工程管理的归类

1、分类 1、从建筑物的高度分类： 建筑物可因高度的不同分为： 底层建筑（ 1-3 层）、多层建筑（ 1-6 层）、小高层建筑（ 12 层以下）、高层 建筑（ 100 米以内）、超高层建筑（ 100 米以上） 2、从建筑的形式分类（使用材料）： 砖混结构、混合建筑、钢筋混凝土结构、木结构、刚结构 3、按承重方式分为： 墙承重结构、骨架承重结构、内骨架承重结构、空间结构承重结构 4、按耐火等级（极限）分为： 一级、二级、三级、四级建筑（我们开发的项目一般为二级）耐久年限 50-100 年。 5 、分项、分部、单位工程的划分 具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物为一个单位工 程。对规模

2、较大的单位工程可将其能独立形成使用功能的部分划分为一个子单 位工程，这样大大方便了大型、高层建筑工程的分段验收。这种情况下应以子 单位工程办理竣工验收备案手续。 分部工程的划分应按专业性质、建筑部位确定，当分部工程较大或较复杂 时，可按材料、许多特点、施工程序、专业系统及类别划分为若干个子分部工 程。 地基基础分部工程：包括 0.00 以下的结构及防水分项工程。没有地下室的 工程，墙体以防潮层为界，室内以地面垫层以下为界；柱基础以承台上皮为 界；有地下室的工程其首层地面下的结构以下的部分均纳入基础分部。 主体分部工程：凡 0.00 以上的承重构件都为主体分部。对非承重构件 的规定为：凡使用板块

3、状材料，经砌筑、焊接的隔墙纳入主体分部，如各种砌 块砌体等；凡采用轻钢、木材等用铁钉、螺丝或胶类粘结的均纳入装饰装修分 部工程，如板材隔墙、骨架隔墙等。但板材隔墙等应在主体监督抽查时完工。 分项工程应按主要工种、材料、施工工艺、设备类别等进行划分，分项 工程可由一个或若干个检验批组成，检验批可根据施工及质量控制和专业验收 需要按楼层、施工段、变形缝等进行划分。 分项工程是一个比较大的概念，真正进行验收的并不是一个分项工程，而是 其中的一部分。在原验评标准中将一个分项工程和检验评定那一部分统称 为分项工程，其实际范围是不一致，这种叫法非常勉强。新规范把分项工程分 成一个或若干个检验批来进行验收，

4、就比较科学，这样分项工程的验收实质上 就是检验批的验收，分项工程的验收实际上就是对检验批验收结果的汇总。 6、检验批 1、检验批的划分：检验批可根据施工及质量控制和专业验收需要按楼层、 施工段、变形缝及系统和或设备组别进行划分。多层及高层建筑工程主体分部 的分项工程可按楼层或施工段来划分，单层建筑工程中的分项工程可按变形缝 来划分；地基基础分部的分项工程一般划分一个检验批，有地下室的基础工程 可按不同的地下层来划分检验批；屋面工程的分项工程按不同楼层的屋面划分 不同的检验批，其他分部的分项工程一般按楼层划分检验批；安装工程一般按 一个设计系统或设备组别划分一个检验批。 2、检验批的质量按主控项

5、目和一般项目进行验收。 主控项目必须 100% 符合规范要求，主控项目的主要内容有： 重要材料、构配件、成品、半成品、设备的材质、技术性能等。 结构的强度、刚度和稳定性等检验数据、工程性能的检测等。 一些重要的允许偏差项目。 对一些有龄期的项目，在其龄期不到，不能提供数据时，可将其他项 目进行评价，并根据施工现场的质量保证和控制情况暂时验收该项目，待检测 数据出来后，再填入数据。如检测数据达不到要求，可进行鉴定、实地检验 等。如混凝土、砂浆的强度等。 一般项目应有 80% 及以上的抽检处符合验收规范的规定，其余20% 不符合 的不应影响使用和明显影响观感质量，其主要内容有： 允许有一定偏差的项

6、目，最多不超过 20%的检查点可以超过允许偏差 值，其最大偏差一般不应超过规范规定允许偏差的 1.5 倍（钢结构为 1.2 倍）。 不能确定偏差值而又允许有一定缺陷的项目，如砌体拉结筋留置间距偏差 无法定量而采用定性的项目，如中级油漆的光亮、光滑项目。 让步验收问题： 如果有的部位达不到要求，或有明显缺陷，能进行返修的应进行返 修，不能返修的只要不影响结构安全和使用功能，可通过验收（同样适用于观 感质量验收），应从宏观掌握。 建筑工程的质量验收 1、检验批验收 :主控项目和一般项目应达到合格，有完整的施工操作依据和质 量检查记录。 2、分项工程：所含的检验批均合格，检验批的质量验收记录完整。

7、分项工程是在检验批验收合格基础上进行的，是一个统计过程，但有时在检验 批中无法检验的项目，在分项工程中直接验收，如砌体工程的全高垂直度、砂 浆强度的评定等。 3 、分部（子分部）工程： 所含分项工程质量均应验收合格。 质量控制资料完整。 地基基础、主体结构和设备安装等分部工程有关安全检查和功能的检验和抽样 检测结果应符合规定。 观感质量验收符合要求。 4 、单位（子单位）工程： 所含分部（子分部）工程的质量均验收合格。 质量控制资料完整。 所含分部工程有关安全和功能的检测资料完整。 主要功能项目抽查结果符合相关质量验收规范的规定。 观感质量验收符合要求 三、工程观感质量验收 （省规程推荐评价标

8、准） 1、观感质量评价是分部（子分部）、单位（子单位）工程质量验收的一项重 要内容，观感质量评价分为“好”、“一般”、“差”三级。 2、按评价标准基本能达到的可以评为“一般”，即合格标准；在合格的基础 上，细部构造设计合理，施工做法细腻到位，外表整洁美观，可评为“好”； 如有的部位达不到要求，或有明显的缺陷，则评为“差”。 3、当进行量化评价时，如该项目具体检查点中未有“差”点，但评为“好” 点的数量低于总点数的 50% ，则该项目评为“一般”； 如该项目具体检查点中未有“差”点，但评为“好”点的数量不低于总点数的 50% ，则该项目评为“好”；评为“差”的项目应进行返修，但对于虽有缺陷 而不

9、影响安全和使用功能的项目，经验收评价小组共同商定，也可通过验收。 4、在所有受检项目中，评价为“好”的项目占全部受检项目的50 及其以上， 且其余项目评为“一般”，没有影响安全和使用功能的项目，则分部（子分 部），单位（子单位）工程观感质量综合评价为 好。 5、所有评价项目中，质量验收评价为“好”和“一般”有项目占全部受检项 目的 80% 以上，其余项目评价为“差”，但不影响使用功能和安全，可以通过 验收，但分部（子分部），单位（子单位）工程观感质量综合评价为 一 般。 四、建筑工程质量验收的程序和组 织 1 、工程质量的验收均应在施工单位自行检查评定的基础上进行, 并填好 表格 后及时报监理

10、 （建设 ）单位 . 2 、检验批及分项工程由监理工程师 （ 建设单位项目技术负责人 ）组织施工单位 项目专业质量 （技术 ）负责人等进行验收 . 3、分部工程由总监理工程师 （建设单位项目负责人 ）组织施工单位项目负责人 和技术、质量负责人等进行验收 ,其中地基基础、主体结构分部工程的勘察、设 计单位工程项目负责人和施工单位技术、质量部门负责人也应参加相关分部 程的验收。 4、建设单位在接到施工单位提交的单位工程竣工验收报告后,由建设单位 （ 目） 负责人组织施工 （ 含分包单位 ）、设计、监理等单位（项目）负责人进行单位 （子单位）工程验收。 五、安全生产控制准则 “一方针”：安全第一，预

11、防为主。 “二类危险源”：能量意外释放、约束失效。 “三级教育”：进工公司、进项目部、进班组。 “三同时”：同时设计，同时施工，同时使用。 “四口” : 楼梯口、电梯口、预留洞口、通道口。 “四不放过”：事故原因不清不放过、责任人未受教育部放过、隐患不消除不 放过、责任人未处理不放过。 “五临边”：阳台周边、房面周边、框架工程周边、卸料外侧边、跑道、斜道 边。 “五查”：查思想、查管理、查隐患、查整改、查事故处理。 “五定”：定整改责任人、定整改措施、定整改完成时间、定整改完成人、定 整改验收人。 “六关”：措施关、交底关、教育关、防护关、检查关、改进关。 “六杜绝”：伤亡事故、坍塌事故、物体

12、打击事故、高出坠落事故、机械伤害 事故、触电事故。 六、工作流程 1、工程开工前准备工作业务流程 （建设单位组织） 办理临时用水、电总接口等，协调提供施工现场“三通一平”工作 监理单位、施工单位进场 督促监理单位审查施工单位资质证件、人员证件及各种施工方案 施工组织设计由监理审核，工程部复审，总经理审 给监理、施工单位分别提供已办理完毕的基本建设程序 督促施工单位按施工合同约定开 2、工程施工过程验收工作流程 （1）、进场材料验收流程（监理单位组织）： 施工单位按规范进行常规、见证试验室送检 试验室出具试验报告 不合格 限期清出施工场地 合 “格 准予使用 (2 )、隐蔽工程验收流程： 由工程

13、监理提请甲方验收 验收不合格 合格 申请质量监督部门检查验收 直俯木厶*夂 k 限期整改，复验 合格 同意进入下道工序 （3）、分部分项工程验收控制业务流程（监理单位组织） 施工单位提交验收申请 工程监理各专业审核资料并对现场进行初验（过程控 工程监理确定验收时间并告知建设单 无 质 量 问 题 (4)、主要分部、子分部工程验收操作控制业务流程(工程部 组织)： 施工单位自评合格后提交验收申 工程部组织工程监理各专业人员对施工单位提供的施工技术资料审核并对现场进行初 合验收不合格 格 工程部、工程监理复审资料及现场实体质量合格 工程部计划安排验收时间并通知质监单 确定各相关单位参加验收人员名

14、工程部组织现场实体验 汇总现场存在的质量问 * 监理单位下发整改通知 施工单位整改完成后重新报 按程序组织复 无 质 量 问 合格 签署合格验收意见 进入下道工 （5）、联系各有关单位参加对主要分部（分项）工程验收操作控制 业务流程（工程部组织） 合格 签署合格证 (6)、工程分户验收操作业务流程 (工程部组织) 组织督促施工单位提交分户验收申请 组织监理单位、施工单位、物业参加分户验 不合格 k限期整改，复验 合 格 监理对整改情况进行跟踪检查，确保合 验收合格后在实体部位盖章 每户每个检查项目合格后，视为本户验收合格，参加各方签字确 认 (7)、工程竣工验收业务操作流程 (工程部组织) 组

15、织施工单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验 组织监理单位签署准予验收意见，并提交完整的工程 工程部将验收时间、地点、验收组名单书面报送质检 领取报告报表、备案表 质检站确认验收人员、时 通知各相关单位参加验 工程部组织、质检站监督验收 意见不统一时，协商提出解决办法 合格无异议 问题的处理过程 重新组织工程竣工验收 各相关单位签署工程竣工验收合格意见 (8)、建设工程竣工规划验收操作业务流程(工程部组织)： （9）、竣工前行政验收操作业务流程 （建设单位组织） 上报相关单位（公安、消防、环保、气象、规划、节能等）申请验 相关单位现场验收 签署合格意见 无质量问题？合格 (10)、工程备案操作业

16、务流程(施工单位组织) 工程竣工验收合格7日内向质检站提交工程竣工验收报告及相关附件资 质检站审核 质检站出具工程质量监督报告，5个工作日内 综合验收合格 合格15日内向备案机关提交备案申请，并提交相关资 备案机关审核 备案机关签署文件收讫，盖章 施工单位城建档案室资料归档 3、工程物业移交流程 （1）、商品房工程物业交接流程 办理交接手续 (2)、外网等其他工程竣工验收及物业交接业务流程 确定交接时间 工程部组织各方验收并交接 物业部提出相关要求 工程部依据物业的合理要求通知监理单位督 合 I格 整改完成，监理、工程部、物业复检合格 物业部签署整改合格意见并全面接收 办理工程竣工验收证明 4

17、、工程款支付业务流程 七、 工程管理 1、工程管理目标 对于房地产开发商而言，工程管理的目标就是项目竣工后达到既定的盈 利目标，同时产生相应的社会效益，并以优秀的产品质量塑造品牌，形成 品牌效应。 2、工程管理任务 (1) 、工程管理体系的建立 工程管理的首要任务，是以自身制度和经验为基础，借鉴行业标 竿企业的管理模式，以“产品质量、经营进度、投资控制”为理念， 建立房地产企业工程管理体系，使各部门在统一的平台上，达成共同 的工作语言和作业标准。 (2) 、工程管理目标控制 包括投资控制、产品质量控制、经营进度控制。 投资控制是一项科学的管理活动，是企业达到预期盈利目标的保 证手段，产品质量、

18、经营进度在一定程度上影响着投资控制目标的实 现。 项目投资控制是项目运作成功与否的关键。 (3) 、项目管理 包括合同管理、信息管理。 合同管理作为工程管理的重要环节，在实现项目目标过程中起到 重要作用，在工程管理中应该以合同管理为核心，以信息管理为手 段。 (4) 、组织与协调 组织与协调贯穿于项目开发全过程，主要是通过建立项目沟通体 系来实现。 3、工程管理重点控制内容 1） 、投资控制 、确定投资控制目标，建立责任成本体系； 投资控制具有目标性，应满足项目定位和项目销售要求，不能 是盲目的降低成本，要通过优化的投资方案，选择高生产力的 施工单位，选择高性价比的材料和设备，并通过严格的管理

19、、 组织和协调来实现。 、投资控制的实践 a. 项目初期，由设计院出具投资概算；施工图出来后，我们做 出完整详细的项目预算，作为主包单位发包及合同金额的主要 依据；项目竣工后做好项目结算； b设计阶段组织工程技术和营销人员，对设计方案讨论优化， 尽量减少设计变更，保证设计方案的实施性。控制投资的主要 任务在发展商，要减少设计变更、返工、签证； c. 施工组织阶段，根据营销推广方案，做好营销场地的准备， 避免返工； d. 严格控制签证，不可预见费用整体打包到工程总价中，不另 行办理。 e. 现场签证采取“联签”制度，对于必须发生工程量变化的部 位，工程管理人员必须会同成本核算人员、现场监理人员，

20、及 时对现场发生情况进行确认，并做好相关文字记录，要特别注 重签证的时效性，以方便工序能继续顺利进行。 （2）、产品质量控制 产品质量控制的任务，是在施工过程中及时发现施工工艺，是 否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价， 对整个工程的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据，与国家相 关规范、技术标准进行比较，并作出评判。 （ 3）、经营进度控制 制定项目整体进度计划 首先，根据项目性质、项目难度、项目周边环境及施工季 节，进行项目整体进度计划的编制，并以营销推广计划相结 合，计划节点（里程碑）要根据市场分析，使工程在销售旺 季达到开盘条件，找出合理的开工时间，有利于整个项

21、目经 济效益的体现 制定实施阶段工程总进度计划 在工程进行之前，制定实施阶段的工程总进度计划，设置如 开工、封顶、开盘、竣工、验收等里程碑节点，采取按周计 划、月计划、季度计划为基本单位的进度考核制度，利用周例 会的形式核对完成情况，及时解决进度滞后产生的问题 施工期间的进度控制 a在实施阶段，动态的进度计划调整随时可能发生，我们 根据现场的实际情况，会同监理定期对施工情况进行检 查，发现问题及时处理，随时根据实际情况进行工期调 整，但关键节点及总的进度计划不能变！ b若现场特殊情况造成工期滞后，马上组织相关单位，对 工程的施工方案进行合理优化，压缩关健节点工期，采取 搭接作业和平行作业的手段，以控制总的进度计划。 c、在施工过程中加强旁站、监督到岗及施工过程，甲方工 程管理人员要严格检查，发现问题立即要求施工管理人员 进行整改，坚决防止进度滑动现象的出现。 进度计划的形式 常用横道图法和网络图法表示。 a、横道图法。在时间坐标上用一种直线条表