东泽盛海景花园度假村可行性研究报告（优秀可研报告

1、东泽盛海景花园度假村东泽盛海景花园度假村 可行性研究报告可行性研究报告 目目 录录 第一章第一章 总总 论论1 1.1 项目背景1 1.2 项目概况2 1.3 研究结论及建议3 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性5 2.1 国际旅游岛大背景下的海口房地产市场5 2.2 海口城市规划和建设7 2.3 海口黄金海岸线10 2.4 项目建设的必要性12 第三章第三章 市场需求分析市场需求分析16 3.1 海南省和海口市经济发展概况16 3.2 海口市房地产发展概况22 3.3 海口房地产 2010 年的发展趋势24 3.4 项目周边楼盘销售情况26 3.5 项目定位28 3.6

2、项目 SWOT 分析29 第四章第四章 建设地点及建设条件建设地点及建设条件31 4.1 建设地点31 4.2 拟建场址条件31 第五章第五章 项目规划与建设方案项目规划与建设方案33 5.1 项目规划33 5.2 单体设计方案37 5.3 结构设计41 5.4 给排水设计43 5.5 电气设计48 5.6 暖通设计说明53 5.7 消防方案57 第六章第六章 节能设计方案节能设计方案61 6.1 项目概况61 6.2 项目合理用能标准和节能设计规范61 6.3 项目能源消耗种类和数量分析62 6.4 项目建筑措施情况63 第七章第七章 环境影响评价环境影响评价67 7.1 环境质量标准依据6

3、7 7.2 项目建设与运营对环境的影响67 7.3 环境保护设计68 7.4 环境保护措施69 7.5 环境影响评价70 第八章第八章 消防措施及安全措施消防措施及安全措施72 8.1 消防措施72 8.2 安全措施72 第九章第九章 项目组织机构及建设管理项目组织机构及建设管理74 9.1 项目组织机构74 9.2 人力资源配置74 9.3 项目建设管理75 第十章第十章 工程招标工程招标77 10.1 项目招标范围77 10.2 招标组织形式及招标方式77 10.3 招投标程序78 第十一章第十一章 项目建设实施进度项目建设实施进度79 11.1 建设工期79 11.2 进度安排79 11

4、.3 项目实施进度表79 第十二章第十二章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措80 12.1 投资估算80 12.2 资金筹措84 第十三章第十三章 财务评价财务评价85 13.1 评价依据85 13.2 销售及经营收入估算85 13.3 成本估算86 13.4 利润总额87 13.5 清偿能力分析87 13.6 财务评价指标87 13.7 敏感性分析88 13.8 综合财务评价90 第十四章第十四章 社会效益评价社会效益评价91 14.1 项目对社会的影响91 14.2 项目与所在地互适性分析91 第十五章第十五章 结论与建议结论与建议92 15.1 结论92 15.2 建议92 附件：

5、财务评价表。 附图： 项目总平面布置示意图； 项目部分建筑效果图。 第一章第一章 总总 论论 1.1 项目项目背景背景 1.1.1 项目名称项目名称 东泽盛海景花园度假村 1.1.2 建设单位概况建设单位概况 海南天地通咨询服务有限公司 法定代表人：吴骏东 单位住所：海口市人民大道 33 号黄山大厦 1704 房 1.1.3 编制单位编制单位 海南华鹏工程咨询有限公司； 资格证书编号：工咨丙。 1.1.4 编制依据编制依据 （1） 建设项目经济评价方法与参数（第三版） ； （2）民用建筑设计通则 （GB 50352-2005） ； （3）住宅建筑设计规范 （GB 50096-1999） ； （

6、4）高层民用建筑设计防火规范 （GB50045-95） （2005 年版） ； （5）人防防空地下室设计规范 （GB 50038-2005） ； （6）人民防空工程设计防火规范 （GB50098-98） (2001 年版)； （7）汽车库建筑设计规范 （JGJ 100-98） ； （8）汽车库、修车库、停车场设计防火规范 （GB60067-97） ； （9）公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)； （10）居住建筑节能设计标准 （DB13(J)63-2007） ； （11）建筑采光设计标准 （GB/T 50033-2001） ； （12）工程建设标准强制性条文房屋建筑部分 （2002

7、 年版） ； （13）海南省公共建筑节能设计标准 （DBJ 03-2006） ； （14）国家、部委、省现行的其它设计规范、标准和定额； （15）建设单位提供的其它意见、资料等； （16）海南天地通咨询服务有限公司与海南华鹏工程咨询有限公司 签定的编制项目可研报告合同书 。 1.1.5 可行性研究报告研究范围可行性研究报告研究范围 本研究工作范围主要是市场分析及项目定位，建设规模及功能， 住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价 等。 1.2 项目概况项目概况 1.2.1 项目建设地点项目建设地点 项目选址位于海口市盈滨半岛旅游度假区永庆大道东附近，规划 地块面积为 14.

8、9444 公顷。 1.2.2 项目建设规模及内容项目建设规模及内容 本项目为集商业、住宅为一体的综合商住小区。本项目建设内容 为建筑用地红线内的建筑、结构、给排水、消防、道路广场、景观绿 化、篮球场、游泳池、会所、室外停车场等。项目共由 10 栋 9 层的 住宅楼、40 栋联排别墅、60 栋独栋别墅、1 栋会所和 1 栋酒店组成。 总用地面积约为（折算 14.9444 公顷），总建筑面积约 ， 其中地上建筑面积为（住宅和别墅，会所 3000，酒店 7200） ， 地下室面积 6310。共有停车位 510 个，其中地上 302 个，地下 208 个。 1.2.3 主要建设条件主要建设条件 建设场

9、地紧邻永庆大道东，交通条件便利。水、电、等城市管网 完备，能源供应情况良好。 1.2.4 项目总投资及资金筹措项目总投资及资金筹措 东泽盛海景花园度假村开发建设投资为 43642.33 万元。所需资金 来源为银行贷款 20000 万元，其余由企业自筹解决。 1.2.5 主要经济技术指标表主要经济技术指标表 序号序号项目项目单位单位指标指标备注备注 1总用地面积m14.9444 公顷 2总建筑面积m 2.1地上建筑m 2.1.1住宅m67500 2.1.2别墅m41320 2.1.3酒店m7200 2.1.4会所m3000 2.2地下建筑m6310不计入容积率 3建筑占地面积m25150 4建筑

10、密度%16.83 5容积率0.80 6绿化面积m59778 7绿化率%40 8道路及广场面积m6500 9机动车位个510 9.1地下个208 9.2地上个302 10户数户680 11酒店床位数床240 1.3 研究结论及建议研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业 政策，开发用地使用权已取得，现场建设条件具备。本项目开发土地 位于海口市盈滨半岛旅游度假区，项目建成后将大大改善项目区域的 面貌。 针对海南房地产项目建设逐步多元化，以及海口市的房地产市场 特点，本项目规划为中高档生态住宅，根据对海口市住宅市场分析预 测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目

11、经济效益可行。 从现状来看，项目建设用地周围环境有待改善，建议建设单位争 取地方政府的支持，加大改善周围环境，这有利于项目规划目标的实 现。 从目前房地产市场分析，销售价格开始出现下滑，应加强营销工 作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 2.1 国际旅游岛大背景下的海口房地产市场国际旅游岛大背景下的海口房地产市场 2009 年，在国际金融危机背景下，海南房地产开发增长势头不减， 房地产投资规模居 20 个投资行业之首。2009 年 1-11 月，全省房地产 投资累计完成 248.56 亿元，占同期全省城镇固定资产投资的 31.6， 在

12、列入统计的 20 个投资行业中投资规模位于第一，较去年同期的增 幅达 48.1，增幅在各投资行业中也属快速增长水平。2006 年以来， 海南房地产开发投资连续 3 年保持高位增长，年均增幅达 30%以上， 商品住房销售年均增幅 38.1%以上，其中 65%以上的商品房销往省外。 海南省房地产的快速发展直接带动了以旅游业为主的现代服务业的发 展，推动了海南省经济社会平稳快速发展。2009 年前三季度，海南省 房地产业销售势头强劲，区域经济活力明显增强，并且开发投资继续 扩大。前三季度，海南省房地产开发投资累计完成 190.61 亿元，同比 增长 46.7%，超过 2008 年全年 189.33

13、亿元的投资总量，房地产业总 体上呈现稳定健康的发展态势。 2010年1月4日，国务院办公厅发布了国务院关于推进海南国际 旅游岛建设发展的若干意见，计划到2020年初步将海南建成世界一 流的海岛休闲度假旅游胜地。对此，国务院要求各有关部门高度重视， 并表示在政策、资金、项目安排等方面给予特殊扶持。这标志着海南 国际旅游岛正式上升为国家战略，并且在意见中明确提出海南国际旅 游岛建设发展的六个战略，包括要把海南建成我国旅游业改革创新的 试验区；世界一流的海岛休闲度假旅游目的地；全国生态文明建设示 范区；国际经济合作和文化交流的重要平台；南海资源开发和服务基 地以及国家热带现代农业基地。国际旅游岛获批

14、的消息一经正式发布， 立刻在海南楼市掀起了轩然大波，海南各地的房价也是水涨船高，海 南一时之间成为全国瞩目的焦点，开发商跃跃欲试，投资客纷纷踏至 海南，海口房价仿佛在一夜之间上涨数千元，市场更出现购房如买 “白菜”的局面，新盘推出即售罄，各个楼盘无房可售，出现了市场供 不应求的紧张状况，既让岛内岛外人士对海南国际旅游岛纷纷看好， 也让人们增加了对海南国际旅游岛是否会变成海南国际房产岛的担心。 面对这种房价暴涨的情况，1月16日海南省政府及时出台关于土地政 策的两个暂停“暂停商业性经营土地出让和暂停审批新的项目”，更是 加深了人们对海南的看好，纷纷投资海南，各楼盘也出现部分捂盘惜 售现象，政府的

15、这一举措旨在稳定房地产市场的正常秩序。 在国际旅游岛建设背景下，海南旅游房地产发展面临前所未有的 机遇。与全国内地部分大城市商品房成交量出现萎缩下滑的情况相反， 海口市场首月表现依然强劲，成交量和成交均价继续稳步提升，海南 国际旅游岛的获批吸引了国内国外大批客户到访，海口房地产市场火 热，需求旺盛，强烈显现供不应求之状。2 月，海口商品房市场供应 量为 10.88 万平方米，商品房成交量为 26.15 万平方米，供应成交呈 现双双下跌，但供应量与成交量相比略显不足，市场依然呈现房源紧 张情况。 国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见明确要 求海南“积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业

16、，科学规划房地 产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有 海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度 假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、 疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋 租赁经营”。2009 年海口 60%、三亚 80-85%商品房是由岛外来购买的， 并且主要是购买二套房、三套房，这些人来海南买房最终是买海南的 自然环境，由于海南是中国唯一的热带岛屿，所以海南房地产的资源 在全国是有唯一性的，随着人们生活水平的提高，人们追求健康人居， 所以海南房地产未来的需求肯定是越来越旺盛。 把海南建设成为“世界一

17、流的海岛休闲度假旅游目的地”及“度假天 堂”是建设国际旅游岛的重要战略定位之一。可以说作为以“休闲度假” 为内容的房地产开发投资成为今后海南地产的一个投资主题，据一项 统计数据显示，2009 年 1 至 11 月份全省房地产投资累计完成 248.56 亿元，超额完成年初 200 亿元投资目标的 24.3%，同比增长 48.1%。 据不完全统计，2009 年以来，涌入海南投资房地产的资金超过 1000 亿元人民币。面对巨大的岛外休闲度假房地产市场， “休闲度假地产” 不仅是眼前，更将成为未来海南房地产资金聚集的行业。 2.2 海口城市规划海口城市规划和建设和建设 海口市总体规划 （2005-20

18、20）提出了“中强、西拓、东优、南 控”的海口主城区空间布局结构发展原则。 中强：强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与 规模效益，改善生态环境。 西拓；鼓励中心组团建设用地的西向拓展，注重长流组团、老城 组团的专业性开发和规模积聚，积极培育长流组团的产业增长点。 东优：选择恰当时机，择优开发项目，有选择性地开发江东组团。 江东组团的开发要注重开发品质而不是开发的规模。要优先考虑人口 密度低、土地开发价值高的项目，注重与环境相协调。 南控：控制城市向南发展，保护城市生态屏障，确立生态发展底 线，注重保护优良的生态环境。 城市发展总目标：把海口建设成为海南省经济实力最强、服务设 施最

19、优的中心城市，较高国际知名度的热带海岛旅游度假胜地，具有 优良生态环境的健康宜居城市和浓郁地域文化特色的历史文化名城。 城市发展阶段性目标： 2010 年，海口市国内生产总值预计达到 530 亿元。城市综合经济实力显著提高，对琼北区域的辐射带动作用 增强，全面实现小康社会的奋斗目标，成为中国创业环境和人居环境 最佳的城市之一。到 2020 年，海口市国内生产总值达到 1390 亿元， 创业环境和人居环境的优势更加突出，并在全省率先实现现代化，初 步建设成为在国际上具有一定知名度与影响力、以热带滨海风光为特 色的绿色生态城市。进一步强化海口作为全省经济中心城市地位，提 升省会城市的服务功能，重点

20、发展交通运输、文化教育、商贸流通、 旅游服务等第三产业，增强海口对全省的综合辐射与带动作用。 根据海口市总体规划的布局，从城市发展区域的开发现状、 产业集中程度、自然资源的利用评价和基础设施的开发条件等因素的 分析，影响到项目区的中心组团将定位为：重点完善面向岛内的中心 服务功能（省会服务、居住、产业中心、金融商贸、文化中心、旅游 接待等） 。 近期发展建设重点为：中心组团，启动大英山城市中心区的建设； 以道路建设和环境整治带动旧城和城中村改造，实施“一园两湖”改造 工程；完善道路网建设；调整和增加文教、体育、卫生等公共设施； 进一步建设金盘工业区、药谷工业园区；加快给排水管网、环境卫生、 城

21、市安全等市政基础设施建设。 海口市在经济结构调整纲要中，将“两地一中心”作为总体发展 战略。在“十一五”规划纲要中提出了培育壮大特色优势产业，加快新 型工业化进程，加快发展先进制造业，努力打造“娱乐之都”，加快发 展现代服务业和都市型农业，进一步加强海口作为全省以高新技术产 业为导向的新型工业基地、全国热带滨海旅游休闲胜地、全省都市型 农业基地、国家海岛生物产业基地、区域交通枢纽和现代服务中心的 战略地位；加快城市化进程，完善中心城市功能，突出城市特色，改 善人居环境，加强区域协调，把海口建设成为聚集能力和辐射带动能 力强、生态环境和人居环境优越的热带滨海绿色温馨城市；深入实施 “文化立市”、

22、 “科教兴市”和“人才强市”战略，加快发展社会事业，推进 和谐海口建设；加快体制创新，扩大对外开放，进一步完善社会主义 市场经济体制， 2010 年努力实现建设宽裕型小康社会的目标，跨入 全国先进城市行列。 根据海口市总体规划确定的城市布局结构，海口的旅游发展体系 从空间上可以概括为“三带、一轴、一中心”的规划结构。 （1）三带 为海口西海岸旅游带、东海岸旅游带和城市外围旅游带。西海岸 旅游带西至热带海洋世界，东至海甸岛，包括热带海洋世界旅游区、 假日海滩旅游区和海口核心滨水区旅游区。其中西海岸旅游带和东海 岸旅游带构成了海口市滨海旅游的主要内容，城市外围旅游带将是海 口市旅游的有机补充以及发

23、展腹地。 （2）一轴 指以南渡江风光游览带为主的城市水系旅游轴，包括南渡江森林 公园和南渡江风光带，即是对海口市城市景观的丰富，同时也是对海 口旅游特色的一大提升。这将作为海口市旅游近期建设的亮点。 （3）一中心 指的是以大英山城市中心区为主的都市旅游区和以琼山老城为主 的历市史文化旅游区的结合，包括海口中心区、海口江东组团中心、 南洋风情购物区和琼山历史文化区。是海口旅游服务的核心地带，集 中体现了海口的都市休闲旅游、历史文化旅游、商务购物旅游的内容。 2.3 海口黄金海岸线海口黄金海岸线 绵长而优质的黄金海岸线是海口最宝贵的和最自豪的资源，而富 饶的滨海资源，无疑是催生休闲产业的温床。南渡

24、江及其支流的穿城 而过，在城市中心形成江海汇流的自然奇观，使海口的滨海特色无与 伦比、天然成趣。市区滨水地区经过多年的建设已经具备了成为“黄 金旅游走廊”的条件，从新埠岛到西海岸（规划为“海口核心区滨海 区域” ）沿途汇集了融汇佛教文化的永庆寺、亚洲最大的鸟语林公园 金鑫鸟语林公园、金鑫国家足球训练基地、海口火车站、海南国 际会展中心、热带海洋世界、假日海滩、印象海南岛、国际轮滑赛 场、西秀海滩、水上运动基地、观景台、游艇码头、万绿园、世纪公 园、复兴城步行街区、高尔夫球练习场、新港码头、新埠岛水上美食 城等多种景点和消费场所，集中了吃、喝、玩（玩海水、高尔夫） 、 乐（休闲、娱乐） 、观景（

25、世纪大桥、城市轮廓线）等多种旅游要素。 这是一条充满海口特色和风情海岸线，也是一条初具规模雏形的休闲 海岸。未来这里还将兴建海上娱乐园等众多大型设施。若与此紧密关 联的房地产尤其是别墅在此兴建，无疑会对国内富裕阶层及周边国家、 地区的高端客群形成强大的吸引力与产生极大的震撼，在此度假消费 与投资也将成为可预期的时尚和选择。 盈滨半岛位于海口核心区滨海区域内，距海口市中心仅 18 公里， 距海口美兰国际机场 30 公里。东接海口市滨海西路，紧临西线高速 公路，及海口环城公路，西、北、南三面濒临大海，阳光、沙滩、椰 风、海浪、温泉等一应俱全，堪称世界旅游黄金地带。距海口火车站 仅公里，出入、观光都

26、十分方便。盈滨半岛作为海口市规划中的新 区，已被纳入 20052020 年“海口市城市总体规划纲要” ，无疑是海 口这顶海南岛皇冠上一颗璀璨的明珠。随着国家一类口岸马村港的正 式对外开放，海口市滨海西延线的开通，盈滨半岛的开发前景非常看 好。当前海南正重点抓好海口、三亚和博鳌特别规划区三大板块开发 建设，启动一批高档次的旅游房地产项目。进一步发挥海南人居环境 优势，引进一批有实力的房地产开发商成片开发，提升海南房地产业 品位和开发档次，把海南建设成亚洲高档休闲度假旅居基地。可见， 在如此良好的内外部条件下，海南天地通咨询服务有限公司提出建设 “东泽盛海景花园度假村”项目，无疑突显了及时性和正确

27、性。项目 建成后，将为美丽的海岸线增添一道独特、秀丽的风景线，有助于转 变海南旅游中“南中北轻、东旺西衰”的发展格局，优化海南旅游结 构，推进海南旅游升级转型。同时对加快海口城市化进程，改善城市 面貌，繁荣城市经济，增加地方财政收入，扩大就业和再就业空间， 提高人民收入，改善人们的居住条件和环境，发展海口休闲经济，提 高旅游效益，提高城市的综合服务功能都将产生重大影响。从而带来 社会的大开放，使信息流、物资流和资金流进一步的融合，生态环境 也将进一步得到改善，带动相关产业的发展，完善相关基础设施和拉 动周边经济的发展。 本项目的建设就是在上述背景下提出的。 2.4 项目建设的必要性项目建设的必

28、要性 2.4.1 构建和谐社会的需要构建和谐社会的需要 构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康社会、开创中 国特色社会主义事业新局面的全局出发提出的一项重大任务，适应了 我国改革发展进入关键时期的客观要求，体现了广大人民群众的根本 利益和共同愿望。我们所要建设的社会主义和谐社会，应该是民主法 治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处 的社会。处理好居民的住房住宿问题，有利于实现好、维护好、发展 好最广大人民的根本利益，提高现代改革决策的科学性、改革措施的 协调性，使各项改革取得更大成效。因此，建设该项目是解决居民住 房问题，同时也是构建和谐社会的需要。 2.4.2 项

29、目的建设将带动海口城市建设的高水平发展项目的建设将带动海口城市建设的高水平发展 由于历史的原因，海口中心城区的城市建设水平不是很高，建筑 杂而乱，市政配套设施不建全，道路网结构也不合理，城市的景观也 不尽如人意，目前的城市中心区建设过密，综合建筑密度在 45左右， 整个城市建设一度呈“中心聚集、遍地开花”的无序蔓延态势。其中既 有“见缝插针”的高楼，也有密集成片的城中村，整体上未能形成带状、 组团式发展格局。中心城的高密度、高容积率的建设直接后果就是导 致城市环境质量的下降，调整改造的成本巨大。海口作为一个年轻的 省会城市，肩负着统领海南、振兴海南的重任。从省域经济、文化、 交通中心的功能出发

30、，本次规划编制应着重解决城市的产业空间布局 与自然环境协调的发展关系，通过高水平的城市基础设施建设，为城 市的产业发展和城市的空间拓展打下良好的基础。 作为一个地域条件优良的滨海城市，海口有着与其他内陆城市所 不同的特点，海口地处热带，四季常绿，河湖密布，阳光沙滩，是适 宜发展旅游的城市；气候适宜，雨量充沛，空气清新，有利健康，是 适宜居住的城市。这是海口的环境特点赋予城市本身有别于其他城市 的特殊性，也是海口可以发挥特色功能的优势条件。 根据新海口城市整体规划要求，需要提升中心区，拓展两翼，带 动腹地。这就要求必须依据城区功能布局特征，加强功能配套与完善， 突出中心城区的功能地位与作用。完善

31、的市政建设，方便居民生活社 区，良好的居住环境，将带动海口城市建设的高水平发展，将成为海 口具有代表性的示范区域。项目的实施对海口市城市整体功能提升有 促进作用。 2.4.3 项目建设对增加项目公司的投资收益具有重要的意义项目建设对增加项目公司的投资收益具有重要的意义 随着海南国际旅游岛的建设，大批外来资金涌入海南以及岛内购 买力持续增强，宜居环境改善，海南房价呈现快速上涨态势，涨幅连 续位居全国前列。据海南省统计局发布的信息显示，今年 1 月份，海 南省全省房屋销售 129.67 亿元，这个数字超过 2009 年全年销售额 350.91 亿元的 1/3，达到 2008 年全年销售额 171.

32、12 亿元的 3/4。从销 售面积上看，2009 年海南全省销售面积达到了 560 万平方米，达到了 历史新高。其中 12 月份的销售面积最多，达到 124.69 万平方米，销 售价格达 74.04 亿元，几乎等于 9 月、10 月、11 月三个月的销售总额。 而 2010 年 1 月份，销售面积继续扩大，达到了 131.48 万平立米，销 售面积比 12 月份增长了 5.39%。但从销售价格上看，却比 12 月增长 了 75.13%。国家统计局海口调查队调查资料显示，2 月份海口房价 在 1 月飙升的基础上，继续走高。据统计，2 月份，全市房屋销售价 格同比上涨 50.5%，涨幅比 1 月份

33、高 18.7 个百分点;环比上涨 14%， 涨幅比 1 月份低 5.5 个百分点。其中，新建商品房同比上涨 55.2%， 涨幅比 1 月份高 22.2 个百分点;环比上涨 16.3%，涨幅比 1 月份低 1.7 个百分点。 目前海南房价和国内一线城市比，不是很高。从海南的环境、生 态，海南的发展走向看，房价还有上涨的空间。同时随着国际旅游岛 的建设，海南四季如春的气候和巨大的发展潜力对于众多养老度假者 和投资客具有致命的诱惑力。在未来很长一段时间内，这种状态不会 改变，只会加剧。可以预计项目完成后，按目前海口房地产的发展趋 势，必然可以实现房产和地产的增值，这对于公司的投资收益具有重 要的意义

34、，由于项目的增值必然会带动周边土地的增值，将直接为项 目公司带来巨大的投资性收入。 综上所述，本项目是一项利国强民的工程，项目建设是完全必要 的。 第三章第三章 市场需求分析市场需求分析 3.1 海南省和海口市经济发展概况海南省和海口市经济发展概况 3.1.1 海南省经济发展概况海南省经济发展概况 2009 年，在一揽子经济刺激政策的作用下，全省经济运行较快地 扭转了上年第四季度下滑的态势，在上升通道上加快回升。初步核算， 全年全省生产总值 1646.60 亿元，按可比价格计算，比上年增长 11.7%。 从动态变化看，一季度 GDP 增长 8.7%，上半年 GDP 增长 9.3%，前 三季度

35、GDP 增长 9.8%，全年 GDP 增长 11.7%，呈现前低后高、加快 上升的运行态势。分产业看，第一产业增加值 461.93 亿元，增长 7.2%； 第二产业增加值 443.43 亿元，增长 12.6%；第三产业增加值 741.24 亿元，增长 14.1%。按常住人口计算，人均生产总值 19166 元，增长 10.5%；按当年平均汇率折算，人均生产总值达到 2805 美元，向着全 面建设小康社会目标稳健迈进。 地方财政收入实现较快增长。在经济加快增长的同时，地方财政 收入也持续加快回升。全年全省全口径一般预算收入 376.4 亿元，比 上年增长 18.7%，高于 GDP 增长 7 个百分

36、点。其中，地方一般预算 收入 178.21 亿元，增长 23.0%，比全国财政收入预计增长 11.7%高 11.3 个百分点。从动态看，一季度地方一般预算收入增长 4.1%、上半年 增长 13.2%、全年增长 23.0%，特别是 9、10、11、12 月份财政收入 大增，分别增长 23.4%、33.6%、66.5%和 58.1%，呈加速上升趋势。 按各项税收分，营业税增长 29.6%，契税增长 27.6%，企业所得税增 长 25.5%，城市维护建设税增长 20.6%，个人所得税增长 10.1%，国 内增值税下降 1.1%。 重点项目投资规模明显扩大。2009 年全省 105 个重点项目完成投

37、资 486 亿元，比上年增长 33.6%。电网跨海联网一期、华能东方电厂 一期、海口港二期、叉河一期 100 万吨水泥、国投三期 200 万吨水泥、 海宇 20 万吨镀锡薄板等竣工投产或运营；东环铁路、大广坝二期、 洋山地区土地整理与生态恢复、GSP 网络建设、东方四更风电一期、 神州半岛开发区、石梅湾旅游开发区、香水湾、清水湾、土福湾、永 庆旅游区、三亚湾新城、马村港扩建一期等一批重点项目投资进展较 快，完成进度达到 90%以上；航天发射场、80 万吨甲醇、海口至屯 昌高速公路、海口国际会展中心、中海油精细化工等陆续开工建设。 基础设施日趋完善, 20 年来，全省全社会固定资产投资总额累计

38、达 4085.94 亿元，是建省办经济特区前 38 年投资总和的 34.8 倍，交 通、通讯、电力等基础设施不断完善，为大规模开发海南营造了良好 的硬环境。航空运输实现历史性跨越。在全国率先开放第三、第四、 第五航权，海口美兰国际机场、三亚凤凰国际机场开通民用航线由 1987 年的 5 条增加到 474 条，旅客吞吐量在全国 148 个机场中分别位 居第 17 位和 20 位，海南航空股份有限公司成为全国四大航空公司之 一。而海南省第三个国际机场琼海博鳌机场，已获国家民航总局 正式批准建设，计划于 2010 年动工。现代港口体系基本建成。全省 有海口港、洋浦港、八所港、三亚港、海口新港等大小港

39、口 24 个， 万吨级泊位由 1987 年的 3 个增至 2007 年的 31 个；专营和兼营海洋 运输的公司 100 多家，各类船舶 712 艘，总吨位达 75.31 万吨，其中 远洋货轮 10 余艘。2007 年，主要港口货物吞吐量由 1987 年的 770 万 吨增至 4511 万吨，增长 4.9 倍，年均递增 9.2%。 新型市场体系初步形成。2009 年海南全社会消费品零售总额完成 533 亿元，同比增长 18.9%，拉动地区生产总值增长 4.8 个百分点。 2009 年，海南省财政安排 3000 万元专项资金，开展旅游、房地产和 热带农产品促销活动，带动市县、企业和社会各方面举办活

40、动 106 次。 全年实现旅游收入 206 亿元，增长 8.1%。2009 年前 11 个月，海南商 品房销售面积 435.65 万平方米，销售额 276.96 亿元，比上年同期分 别增长 42.9%和 71.4%。汽车、住房、通讯、教育、文化、卫生、旅 游等成为新的消费热点。国美、家乐福、大润发等一批著名的流通、 零售大型企业相继落户海南，多渠道、少环节和城乡一体化的流通网 络基本形成。 城市面貌焕然一新。2009 年城镇居民人均可支配收入 13751 元， 扣除物价因素，比上年实际增长 9.6%；全年农村居民人均纯收入 4744 元，扣除物价因素，比上年实际增长 9.2%。全年职工平均工资

41、 23703 元，比上年增长 8.4%；年末城乡居民储蓄存款余额 1297.12 亿 元，比年初增长 20.9%.先后建成了一批公园和景观带，绿地率大幅度 提高，绿化、美化了城镇环境。海口市从一个滨海小城发展成为一个 初步现代化外向型的中等省会城市，三亚由一个贫穷落后的小渔村变 成了初具规模的国际化热带滨海旅游城市，加积、那大、文城等一批 城镇建成区面积迅速扩大，田独镇、凤凰镇、博鳌镇、灵山镇、老城 镇等一批环境优美、生机勃勃的小城镇正在崛起。全省所有城市(镇) 环境空气质量优于居住区空气质量要求的国家二级标准，有 96.7%的 监测日环境空气质量符合国家一级标准，达到自然保护、风景名胜区 的

42、空气质量水平。全省 82.8%的监测河段、88.9%的监测湖库达到或 优于可作为集中式生活饮用水源地的国家地表水类标准；开展监测 的绝大多数城市(镇)集中式生活饮用水水源地水质符合国家集中式饮 用水源地水质要求。城市(镇)噪声略有控制。森林、植被覆盖度不断 提高，森林覆盖率达到 57.1%。 国际旅游岛建设上升为国家战略，标志着海南对外开放进入一个 新的更高阶段。海南在融入世界竞争与合作取得重大突破。不断提高 对外开放程度，加强经贸和招商活动，与哈萨克斯坦、新加坡、越南 等国家签署了涉及航运、旅游、农产品等领域的 31 项协议和合同， 海南农产品已批量出口中亚市场；积极融入区域合作，参与了“珠

43、洽 会”、 “厦洽会”、 “天津商品交易会”等大型经贸活动；开通了洋浦至越南 海防市海上直航、海口至越南河内定期航班等，进一步拓展现代物流 的发展空间；境外大财团、大企业来琼投资日益增多，与世界各国、 各地区的经济、贸易、科技、教育、文化等领域的交流日益加强，政 府、民间和社会团体之间的友好往来进一步活跃。全年全省对外贸易 进出口总值 89.58 亿美元(含中石化海南炼油厂)，比上年下降 14.9%。 其中，出口总值 19.0 亿美元，增长 2.0%；进口总值 70.58 亿美元， 下降 18.5%。在出口总值中，对东盟出口 5.16 亿美元，增长 97%；对 香港出口 5.16 亿美元，下降

44、 10.3%；对欧盟出口 1.40 亿美元，下降 30.5%；对美国出口 1.87 亿美元，下降 13.8%。全年全省实际利用外 资总额 9.43 亿美元，比上年减少 26.6%。其中，外商直接投资 9.38 亿美元，减少 26.9%。新签利用外资协议合同数 88 宗，下降 27.9%； 新签协议合同规定外商投资额 4.18 亿美元，下降 72.5%。全年对外承 包工程和劳务合作合同 4 宗，合同金额 3365 万美元，比上年增长 2.8%； 对外承包工程和劳务合作完成营业额 2173 万美元，下降 35.7%。 着力于国际旅游岛的建设，海南岛已拥有中国最为优惠的 26 国 免签政策，在原有

45、21 国免签政策上又增加了 5 国落地免签政策，并 对俄罗斯、韩国、德国旅游组团人数放宽至 2 人的自由行，落地免签 的入境停留时间也延长至 21 天。打造国际旅游岛，国家给予海南岛 最便捷的出入境政策。从开放第三、四、五航权到“南面开口，北面 开放”的航路调整，成为全国第一个航权开放的试点省份。据统计， 自海南航权开放以来，海南出入境旅客总计 340.35 万人次，年均增长 28.88%。2009 年接待旅游过夜人数 2250.33 万人次，比上年增长 9.2%。 其中，接待国内旅游者 2195.18 万人次，增长 11.9%；接待入境旅游 者 55.15 万人次，下降 43.7%。旅游总收

46、入 211.72 亿元，增长 10.1%。海南已成为日本、韩国、东南亚、俄罗斯等国家和港澳台地 区游客度假休闲旅游的重要目的地。 3.1.2 海口市经济发展概况海口市经济发展概况 海口市目前辖龙华、秀英、琼山、美兰 4 个市辖区，辖区内有 10 个中心镇。2009 年以来，海口市经济持续平稳较快协调发展，各项经 济指标均超过年初确定的目标，呈现出增速加快、效益提高、结构优 化、活力增强、民生改善的良好态势。 经济保持持续增长。2009 年全市生产总值 489.6 亿元，增长 10.8。全社会固定资产投资 277 亿元，增长 25.1；社会消费品零 售总额 277.2 亿元，增长 18.5。投资

47、和消费对经济增长的拉动作用 更加明显。财政总收入 123.1 亿元，增长 23.1，完成年度预算的 107。地方一般预算收入 38.4 亿元，增长 23.9，完成年度预算的 112.5，税收收入比重达 85.6。驻市金融机构存、贷款分别增长 28.4和 42.4，盈利 25.3 亿元，增长 35.9。 生态环境进一步优化。2009 年完成造林 2 万亩，森林覆盖率达 38.3，比上年提高 1.3 个百分点。新增文明生态村 170 个，文明生 态村数量占全市自然村总数的 62，比上年提高 11.7 个百分点。环 境目标责任制考核名列全省第一。万元 GDP 能耗下降 3.31。 人民生活不断改善。

48、2009 年城镇居民人均可支配收入 15237 元、 农民人均纯收入 5643 元，分别增长 7.7和 8.2。农村富余劳动力 转移就业 9112 人。城镇新增就业 3.59 万人，增长 14.6，基本实现 零就业家庭动态为零，城镇登记失业率控制在 2.5以内。 2009 年基础设施建设加快推进，海口港二期、货运大道一期、海 新大桥等 26 个项目顺利完工，海南国际会展中心、马村港一期、电 网改造等一批项目加快推进。完成西海岸、海甸岛等 17 个片区规划， 新农村建设规划的编制和试点工作逐步推进。进一步完善城市路网， 基本形成“八纵五横”的城市道路框架。长流污水处理厂提前建成，白 沙门污水处理

49、厂二期和 10 座小型垃圾转运站顺利完工。 积极发展现代农业。安排农林水支出 6.8 亿元，增长 147.9。加 快推进生态循环农业示范区、羊山特色产业带和花卉产业标准化基地 建设，畜牧业、渔业、花卉、水果等特色优势产业全面发展。新建标 准化养殖小区 33 个、大中型沼气池 13 个，新增循环农业示范基地 1.32 万亩，沼气产业体系建设处于全国领先水平。落实各类惠农政策 性补贴 4732 万元，主要农作物和畜禽良种覆盖率达 95。新成立农 民专业合作社 226 个，全市合作社总数达到 470 个，带动农户 4.5 万 户，占全市农户总数的 34。电子农务和农技 110 覆盖全市所有村镇， 农

50、产品质量安全合格率达 97。全年实现农业增加值 34.1 亿元，增 长 8.1。 扶持发展新型工业。海口综合保税区的规划建设和招商选资工作 加紧推进，狮子岭工业园、海马工业园、海口药谷、云龙产业园等园 区基础设施进一步完善。海宇 20 万吨镀锡薄板竣工投产，100 兆瓦多 晶硅太阳能电池、红塔卷烟 30 万箱易地技改等项目加快推进。我市 跨入“国家科技进步示范市”，有国家级企业技术中心 4 家、省级重点 实验室 22 家、省级工程技术研发中心 37 家，获得国家各类科技计划 项目 98 个，专利申请量增长 24.5。24 家高新技术企业实现工业总 产值 55 亿元，增长 24，高新技术产业发展

51、势头良好。全年工业经 济恢复性增长明显，实现工业增加值 83.1 亿元，增长 5.7。 积极推动旅游业转型升级。推出“印象海南岛”大型实景演出，大 力发展自驾游、高尔夫游、乡村游等旅游新业态。促进旅游与节庆、 文体活动的融合，成功举办亚洲沙滩排球锦标赛、中国合唱艺术周等 大型活动 25 个。2009 年接待过夜游客 672.3 万人次，实现旅游总收 入 65.01 亿元，分别增长 5.4和 8.3。开通海口至营口集装箱绿色 航线，建成海南花卉大世界、钢材交易市场，开工建设海南中商农产 品中心交易市场。住宿餐饮、交通运输、批发零售、金融保险等服务 业分别增长 7.5、15、19.1、28.5。全

52、年第三产业完成增加值 335.7 亿元，增长 11.7。 3.2 海口市房地产发展概况海口市房地产发展概况 2009 年全年，海南完成房地产开发投资 287.9 亿元，同比增长 44.3%，同比涨幅居全国第二位，仅次于山西；商品住宅完成投资 261.78 亿元，同比增长 51.9%，同比涨幅居全国第二位，同样仅次于 山西。另外，2009 年全年，海南商品房销售面积 560.34 万平方米， 同比增长 50.5%；商品房销售额 351 亿元，同比增长 73.2%。 2009 年海口商品房销量，从 1 月的低迷让人捏了一把汗之后，开 始迅速攀升，在年中时出现了一些波动，最后的时刻，全面飙升， 20

53、09 年里，1 月是销量最低的时候，仅签约 778 套，销量最高是 12 月，签约 2949 套，年终时海口商品房市场对比年初时提升了 279%。2009 年海口商品房销售均价与销量不同，一直保持着稳定的 增长趋势。 海口房地产近年的总体状况海口房地产近年的总体状况 2008 年，海口房价在多个月份里同比涨幅一直领跑全国，2008 年 1 月-11 月，海口商品房平均销售价格为 4270.60 元/平方米，同比 上涨 24.53%。 海南房地产市场在经历 2008 年年底的微步调整之后，2009 年频 现火热信号。2009 年 1-11 月，全省房地产投资累计完成 248.56 亿元， 占同期

54、全省城镇固定资产投资的 31.6，在列入统计的 20 个投资行 业中投资规模位于第一，较去年同期的增幅达 48.1，增幅在各投资 行业中也属快速增长水平。而到了年底，随着南国际旅游岛建设的利 好政策，刺激了大量岛外购房者购买欲望，致使海口房价一路飙升。 海南房地产开发投资、商品房及住宅销售面积、销售金额等重要指标 同比均出现正增长。2010 年第一周（1 月 4-10 日）海口商品房总签 约 679 套，总签约面积 75347.39 平方米，平均每日成交约 97 套，环 比上周海口商品房签约 541 套提升 25.5%。 国务院关于推进海南国 际旅游岛建设发展的若干意见正式发布，标志着备受国内

55、外关注的 海南国际旅游岛建设正式拉开了序幕，由此海口商品房市场再成关注 热点，销量大幅提升。2010 年第一周海口商品房销售均价 6615.36 元/ 平方米，环比上周海口商品房销售均价 5793.17 元/平方米提升 14.19%，2010 年第一周，海口商品房销售均价不仅环比上周有了大 幅提升，还突破了 6000 元/平方米大关。 2010 年 1 月份，海口房屋销售价格比去年同期上涨 31.8%，涨幅 较上月增 21.9 个百分点；刷新了多年来的月涨幅纪录。2 月的房价与 上月相比，上涨 19.5%。从各房屋类型看，新建商品房同比上涨 33.0%， 其中，普通住宅同比上涨 37.8%，高

56、档住宅同比上涨 29.3%，高档公 寓同比上涨 31.5%；二手房同比上涨 29.5%。房地产市场需求持续走 高，市场交易活跃。 3.3 海口房地产海口房地产 2010 年的发展趋势年的发展趋势 2010 年 1-2 月，全省房地产开发投资共完成 64.43 亿元，占同期 全省全部固定资产投资的 42.0%，比去年同期增长 1.8 倍，比全省同 期固定资产投资平均增幅高 70%。在全部房地产开发投资中，88.7% 用于住宅建设，此项投资较去年同期的增幅也是 1.8 倍；在全部住宅 建设投资中，55.5%用于 90 平方米以下住宅建设，此项投资比去年同 期增长 3.6 倍。1-2 月累计全省共销

57、售各类房屋 220.65 万平方米，其 中销售住宅 217.07 万平方米，均比去年同期增长 3.8 倍；房屋销售额 累计实现 243.33 亿元，其中住宅销售额实现 240.47 亿元，均比去年 同期增长 7.5 倍。 （1）海口的房地产将继续保持增长势头 2009 是海南房地产市场发展史上非比寻常的一年，房价稳步上涨、 销量持续走高。在城市建设步伐加快，特别是国际旅游岛建设快速推 进的带动下，海南房地产开发市场呈快速增长态势，前 10 月，全省 完成房地产投资 200.02 亿元，已经超过 2008 年全年 189.31 亿元的水 平。除了海口、三亚的房价一如既往的上涨之外，海南二三线城市

58、房 产的开发也是如火如荼。甚至一些楼盘到了一次性付款都得排号的火 爆程度。海口房产交易平均价格已从 2009 年 12 月的 6000 元/平方米 增长为 2010 年 1 月下旬的 7144 元/平方米。因此 2010 年，海口的房 地产开发投资仍将继续保持增长势头，房价在经历了年初的大起之后， 今后一段时间内将保持一个相对平缓的增长趋势。2010 年海南会成为 中国楼市的焦点，国际旅游岛的获批、轻轨的开通等众多利好因素涌 现会带动海南房产的发展，促使价格不断升温。 2010 年房地产行业开发投资计划完成 330 亿元，同比增长 15%；商品房施工面积将达到 2500 万平方米，同比增长 2

59、5%，其中 商品房新开工面积将达到 900 万平方米，同比增长 13%。海口计划在 保证基础设施、重点产业用地的原则下，适度放大旅游地产的供地规 模，确保明年土地收益翻倍，并将继续推动土地成片规模开发和土地 的招商运营工作。 海南的自然环境在全国是独一无二的，加上近年来随着城市基础 配套设施的逐步完善，政府整体投入的加大，如环岛铁路的建成、轻 轨的开通、未来跨海大桥的落成等等，很多消费能力更高的岛外客户 群开始关注海南，这类人群在发生购买行为的时候更多在乎的是自己 喜欢不喜欢，而非价格。海南特有的资源环境是单纯房价所不能衡量 的，需求增多自然引起房价上涨。在城市空间发展模式上遵循“中强、 西拓

60、、东优、南控”的发展原则。在城市建设中坚持突出绿色环境、 热带风光、滨海滨江、健康宜居、历史文化名城等城市特色的发展策 略，建设“江、海、田、林”相互映衬的生态宜居城市和热带滨海城市。 随着整体楼盘的提升预示着海口的城市形象变得富贵，海口越来越成 为“有钱人”度假养老的天堂，为“有钱人”盖第二套房成为海口各大发 展商常提的话题。 （2）收入增加等因素促成海口本地居民购买能量的释放 随着海口经济的发展，海口本土居民及新移民购买第二套房的愿 望及需求越来越强烈，这种表现不仅是市区楼盘紧俏，并向郊区盘发 展的态势，打破了郊区盘岛外客户全面垄断的格局。桂林洋高校新区 具有较好的区位优势，离海口主城区不