系数较大的20个产业部门。表格4.2.1运城市房地产关联系数较大的20 个部门直接消耗系数排列完全消耗系数排列金融业0.02804化学工业0.0507660租赁和商务服务业0.02472金属冶炼加工业0.0450837建筑业0.01377金融业0.0390214化学工业0.01297租赁和商务服务业0.0314984住宿和餐饮业0.01236石油加工业0.0263506石油加工业0.01023电热生产供应业0.0239869房地产业0.01007通信设备制造业0.0207088电器机械制造业0.00913电器机械制造业0.0206849金属

32、制品业0.00855石油和天然气开采业0.0195034居民服务业0.00702住宿和餐饮业0.0187781造纸印刷及文体用品制0.00460仓储业0.01757造业78电热生产供应业0.00460金属制品业0.0173853交通运输业0.00438通用专用设备制造业0.0171359文体娱乐业0.00433造纸印刷文体用品制造0.015147业3仓储业0.00421食品制造及烟草加工业0.0149798服装制品业0.00354建筑业0.0146197批发零售贸易业0.00333农林牧渔业0.0142157计算机信息服务业0.00320交通运输业0.0134074通信设备制造业0.00309

33、房地产业0.0132264仪表文化办公用机械制0.00300批发零售贸易业0.01218造业02从表 4.2.1 中的数据可以看出，房地产业对其本身的直接消耗系数排名居第 7 位，属于上游位置，能够拉动后边的产业。其中，带动作用最大的是金融业，因此，金融业的状况将会影响到房地产业的繁荣发展。其次是租赁和商务服务业，带动了房地产业的发展。房地产业对化学工业的完全消耗系数最大，其次是金属冶炼及压延加工业、金融业、租赁和商务服务业。这些产业都与房地产业息息相关，所以，要处理好相关产业的比例，避免引起经济的大动荡。4.3 产业波及效应分析产业波及，是指在国民经济产业体系中，一个产业变化会引起与其相关产

34、业的变动，这些变动按照严重性依次递减排列，这一系列的影响被称为产业波及效应。可以用影响力系数和感应度系数来衡量。1、影响力是指某产业的生产发生变化时对为其提供直接或间接投入服务的相关产业生产所发生相应影响的能力, 不同产业的影响力各不相同。我们用影响力系数来衡量波及程度，即当房地产业增加一个单位时对其他产业所产生的需求程度的波动。该系数如果大于1, 表示房地产业生产对其他产业生产的波及影响程度超过社会平均影响力水平。计算方法：各列的和的总计除以产业个数所得到的平均值与各产业列的和的比率2 、感应度是指受其它产业影响的程度，不同产业的感应力大小都不尽相同。用感应度系数即当各相关产业均增加一个单位

35、最终产品时,某一产业由此所受到的需求感应程度根据影响力系数和感应度系数的计算公式，可以对运城市 2007 年投入产出表整理得到表4.2.2表格 4.2.2 运城市房地产业影响力系数和感应度系数指标影响力影响力系数感应度感应度系数系数1.531730.536111.513640.52977综合影响力系数和感应度系数分析，我们可以发现，运城市房地产业的影响力系数和感应度系数都小于 1 ，说明运城市房地产业对经济增长的带动作用没有那么明显，也就是说房地产业生产对其他产业生产的波及影响程度低于社会平均影响力水平。所以，在国民生产过程中房地产的投入比例不宜过高。5 结论与展望5.1结论文章以投入产出分析理论为基础，结合房地产业本身特点，从房地产业对国民经济的直接和间接贡献作出分析得出以下主要结论：（ 1）房地产业是投入高，风险高的产业，属于是高投入低带动的产业，对国民经济发展有巨大的贡献；而且房地产业属于提供生活服务为主的产业，需求较高。（ 2