第5章物业基础管理

1、第第 五五 章章 物业的基础管理物业的基础管理 物业管理物业管理 基础管理基础管理 综合管理综合管理 物业本身物业本身 设备设施设备设施 环境管理环境管理 安全管理安全管理 卫生管理卫生管理 绿化管理绿化管理 消防管理消防管理 治安管理治安管理 车辆道路管理车辆道路管理 第一节第一节 房屋维修管理概述房屋维修管理概述 一、房屋维修的含义一、房屋维修的含义 1 狭义：狭义：仅指对房屋的仅指对房屋的养护和修缮养护和修缮， 广义：广义：包括对房屋的包括对房屋的养护、修缮和改造养护、修缮和改造。 2 维修目的维修目的 恢复、保持或提高房屋的恢复、保持或提高房屋的安全性与耐久性安全性与耐久性 A) 改善

2、或提高房屋的改善或提高房屋的艺术性艺术性 二、房屋维修责任的划分二、房屋维修责任的划分 1 1 新建房屋在保修期内新建房屋在保修期内 由由施工单位施工单位负责负责 2 2 保修期满后保修期满后 由业主承担维修责任并承担费用由业主承担维修责任并承担费用 对于业主委托物管企业管理的物业规定如下：对于业主委托物管企业管理的物业规定如下： 1 1）物业公司负责维修）物业公司负责维修 共用部位共用部位 共用设施及场地共用设施及场地 a）共用部位共用部位：楼盖、梁、柱、内外墙体和基础等承重楼盖、梁、柱、内外墙体和基础等承重 结构部位和外墙面、楼梯面、走廊通道、门厅、电梯厅、结构部位和外墙面、楼梯面、走廊通

3、道、门厅、电梯厅、 车库。车库。 b b）共用设施及场地：共用设施及场地：上下水管（屋内）、落水管、邮上下水管（屋内）、落水管、邮 箱、垃圾箱、供电干线、共用照明、天线、中央空调、箱、垃圾箱、供电干线、共用照明、天线、中央空调、 暖气干线、供暖锅炉、高压水泵房、楼内消防设备、电暖气干线、供暖锅炉、高压水泵房、楼内消防设备、电 梯、道路、化粪池、自行车棚、休息庭、健身设施、网梯、道路、化粪池、自行车棚、休息庭、健身设施、网 球场、游泳池、超市等。球场、游泳池、超市等。 2)2)业主承担业主承担 自用部位自用部位 自用设备自用设备 的维修的维修 建设部发布的于建设部发布的于1998年年9月月1日起

4、实施的商品房购房保修日起实施的商品房购房保修 期规定：期规定： 1 屋面防水屋面防水3年年 2 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏渗漏 1年年 3 墙面、顶棚摸灰层脱落墙面、顶棚摸灰层脱落1年年 4 地面空鼓开裂、大面积超砂地面空鼓开裂、大面积超砂1年年 5 门窗翘裂、五金件损坏门窗翘裂、五金件损坏1年年 6 管道堵塞管道堵塞2个月个月 7 供热、供冷系统为供热、供冷系统为1个供暖期或供冷期个供暖期或供冷期 8 卫生洁具卫生洁具1年年 9 灯具、电器开关灯具、电器开关6个月个月 三、房屋维修管理三、房屋维修管理 1 概念：概念：是指物业管理企业按照一定

5、的科学管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序程序 和制度和制度及一定的及一定的维修技术维修技术管理要求，管理要求，对对企业企业所所经营经营 管管理的理的房产进行日常维护修缮管理房产进行日常维护修缮管理。 2 特点：特点： 1） 复杂性复杂性 2） 计划性与计划性与非计划性并存非计划性并存 3） 技术要求高技术要求高 3 原则：原则： 1 1 坚持坚持“经济、合理、安全、适用经济、合理、安全、适用”的原则的原则 2 2 采用不同标准，区别对待原则采用不同标准，区别对待原则 3 3 维护房屋不受损坏的原则维护房屋不受损坏的原则 4 4 为用户服务的原则为用户服务的原则 5 5 修缮资金投资效果

6、最大化原则修缮资金投资效果最大化原则 经济：要使投入的人力、物力、财力少，经济：要使投入的人力、物力、财力少， 而产出尽可能多，即少花钱，多修房，修而产出尽可能多，即少花钱，多修房，修 好房，实现社会效益和经济效益的统一。好房，实现社会效益和经济效益的统一。 合理：房屋维修养护作为物业管理的一个合理：房屋维修养护作为物业管理的一个 重要组成部分，要严格按照国家规定的维重要组成部分，要严格按照国家规定的维 修规范和行业标准，制定出房屋的修缮计修规范和行业标准，制定出房屋的修缮计 划和方案。划和方案。 安全：要牢记：安全：要牢记：“安全第一安全第一”，保证房屋，保证房屋 建筑和业主的安全。建筑和业

7、主的安全。 适用：从实际出发、因地制宜，以适应业适用：从实际出发、因地制宜，以适应业 主在使用和质量上的实际需要，充分发挥主在使用和质量上的实际需要，充分发挥 房屋的功能。房屋的功能。 对不同建筑结构、不同等级标准的房屋对不同建筑结构、不同等级标准的房屋 应制定不同的维修养护方案。根据房屋应制定不同的维修养护方案。根据房屋 建造的年限，可把房屋大致划分为新建建造的年限，可把房屋大致划分为新建 房屋和旧有房屋两大类。房屋和旧有房屋两大类。 （1）新建房屋）新建房屋 做好房屋日常的维修保养，保持原貌；做好房屋日常的维修保养，保持原貌； 对居住小区还要做好居住环境的综合治对居住小区还要做好居住环境的

8、综合治 理。理。 （2）旧有房屋）旧有房屋 1）分别采取保留、改建和拆建措施。有保）分别采取保留、改建和拆建措施。有保 留价值的房屋，要加强维修，合理使用。留价值的房屋，要加强维修，合理使用。 2）对结构较好、设备齐全、等级较高的房）对结构较好、设备齐全、等级较高的房 屋，应按原有的建筑风格与标准进行维修。屋，应按原有的建筑风格与标准进行维修。 3）尚需利用的老住房，要通过适当的改建）尚需利用的老住房，要通过适当的改建 ，以尽量改善居住水平和卫生条件，并保证，以尽量改善居住水平和卫生条件，并保证 安全和正常使用。安全和正常使用。 4）城市规划区内近期需拆迁的房屋，以简）城市规划区内近期需拆迁的

9、房屋，以简 修为主，保证安全使用。修为主，保证安全使用。 5）危、陋住房有计划地拆建。）危、陋住房有计划地拆建。 四四、房屋维修管理的内容房屋维修管理的内容 安全检查安全检查 计划管理计划管理 技术管理技术管理 v质量管理质量管理 施工管理施工管理 资金管理资金管理 档案档案资料管理资料管理 内容内容 （一）安全检查：（一）安全检查： 是房屋使用、管理、维护和修理的重要是房屋使用、管理、维护和修理的重要 依据。依据。 按规定对房屋进行定期和不定期的检查按规定对房屋进行定期和不定期的检查 ，可随时掌握房屋状况，及时发现房屋，可随时掌握房屋状况，及时发现房屋 的危损情况，抢修加固，解除危险，保的危

10、损情况，抢修加固，解除危险，保 证房屋功能的正常发展，延长房屋使用证房屋功能的正常发展，延长房屋使用 寿命，保护业主利益。寿命，保护业主利益。 （二）计划管理（二）计划管理 v 1含义：含义：是指有关房屋维修工作的内容、步骤、和是指有关房屋维修工作的内容、步骤、和 资金方面的安排、组织和控制活动。资金方面的安排、组织和控制活动。 v 2目的：目的： 1）有计划的对房屋进行养护修缮）有计划的对房屋进行养护修缮,确保房屋安全确保房屋安全正常正常 使用使用 2）保证维修）保证维修资金资金的合理使用的合理使用 3）提高房屋维修管理水平，）提高房屋维修管理水平，全面完成维修任务全面完成维修任务 v 3

11、房屋维修计划的编制房屋维修计划的编制 按期限分按期限分 年度年度维修计划维修计划 季度季度维修计划维修计划 月度月度维修计划维修计划 （1）年度维修计划的编制）年度维修计划的编制 与工程量、工期、成本、安全、质量、服务、与工程量、工期、成本、安全、质量、服务、 施工管理等有密切的关系施工管理等有密切的关系 比如：编制年度竣工面积比如：编制年度竣工面积 根据：根据：工程项目和地点；房屋损坏等级；往年统计资工程项目和地点；房屋损坏等级；往年统计资 料料 拟订拟订每人每天完成多少平方米每人每天完成多少平方米。 根据根据 职工的出勤率职工的出勤率 工时利用率工时利用率 不可预见因素不可预见因素 等计算

12、出所需要的实际生产工人等计算出所需要的实际生产工人人数人数 全年竣工面积全年竣工面积 =人数人数 * * 每人每天完成的平方米数每人每天完成的平方米数 * * 全年工作日全年工作日 （2）季度修维修计划的编制）季度修维修计划的编制 是在年度维修计划的基础上，按照是在年度维修计划的基础上，按照均衡生产均衡生产的原则，并的原则，并 结合季节特点编制的。结合季节特点编制的。 应注意：应注意： a）根据不同的季节安排不同的维修项目。根据不同的季节安排不同的维修项目。 如：屋面工程如：屋面工程 应尽量安排在应尽量安排在雨季之前雨季之前进行。进行。 b）不同季节安排不同住户维修。不同季节安排不同住户维修。

13、 如如: 商业用户商业用户的维修，尽量安排在营业淡季。的维修，尽量安排在营业淡季。 幼儿园、学校幼儿园、学校用房尽量安排在用房尽量安排在暑假期间暑假期间施工。施工。 （3）月度维修计划的编制月度维修计划的编制 根据根据季度计划季度计划中各项工程准备情况及房屋完损情况，按中各项工程准备情况及房屋完损情况，按 轻重缓急原则轻重缓急原则编制。编制。 （三）（三） 技术管理技术管理 含义：含义：是指房屋维修过程中的是指房屋维修过程中的各个技术环节各个技术环节按国家技术按国家技术 标准进行的科学管理标准进行的科学管理。 依据依据 ：房屋维修技术管理规定房屋维修技术管理规定 包括：包括： 1 组织查勘鉴定

14、，掌握房屋完损情况，组织查勘鉴定，掌握房屋完损情况，拟定维修方案拟定维修方案。 2 监督施工单位按规定要求施工，竣工后，进行工程监督施工单位按规定要求施工，竣工后，进行工程验收验收。 3 组织自行施工的维修工程的组织自行施工的维修工程的施工管理施工管理，进行工料，进行工料 消耗、工程质量的检查鉴定。消耗、工程质量的检查鉴定。 4 建立健全房屋建立健全房屋维修技术档案维修技术档案。 （四）（四） 质量管理质量管理 按按城市房屋修缮规定及建设工程质量管理条城市房屋修缮规定及建设工程质量管理条 例例及及房屋修缮工程质量检验评定标准房屋修缮工程质量检验评定标准执行执行 主要主要 内容：内容： 1 1

15、修前要监督修前要监督 中修以上中修以上 质量监督部门质量监督部门 2 2 修后要验收修后要验收 建设部建设部房屋修缮工程质量检验房屋修缮工程质量检验 评定标准评定标准 3 3 修后要保修修后要保修 实行质量保修制度，依据合同。实行质量保修制度，依据合同。 （五）（五） 施工管理施工管理 1 1 企业企业自己组建自己组建维修队伍维修队伍 2 2 企业企业委托委托专业维修队专业维修队伍伍 （六）维修资金管理（六）维修资金管理 指维修资金的指维修资金的筹措筹措与与合理使用合理使用 来源来源 1 业主交的维修基金业主交的维修基金 2 物业管理服务费的一部分物业管理服务费的一部分 3 多种经营收入多种经

16、营收入 （七）档案资料（七）档案资料管理管理 第二节第二节 房屋完损等级评定房屋完损等级评定 一、房屋损坏的现象一、房屋损坏的现象 1 自然损坏自然损坏 气候因素：风霜雨雪、冰冻、有害物质的氧化作用气候因素：风霜雨雪、冰冻、有害物质的氧化作用 生物因素生物因素:虫害（白蚁）、菌类（霉菌）等作用。虫害（白蚁）、菌类（霉菌）等作用。 地理因素：地基土质的差异引起房屋的不均匀沉降地理因素：地基土质的差异引起房屋的不均匀沉降 灾害因素：天灾人祸。地震、洪水、泥石流等。灾害因素：天灾人祸。地震、洪水、泥石流等。 2 人为损坏人为损坏 使用不当：不合理改装、搭建；不合理改变用途，使用不当：不合理改装、搭建

17、；不合理改变用途， 周围设施的影响等（人防工程等。）周围设施的影响等（人防工程等。） 设计和施工质量低劣：房屋坡度不符合要求水泥差设计和施工质量低劣：房屋坡度不符合要求水泥差 预防保养不善：钢筋混凝土露筋，铁件落水设备没预防保养不善：钢筋混凝土露筋，铁件落水设备没 有用油漆等。有用油漆等。 二、房屋的组成部分二、房屋的组成部分 评定房屋完损等级按下列评定房屋完损等级按下列三个部分及其项目三个部分及其项目进行：进行： 1 结构部分结构部分基础、承重构件、非承重墙（配重基础、承重构件、非承重墙（配重 墙）、屋面、楼地面等项目墙）、屋面、楼地面等项目 2 装修部分装修部分门窗、外抹灰、顶棚（吊顶）、

18、细门窗、外抹灰、顶棚（吊顶）、细 木装修等项目木装修等项目 3 设备部分设备部分水卫、电器照明、特殊设备（如消水卫、电器照明、特殊设备（如消 防栓、避雷针装置、电梯）等项目防栓、避雷针装置、电梯）等项目 三、房屋完损等级分类三、房屋完损等级分类 根据以上根据以上三部分三部分的完好和损害程度，完损等级的完好和损害程度，完损等级分五类分五类： 完好房完好房 基本完好房基本完好房 一般损坏房一般损坏房 严重损坏房严重损坏房 危险房危险房 1. 完好房完好房 指结构、装修、设备各部分完好无损，能正常使指结构、装修、设备各部分完好无损，能正常使 用或有个别轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用或有个别轻微

19、损坏，但不影响居住安全和正常使 用，用，不需修理或经小修不需修理或经小修就可以正常使用。就可以正常使用。 2. 基本完好房基本完好房 是指房屋结构构件安全，基本牢固，少量零部件有是指房屋结构构件安全，基本牢固，少量零部件有 轻微破损，装修基本完好，轻微破损，装修基本完好，油漆缺乏保养油漆缺乏保养，设备管，设备管 道现状基本完好，能正常使用，经道现状基本完好，能正常使用，经一般性的维修一般性的维修就就 能恢复，如保养性刷漆。能恢复，如保养性刷漆。 3. 一般损坏房一般损坏房 指房屋结构有一般性损坏、部分构部件有损坏或变形。指房屋结构有一般性损坏、部分构部件有损坏或变形。 如如:屋面局部漏雨、装修

20、局部有破损、屋面局部漏雨、装修局部有破损、油漆老化油漆老化、设备管、设备管 道不够畅通，部分老化、损坏或残缺，不能正常使用，道不够畅通，部分老化、损坏或残缺，不能正常使用， 需进行需进行中修或局部大修中修或局部大修更换部件的房屋。更换部件的房屋。 4. 严重损坏房严重损坏房 房屋房屋年久失修年久失修，结构有明显的变形或损坏，屋面，结构有明显的变形或损坏，屋面严重严重 漏雨漏雨，装修严重变形，装修严重变形，油漆老化见底。油漆老化见底。管道管道严重严重堵塞，堵塞， 已无法使用，需要进行已无法使用，需要进行大修或改进大修或改进的房屋，但还能住。的房屋，但还能住。 5. 危险房屋危险房屋 承重构件已失

21、去承重能力，已属危险构件，随时有承重构件已失去承重能力，已属危险构件，随时有 可能倒塌，不能确保住用安全，需可能倒塌，不能确保住用安全，需拆除、翻新拆除、翻新的房的房 屋。屋。 说明：对于有地震设防的城市，在划分房屋完损等说明：对于有地震设防的城市，在划分房屋完损等 级时，应结合抗震能力进行鉴定，房屋经过维修后级时，应结合抗震能力进行鉴定，房屋经过维修后 ，应调整其完损等级。，应调整其完损等级。 第三节第三节 房屋维修工程房屋维修工程 一、房屋维修工程的分类一、房屋维修工程的分类 （一）按房屋的（一）按房屋的完损状况完损状况和和工程性质工程性质分五类：分五类： 1 小修（零修工程或养护工程）：

22、小修（零修工程或养护工程）： 即日常的养护，指为了即日常的养护，指为了保持房屋原有的完好等级保持房屋原有的完好等级，进行，进行 日常养护和及时修复日常养护和及时修复小损小坏小损小坏的工程。的工程。 费用：费用：房屋现时造价的房屋现时造价的1%以下以下 2 2 中修中修 涉及或拆换涉及或拆换少量主体构件少量主体构件 费用费用: 同类结构新建造价的同类结构新建造价的20%以下以下 主要适用于：主要适用于： 1） 少量结构构件形成少量结构构件形成危险点。危险点。 2）一般损坏的房屋一般损坏的房屋，如整栋房屋的门窗整修，楼地，如整栋房屋的门窗整修，楼地 面、楼梯维修，抹灰修补，油漆保养，设备管线和零面

23、、楼梯维修，抹灰修补，油漆保养，设备管线和零 配件更换等。配件更换等。 3）整幢房屋的公用设备：整幢房屋的公用设备：如上下水管道、通风采暖如上下水管道、通风采暖 设备、电气照明设备等需要局部更换或改装；新装工设备、电气照明设备等需要局部更换或改装；新装工 程及单项目的维修。程及单项目的维修。 中修的特点：中修的特点： 工地比较集中，项目较小，工程量较大，常有工地比较集中，项目较小，工程量较大，常有周期性周期性 3 大修工程：大修工程：需拆换部分主体和房屋设备，但不需全拆。需拆换部分主体和房屋设备，但不需全拆。 费用：费用：为同类结构新建造价的为同类结构新建造价的25%以上以上 大修工程适用于：

24、大修工程适用于： 1）主体主体大部分严重损坏，有局部倒塌的危险大部分严重损坏，有局部倒塌的危险 2）整幢房的）整幢房的公用设备公用设备（上水、下水、电照、通风、采暖）（上水、下水、电照、通风、采暖） 等管线等管线需需要要重新安装重新安装 3） 因改善居住条件需因改善居住条件需局部改建局部改建 4） 对主体结构进行专项对主体结构进行专项抗震加固抗震加固 大修后大修后: 完好房或基本完好房完好房或基本完好房 4 翻修工程：翻修工程：已失去维修价值，已失去维修价值，全拆全拆重新建造，重新建造，重新重新 设计的工程。设计的工程。 特点特点: 是投资大，工期长是投资大，工期长 费用比较：费用比较： 小修

25、小修 中修中修 综合维修综合维修 大修大修 翻修翻修 1%以下以下 20%以下以下 20%以上以上 25%以上以上 几乎全几乎全 部部 5 5 综合维修工程（或轮修工程）综合维修工程（或轮修工程） 指成片、多幢指成片、多幢（大楼可为单幢），大楼可为单幢），大、中、小修大、中、小修一一 次性次性应修则修应修则修，即改变一片房屋的面貌。，即改变一片房屋的面貌。 费用：费用：同类结构新建造价的同类结构新建造价的20%以上以上 （三）按经营管理的性质分（三）按经营管理的性质分 1 恢复性修缮：基本修缮，不含重建。维修费列支。恢复性修缮：基本修缮，不含重建。维修费列支。 2 赔偿性修缮赔偿性修缮:人为损

26、坏或使用不当。当事人负担。人为损坏或使用不当。当事人负担。 3 改善性修缮改善性修缮:超过原房屋的修缮标准或规模。费用：超过原房屋的修缮标准或规模。费用： 专款或用户负责。专款或用户负责。 4 救灾性修缮：自然灾害和意外灾害。费用救灾性修缮：自然灾害和意外灾害。费用:专款或保专款或保 险费。险费。 5 返工性修缮：房屋设计或施工方法不当。费用：设返工性修缮：房屋设计或施工方法不当。费用：设 计或施工单位负责。计或施工单位负责。 （二）按房屋结构性质分（二）按房屋结构性质分 承重结构的修缮承重结构的修缮 ：基础、梁、柱、承重墙及楼盖：基础、梁、柱、承重墙及楼盖 非承重结构的修缮：门窗、墙、顶棚、

27、非承重墙。非承重结构的修缮：门窗、墙、顶棚、非承重墙。 二、房屋维修标准二、房屋维修标准 按不同的结构、装修、设备条件，将房屋分为按不同的结构、装修、设备条件，将房屋分为 一等一等 、二等以下、二等以下两类分别制定的。两类分别制定的。 一类房屋：承重的主要结构是钢筋混凝土建造的和砖木一类房屋：承重的主要结构是钢筋混凝土建造的和砖木 建造的，承重墙柱不得使用空心砖，半砖，孔砖，孔石建造的，承重墙柱不得使用空心砖，半砖，孔砖，孔石 砌筑，不得使用砖木边建造；楼地面不得有普通水泥或砌筑，不得使用砖木边建造；楼地面不得有普通水泥或 含土面层；使用窗纱窗或双层窗的正规门窗；墙面有中含土面层；使用窗纱窗或

28、双层窗的正规门窗；墙面有中 级或中级以上粉饰；独厨、有水、电、卫设备，采暖地级或中级以上粉饰；独厨、有水、电、卫设备，采暖地 区有暖气（南方雨季不采暖）区有暖气（南方雨季不采暖） 低于以上条件的为二等以下房屋。低于以上条件的为二等以下房屋。 划分两类房屋的目的在于对原结构、装划分两类房屋的目的在于对原结构、装 修、设备较好的一等房屋，加强维修养修、设备较好的一等房屋，加强维修养 护，使其保持较高的使用价值；对二等护，使其保持较高的使用价值；对二等 以下的房屋，主要是通过维修保证住用以下的房屋，主要是通过维修保证住用 安全，适当改善住用条件。安全，适当改善住用条件。 二、房屋维修标准二、房屋维修

29、标准 修缮标准按九个分项确定：修缮标准按九个分项确定： 1 主体工程主体工程 指屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础等主要承重构指屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础等主要承重构 建的维修。建的维修。 无论哪一类，都要无论哪一类，都要安全牢固，不留隐患安全牢固，不留隐患 2 木门窗及装修工程木门窗及装修工程 木门窗开关灵活，不松动，不透风；木装修应牢固、木门窗开关灵活，不松动，不透风；木装修应牢固、 平整、美观，接缝严密。一等的木装修应尽量做到平整、美观，接缝严密。一等的木装修应尽量做到原样原样修修 复。复。 3 楼地面工程楼地面工程 牢固、安全、平整，不起砂，拼缝严密不闪动，不空鼓开牢固、安全、

30、平整，不起砂，拼缝严密不闪动，不空鼓开 裂，地坪无倒泛水现象。如房间长期处于潮湿环境，可增裂，地坪无倒泛水现象。如房间长期处于潮湿环境，可增 设防潮层，木基层或夹砂楼面损坏严重时，应改做钢筋混设防潮层，木基层或夹砂楼面损坏严重时，应改做钢筋混 凝土楼面。凝土楼面。 4 屋面工程屋面工程 不渗漏、不堵水不渗漏、不堵水 5 抹灰工程抹灰工程 不裂、不起泡、不剥落不裂、不起泡、不剥落 6 油漆粉饰工程油漆粉饰工程 不起壳，不剥落，色泽均匀，木构件应定期进行周期性不起壳，不剥落，色泽均匀，木构件应定期进行周期性 保养。保养。 7 水、电、卫、暖设备工程水、电、卫、暖设备工程 运行安全，能正常使用运行安

31、全，能正常使用 8 金属构件金属构件 不锈蚀，损坏严重应更换，无保留价值的应拆除。不锈蚀，损坏严重应更换，无保留价值的应拆除。 9 其他工程其他工程 院墙、院内道路、沟渠下道院墙、院内道路、沟渠下道 应修复和疏通应修复和疏通 三、房屋修缮工程考核指标三、房屋修缮工程考核指标 1 房屋完好率房屋完好率 = 完好房屋完好房屋建筑面积建筑面积 + +基本完好房屋基本完好房屋建筑面积建筑面积 总总建筑面积建筑面积 完损等级评定一律以完损等级评定一律以“建筑面积建筑面积”为单位为单位 房屋完好率应为房屋完好率应为50 % 60 %（新房屋除外）（新房屋除外） 2 房屋维修工程量房屋维修工程量 = （平方

32、米（平方米/人人年）年） 年综合维修年综合维修建筑面积建筑面积 + 年大中小修年大中小修建筑面积建筑面积 年全部维修人员平均数年全部维修人员平均数 房屋维修工程量应为房屋维修工程量应为100 150平方米平方米/人人年年 3 房屋维修工程质量合格率房屋维修工程质量合格率 大中修工程质量合格率大中修工程质量合格率 = 报告期评定为报告期评定为合格的合格的单位工程数量（建筑面积）之和单位工程数量（建筑面积）之和 合格率应达到合格率应达到100% ，其中，其中 优良率为优良率为30% 50% 。 报告期报告期验收鉴定验收鉴定的单位工程数量之和的单位工程数量之和 4小修养护及时率小修养护及时率 = 月

33、（季）度管区实际小修养护户次数月（季）度管区实际小修养护户次数 月（季）度管区实际报修户次数月（季）度管区实际报修户次数 小修养护及时率应达到小修养护及时率应达到 99 % 第四节第四节 房屋的日常养护房屋的日常养护 房屋日常养护房屋日常养护 是房屋修缮管理的重要环节，是房屋修缮管理的重要环节，“以防为以防为 主主”。 一一、含义及分类、含义及分类 房屋的日常养护：房屋的日常养护：是保养维护房屋建筑的意思，是为了是保养维护房屋建筑的意思，是为了 确保房屋的完好和确保房屋的完好和正常使用正常使用，而进行的，而进行的经常性的修理工经常性的修理工 作作。 分类分类 零星养护零星养护 计划养护计划养护

34、 1零星养护：零星养护：是结合实际情况或因突然损害而引起的是结合实际情况或因突然损害而引起的 小修小修 特点：修理范围广，作业零星分散，时间要求紧，属特点：修理范围广，作业零星分散，时间要求紧，属 于经常性服务养护的内容于经常性服务养护的内容 P132： 1) 瓦屋面清扫，补漏及局部换瓦瓦屋面清扫，补漏及局部换瓦,修补存水、屋脊修补存水、屋脊,平屋平屋 面裂缝修补，室外排水管道的疏通及少量更换等。面裂缝修补，室外排水管道的疏通及少量更换等。 2) 木门窗维修及少量新做；装配五金；接换柱角，支木门窗维修及少量新做；装配五金；接换柱角，支 顶加固；木衍条加固及少量拆换；木屋架加固；木楼顶加固；木衍

35、条加固及少量拆换；木屋架加固；木楼 梯地塄；细木装修的加固及局部拆换。梯地塄；细木装修的加固及局部拆换。 3)水管的防冻保暖；给水管道的少量拆换；排污、废水管的防冻保暖；给水管道的少量拆换；排污、废 水管道的维修、保养、疏通及少量拆换；便器、脸盆、水管道的维修、保养、疏通及少量拆换；便器、脸盆、 菜池、浴缸的修补拆换；水嘴、阀门、抽水马桶及其零菜池、浴缸的修补拆换；水嘴、阀门、抽水马桶及其零 配件的整修、拆换；屋顶压力水箱的修理、清污等。配件的整修、拆换；屋顶压力水箱的修理、清污等。 4）灯口、电线、开关的修换；线路故障的排除、维修及）灯口、电线、开关的修换；线路故障的排除、维修及 少量拆换；

36、配电箱、盘、板的安装修理；电表与电分表的少量拆换；配电箱、盘、板的安装修理；电表与电分表的 新装及拆换。新装及拆换。 5）维修后的门窗补刷油漆及少量新做油漆；楼地板、隔）维修后的门窗补刷油漆及少量新做油漆；楼地板、隔 断、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新做油漆；楼地断、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新做油漆；楼地 面、墙面刷涂料等。面、墙面刷涂料等。 6）钢门窗整修；白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换；）钢门窗整修；白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换； 白铁、玻璃钢躺立沟、天斜沟的整修、加固及少量拆换。白铁、玻璃钢躺立沟、天斜沟的整修、加固及少量拆换。 2计划养护计划养护 1）根据其寿命制定的

37、小修计划表即保养周期表）根据其寿命制定的小修计划表即保养周期表 房屋的各种构、部件都有它合理的使用年限，而应房屋的各种构、部件都有它合理的使用年限，而应 订立大、中、小三级修缮制度，以保证房屋正常使用，订立大、中、小三级修缮制度，以保证房屋正常使用， 延长其使用寿命。延长其使用寿命。 如：如： a) 房屋的房屋的纱窗每纱窗每3年左右年左右就应该刷一遍铅油保养，不易就应该刷一遍铅油保养，不易 坏；坏； b) 门窗、壁橱的门窗、壁橱的油漆每油漆每5年年应重新油漆一次；走廊墙面应重新油漆一次；走廊墙面 粉刷每粉刷每3年一次；年一次； c)电梯例行润油及检查每周电梯例行润油及检查每周1次次；供水供水系

38、统清洗水系统清洗水 池池每月每月1次。次。 2）季节性养护）季节性养护 是由于是由于季节气候季节气候原因而对房屋进行原因而对房屋进行预防保养预防保养 如：防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等。如：防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等。 二、房屋日常养护的考核指标二、房屋日常养护的考核指标 定额指标、经费指标、定额指标、经费指标、服务指标服务指标、安全指标、安全指标 服务指标有：服务指标有： 1 1月走访查房率月走访查房率 = = * * 100% 100% 当月走访查房户数当月走访查房户数 物业内总户数物业内总户数 月月走访查房率走访查房率 50% 50% 以上，每以上，每季季要走访要走访

39、查房一遍查房一遍 2 养护计划率养护计划率 月养护计划完成率月养护计划完成率 = = * * 100% 100% 当月完成属计划内项目户数当月完成属计划内项目户数 当月养护计划安排的户数当月养护计划安排的户数 养护计划率养护计划率要求达到要求达到80%以上以上 3 养护及时率养护及时率 月养护及时率月养护及时率 = = * * 100% 100% 当月完成的日常养护次数当月完成的日常养护次数 当月全部报修中应修的户次数当月全部报修中应修的户次数 一般要达到一般要达到99%，应修尽修，应修尽修 安全指标：安全指标：年职工负伤事故率小于年职工负伤事故率小于0.3%0.3% 维修案例分析维修案例分析

40、 1 公有住房房屋出现问题谁负责？公有住房房屋出现问题谁负责？ 邹某购买了单位一栋邹某购买了单位一栋5层楼的顶层住房，经过几年的使层楼的顶层住房，经过几年的使 用，该栋楼房顶已多处漏水而影响居住，必须及时维修。用，该栋楼房顶已多处漏水而影响居住，必须及时维修。 但当邹某向其他楼房的购房户提出共同修缮楼顶时，他们但当邹某向其他楼房的购房户提出共同修缮楼顶时，他们 以不是顶层住户，没有直接使用楼顶而不同意共负维修责以不是顶层住户，没有直接使用楼顶而不同意共负维修责 任。原售房单位也不给解决此事，邹某非常苦恼，那么公任。原售房单位也不给解决此事，邹某非常苦恼，那么公 有住房出现问题应该由谁维修呢？有

41、住房出现问题应该由谁维修呢？ 分析：分析： 建设部颁布建设部颁布 公有住宅售后维修养护管理暂行办法公有住宅售后维修养护管理暂行办法 该办法第六、第七条该办法第六、第七条 规定，公有住宅出售后，住宅共规定，公有住宅出售后，住宅共 有部分和公用设备的维修养护由原售房单位承担，原售有部分和公用设备的维修养护由原售房单位承担，原售 房单位可按规定比例（与单位好坏有关）向购房人收取房单位可按规定比例（与单位好坏有关）向购房人收取 维修养护费用。维修养护费用。 因此，楼顶的防水维修，应当由楼内所有的购房人按规因此，楼顶的防水维修，应当由楼内所有的购房人按规 定比例向原售房单位缴纳维修保养费后，由定比例向原

42、售房单位缴纳维修保养费后，由原售房单位原售房单位 组织人员负责维修。组织人员负责维修。 2 物业公司私自撬门维修房屋，是否承担赔偿责任？物业公司私自撬门维修房屋，是否承担赔偿责任？ 张先生是某住宅小区四楼的住户，因为工作关系，经张先生是某住宅小区四楼的住户，因为工作关系，经 常出差在外。一次张先生家突然漏水使楼下王小姐家的常出差在外。一次张先生家突然漏水使楼下王小姐家的 天花板、家具、衣被受到损害，因为水流不止，王小姐天花板、家具、衣被受到损害，因为水流不止，王小姐 便请求物业管理处前去维修。管理处在联系不到张先生便请求物业管理处前去维修。管理处在联系不到张先生 的情况下，私自将张先生家的房门

43、撬开，入内维修。张的情况下，私自将张先生家的房门撬开，入内维修。张 先生认为，管理处未经同意便擅自将房门撬开，侵犯了先生认为，管理处未经同意便擅自将房门撬开，侵犯了 自己的权利，因此要求物业管理公司赔偿损失，大家想自己的权利，因此要求物业管理公司赔偿损失，大家想 想，物业公司应当赔偿吗？想，物业公司应当赔偿吗？ 3 房屋该不该大修？房屋该不该大修？ 吴某是某住宅小区的业主，入住后不到吴某是某住宅小区的业主，入住后不到3个月，发现个月，发现 新购的房屋楼板上方出现裂缝，认为房屋出现裂缝非新购的房屋楼板上方出现裂缝，认为房屋出现裂缝非 常危险，要求物业公司动用小区维修基金进行大修，常危险，要求物业

44、公司动用小区维修基金进行大修， 否则他不愿交物业管理费。物业公司认为这不该大修，否则他不愿交物业管理费。物业公司认为这不该大修， 双方发生纠纷。双方发生纠纷。 第五节第五节 物业的设备管理物业的设备管理 一、物业设备的概念一、物业设备的概念 是指附属于物业的各类设备的总称。是指附属于物业的各类设备的总称。 建筑物及其附属设备的寿命建筑物及其附属设备的寿命:一般建筑物的寿命在一般建筑物的寿命在6070 年年左右，而设施设备的寿命在左右，而设施设备的寿命在625年年不等，对建筑物不等，对建筑物 及其中的设备设施，要及时进行维护和修理，以延长其及其中的设备设施，要及时进行维护和修理，以延长其 使用使

45、命，使物业增值。使用使命，使物业增值。 国外对国外对物业设备管理（物业设备管理（FM）十分重视，如十分重视，如国际物业设国际物业设 施管理协会（施管理协会（IFMA）。 二、物业设备分类二、物业设备分类 给排水系统给排水系统 供暖、供冷、通风系统供暖、供冷、通风系统 燃气设备燃气设备 电气工程设备电气工程设备 防雷装置防雷装置 智能化楼宇的技术设备系统智能化楼宇的技术设备系统 主要有主要有: （一）给排水设备（一）给排水设备 是指房屋建筑内部附属设备中的各种冷水、热水、是指房屋建筑内部附属设备中的各种冷水、热水、 开水供应和污水排放和开水供应和污水排放和中水系统中水系统的工程设施的总称。的工程

46、设施的总称。 1.供水设备供水设备 分为分为供水箱、供水泵、小水表、供水管网供水箱、供水泵、小水表、供水管网四个方面四个方面, 从从用途用途上看，房屋供水基本上可分为上看，房屋供水基本上可分为生活用水设备、生活用水设备、 生产用水设备、消防用水设备生产用水设备、消防用水设备。 2. 排水设备排水设备 是指用来排除是指用来排除生活污水生活污水和和屋面雨水屋面雨水的部分，包括的部分，包括室内室内 排水管道、通风管、清通设备、抽升设备、室外排水排水管道、通风管、清通设备、抽升设备、室外排水 管道管道等。等。 3. 卫生设备卫生设备 包括：包括：浴缸、水盆、抽水马桶、面盆等；浴缸、水盆、抽水马桶、面盆

47、等； 根据根据接纳污水的性质接纳污水的性质，排水管分排水管分 生活污水管道生活污水管道 工业废水管道工业废水管道 室外雨水管道室外雨水管道 4. 热水供应设备热水供应设备 淋浴器、供热水管道、热水表、加热器、循环管、减淋浴器、供热水管道、热水表、加热器、循环管、减 压阀、自动温度调节器、热水锅炉、热水水箱等。压阀、自动温度调节器、热水锅炉、热水水箱等。 5. 消防设备消防设备 指建筑物内部附属的消防装置：指建筑物内部附属的消防装置：消防水池或水箱、消消防水池或水箱、消 防栓、水枪、灭火器、消防龙头、消防泵；温感器、防栓、水枪、灭火器、消防龙头、消防泵；温感器、 烟感器、防火卷帘、防火门、消防报

48、警系统、消防电烟感器、防火卷帘、防火门、消防报警系统、消防电 梯、抽烟送风系统、消防通道、事故照明。梯、抽烟送风系统、消防通道、事故照明。 6. 中水系统中水系统 中水系统是将民用建筑或建筑小区排放的中水系统是将民用建筑或建筑小区排放的生活废水、生活废水、 污水及冷却水污水及冷却水等经过适当等经过适当处理后处理后，回用于建筑或建筑，回用于建筑或建筑 小区作为小区作为生活杂用水生活杂用水的压力供水系统。中水处理设备的压力供水系统。中水处理设备 常用的有：常用的有： 格栅：截留粗大漂浮物格栅：截留粗大漂浮物 毛发去除器毛发去除器 油水分离器油水分离器 调解池调解池 沉淀池沉淀池 滤池滤池 深度处理

49、构筑物：消毒及活性炭吸附池深度处理构筑物：消毒及活性炭吸附池 供暖设备：供暖设备： 按所用带热体（热媒）不同分为按所用带热体（热媒）不同分为 热量的发生器热量的发生器如锅炉、蒸汽喷射器等如锅炉、蒸汽喷射器等 输热部分输热部分如室外供暖管道如室外供暖管道 散热部分散热部分如暖气片、辐射板、暖风机等如暖气片、辐射板、暖风机等 供冷设备：供冷设备：制冷机、深井泵、空调机、电扇、制冷机、深井泵、空调机、电扇、 冷却塔、循环泵等冷却塔、循环泵等 热水供暖系统（住宅）热水供暖系统（住宅） 蒸汽供暖系统蒸汽供暖系统 电供暖电供暖 （二）供暖、供冷、通风设备（二）供暖、供冷、通风设备 （三）燃气设备（三）燃气

50、设备 燃气灶、燃气表、天然气管道等燃气灶、燃气表、天然气管道等 （四）电器工程设备（四）电器工程设备 1. 供电设备供电设备 包括铁盒子（配电箱）、电表、总开关、供电线路、包括铁盒子（配电箱）、电表、总开关、供电线路、 户外型负荷开关（高压开关）、室内型漏电保护自动户外型负荷开关（高压开关）、室内型漏电保护自动 开关、照明灯具等。开关、照明灯具等。 2. 弱电设备弱电设备 随着人们生活水平的提高，随着人们生活水平的提高，弱电设备弱电设备越来越多。越来越多。 主要包括：主要包括：通讯设备通讯设备(电话、传真电话、传真)、广播设备、广播设备(收音收音 机机)、网络设备（宽带）、消防报警设备、电视监

51、控、网络设备（宽带）、消防报警设备、电视监控 设备、闭路共用天线电视系统设备等，总之是用电设备、闭路共用天线电视系统设备等，总之是用电 量小的设备量小的设备,是相对于是相对于强电设备强电设备而言的而言的. 3. 电梯设备电梯设备 是高层建筑是高层建筑:垂直运输设备。垂直运输设备。 1）按使用性质分）按使用性质分 客梯客梯 货梯货梯 客货两用梯客货两用梯 2）按速度分）按速度分 高速梯高速梯 速度速度 2m/s以上以上 快速梯快速梯 1.5 m/s以上以上 低速梯低速梯 1.0 m/s以上以上 （五）（五） 防雷设备防雷设备 一般建筑物的避雷设施有：一般建筑物的避雷设施有：避雷针、避雷网、避雷带

52、。避雷针、避雷网、避雷带。 设备的配置与安装是根据设备的配置与安装是根据物业的用途、档次及用户的要物业的用途、档次及用户的要 求确定的。求确定的。 如普通住宅：如普通住宅：一般设给排水、供电、照明、供暖等设备一般设给排水、供电、照明、供暖等设备 高层住宅：高层住宅：需增加电梯、消防等需增加电梯、消防等 综合性商厦：综合性商厦：配备全部设备，先进齐全配备全部设备，先进齐全 （六）（六） 智能化楼宇的技术设备系统智能化楼宇的技术设备系统 智能化楼宇一般是指：智能化楼宇一般是指：配备了自动化设备的系统。配备了自动化设备的系统。 1 计算机监控技术设备计算机监控技术设备 2 综合布线技术设备综合布线技

53、术设备 3 计算机信息管理技术设备计算机信息管理技术设备 4 计算机网络与现代通讯技术设备计算机网络与现代通讯技术设备 三、三、 物业设备的管理办法物业设备的管理办法 （一）给水系统的管理（一）给水系统的管理 具体措施：具体措施： 1 做好物业给水系统设备的做好物业给水系统设备的基础资料管理基础资料管理。 2 防止二次供水的污染防止二次供水的污染。 3 节约用水，节约用水，防止跑、冒、滴、漏和大面积积水事故防止跑、冒、滴、漏和大面积积水事故 的发生。的发生。 4 对对供水管道、阀门、水表、水泵、水箱供水管道、阀门、水表、水泵、水箱进行经常性进行经常性 维护和定期检查，确保供水安全。维护和定期检

54、查，确保供水安全。 5 制定事故处理预案，发生断水制定事故处理预案，发生断水故障故障，应及时抢修，应及时抢修。 6 消防水泵要消防水泵要定期试泵定期试泵，至少每年一次。，至少每年一次。 7 建立责任制建立责任制，由专人负责日常供水。，由专人负责日常供水。 8 定期查表、读表定期查表、读表，定期督促交费、收费。，定期督促交费、收费。 9 限水、停水前应提前限水、停水前应提前通知通知。 （二）排水系统的管理（二）排水系统的管理 v管理范围界定：管理范围界定： 物业：物业：室内排水系统；道宽在室内排水系统；道宽在3.5米以下的市政排水设施。米以下的市政排水设施。 市政工程管理部门：市政工程管理部门：

55、道宽在道宽在3.5米以上的市政排水设施。米以上的市政排水设施。 v管理内容：管理内容： 1 重视重视巡视检查与维修巡视检查与维修工作工作: a) 定期对定期对排水管排水管进行养护、清通及清除污垢。进行养护、清通及清除污垢。 b) 定期检查排污管的工作状态，定期检查排污管的工作状态，防止防止排污管由于排污管由于氧化氧化 生锈而产生渗、漏水生锈而产生渗、漏水现象。现象。 c) 对陈旧对陈旧设备设备进行进行更新更新，防止重大事故发生。，防止重大事故发生。 d) 室外排水沟渠应定期检查和清扫，室外排水沟渠应定期检查和清扫，清除淤泥和杂物清除淤泥和杂物。 2 建立健全排水设施的建立健全排水设施的资料档案

56、资料档案。 3 加强加强宣传宣传教育工作。教育工作。 （三）供电系统的管理（三）供电系统的管理 具体措施：具体措施： 1 设备设备档案档案的建立和完善。的建立和完善。 2 建立健全严格的配送电运行制度和电器维修建立健全严格的配送电运行制度和电器维修制度制度，责责 任到人任到人。 3 加强有关人员的加强有关人员的培训培训。 4 建立建立24小时值班小时值班制度。制度。 5 供电设备的正常维护和保养供电设备的正常维护和保养 a) 检查沿墙、脊檐、顶棚架设的明线是否检查沿墙、脊檐、顶棚架设的明线是否松脱、垂落、松脱、垂落、 损伤损伤。 b) 检查各类检查各类绝缘导线绝缘导线的绝缘是否老化。的绝缘是否

57、老化。 c) 检查金属管连接的检查金属管连接的地线地线是否良好。是否良好。 d) 检查检查开关、灯头、插座开关、灯头、插座等是否牢固、灯头吊线距地等是否牢固、灯头吊线距地 是否太低。是否太低。 （四）供暖系统的管理（四）供暖系统的管理 （一）锅炉的检查及保养（一）锅炉的检查及保养 1 定期检查定期检查 有三个重点有三个重点 检查锅炉的检查锅炉的受侵蚀受侵蚀情况情况。 b) 检查检查附件附件是否严密。是否严密。 c) 检查检查受压部件受压部件有无过热变形或渗漏。有无过热变形或渗漏。 超水压试验超水压试验 满足下列条件之一的：满足下列条件之一的： a) 锅炉已连续使用锅炉已连续使用六年六年或锅炉或锅炉已停运已停运1年以上年以上，再次使，再次使 用的用的。 b) 锅炉经过锅炉经过移装或改装移装或改装。 c) 锅炉的锅炉的受压部件受压部件进行了更新或挖补，或经过较大的电进行了更新或挖补，或经过较大的电 焊修理的。焊修理的。 d) 水管锅炉的冷水管和热水管的水管锅炉的冷水管和热水管的更换更换