合地税〔2009〕66号_转发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

1、精品文档你我共享腹有诗书气自华转发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知合地税200920096666号各县地方税务局、国家税务局；市地方税务局稽查局、各分局；各区国家税务局、 市国家税务局稽查局：现将国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法 （国税发200920093131号）（以下简称办法）转发给你们，结合我市实际，提 出以下补充意见，请一并遵照执行。一、关于销售未完工开发产品适用计税毛利率问题20082008年未完工开发产品取得的收入计税毛利率，仍执行国税函20082008299299 号文件规定的比例。自20092009年 1 1月1 1日起，我市房地产开发企业销售

2、未完工开发产 品取得的收入的计税毛利率暂定如下：（一） 房地产开发企业的开发项目位于合肥市区以及位于三县人民政府所在地的城区或县域范围的省级开发区的，计税毛利率暂定为20%20%（二）房地产开发企业的开发项目位于其它地区的，计税毛利率暂定为15%15%（三）属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率暂定为3%3%二、关于企业当期应纳税所得额的计算问题计算公式：企业当期应纳税所得额= =收入总额- -准予扣除项目金额+ +本期新 增预计毛利额- -已结转本期销售的以前期预计毛利额新增预计毛利额= =销售未完工开发产品取得的收入x计税毛利率三、关于销售税金及有关费用税务处理问题（一）房地产开发企

3、业销售未完工开发产品取得的收入，按照办法第 精品文档你我共享腹有诗书气自华八条规定的预计计税毛利率计算预计毛利额后，允许在当期计算企业所得税时扣 除营业税金及附加、土地增值税。（二） 房地产开发企业通过正式签定房地产销售合同或房地产预售 合同所取得的收入，可以作为计算扣除实际发生的业务招待费、 广告费和业务 宣传费的基数。（三） 除经济适用房、限价房和危改房以外，房地产开发企业销售未完工开发产品的取得的收入，在按本办法规定的计算出的预计毛利额，减除上述（一）（二）项允许扣除与其相对应的税金和费用后的所得额，占其销售未完工 开发产品的取得的收入比例低于8%8%勺，主管税务机关应列入纳税评估，对其

4、扣除 项目进行真实性和合理性等方面的重点核查。四、 关于事后核定征收问题根据办法第四条规定，房地产开发企业如出现中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定的情形，除按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、行政法规的规定进行处理外，主管税务机关可对其以往应缴纳的企 业所得税采用应税所得率的方法进行核定征收。 我市房地产开发企业核定征收的 应税所得率不得低于15%15%五、 关于成本利润率问题房地产企业发生办法第七条第（三）款视同销售中按开发产品的成本利润率方法确认收入（或利润）的，其成本利润率暂按1515%确定。六、 关于开发产品转为自用税务处理问题房地产开发企业将开发产品转为自用的，按照国家

5、税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函20088282008828号）有关规定和办法第 二十四条的规定执行。即企业将开发产品转作固定资产不作为视同销售处理，但 实际使用时间累计未超过1212个月又销售的，按销售完工产品处理，计税价值应该 精品文档你我共享腹有诗书气自华是未扣除折旧后的原值。七、关于预提费用问题（一） 符合办法第三十二条第一款预提的出包工程是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。预提的出包工程合同总金额不包括出包方（甲方）实际购买并提供材料部分的金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过 2 2年仍未支付的，预提的出 包工程款全额计

6、入应纳税所得额；以后年度实际发生时按规定在税前扣除。（二） 符合办法第三十二条第二款可以预提的公共配套设施建造费用。 对售房合同、协议或广告，或按照法律法规以及政府相关文件等明确建造期限而 逾期未建造的，其已预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性 计入当期应纳税所得额；未有明确建造期限的，在该开发项目最后一个可供销售 的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其已预提的该项费用应全部并入当 期应纳税所得额。以后实际发生公共配套设施建造费用时，再按照办法第二 十八条有关规定计算扣除。（三）根据办法第三十二条第三款的报批报建费用、物业完善费用的预 提费用，必需提供政府要求上交相关费用的

7、正式文件，除政府相关文件有明文期限外，预提期限最长不得超过3 3年；超过3 3年未上交的，计入当期应纳税所得额， 以后年度实际支付时准予在税前扣除。八、关于纳税申报问题（一） 预缴申报。房地产企业账载利润+ +房地产企业未完工产品取得的收入* *计税毛利率，填入中华人民共和国企业所得税月（季）度纳税申报表A A类第四行实际利润额”栏。（二） 年度申报。1 1房地产企业销售未完工产品取得的收入* *计税毛利率，填入中华人民 精品文档你我共享腹有诗书气自华共和国企业所得税年度申报表（A A类）附表三纳税调整项目明细表第 5252行第 三列调增金额”栏。2 2、房地产企业开发产品完工后，将销售未完工

8、产品取得的收入转为销售 收入时，转回预计毛利额（即：销售未完工产品取得的收入* *计税毛利率）填入中华人民共和国企业所得税年度申报表 （A A类）附表三纳税调整项目明细表 第5252行第四列调减金额”栏。二OO九年六月二十六日 出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂， 今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣 不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光 先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其 刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍

9、中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚 以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰能”是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也； 亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。 先帝在时, 每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣， 愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于 败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。精品文档你我共享腹有诗书气自华先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之 明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝， 攘除奸凶，兴复汉室