工商管理专业 新收入准则在房地产行业的应用研究–以万科集团为例

1、1.1企业会计准则第14号收入 2017年7月5日，财政部修订发布了企业会计准则第14号收入，自我国2006年发布收入准则和建造合同准则至今已逾十载，这是财政部首次对收入相关准则进行了全面修订。在我国的房地产行业中，与行业相关的法律规范，尤其是税收法规，它与企业会计准则的规定存在着很大差异，因此，不同的房地产商在选择收入确认方法时都根据各自的实际发展状况来决定，并没有完全统一的标准。在2009年我国颁布的税收法规中有明确规定，各房地产企业通过履行合同而获得的收入归属于销售收入，因此，首先应该明确双方是否在此之前签订了合同，才能确定计税收入的确认方式。在会计中，目前我国企业对于收入的确认都参考企

2、业会计准则，且在企业会计准则第14号收入中又对销售收入的确认条件作了明确规定。第一，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；第二，企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；第三，收入的金额能够可靠地计量；第四，相关的经济利益很可能流入企业；第五，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。在企业相关的收入准则应用指南里，对上述五个标准的具体要求做了明确的阐述，并且对小部分内容还做了更为详细的解释。例如销售方将所销售产品的报酬和风险转移给购货方，那么销售产品的所有权就归购买方所有，这一项标准强调销售商品的报酬和风险都要同时进行转移，且缺一不可。这里所

3、说的风险是指销售商品达不到预期所产生的贬值现象，导致企业盈利受到影响；与之相反的报酬，则是给企业带来盈利的现象，产品有可能出现增值。因此，要根据实际证明情况来判断两者是否被转移了。1.2现行收入准则与新收入准则的对比新企业会计准则第14号收入的改变趋势与国际财务报告准则基本保持一致，它对企业原有的收入确认方式进行了改革。其中有明确规定，销受方必须将销售产品的所有控制权转移给购买方以后才能进行收入的确认，并且这项规定已作为收入确认的最核心原则。在此原则下，新的企业会计准则第14号收入构建了新的企业收入确认模型，文中所提到的“五步法”模型正是如此。第一步，识别与客户订立的合同关系；第二步，识别合同

4、中的单项履约义务；第三步，确定双方交易的价格；第四步，将交6易价格分摊至各单项履约义务；第五步，履行各单项履约义务时确认收入。第一步作为前提，第二步作为基础，和第五步主要与收入的确认有关；第三步是关键，第四步是核心，它们主要与收入的计量有关。新修订的准则里面对某些部分做出了强调。第一，将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型。目前我国使用的收入准则和建造合同准则在某些实践中边界不够清晰，划分范围不够明确，那么这样的情况就导致了在相似的交易中采用了不同的收入确认方法，从而影响了企业的财务状况和经营成果。修订后的收入准则用相对统一的方法来规范所有与客户之间合同产生的收入，这样就不会产生较

5、大的差异。并且使得收入确认时点的问题得到了解决，对确认收入提供了指引，提高了会计信息可比性。第二，以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准。在现行收入准则里对销售商品收入和提供劳务收入有着明确的区分要求。同时强调了在商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方时才可以进行收入的确认，但是这一点在实务中有时难以做出判断。修订后的收入准则明确规定了企业的责任和义务，打破了商品与劳务的界限，认为收入的确认要在购买方取得销售产品的控制权之后操作。第三，对于包含多重交易安排的合同的会计处理提供更明确的指引。在现有的企业收入准则中，其中的规定只对奖励积分的会计处理做了讲解，并没有对处理非单一的交

6、易合同有规定，因此这些规定并不能满足实务的需要。修订后的收入准则就有了很好的完善，它要求企业在合同开始日对合约做出评估，明确合同包含的各项履约义务，当义务被履行时才进行收入的确认。第四，对于某些特定交易（或事项）的收入确认和计量给出了明确规定。修订后的收入准则对非日常交易或事项的收入确认方式和计量方法给出了明确的规定。包括区分总额和净额确认收入、附有客户额外购买选择权的销售或需要退还的初始费等。这些规定对于企业的实务操作有着很大的帮助，同时也加强了企业会计信息的可比性。2.1我国房地产行业发展现状房地产行业作为我国国民经济的基础性行业，在经济市场中有着特殊的地位，房地产经济已经成为我国经济增长的重要动力。该行业不仅能进行社会生产，还能提供社会服务，因此它的职能并不是单一的，这也正是它有