上海富绅商业中心项目可行性研究报告

1、zrt审Ul Prudence诚愜 Integrity 高效 Efficiency 创新 Innovation上海富绅商业中心项目可行性研究报告目录第一章 总论错误！未定义书签1.1项目概要错误！未定义书签1.2可行性研究报告编制依据错误！未定义书签1.3项目区简介及建设单位概况 错误！未定义书签1.4可研报告研究内容 错误！未定义书签1.5可研报告研究结论、问题及建议 错误！未定义书签第二章 项目背景及建设的必要性和可行性 错误！未定义书签2.1建设背景 错误！未定义书签2.2项目建设的必要性 错误！未定义书签2.3项目建设的可行性 错误！未定义书签第三章 项目建设内容及规模错误！未定义书签

2、3.1项目建设内容 错误！未定义书签3.2建设规模 错误！未定义书签第四章 场址选择及建设条件 错误！未定义书签4.1 场址现状 错误！未定义书签4.2 建设条件 错误！未定义书签第五章 工程方案错误！未定义书签5.1方案设计指导思想及原则错误！未定义书签5.2建筑设计 错误！未定义书签5.3结构设计 错误！未定义书签5.4给排水设计 错误！未定义书签5.5暖通设计 错误！未定义书签5.6电气及弱电设计 错误！未定义书签5.7消防设计 错误！未定义书签第六章 能源和资源节约措施错误！未定义书签6.1能源节约措施 错误！未定义书签6.2建筑节能具体措施 错误！未定义书签6.3给排水资源节约措施错

3、误！未定义书签6.4电气节能具体措施错误！未定义书签错误！未定义书签6.5供热系统节能技术措施错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签第七章 环境影响评价错误！未定义书签。7.1环境影响7.2保护措施7.3安全保护措施7.4环境影响评价结论 第八章 组织机构错误！未定义书签8.1管理机构 错误！未定义书签8.2项目组织管理 错误！未定义书签第九章 工程管理及实施计划错误！未定义书签9.1项目建设管理原则 错误！未定义书签9.2工程管理错误！未定义书签9.3 项目实施步骤 错误！未定义书签9.4 项目实施进度计划 错误！未定义书签第十章 劳动安全、卫生与消防错误！未

4、定义书签10.1 劳动安全与卫生 错误！未定义书签10.2消防安全 错误！未定义书签第十一章 投资估算及资金筹措错误！未定义书签11.1估算依据及内容 错误！未定义书签11.2 投资估算 错误！未定义书签11.3 资金筹措 错误！未定义书签第十二章 项目招投标管理 错误！未定义书签12.1 招标依据 错误！未定义书签12.2 工程招标 错误！未定义书签第十三章 社会影响分析及评价错误！未定义书签13.1项目社会评价的依据 错误！未定义书签13.2建设地区基本的社会环境情况 错误！未定义书签13.3 社会影响分析 错误！未定义书签13.4项目在建设、运营中的社会风险分析 错误！未定义书签13.5

5、社会评价结论 错误！未定义书签第十四章 结论及建议 错误！未定义书签14.1研究结论14.2项目建议错误！未定义书签 错误！未定义书签第十五章 附表、附图、附件错误！未定义书签。15.1附表 错误！未定义书签。15.2附图 错误！未定义书签。15.3 附件 错误！未定义书签。标的项目（一）项目基本情况1、项目现状富绅商业中心（青浦新城六号地块）目前已经竣工并办理好了大产证 （沪房 地青子（2014）第003634号），产权面积118409.19平方米，为现房项目，是 青浦新城内集商业、办公为一体的综合性、国际性的新城地标建筑群，整体设计 优质，全玻幕墙，包括了地下大型超市（家乐福已经开业），地

6、上1-3以商铺为 主的休闲商业，以及两幢23层LOFT高层酒店式办公楼，LOFT平均户型面积在 50-60平米之间，LOFT4.5米挑高并做复式精装修，统一物业管理。本项目用地位于青浦新城中片，中片是青浦新城腾飞的心脏与建设的先导与 展示窗口。周边分布150万平方米十多个住宅小区，医疗、学校、齐全，交通方 便且快捷，完全适合建设一个商业中心。从项目产品定位来看，本地块将是新城区的商业中心，根据青浦新城整体规 划发展前景，本方案设计极力使商业、休闲空间尺度和办公建筑规模成比例协调， 与都市城市建筑、人文相融合。建筑体型设计、商业业态规划、景观设计和空间 氛围勾勒出一幅美好画面：购物空间有开有合，

7、休闲空间生态宜人，在三维空间 中解构商业与办公并存的综合地产，尺规图距的店铺排布错落有致，人流物流动 态延伸。作为新建区域的商业中心集聚人气、汇聚组织人流形成浓厚商业氛围是 定位的首要，故本项目拟采用大业态，汇聚人气，形成活力，培育市场。并综合5 / 34zrt审Ul Prudence诚愜 Integrity 高效 Efficiency 创新 Innovation周边夏阳湖、博物馆、菘泽广场等因素，建设一个现代建筑形态的集休闲、办公、文化、娱乐、购物为一体的商业休闲综合体。1）项目地理位置上海富绅中心商业中心（青浦新城6号地块）项目位于青浦区新城区青舟路 以北，公园路以南，华浦路以东，华民路以

8、西。是位于青浦CBD商务核心区，周边有崧泽广场，青浦博物馆，青浦规划局、青浦第一大湖夏阳湖、中山院、西面 为富绅国际商业中心。以及东南方的五星级大酒店（皇冠大酒店），青浦教育局, 青浦高级中学，检察院，创业中心，一条马路之隔。西面是电信大楼，广播电台, 湘浦海鲜大酒楼。北面是吉富绅花园，2手房均价在2万。项目往上海市主干道沪青平、A9 A30到市区各处非常方便，距离青浦区政 府不到1千米，离虹桥机场和高铁站10分钟车程，在建上海轨交17号线从项目 北面穿过，区位图如下：41jF嗣IX*# I-审聘皿-Oa|_ - T新湖毎尊s:akWTrssw.艺港车is华种祈解珂桥CL !F. = EZI?

9、1|HJS区那牙込帕IS戦香苑；3L9DLM：A-亠运南胴沪靑甲蛊馆71 =W 4 7*lt ( |長事宅更亙衣UED中M.psm 金洗宫遼成4所处区域属于配套设施和住宅及人口较集中区， 汇集了佳乐苑、公园大观吉 富绅花园、宜达新居、仁恒运杰河滨花园、帕缇欧香苑等楼盘（见下图） ，人口 集聚对商业的支持强；项目边上有博物馆以及医院、体育场、行政中心等。蠱酝苑；3瀆亦L 一就钳二*寸丑土- _Q 靑浦新肯浦佳园L.-*-*1 1瓯讲桥,1青n貉槽k？宵浦区帽育燼.,*国區奪讀-.*f r酒区政寤里浜冲用东三区三号门外青松公緡帕堤歐普苑驢癱南普园沪看平处跨蜃港桁宵乐底墙四电mBai2) 土地取得方

10、式2006年，云屹茂置业通过和政府的招商合作合法获得青浦新城6号地块,土地费用共计23418772元。土地出让金契税拆迁安置补偿费用等已全部缴清。单位：万元已缴金额未缴金额合计1. 土地成本6156152.滞纳金3.绿化补偿25.525.54.契税等税金61.561.55.拆迁补偿143514356、房地产权属204.8052204.80523）政府批复文件如下：项目目前已经结顶竣工，取得房地产权证（沪房地青子（2014）第003634号）。政府批复文件齐全。取得用地规划许可证以及工程规划许可证（沪青建（2010） FA31011820102021以及变更1-9），其中地上计容建筑总面积为 5

11、8957.02 平米，不计容地上面积51.17平方米，地下建筑总面积60980平米，绿化率20% 也取得商品房销售备案证明（青浦房管（2014）第20140066、97、55号）。4）证照取得情况截止本尽调报告出具之日，项目已取得五证，具体情况如下:证照名称证照号取得时间建设用地规划许可证沪青地(2007) 18070730E009612007.7.25建筑工程规划许可证沪青建(2010) FA31011820102021 以及变更 1-9-2013.10.30建筑工程施工许可证0901QP0042D01/3101182009121607012010.9.20房地产权证沪房地青子（2014）第

12、003634号2014.3.245）目前项目进度情况项目已经竣工结顶并取得房地产权证。6）项目现场及周边图9 / 34zrt审Ul Prudence诚愜 Integrity 高效 Efficiency 创新 Innovation2、控规指标土地面积22693平米（大产证上数据），容积率w 2.6，规划总建筑面积 119988.19平米（数据来自最终建设规划许可证之沪青建（2010） FA31011820102021变更8为准，下同），其中地上计容建筑总面积为 58957.02 平米，不计容地上面积51.17平方米，地下建筑总面积60980平米，绿化率20% 项目目前已经结顶竣工，取得商品房大产

13、证，大产证（沪房地青子（2014）第003634号）上载明建筑面积为118409.19平米。其中产证附记：1-2号、3-19 号、21-25 号、28-303 号、车库地下 2 层车位 595、596、581、583、585、596、 587、589、车库地下 3 层车位 1160、1158、1106、1108、1109、1110、1111、 1113作为公司自有保留，不对外销售。则可售面积为42662.43平米的LOFT和797个车位，自持部分可权益转让出售。3、开发计划现房，开发完毕，进入现房销售和商业自持招商引资工作（二）项目市场情况1、宏观经济概况青浦地处江、浙、沪二省一市的交界处，位

14、于中国长江三角洲经济圈的中心 地带，具有承东启西、东联西进的枢纽作用和对华东地区的辐射作用，区内有纵 横交错、道路密集的陆路交通体系，同时，青浦区的水运优势也十分明显。全区经济保持平稳健康发展，2013年实现生产总值771.9亿元，比上年增 长7.5%。其中，第一产业增加值 9.5亿元，下降4.6%;第二产业增加值428.5 亿元，增长3.8%;第三产业增加值 333.9亿元，增长13.3%。三次产业比1.3 : 55.5 : 43.2，与上年相比，第一产业下降0.1个百分点，第二产业下降2个百分 点，第三产业上升2.1个百分点。青浦区财政收入稳步增长，全区完成全口径财政收入 272亿元，比上

15、年增长 12%其中，区级财政收入88.7亿元，增长18%增幅位居全市第二，总量排名 上升1位。全区可安排使用收入137亿元，增长15.4%。全年财政支出137.9亿 元，比上年增长17.1%。其中，教育支出21.1亿元，增长3.9%;社会保障和就 业支出11.9亿元，增长32.7%；城乡社区事务支出 26.4亿元，增长31.8%。全 年税收收入259.3亿元，比上年增长11.9%。2、当地总体房地产市场2013年，房地产市场调控政策导向未变，投机投资性需求得到有效遏制， 市场交易延续此前的回暖趋势，加上“新国五条”的出台，刺激了刚需和改善性 住房需求加快入市，商品房销售市场活跃。在此背景下青浦

16、区房地产市场呈现， 开发投资增长、建设规模扩张、销售市场活跃、保障性住房稳步推进的局面。一、房地产投资情况2013年青浦区房地产投资完成223.1亿元，比上年增长15.4%,占全社会固 定资产比重为62.1%,比上年提高6.4个百分点，为四大投资领域中唯一增长的 领域。1、土地购置费增逾六成。按投资构成来分，其中土地购置费 48.1亿元, 比上年增长63.4%,拉动房地产投资增长9.7个百分点，净增18.7亿元；建设 投资175亿元，比上年增长5.8%。从全年投资走势来看，前6月跌宕起伏，7 月起止跌回升并以增长15.4%收尾。（见下图）。2013年青浦投资走势图11 / 34J审慷 Prud

17、ente诚值 Integrity 高效 Efficiency 创新 Inncw日tion2、青东地区投资活跃。按地区来看，以赵巷镇、徐泾镇、华新镇为代表的 青东地区投资力度较大，共完成投资额 145亿元、占65%而以朱家角镇、练塘 镇、金泽镇为代表的青西地区的投资总量相对较小，仅完成投资19.3亿元、占8.6%;以夏阳街道、盈浦街道、香花桥街道为代表的中心城区共完成投资48.3亿元、占21.6%;以白鹤镇、重固镇为代表的北片地区投资力度较为薄弱，完成 投资10.5亿元、占4.8%。赵巷镇、徐泾镇、华新镇分别以 58.6亿元、57.7亿 元和28.7亿元名列前三（见下表）。2013年分地区房地产

18、投资完成情况亠地区Q投遥锻 （f乙元）心同比増长（士讣占全罄投蚩比重（%）心全区合卄223.115,4夏阳街道门15*205.26.0%盈浦街道19.-10.38.9香花桥街道P1346.05S. Sp2S, 3V57. 7p71.9P25.9?k28.和7f12.91P重周锁山6,-24.22.894.2-17.5*51”昭17.4-3. 37.3%*1.8-9?. 4*=鉗郵IW-99. 7aw3、各用途房屋投资全面增长。按房屋用途来分，住宅完成投资167亿元，比上年增长6.2%，占比74.8%,其中多高层完成投资132.1亿元，增长11.74%, 别墅和联排完成投资34.9亿元，增长30

19、.4%;办公楼、商业营业用房和其他用 房分别完成投资7.3亿元、25亿元和23.8亿元，分别比上年增长1.94倍、73.5% 和 24.6%。二、房地产建设规模2013年末全区房地产开发企业117家，开发项目151个，全区房屋施工面 积首次突破千万平方米大关，达到1000.5万平方米，比上年增长11.9%,其中新开工面积209.8万平方米，比上年下降22.4%，占施工面积的21%房屋竣工 面积92.6万平方米，比上年下降49%1、三地区占施工面积超六成。按地区施工面积来看，赵巷镇、徐泾镇、华新镇分别以249.3万平方米、219.8万平方米、157.3万平方米名列前三，三地 区合计施工面积626

20、.5万平方米（见下图），占全区施工面积62.3%。其中新开 工面积合计122.4万平方米，占全区新开工面积的58.4%。其中施工面积超过30 万平方米的楼盘共有4个分别为华新镇的西郊半岛名苑（33.9万平方米）、白鹤 镇的绿地缇香公馆（43.1万平方米）、赵巷镇的崧泽花园（64.8万平方米）和新 城一站动迁安置房A区（33.0万平方米）。# / 34zrt审慎 Prudence诚愜 Integrity 高效 Efficiency 创新 Jnnovatlion2013年分地区房屋施工情况*单位；万平方米3002、各用途房屋交付力度三降一增。按房屋用途来分，住宅竣工面积82.9万平方米，比上年下降

21、45%净减68万平方米；办公楼无竣工面积，比上年净减 0.2万平方米、其他用房竣工3.9万平方米，比上年下降79.6%、商业营业用房 竣工5.8万平方米，比上年增长41.2%。按楼盘来看，2013年青浦区共有14个楼盘相继竣工，其中竣工面积超过7万平方米的共有5个，分别为重固镇的重 固万科项目、华新镇的星尚湾名邸和华新5号地块、赵巷镇的青池流水云墅，上述5个项目共完成竣工面积58.3万平方米，占全区竣工面积的 63%三、房地产销售情况2013年青浦区房屋销售198.8万平方米，比上年增长1.1倍。现房销售面 积51.7万平方米，比上年增长62%占房屋销售面积的26%期房销售面积147.1 万平

22、方米，是上年的2.3倍，占房屋销售面积的74%1、住宅销售大幅上升。2013年全区住宅销售187万平方米，比上年增长1.1 倍。其中多高层销售163.3万平方米，增长1.2倍，占比87.3%，比去年提高4 个百分点；别墅销售7.6万平方米，增长9.5%。多高层销售的占比上升表明了 青浦区房屋销售更加趋于合理化。2、各用途房屋均价均有所提高。从房屋用途来看，青浦区普通商品房（不 包括保障性住房）中住宅均价18603元/平方米、比上年提高1883元，增长11.4%; 办公楼均价17955元/平方米，比上年提高2620元，增长17.1%;商业营业用房 均价25477元/平方米，比上年提高12819元

23、，增长1倍；其他用房均价2037 年，比上年提高301元，增长21.5%3销售区域较为集中。从地区来看，房屋 销售主要集中在青东地区的赵巷镇、徐泾镇和华新镇，上述三地区共完成销售面 积130.6万平方米，占全区销售面积的65.7%。青东三地区中销售超过10万平 方米的楼盘共有4个，分别为华新镇的西郊半岛名苑（12万平方米）、华新基地 5号地块（14.7万平方米）和赵巷镇的新城一站动迁安置房 A区（22.4万平方 米）和动迁安置房B区（23.1万平方米）。全区公寓（指普通高层、多层）均价 18102元/平方米，增长17.2%；花园 （指别墅、双拼别墅）均价32554元/平方米，增长14.6%；联

24、列均价23233元/ 平方米，增长10.9%。青浦新城板块、徐泾板块、赵巷板块和朱家角板块房地产 均价见下表：全区青浦新城板块徐泾板块赵巷板块朱家角板块均价增幅均价增幅均价增幅均价增幅均价增幅%公寓1810217.21964236.424520-10.42403710.71239917.6花园3255414.619102-1.34227828.13510914.2287739.5联列2323310.92026516.6288550.722512-3.3172803.0青浦各板块房地产均价情况表单位：元/平方米四、保障性住房建设情况1、保障性住房建设稳步推进。2013年青浦区保障性住房建设步伐受

25、上年高基数的影响下，有所减缓。保障性住房完成投资74.6亿元，比上年微跌0.3%，投资减少0.2亿元。保障性住房施工面积397万平方米，比上年增长3.7%，其 中新开工面积43.1万平方米，比上年下降69.7%，锐减99.4万平方米。2、 保障性住房销售快速增长。2013年青浦区保障性住房销售85.1万平方 米，是上年同期的3.6倍，占房屋销售的45.5%,提高20.3个百分点。保障性 住房共销售12328套，占全部房屋销售套数的57.9%,其中动迁安置房10763和 经济适用房1565套。3、项目市场情况上海市房地产业经过九十年代以来的十几年的高速发展，在上海经济发展中已取得了举足轻重的地位

26、，并成为地方国民经济的支柱产业之一，到目前为止， 在沪各类房地产开发企业有三千多家，年开发商品住宅面积上千万平方米。但相 对于上海市未来2000万常住人口的庞大市场，相对于上海市要求人均居住面积 达25平方米的目标而言，还是远远不够的，所以房地产业在上海仍然是一个大 有发展潜力的产业。青浦新城的规划目标是：到2020年全面建成与上海国际大都市相适应的郊 区新城；形成与中等规模城市相适应的经济规模和综合实力；形成经济、社会、 生态环境的可持续发展框架。此次规划范围共约40.27平方公里，规划期限近期 为2010年，远期2020年。到时青浦将确立两个区级中心： 一是富有浓郁人情味 的城市生活氛围的

27、老城中心；一是具有现代城市气息的新城中心。青浦县改区后区域经济呈高位快速增长态势，朱家角古镇重点开发建设步伐 的加快，“东方绿州”的建成开放，使青浦区域旅游经济不断升温，同时推动了 商贸业的兴旺活跃。沪青平高速公路，全线合龙通车。沪青平高速公路在青浦区 境内长达23.85公里，公路建成后，将与已投入使用的同三国道上海段，形成贯通青浦区南北和东西向的两条高速交通主干道，对青浦今后的发展将起到十分重 要的作用。在新一轮的发展规划中青浦的功能定位为旅游、物流中心，并随着轨道交通的建成，作为连接江淅二省上海西部出口的青浦将处于更重要地位。青浦新城区历经多年的建设，已初步形成了以夏阳湖、淞泽广场为中心的

28、规 模城区，已经建成新青浦佳园、吉富绅花园、运杰城市花园、夏阳湖国际花园、佳乐苑、顺驰蓝湾锦都、新城逸境园等住宅小区达十多个， 加上同三国道东的宜 达新居面积达到150万平方米以上。由于新建城区没有成规模的商业配套设施， 而六号地块位居新城区的中心，是建设该区域商业项目的得天独厚地段。（1）项目区域交通情况上海富绅中心商业中心（青浦新城6号地块）项目位于青浦区新城区青舟路 以北，公园路以南，华浦路以东，华民路以西。项目往上海市主干道沪青平、A9 A30到市区各处非常方便，距离青浦区政府不到1千米，离虹桥机场和高铁站10 分钟车程，在建上海轨交17号线从项目北面穿过，区位图如下：19 / 34溝

29、獅6匸金也HQ區 It那区期i睥乐三区三号门沪宙甲处皤ftW/l 7*K (-14 ffi华乐网斤理擀-O-W311丄EJr公交线路有青浦1、2、5、6、7.9、10、11号线以及青黄专线、朱徐线等， newmap =1 &ie=utf-8&s=s%26wd%3D%E5%AF%8C%E7%BB%85%E4%B8%AD%E5%BF%83#（2）项目配套设施情况周边配套：区域内属青浦新城核心成熟区域， 项目周边汇集了佳乐苑、公园大观吉富绅花园、宜达新居、仁恒运杰河滨花园、帕缇欧香苑等楼盘，人口集聚zrt审 1鼻 Prudence诚信 Integrity 高效 Efficiency 创新 Innov

30、ation对商业的支持强；周边有崧泽广场，青浦博物馆，青浦规划局、青浦第一大湖夏 阳湖、中山院、西面为富绅国际商业中心。以及东南方的五星级大酒店（皇冠大 酒店），青浦教育局，青浦高级中学，上海工商信息学校，检察院，创业中心， 一条马路之隔。西面是电信大楼，广播电台，湘浦海鲜大酒楼。边上有博物馆以 及医院、体育场、行政中心等。教育、体育、医疗、文化设施等配套齐全。具体 见连接： newmap=1 &ie=utf-8&s=s%26wd%3D%E5%AF%8C%E7%B B%85%E4%B8%AD%E5%BF%83#（3）周边主要土地成交情况时间地块名称出让面积用地性质容积率地上可建面积成交价/万楼

31、面价/元m2竞得单位图中 标识2014.02.26青浦区盈浦街道漕盈路东侧（03A-02、03A-03、03B-01、03C-01）地块49706.7商住2.299195.857,5605,803上海吉富绅置业集团有限公司A2014.02.12青浦区香花桥街道E-04-06、E-04-23 地块115759.4商住1.5173639.1210,00012,094中国葛洲坝集团 房地产开发有限 公司B2014.01.29青浦区新城一站大型社区44A-06A、45A-09A 地块28600.1商住2.262920.2291,40014,526重庆隆鑫地产集团有限公司C2014.01.29青浦区赵巷

32、镇30A-05A地块12911.2商住2.53227820,6006,382龙湖D2014.01.23青浦区赵巷镇崧泉路以西29A-06A 地块21343.3商住2.553358.2551,4009,633上海运杰置业有限公司E2013.08.07青浦区赵巷镇21A-02A、22A-04A、25A-04A、26A-02A地块63550商业3.824149080,3683,328宝龙F2013.06.19青浦区盈浦街道淀山湖大道南侧28-04地块10790.3商业221580.65,2302,423青岛伟业房地产集团有限公司G下图红色字母部分为青浦区最近出让土地位置示意图，五星处为抵押地块所在地

33、，比例尺为1： 1公里:仃/ 34Sr玄审宅;E霑遷由上图可以看出，纯商业项目区域内出让的标的较少，主要以商住项目为主, 与上面土地比较，本项目的土地价格优势明显。（4）周边竞争项目分析本项目为商业项目，商业部分自持，主要为酒店式公寓，在青浦较为稀缺, 周边竞争项目分析如下：项目开发商业态简介与本案比较港隆休闲广场上海凤翔房地产开发有限公司综合体位于青浦盈港路453号，1-3层商业、会所与办公， 底层商业街紧邻休闲广场，同时开设银行、餐饮、咖 啡厅、景观餐厅、旅行社等商务配套商业；4-7层为 酒店式商务空间（精装修），小面积的soho 经典风交通强开发商弱人口弱zrt审慎 Prudence诚信

34、 Integrity 高效 Efficiency 创新 Innovation佃/ 34格户型；8-18层弹性商务空间（标准装修），纯商务 的办公空间，可自由分割。公开资料均价25000元/ 平米。环境弱金都公寓式酒店上海越盛房地产开发有限公司写字楼祥腾新上海中冶祥酒店式领寓麒投资有限公寓、商公司铺青浦卓越世纪上海鸿业房地产开发有限公司标准写字楼、LOFT珠江国际中心上海珠江创展投资有限公司酒店式公寓、住宅临近奥特莱斯品牌直销广场，南面有连接上海市区的 北青公路、规划轻轨线站点、A9高速和沪青平公路； 东、西有嘉松中路、外青松公路、A5嘉金高速等。金 都公寓式酒店西北面步行6分钟可达生活设施齐全

35、的 重固镇中心商业区、以及重固镇最具有特色的“福泉 山古文化遗址”旅游景点。金都商业中的MOTOR168 各类商场，以及周边的幼儿园、小学、中学、银行、 集市等构成了一个完整的悠闲生活圈。公开资料售价 18000元/平米总建筑面积为4.8万平米，位处青浦城区北部，由ABC 三大商业地块，集独立平层商铺、复式商铺、独立商 业别墅组合而成。项目引入国际全新商业模式LSP， 集合特色餐饮、休闲娱乐、品牌购物、人气超市、生 活配套5大核心商业功能，实现多功能、一站式、品 牌商业服务。户型整体向上挑高5.5米，呈现50年产 权小面积复式空间。周围规划有600米沿街商铺、滨 河生态广场。多部景观电梯、户外

36、电动扶梯、步行楼 梯结合一至二层风雨连廊，匹配BLOCK街区，开放式 的商业人流动线。酒店式公寓去年就已售完。项目位于青浦新城的沁园湖板块，处于青浦新城的核 心区域，且本项目位于竹盈路和胜利路的交叉口处， 临近漕盈路和盈港路，毗邻青浦工业园；30万平米 的大型城市综合体，青浦首个引进国际性五星级商业 酒店铂尔曼酒店。主要由甲级写字楼、五星级酒店、 LOFT、企业公馆和酒店式公寓、步行街、 shoppingmall 等组成，集商务、休闲、生活于一体。 周边交通便利：临近青浦客运总站、公交直达2号线 徐泾东；以及临近规划中的轻轨站。公开资料销售均 价20000元/平米。位于大虹桥板块赵巷超级商务区

37、，为大型的城市综合 体项目。项目总建筑面积62万平方米，西区购物中 心米格天地现已开张营业，配套有国际一二线品牌折 扣店、各类餐饮、巨幕影院。中区凯悦酒店和东区商 贸中心在建。交通便利，轨交17号线近在咫尺，且 一河之隔就是G50沪渝高速，缩短了城市间的距离； 生活配套齐全，购物、餐饮、娱乐、教育应有尽有， 升值潜力巨大。16500元/平米交通弱 开发商弱 人口弱 环境弱交通弱 开发商弱 人口弱 环境平交通平 开发商强 人口弱 环境弱交通强 开发商弱 人口弱 环境弱zrt审慎 Prudence诚IS Integrity 高效 Efficiency 创新 Innovationhttp:/ga n

38、glon gxiuxia ngua ngcha ng.soufu n. com/http:/j in dugo ngyushijiudia n. souf un. com/http:/xi nli ngyuxt.soufu http:/shijizho ngxin qpzy.souf un. com/http:/guojizho ngxiny ueg on ggua nzj.souf un. com/本项目地处青浦新城核心区域，周边有学校、公园、医院等，距离青浦区政 府约1公里左右，与其他竞争项目相比具有无可比拟的区位优势。此外，本项目地下1层和地上部分，已引进家乐福超市和品牌商业，有序合理系

39、统的商业布局 将提升整个项目的价值，给本项目销售带来极大利好。且本案在青浦人居环境上靠近青浦夏阳湖， 周边的人口基数以及3公里步行 半径上几乎无大型商业供给等优势。（三）项目分析1总投资因为项目为现房项目，已经竣工且有大产证，项目的总投资以核实的账面成本（根据2013年12月底的开发成本和费用台账整理）为基础。富绅中心地下开 挖至3层，且地下2、3层为车库，地下一层为商业，需要装修，地上 LOFT精装 修，且整体大楼装玻璃幕墙，建筑成本这块较大，增加了总投成本。项目预计的总投资额合计为105505万元，具体如下：实际支付且收到发票金额应付合同金额（已付未开发票），预付款入账一开发成本395,8

40、52,751.20632,318,239.32、土地费用21,388,220.00-101土地出让金（转让）费2 m6,150,000.00-102拆迁安置补偿费2m14,350,000.00-103土地契税m615,000.00-104房地产权属登记费2m17,500.00-105绿化补偿2m255,000.00-106其他土地费用2m720.00-、前期工程费2m24,324,487.0523,030,969.68201可行性研究2m-202市场调研费2m-203营销推广费m567,987.50414,987.50204三通一平费2m954,322.3111,272,246.0820401

41、临时施工道路费2m212,088.904,836,400.0820402临时施工用水接入费2m96,842.41-20403临时施工污水管接入费2m-20404临时施工用电接入费2m360,391.0012,000.0020405临时施工用气接入费m-20406临时施工办公电话网络接入费2m-20407场地平整2m-20408临时设施费2m-6,423,846.0020409绿化移植费2m285,000.00-205规划设计费2m19,740,830.908,477,636.1020501规划设计费2m4,125,000.001,800,000.0020502施工图设计费m4,702,526.

42、30303,135.7020503装饰专项设计费2m4,388,470.003,402,330.002050301室内装饰设计费m4,388,470.003,402,330.002050302室外装饰设计费2m-20504智能化专项设计费2m76,500.0013,500.0020505景观专项设计费2m1,904,106.002,489,649.0020506其他专项设计费2m252,308.0050,000.0020507规划设计模型制作费2m-20508制图、晒图费m2,560.00-20509方案设计、评审费2m1,929,438.60127,021.40205010基坑围护设计费2m

43、1,000,472.00-205011设计审图费2m761,450.0090,000.00205012玻璃幕墙设计费等2m598,000.00202,000.00206行政规费及规划报建2m2,380,969.002,822,200.0020601项目报建费2m-20602施工许可证费2m-20603规划管理费2m-20604人防建设费2m25,809.00-20605防雷检测费（雷击风险评估）2m156,860.00-20606消防审查费2m-20607白蚁预防费m-20608施工噪音管理费2m-20609散装水泥费2m-20610工程质量监督费2m-20611工程造价管理费2m-20612

44、安全监督费2m-20613劳动定额测定费2m-20614招投标管理费m362,000.00200,000.0020615房屋所有权登记费2m-20616综合开发管理费2m-20617房屋所有权登记工本费2m-20618咨询顾问费2m1,736,300.002,622,200.0020619工程评估费2m100,000.00-207勘测丈量费m680,377.3443,900.0020701地质勘察费2m191,400.0039,600.0020702环境评测费2m87,500.002,500.0020703水准测量工程测量2m21,867.00-20704日照分析合同2m-20705交通分析（

45、交评）费2m90,000.00-20706面积测绘2m251,213.341,800.0020707地形地貌测绘m820.00-20708测绘费2m37,327.00-20709其他2m250.00-二.、基础设施费2m33,554,803.742,225,682.64301供电工程费2m29,988,332.001,848,469.24302供水工程费2m2,446,834.7420,853.40303排水工程费2m89,500.00-304电视工程费m-356,360.00305通讯工程费2m-306小区道路工程费2m82,171.00-307环卫工程费2m-308绿化工程费2m-309燃

46、气工程费947,966.00-四、建安工程费用m274,045,106.80605,675,415.00401土建工程2m255,119,600.00601,867,000.0040101土方工程2m43,544,000.00-40102地基加固处理费2m20,000,000.00-40103桩基工程2m80,445,600.001,867,000.0040104围护及支撑费2m-40105地下工程2m52,130,000.00-40106地面工程m-29 / 34zrt审慎 Prudence诚IS Integrity 高故 Efficiency 创新 innovation40107外墙工程2

47、m-40108总体工程m-40109精装修工程2m-40110土建（结构）工程2m39,000,000.00600,000,000.0040111土建（建筑）工程2m20,000,000.00-402安装工程费2m15,269,533.002,551,132.0040201照明电气（强电）工程2m206,517.00-40202弱电智能化工程2m8,400.00-40203给排水工程m-40204消防安装工程2m1,067,738.00562,262.0040205火灾报警工程2m-40206综合布线系统2m-40207避雷接地工程2m-40208空调及通风工程2m490,274.00-40209电梯及自动扶梯m6,813,550.001,531,420.0040210园林（景观）环境工程费2m-40211停车设备2m-40212室内停车交通设施2m-40213其他安装工程费2m6,683,054.00457,450.00403装修工程费2m226,479.00588,