二手房贷款业务风险分析及防范措施

1、二手房贷款业务风险分析及防范措施经济与社会二手房贷款业务风险分析及防范措施陈国栋(首都经济贸易大学信息学院北京100026)i.【摘要伴随二手房贷款规模的增长,其风险也在逐渐显现,本文通过揭示二手房贷款业务在贷款业务调查,放款前提条件落实与核准,贷后管理,违约催收等阶段的易发风险,分析风险产生的内在原因,提出加强业务培训,坚持规范操作,强化中介管理,重视监测检查,加强贷后管理等有针对性的防范措施,以促二手房贷款业务更加持续稳健的发展.关键词二手房贷款风险分析防范措旌中图分类号:d922.23文献标识码:a文章编号:1009914x(2010)3303810l随着住房制度改革的不断深化,二手房贷

2、款业务逐渐发展成为各家商业银行个人信贷业务的主力产品,成为各家商业银行利润的重要来源之一.然而在各家商业银行发展二手房贷款业务的同时,该产品的风险也在不断显露,本文将通过揭示办理二手房贷款业务各环节的风险点,分析风险产生的内在原因,提出有针对性的防范措施,以促二手房贷款业务更加持续稳健的发展.1=手房贷欺业务风险分析近年来,从各级政府到银行监管部门,到人民银行不断推出了一系列新政策,新办法,特别是2010年北京银监局下发关于加强辖内银行个人住房贷款业务管理的通知,要求各家商业银行在4月20日后办理二手房贷款业务时,必须严格执行抵押在先,放款在后的流程后,已最大限度保障了二手房贷款业务健康发展.

3、然而从目前二手房贷款业务制度执行现状来看,如在贷款业务调查,放款前提条件落实与核准,贷后管理,违约催收等环节不能把控重点,极易发生风险隐患.11贷款调查阶段易于防控的风险二手房贷款业务调查阶段是银行工作人员直接面对借款入的第一阶段,是获取借款人信息的最重要阶段,而该阶段易于识别和防控的风险主要有:来源于借款人的风险,来源于交易本身的风险和来源于中介机构的风险.而来源于这三方面的风险又是相互关联密不可分的.具体体现在以下几个方面:1.借款主体资格风险借款人是否具备借款主体资格可以通过核查其提供的身份证明,户口证明,婚姻关系证明和经公证的授权委托书等资料来进行识别风险,防范此类风险.这就需要贷款调

4、查人在调查核实借款人上述相关信息时充分综合运用各种查询系统,电话核查和实地核查等方法对借款人主体资格进行核实,确认2.借款人信用风险借款人信用风险主要体现在诚信风险和偿债能力风险.对于以往的诚信风险,目前各银行均通过查询人行征信信息系统进行了解,进而根据查询结果决定拒贷与否.而对于借款人的偿债能力风险,一般要求借款人提供收入证日月i进而依据其进行判断,识别.然而收入证明并不能充分证明借款人的偿债能力,更何况会存在证明的不真的情况.收入证明不真实主要表现为:(1)借款人并非在提供收入证明的工作单位工作:(2)收入证明出具单位经工商核查已注销或吊销:(3)借款人私自挪用单位公章加盖收入证明:(4)

5、收入证明上加盖的公章系伪造:(5)借款人的实际收入水平与收入证明存在较大差距等等.这些问题都将为贷款留下严重的信用风险隐患.对于收入证明的真实性,一般通过向借款人所在单位人力部门进行电话核实,同时通过查询企业信息核查借款人所在单位情况,进而对借款人的偿债能力进行判别.3.交易房屋产权风险二手房贷款业务是依据买卖双方的房屋购买交易行为而引发的,就该交易而言交易房屋产权是否清晰直接决定着交易行为乃至贷款行为的合法性,有效性,对交易房屋产权的调查核实不到位,极易引发法律风险.此过程中需要特别注重所售房屋是否存在共有权人,是否存在纠纷,是否存在他项抵押权利及是否有出租情况等等.4.关联交易风险二手房贷

6、款业务中,借款人通过自己人之间的关联交易来达到获取银行贷款的目的是可能引发交易风险的一大诱因.如配偶,兄弟姐妹,父子等之间的房屋买卖.这种交易除了产权的过户外,没有居住人的变更,也不存在实际的首期付款,贷款资金根本不是用于支付房款,而是用于其他方面,而此类情况在贷款调查中及借款人正常归还贷款的情况下很难发现,故需要调查人员凭借自身职业经验综合判别.5.来源于中介机构的风险二手房贷款业务的特点之一是贷款过程中可能涉及多个中介机构,主要包括房屋经纪公司,担保中介公司和评估公司.由于目前二手房贷款业务资源大多为房屋经纪公司所掌握,所以造成各商业银行很大程度上依赖于房屋经纪公司,将其作为业务扩张的主要

7、营销力量,而为了追求自身利益各房屋经纪公司不乏存在恶性竞争的可能,乃至可能弄虚作假帮助借款人骗贷.由于二手房贷款业务的零散性,单位提供担保的可能性很小,这就需要借助中介担保公司对贷款在抵押登记前提供阶段性担保,在此环节可能出现法律风险.二手房贷款业务金额的确定是基于借款人购买房产的评估价值,而房屋评估工作是由评估公司进行的.在实际工作中,评估公司存在为满足借款人需要抬高评估僮,而形成贷款零首付的可能此环节可以通过了解评估值是否明显高于同一项目其他贷款评估价进行辨别风险:同时要仔细核查评估报告信息是否存在前后不一致的情况,是否有通过私自更换评估报告中的评估价格页的方式篡改评估报告,甚至出现被恶意

8、涂改评估价格的情形.在此环节可采取每单核对制的方法,加强与评估公司的信息沟通,从而杜绝个别经纪公司从中做假的风险.因此,选择实力强,信誉好的中介机构是发展二手房贷款业务的必要条件.1.2放款前提条件落实与核准阶段易于防控的风险贷款发放前,工作人员要落实审批意见,进行前提条件核准,核对借款人,收款人姓名及帐户信息:房屋产权证,他项权利证书等所载信息的正确性,一致性.此环节的操作,需要仔细认真,严防操作风险1.3贷后管理及违约催收环节易于防控的风险由于借款人的婚姻情况,工作及收入情况等是随时可能发生变化的,而此类变化极易直接影响到借款人是否正常履行还款责任.再加上借款人所购房屋是二手房,其物理状况

9、裂变,物权瑕疵,价格贬值,列入拆迁规划及是否出租等等决定了我行所持有的抵押房屋物权,财产权面临一定的风险,如不能及时发现这些问题,采取相应防范措施,将直接影响抵押物的处置变现能力.上述情况在贷后管理乃至违约催收时需要及时了解和掌握的,进而根据掌握情况采取相应措施,防控化解贷款风险.2=手房贷款业务风险防范描麓2.1提高风险意识,加强业务培训各商业银行可以通过对相关法规,政策,制度展开深化培训,来不断加强个人信贷从业人员风险防范意识,和业务处理能力,使其深入了解并掌握如何防范,识别,化解二手房贷款业务存在的风险知识.2.2坚持规范操作,严防虚假贷款二手房贷款业务风险控制的前提是必须坚持规范经营,

10、按章操作,强化调查审批流程.做到抓重点环节,细化工作,严防操作风险,主要是强化双人面谈,面签,贷款发放前提条件核准,贷款档案整理归集,抵押登记管理等关键环节的风险控制,确保贷款交易真实性,严防假贷款发生.2.3保持信息畅通,强化中介管理为防范评估风险,加强对评估报告的审核,并不断加强与评估公司的信息沟通,从而杜绝个别经纪公司从中做假的风险.24重视监测检查,勇于揭示风险加强自查,认真分析查找二手房贷款业务潜在风险隐患,重点针对违约及不良贷款进行跟踪检查,发现问题,揭示问题,并及时进行整改,切实防范各类风险.25加强贷后管理,杜绝实质风险一是在贷后管理方面,坚决杜绝因工作松懈而导致风险累积,最终形成不良的现象.做到通过各种渠道及时了解借款人各类信息变化情况,对各类风险早发现,早识别,早防范,一旦发现借款人有违约的现象,立即进行催收工作,并做好催收记录,并综合控制违约借款人可能发生的信用风险.二是切实做到对现存违约贷款的清收转化乃至处置计划,逐户找出违约原因,制定清收方案,并做到对症下药,一户