借名买房的法律风险法学专业

1、借名买房的法律风险目 录诚信承诺书1毕业论文2-11中英文摘要及关键词2一、借名买房登记概述2 (一)借名买房登记的概念2 (二)借名买房登记的特征3 (三)借名买房登记的原因3(四)借名买房协议的性质4二、借名买房涉及的法律问题5 (一)借名协议的效力问题5 (二)借名买房的物权归属问题6 (三)规避法律的行为效果问题7 (四)借名购房双方面临的风险7 三、针对借名买房法律问题的处理方案8 (一)借名买房协议的认定标准8 (二)对借名买房权属认定之建议8 (三)对规避法律行为的改善建议9 (四)对借名购房双方的法律风险救济10 四、总结11参考文献11借名买房的法律风险 摘 要 借名买房问题

2、目前法律尚无明文规定，本文通过对当前借名买房的社会现状以及原因进行概述，分析了所涉及到的一些法律问题，包括借名买房协议的效力是否有效、借名买房的房屋归属、存在的法律风险等。针对这些问题提出相应的对策，分别对借名协议的效力以及房屋所有权归属进行认定，对借名买房存在的法律风险进行救济，以此来维护交易安全和社会公平正义。关键词 借名登记；借名协议；物权归属；法律风险Abstract Housing problems by the name of the current law is not expressly provided,this article summarizes the current

3、social status and reasons of buying a house by someone elses name,and analyzes some legal issues involved in it,including the validity of the agreement to buy a house,the ownership of the house by the name of another person,legal risks of existence and so on.In view of these problems,corresponding c

4、ountermeasures are put forward.The validity of the loan agreement and the ownership of the house are respectively determined,and the legal risks of buying a house by another persons name are relieved.The measures are aimed at safeguarding transaction security and social equity and justice.Key words

5、Borrowing names to register；Borrowing names to sign an agreement ；Ownership of property；Legal risk房屋是人们的生活必需品，房屋问题是关系到我国民生的重要问题。随着房地产业的快速发展，人们对房子热情的升高导致了房价的不断攀升，也引发了一系列房屋产权纠纷，借名买房纠纷就是其中最常见的情形。借名买房产生的问题俨然成为了社会新生热点问题，研究此问题对维护交易市场的秩序有重要的实践意义。一、借名买房登记概述(一)借名买房登记的概念借名买房登记是指房地产管理部门对土地所有权、土地使用权、房屋所有权和房地产他项

6、权利的登记。1借名买房简单来说就是实际购房人因某种特殊需求与他人商议借用他人的名义买房，房产证上登记的是出名人的名字，但房款由实际购房人支付且出资人对该房屋实际占有、使用和收益。(二)借名买房登记的特征房产借名登记具备的特征如下： 第一，事实购房人与出名人之间协商后达成了借名买房的协议，约定了双方当事人的权利和义务。该协议是在双方当事人的合理应允之下达成的，有可能是口头协定，也可能是书面协议。之后在名义购房人的配合下办理相关购房和登记手续，如若不然，很有可能借名人自己合法权益受到侵害的同时伤害到出名人的权利，造成得不偿失的后果。第二，出名人只出借自己的名字，只是为了实际购房人能够获得房屋所有权

7、，不提供资金支持，而购房出资额只由借名人通过分期或者一次性的方式缴纳给房屋出售者。事实出资人不使用自己的名字买房有很多原因，有可能由于国家限购导致自己不具备法律事实上的购房资格，还有可能为了简化购房以及登记过程中出现的一系列繁琐的程序或者为了规避国家政策，获取非法利益等等。第三，在不动产登记簿上登记的是出名人的名字，但是出名人仅仅是名义上的房产所有人，房屋的实际使用仍然归借名人所有。虽然借名人基于其意愿隐瞒自身为实际购房人的事实，但是借名人实际出资并有装潢、居住、出租等行为，在实际上享有对借名所买房屋的占有、使用、收益的权利。2等到之后过户条件成熟时，出名人还是需要配合借名人办理房屋所有权转移

8、登记，把房屋过户到事实购买人手上。(三)借名买房登记的原因随着生活水平的提高，房价的不断攀升，越来越多的人选择投资房产，国家出台的限购、户籍等政策严重影响了购房人，现实生活中就出现了许多房屋登记人与实际使用人不一致的情形，实际出资人以他人名义购房并登记出于以下原因：1.规避法律或政策 在现实生活中，实际购房者借名义购房者的名字购房是出于钻法律空子的目的，因为这类人不具备法律或政策提供的购买资格，只能通过一些手段和方式进行规避，从而获得购买资格或者低价购买，取得本不属于自己的利益。比如政府为了解决弱势群体的住房问题，与开发商联合推出经济适用房，有些不具备购买经济适用房的人想占取国家的便宜借有资格

9、之人的名义购买，获取利益；又例如某些城镇居民因为想分得农村房屋拆迁补偿，以亲朋好友之名购买农村面临拆迁的房屋来获取利益。2.贪图便宜享受优惠购房者的身份决定买房时能否享受优惠，实际买房者因自身原因不能享受相关的优惠政策，所以通过借名人来购买房屋。例如住房公积金贷款只适用于城镇户口的在职工人，有些没有公积金的人想要买房又想避免直接向缴纳较高利息的银行进行商业贷款，所有只能以他人名义来办理公积金贷款。此外，部分单位盖的员工住房比一般房屋市价低，一些有买房需求的人与单位某些员工商议借其名义购买。3.转移财产或逃避债务在现实生活中，借名人因自身某些原因，通过借名买房的方式转移财产或躲债。比如有些夫妻其

10、中一方在离婚前，将夫妻共有的房产转移登记在他人的名下，这样在法院宣判时就不属于夫妻共同财产。还有些债务人为了逃避债务，事先将自己的房屋登记在他人的名下，让法院和债权人认为自己没有财产来逃避债务。4.其他原因 事实购房人借用他人名义购房是为了达到某种特殊的目的。比如有些父母为了逃避将来可能征收的遗产税，就以未成年人的名义购买房屋，既避开纳税环节，又可减少如若房产证上是自己的名字，在自己去世后孩子继承时所需的过户、公证等一系列程序；又如在现实生活中一些从事公职的人员贪污受贿，以亲朋好友的名义登记购买房屋获取本不应该获得的利益。(四)借名买房登记的性质一般来说，在房屋借名登记过程中，出名人和借名人首

11、先会以口头或书面的形式约定或签署一份借名协议，然后再开展签订房屋买卖合同、房屋登记等程序。借名买房协议的性质在我国民法中无明确规定，该协议属于无名合同的范畴。下文将分类重点进行阐述。 1.大陆学者对买房协议性质的理论分析借名买房的出名人与借名人双方协商约定，在购买房屋时，由出名人出面以自己的名义和卖房者进行交易，交易成功后房屋登记在出名人名下，在交易过程中卖房者不知道有借名人的存在，此时的法律行为叫做间接代理。3相反，如若第三人知晓了出名人仅仅是名义购房人，这时不要求提供实际购房人的信息，此时构成了直接代理。综上所述，直接代理与间接代理的区分标准是看第三人是否知晓。有部分学者认为“代理应该是代

12、理人代替本人实施法律行为，由此行为而产生的后果由本人承担。”4借名协议中出名人仅提供了名字，借名合同是双方当事人商量好的，不动产登记簿上写的也是出名人的名字，等到时机成熟后，双方再进行过户登记。虽然名义上出名人是房产拥有者，但实际上所有权归属于事实购买者，法律后果也由其承担。上述很明显看出，借名人不是代理人，更不是被代理人，因此借名买房协议行为不能被认定为是代理。借名购房这种行为是事实购房人提出的，因法律无明文规定所以是一种风险行为，所以更需要保护出名人的意思自治，减少出名人承担的风险。2.台湾学者对买房协议性质的理论分析在我国台湾地区，学者的观点经历了从信托脱法行为无名契约这三大过程。在实务

13、和学说上讨论借名买房，其范围均在“借名登记契约”内。5 目前，台湾代表性观点倾向于认定借名协议属于无名契约。提出无名契约的学者认为借名买房协议成立的基础是在于双方的信任，若该协议的内容不违反强制性规定、禁止性规定或者公序良俗，则该无名契约就具有法律上的效力。除此之外，在台湾也有不少学者持反对意见，他们不同意认定借名协议属于无名契约。当出现实际出资人和不动产登记簿上登记之人不同的状况时，认为不能将借名协议类推适用委任的有关规定。因为有可能在借名协议中双方没有约定给付劳务的内容，还有可能是即便约定了部分合同，但却没有对给付的性质进行一个界定。我国合同法对借名买房协议的性质并没有实质性的规定，借名买

14、房协议是双方基于意思自治原则的基础上签订的，结合大陆和台湾地区对借名买房性质的理论分析，借名买房协议应当属于无名合同的范畴。在借名买房合同中，出名人仅出借自己的名字，双方之间并未约定需给付劳务，这跟委托合同较相似，因此，应类推适用委任的有关规定。二、借名买房涉及的法律问题(一)借名协议的效力问题借名买房引发的纠纷比较多，当事人之间约定的内容是否能形成借名的合意，这是判断借名买房合同效力问题的前提。倘若双方之间没有书面的借名买房协议，只有口头约定，如果出名人否认彼此之间有约定的存在，法院很难认定借名事实的存在。如果有证据能够证明双方有借名协议的存在，就需要判定借名协议的效力问题。对于事实买房人能

15、否取得房屋所有权就在于合同的效力问题。当购买的是一般商品房时，可认定协议有效。因为借名人是在意思自治基础上委托他人代理买卖房屋的行为，并没有瑕疵，也不具有无效的法定合同的事由。根据公平原则，不能死板认为房屋登记在谁名下就应该归谁。若否认协议的效力，出名人会取得房屋，这样会严重损害实际买房者的利益。虽然房屋所有权登记在出名人名下，但事实购房人可依据出资原始凭证、借名买房合同等要求名义买房人将所购买的房屋过户到自己名下。当购买的房屋是经济适用房时，则认定协议无效。经济适用房是国家推出的解决中低层人民购房困难的住宅，一些不具备条件的人为了规避国家政策，违反公序良俗原则借他人名义购买显然不能认定其效力

16、。另外，严格受到限制没有资格购买房屋的人与他人恶意串通，剥夺低收入人群的购房机会，损害了社会公共利益，协议自当无效。借名购买经济适用房是为了以合法形式掩盖非法目的，完全不符合公平正义的理念，只会损害到国家和人民的利益，应该认定为无效。(二)借名买房的物权归属问题 在借名买房合同有效的情形下，以是否涉及第三人利益为前提进行讨论房屋所有权的归属问题。1.不涉及第三人利益的情形当不涉及第三人利益的情形时，只有借名人和出名人之间的民事行为。双方之间存在一定的权利和义务，事实购房人对名义购房人享有债权，名义购房人有义务将房屋所有权移交给事实购房人。6当出名人不履行借名买房合同约定时，借名人可根据合同法第

17、8条、第60条、第107条的规定，请求出名人履行房屋过户义务或赔偿损失等违约责任，也可以根据法律规定，直接向法院提起诉讼，请求确认借名人享有房屋所有权，或者请求出名人返还房屋。 从不动产登记制度角度来看，不动产通过登记发生物权变动，登记产生的法律效力不是绝对的，登记不能完全证明物权归属。当借名人可举证证明其对房屋享有事实所有权时，登记推定力就会被推翻。借名人可向法院提交相关证据，例如：缴纳的房款证明、房屋的使用现状以及借名买房协议等。法院会根据相关事实证据判定房屋所有权归属。从私法自治角度来看，借名买房合同的双方当事人只要是出于双方自愿的意思自治，并且是在合法的情况下订立的，此时的借名协议在法

18、律上是得到支持的。7在物权归属问题上，直接认定借名人是房屋所有权的拥有者。 2.涉及第三人利益的情形在涉及第三人利益的情形下，此时涉及到第三方交易问题，对于房屋所有权的归属要注意第三人是善意还是恶意。当第三人是善意的，因为在不动产登记簿上写的是出名人的名字且不动产登记有公示的效力，那么善意第三人凭借现有事实有理由相信房屋属于出名人，就可以根据我国物权法善意取得制度的相关规定获得房屋所有权。当第三人是恶意的，故意和出名人串通来骗取借名人的房屋时，法律对恶意第三人不再保护，恶意第三人不能获得房屋，借名人利益的损害可以向出名人主张侵权责任。由此可知，法律保护第三人的利益是有前提的。(三)规避法律的行

19、为效果问题随着生活水平的提高，借名买房的行为越来越普遍，同时也伴随着一些违反法律的现象。本文在分析借名买房所有权的归属都是在合法情况下进行的，但现实生活中借名买房会出现一些规避法律的行为。规避法律的行为是指在法律没有明确限定、限制的范围内活动，合理避免不利的法律责任与法律后果，即不违法行事。而违法行为就是非法行为。规避法律的行为与违法行为还是有所不同的，前者表面上并没有违反法律的规定，不能认定其无效，需要具体分析，而后者可直接认定为无效。规避法律一般有两种情况：一是能直接认定规避法律的行为无效；另一种是不能直接认定规避法律的行为无效。民法通则第58条中的恶意串通损害国家、集体或第三人利益；以合

20、法形式掩盖非法目的的；违反法律和社会公共利益可直接认定规避法律的行为无效。例如在以合法形式掩盖非法目的借名买房中，从表面看借名买房行为没有问题，但其主要是想规避法律，谋取非法利益，以合法的外在形式为假象来实现非法目的，因此这类行为是无效的。而不能直接认定规避法律的行为的效力，是指不能通过合同法第52条和民法通则第58条规定直接认定无效的行为。这类行为需根据实际情况深入分析。(四)借名购房双方面临的风险在借名购房登记中，名义购房人是登记的物权所有人，当出名人与借名人发生矛盾的时候，就会有争议的存在，对于借名买房双方当事人来说，都有相当大的法律风险。出资人是实际购房人，但在房屋登记簿上没有署名，因

21、此出资人将面临以下风险：首先，出名人不认可借名购房的事实，主张房产归其所有。出名人主张不仅在法律上房屋归其所有，实际也是自己出资购买的房屋。声称出资人的出资仅仅是借款，在此种状况下，出资人无法享受房屋增值带来的利益。其次，房屋被出名人出售、抵押、赠与、查封、分割或继承。因为出名人是名义上的房屋所有人，出名人将房屋卖给善意第三人，善意第三人在不知情的情况下可善意取得该房屋且出名人可能不把房款支付给出资人。出名人还可以将房屋拿去抵押，从而导致房屋被抵押登记，给出资人带来麻烦。如果出名人背负债务，债权人可向法院起诉查封出名人名下财产，一旦被查封房屋就无法过户。倘若出名人离婚，房屋有可能会被当做夫妻共

22、同财产进行分割；如果出名人去世的话，出名人的继承人会主张继承该房屋。最后，出名人不配合办理过户手续。倘若出资人是因为限购而不能购买，双方约定在符合过户条件的时候再办理过户手续，但到时候出名人出尔反尔，不予配合。同样的，如果出资人有将房屋出售或赠予他人的意愿，出名人也可能不予以配合。出名人将名字借与他人，与此同时也会给自己带来风险。首先，出名人因购房名额被占用，无法再次享受购房优惠。例如在北京，购房的数量是有限制的，一旦协助办理借名购房，将失去一个购房的名额。再次，出资人不及时还贷款，影响了出名人银行信用。很多时候出资人购买房屋是办理了按揭手续，一旦出资人未按时还款，就会影响出名人的信用资质。最

23、后，借名所买房屋与出名人原有财产被混同，导致法院认为该房屋是出名人的财产，可能将其作为生活所必须的财产予以保留，从而查封其他财产。三、针对借名买房法律问题的处理方案(一)借名买房协议的认定标准借名协议有效无效关系到借名买房人能不能取得房屋所有权，若协议无效，借名人只能要求出名人返还购房款，不能要求确认房屋所有权归自己所有；若借名协议有效的话，需要判断协议能否继续履行。借名协议的认定，应考虑以下因素：第一，考虑借名买房原因是否符合客观事实以及是否合理。有的借名人是为了规避法律或政策、规避银行贷款的限制性条件、转移财产或逃避债务等与出名人签订借名协议，此时不符合常理。因此，借名协议中借名人主张的原

24、因要判断是否符合常理。8第二，调查借名人实际出资的情况。借名人对其出资情况应承担举证责任，法官在审理时，借名人需要提供相关的的付款凭证、买房票据、证人证言等，法院根据提交的证据综合认定实际出资人。若是借名人提交不出相关的购房事实，法院就难以认定借名人是否实际出资，也无法确定借名协议的效力。第三，查明借名人对房屋的实际使用、收益以及购房票据、产权证的持有情况。不动产所有权的重要权能是占有、使用、收益，因此，房屋由谁居住或者出租由谁收益都是借名买房协议认定的重要标准。同时，购房合同、发票以及产权证一般由产权人亲自保管，因此上述文件也能作为证据在一定程度上对借名买房协议的认定作出判断。(二) 对借名

25、买房权属认定之建议1.不涉及第三人的建议在司法实践中，对于认定借名买房所有权归属人，需注意以下几个方面。首先，考虑借名购房中的房屋产权证由谁持有。房屋产权证书是房屋所有权归属的一个重要依据，一般是由产权人亲自保管。要是借名人有证据证明自己持有房屋产权证书且产权证是真实有效的，此时可考虑认定房屋所有权归属于借名人。其次，考虑房屋的购房款以及相关税费的支付者是谁。在一般状况下，借名人只能自己支付购房款以及缴纳税费。9再次，考虑房屋长期支配使用的人是谁。借名人居住并能提供相关的物业费、装修费、水电费等票据的，此时可以认定房屋所有权应归属于借名人。最后，考虑房屋出卖方的证明。房屋的出售者能够证明是与双

26、方当事人其中哪一方签订的合同。只要借名人能在上述四个方面提供充分的证据，且这些证据都能得到佐证，在不违反法律以及损害其他人利益的情况下，可以认定借名人是房屋实际出资人，房屋归借名人所有。2.涉及第三人的建议借名买房的双方当事人约定将房屋登记在出名人名下，而后出名人在没有经过借名人同意的情况下以自己的名义将房屋卖给第三人，倘若该第三人是善意的，不知情的，根据我国物权法第106条的规定，善意第三人支付了合理价款并办理了房屋过户手续，便取得了房屋的所有权，就应该受到法律的保护。如若该第三人是恶意的，与出名人恶意串通剥夺借名人的房产，此时，不但不能得到法律的保护，借名人还可要求出名人进行赔偿。借名买房

27、人面临的风险是很大的，所以借名人要选择诚意度较高的出名人来借名买房，在借名前要全面了解名义购房人，降低买房风险，维护自身利益。(三)对规避法律行为的改善建议1.健全法律制度目前，我国法律对借名买房行为没有作出明确的规定，导致借名购房行为法律关系的复杂和各地法院对借名买房问题裁判的不统一。因此，必须要完善相应的法律法规，使得规制借名买房行为有法律依据。2.完善监督管理制度许多借名行为人钻法律的空子购买房屋，破坏了社会的经济秩序，非但没有得到惩罚反而从中获利，所以相关部门应该研究制定相关的监督管理和惩罚措施。另外，金融行业应该加强自律和监督，规范贷款流程，加强对借名贷款检查，严肃处理违规行为。3.

28、完善司法审查制度借名买房问题属于法律无明文规定的情形之一，更加需要法院审查借名买房的客观真实状况。司法机关在当事人举证能力较弱的情况下可适当运用职权帮助其调查取证，在查明事实的基础上应该审慎做出判断，合理保护当事人的正当权益，保障社会公平公正。4.加强司法人员的主动性法院司法人员可以运用多种方式去降低借名买房行为带给社会的风险：（1）加强法制宣传，向社会大众宣传借名买房行为的风险，提高人民群众的风险防范意识；（2）加强调研工作，认真研究各地法院对借名买房问题做出的审判；（3）加强司法建议，向有关单位写建议书，建议他们加强对借名买房的管理，加强监督，防范风险。(四)对借名购房双方的法律风险救济借

29、名购房伴随着较大的危害。倘若借名买房双方在实施借名登记行为时，能清楚认识到借名登记的风险，做好防范措施，不仅可以确保自己的权利不受侵害，还能避免因借名购房所带来的困扰。第一，借名人在借名购房之前，首先要向律师等专业人士了解分析现有法律、房屋状况以及出名人的相关情况，做好一切准备措施，谨防与他人登记之后发生不必要法律纠纷。第二，借名买房的当事人要弄清楚所购房屋的性质，提前知晓该房屋是否违反国家的政策性规定或者能否上市，防止将来无法取得房屋的所有权，造成房钱两空。对于经济适用房等政策性保障住房，最好果断放弃购房，因为此种风险是最大的。第三，借名人一定要有法律意识和证据意识，保留买房相关的材料。例如，出资证明、购房发票等票据。借名人要尽量通过银行转账形式支付购房款，尽量避免现金方式支付，防止出名人否认出资事实。最好签订一