借名购房协议的效力.doc

1、借名购房协议的效力提要：实际购房人借用别人的名义购房，为保护自己的合法权益往往与名义购房人签订借名购房协议， 一旦发生纠纷，双方就会闹到法庭，借名购房协议的效力如何就直接导致实际购房认的合法权益是否得以保证的关键。借名购房协议存在的背景1、不具备购房资格的实际购房人借用有购房资格的名义购房人；2、通过银行按揭购房，不具备贷款资格的购房人借助有贷款资格人的名义购房；3、为逃避债务，或夫妻一方对配偶隐瞒购房。等等。借名购房协议的法律效力关于借名购房协议的法律效力，不能笼统地讲，是有效还是无效，要根据不同的借名购房情形，来认定借名购房协议的法律效力。首先，对于购买经济适用房、两限房、房改房、成本价房

2、等对购房人资格有要求严格的情形， 由于实际购房人不具备购房资格，但为了达到购买该房屋的目的，必须通过借用别人（具有实际购房资格）的名义来购买房屋。 此情形属于实际购房人与名义购房人相互串通，骗取有关单位以达到实际购房人购买房屋的最终目的。这种情形下，实际购房人与名义购房人所签订的借名购房协议的效力就值得斟酌，因为虽然借名购房协议 的签订是实际购房人与名义购房人双方真实意思表示。但其约定是通过欺骗有关单位协助实际购房人购买房产，这违背了对于购买以上房产的购房人资格限制的要求。对于不具备贷款资格的购房人借用有贷款资格的名义购房而签订的借名购房协议，以及为达到实际购房人的其他目的而借用别人名义购房而

3、签订的借名购房协议， 由于签订借名购房协议是双方的真实意思表示，且就签订借名购房协议本身并没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，且没有侵害他人的合法权益，一般认定其效力的。借名购房协议发生纠纷后的处理在物权法施行后，一旦房屋发生名义权利人和实际权利相冲突的情况， “确权之诉 ”是获得房屋权利的一个有效途径与方式。判断财产所有权的归属， 应当从财产的来源、 财产的取得方式等方面进行综合考量。在发生纠纷后， 名义购房人虽然拥有产权证， 但往往不能提供其对该房屋实际享有所有权的充分证据。 可以结合所签订的协议及从履行情况看，根据付款凭证来看，交付房款的发票原件，房款来源的凭证，以及储蓄存款存折的原

4、件，并举证证明每月实际存款的数额等情况。因此，一般法院认为以上证据原件的持有者实际支付了购房款和月供。虽然房屋产权证具有证据资格， 但不能直接决定实体的法律关系存在与否，产权证只具有 “推定的证据效力 ”，与实际权利情况不一定吻合。但即使法院认定产权人归名义购房人，但依据所签订的借名购房协议的违约条款， 实际购房人完全可以通过合同诉权，来弥补自己的损失。这时，就要结合所签订的借名购房协议以及相关的购房合同、履行支付房款、房屋的实际占有、使用人、房屋产权证的实际持有人等的相关郑据来加以佐证。人们常说： “打官司就是打证据 ”，在发生权利错位时，公民一定要有法律意识与证据意识。 若确因种种原因，

5、而需要借用他人的名义购买房屋，则一定要选择自己信赖的、可靠的人，而且在借名购买房屋进行实际操作之前， 权利人一定要和被借名人签订书面协议，将借名购房的权利与义务进行明确具体的约定，若被借名人是已婚的， 则相关协议还应当让其配偶签字予以确认。若一旦变更名字时机成熟，则权利人应及时进行房屋过户登记手续，以防止房屋权属争议与诉讼的发生办公场地租赁合同根据国家有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其合法拥有的办公场所租赁给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签订租赁合同如下：1. 出租办公场所情况甲方租赁给乙方的办公场所坐落在重庆北部新区星光五路8 号 19 楼，建筑面积为300 平方米

6、。（甲方办公场地的一半）。二、合租期限：1、租期自2014 年 9 月 11 日起，至2015 年 3 月 10 日止。2、租赁期满，甲方有权收回出租办公场所，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前一个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。1. 租金 ：甲乙双方约定，上述办公场所租金为100000 元（大写：壹拾万元整）。一次性交清方可进场。2. 其他费用租赁期间，水、电、物业管理费、清洁工工资、花草养护费等费用甲乙双方各承担50 。3. 办公场所使用要求和维修责任1.租赁期间，乙方应合理使用和爱护甲方办公场所及其全部设施、设备，不得随意损坏，如有损坏，应照价赔偿。（详

7、见公物登记表）2. 乙方不得随意改变设施设备现状，如需装修和改变，应事先征得甲方同意，按照相关规定，向有关部门申请审批后，方可进行。3. 在租赁期间，乙方应严格遵守国家的法律法规，不得利用甲方办公场地进行黄、赌、毒及其他违法犯罪活动。4. 严格遵守消防、安全、卫生等相关规定，严防安全事故的发生，否则造成的一切后果由肇事方自行负责并承担相应的经济责任和法律责任。5. 租赁期满，甲方如继续出租该房时，乙方优先，如甲方不再出租，乙方应如期搬迁。均不得随意损坏甲方设施设备。六、办公场所转租和归还1、乙方在租赁期间不得转租2、租赁期满后，上述办公场所归还时，应当符合正常使用状态。七、其他条款1、上述办公

8、场所租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租视为违约，应赔偿甲方三个月租金。2、租赁期间，如因产权证问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任并给予赔偿。3、租赁和同签订后，如企业名称变更、可由甲乙双方盖章签字确认，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满八、本合同未尽事宜，甲、乙双方必须依法共同协商解决。九、本合同一式肆份，甲、乙双方各执贰份，合同经双方签字盖章生效，具有相同法律效力。出租方：承租方：授权代表：授权代表：开户银行：开户银行：账号：账号：电话：电话：签约地点：签约日期：年月日苗木供应合同书甲方：乙方：周至县哑柏镇绿星苗圃经甲乙双

9、方协商同意，（以下简称甲方）从周至县哑柏镇绿星苗圃（以下简称乙方）购买银杏苗木，（用于渭政办发2010205 号文件，渭南市区绿化），并就相关事宜达成以下协议：6. 苗木数量：7. 苗木规格：胸径 15cm 以上，主干通直，树头完整，枝条匀称、丰满，无病虫害，树形美观。8. 苗木价格：每株计人民币9.该价格包括：苗木费、挖掘费、包装费、装车费、拉运费五项。合计人民币（）10. 付款方式：任务完成后， 10 日内一次付清。11. 有关事项：12.土球规格：苗木所带土球直径1.2 米以上，厚度60cm 以上，卸车前完整不破裂。13.包装规格：土球包装腰带无间隙宽度12cm 以上，纵扎草绳间隙在2cm 以下。绳杆高度40cm ，缠冠高度2 米。14. 所有苗木必须是播种培育，均为本苗圃苗木，严禁从外省、外地调动，由此产生的不良后果，由乙方负责。15. 乙方必须按照甲方时间、地点、数量要求按时送苗。（送苗地点，渭南市城区）并保证我县任务完成居全市前三