近期遵义房地产市场解析(培训)

1、 近期遵义市房地产市场解析近期遵义市房地产市场解析 重庆恒韬房地产营销策划有限公司重庆恒韬房地产营销策划有限公司 （2012年3月） 1 第二部分第二部分 房地产市场动态房地产市场动态 导向 第一部分第一部分 房地产政策及解读房地产政策及解读 2 房地产政策及解读 3 10. 04 10.0510.0 6 10.0 7 10.0 8 10.0 9 10.1 0 10.1 1 10.1 2 11.0 1 11.0 2 10.0 3 11.0 4 11.0 5 11.0 6 11.0 7 11.0 8 11.0 9 11.1 0 11.1 1 11.1 2 4.174.17，新国，新国 十条十条

2、5.155.15，渝十，渝十 条条 6.146.14，二套，二套 房贷房贷 9.179.17，公租，公租 房房 9.299.29限购令限购令 10.2010.20，加，加 息息 12.2612.26，加，加 息息 1.261.26，新国，新国 八条八条 1.281.28，房产，房产 税税 2.92.9，加息，加息 7.127.12，国五，国五 条条 7.67.6，加息，加息 8.208.20，二三，二三 线城市限购线城市限购 令令 12.512.5，存准，存准 率第一次下率第一次下 调调 政策时间脉络线 房地产政策影响 4 06年至07年二季度受“国八条”、银行货币政策的全面收 紧，房地产行业

3、开始出现明显调整，供应明显大于需求市场， 市面上存量大幅增加。07年三季度开始地方政策松动，长久 积压需求突然释放导致了成交量猛增。 08年受全球金融危机影响，全国全年成交量整体下滑。 09年由于政府大力维护经济增长，先保后压调控政策全面 启动。使得全年整体销售量价齐升 10年由于市场持续回暖房价上涨迅速，“4.15国十条新政” 出台进行了第一轮调控，5、6月市场调控效果显现，成交量 明显下滑； 11年，相继出台“新国八条”、“房产税”、“三次加 息”“新国五条”等政策，调控力度持续加码，成交急剧萎 缩，供需比持续走高。 5 房地产政策及解读政策概要（一） 时间时间政策主要诉求主要影响 201

4、0.4.172010.4.17新国十条 各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房 保障职责；坚决抑制不合理住房需求；增加住房 有效供给；加快保障性安居工程建设；加强市场 监管。 “新国十条”要求住建部加快个人住房信 息系统的建设。这意味着，个人跨区域购 房行为将得到有效监控。可视为对异地炒 房不予贷款的补充， 个人跨区域的购房信 息将得到有效监管与披露。 2010.9.292010.9.29限购令 中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点 城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持 人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户 籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需 相隔两年以上；禁止

5、公司购房。（各地区根据实 际情况适当有调整） 自“限购令”出台之后，这个被誉为是最 严厉的楼市调控政策。据各地区监控，影 响非常明显，楼市急剧降温。 2011.1.262011.1.26国八条 要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二 套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率 不低于基准利率的1.1倍。 国八条的出台，对于投资型购房者以及改 善型购房者的影响较为深远，各地房价得 到很好的控制。 6 房地产政策及解读政策概要（二） 时间时间政策主要诉求主要影响 2011.1.282011.1.28 房产税 （重庆） 试点区域为重庆主城九区；对独栋商品住宅、高 档住宅、个人二套及以上住房征

6、收一定比例的税。 房产税是取代限购令的主要工具，是行政 手段到金融手段的变革重庆未进入限购名 单，房产税的试用有一定的作用，同时增 加财政收入，政府对此的支持力度高于限 购令。 2011.7.152011.7.15新国五条 严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职 责；完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支 持力度；继续严格实施差别化住房信贷、税收政 策和住房限购措施；认真落实今年的住房用地供 应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住 房用地投放；规范住房租赁市场，抑制租金过快 上涨。 此次中央并未提出更新的调控手段，但这 一信号的意义在于，强调楼市政策“高压 期”仍将持续一段时间。 房地

7、产政策及解读 7 新国十条 2010.4.15 新国八条 2011.1.28 新国五条 2011.7.12 其中2011.1.28 国八条乃是历史上最严厉调控政 策。此次调控是前期政策的延续和强化，直接针对历次是前期政策的延续和强化，直接针对历次 调控的软肋调控的软肋地方政府执行力层面量化执行标准，加地方政府执行力层面量化执行标准，加 强问责的可操纵性。强问责的可操纵性。 8 房地产政策及解读新国十条 意义导向意义导向主要内容主要内容主要影响主要影响对对遵义遵义影响影响程度程度 切实履行稳定房价 和住房保障职责 统一思想，提高认识； 建立考核问责机制。 建立考核问责机制是这次的一个重要亮点，

8、只有问责制度的设立才能起到监督的作用 坚决抑制不合理住 房需求 对购买首套自住房，贷款首付款比例不得低于30%； 第二套住房，贷款首付款比例不得低于50%，贷款 利率不得低于基准利率的1.1倍；第三套及以上住 房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。 主要针对投机性购房，加速楼市降温，抑 制房价上涨的效果立竿见影。 增加住房有效供给增加居住用地有效供应；调整住房供应结构。 国家对民生保障房产项目的开发会给予更 多的优惠政策；将改变当前土地市场价高 者得现状。 加快保障性安居工 程建设 完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户 区改造住房280万套的工作任务。 加大保障性住房建设，解

9、决低收入人群住 房问题，是增加市场供应的有效措施，将 起到稳定房价的作用。 加强市场监管 加强对房地产开发企业购地和融资的监管；加大交 易秩序监管力度；完善房地产市场信息披露制度。 加强监管将加大打击力度；个人跨区域的 购房信息将得到有效监管与披露。 9 房地产政策及解读限购令-史上最严厉的调控手段 新国十条，提出 “限购令” 北京率先实行“限 购令”，第一批次 限购城市开始实行 限购 二批次限购城市， 逐步实行“限购令” 10 房地产政策及解读实施“限购令”的城市 11 房地产政策及解读房产税的具体细则房产税的具体细则 项目项目重庆重庆 概念 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金

10、收入为计税依据，向产权所 有人征收的一种财产税。 试点范围试点范围 重庆主城区（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、 渝北区、巴南区） 税率税率0.5%-1.2% 征收对象本地居民征收对象本地居民 1、个人拥有的独栋商品住宅 2、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建 商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房 征收对象外地居民征收对象外地居民 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普 通住房 纳税人纳税人纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税。 应纳税额应纳税额 应纳税

11、额=应税建筑面积建筑面积交易单价税率 应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积 免税面积免税面积 纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180；新购的独栋商品住 宅、高档住房，免税面积为100。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺 序对先购的应税住房计算扣除免税面积。 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。 计税依据计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。 2011年1月28日日房产税试点在重庆正式执行 12 房地产政策及解读重庆房产税的征收方式重庆房产税的征收方式 物业种类物业种类计税区

12、间计税区间房产税率房产税率 独栋商品房 建筑面积交易单价为上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积 均价的3倍以下倍以下 0.50% 高档住房 建筑面积交易单价为上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积 均价的3-4倍（含倍（含3倍）倍） 1% 建筑面积交易单价为上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积 均价的4倍（含倍（含4倍）倍） 1.20% 在重庆市同时 无户籍、无企 业、无工作的 个人 新购第二套以上普通住房新购第二套以上普通住房0.50% 注：1、单价9941元/就是2009、2010年两年来重庆房产均价的两倍，也就是2011 重庆房产税的征收线。 2、2010、2011年两年来重庆商品住

13、宅建面均价：6243元/所以2012年重庆房年重庆房 产税起征点：产税起征点：12500元元/ 13 房地产政策及解读房产税房产税 无论是从房地产行业自身的发展规律上还是舆论的导向， 房产税都应该作为全国推广并执行的金融工具，只有持续， 科学的调控手段才能更好地促进行业的秩序的建立，行业 管制的成功 房地产政策及解读房地产政策及解读 14 国八条内容分类国八条内容分类 新国八条 市场秩序的建立、发展速度的合理市场秩序的建立、发展速度的合理 房地产政策及解读 15 政策政策主要内容主要内容主要影响主要影响 对对遵义遵义影响影响 程度程度 加强地方执行力 度 各级地方政府依据当地经济发展目标、人均

14、 可支配收入增长速度和居民住房支付能力， 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标 并向社会公布此目标，未达目标追究责任 房价目标的落实与政府问责机制的建立， 完善了政府政策的监管也传递了史上最严 厉的控制房价信号。从而降低因炒作而形 成的购房 加强保障型住房 房建设 加大保障性安居工程建设力度对低端住宅有一定影响.缓解刚需需求 税收税收 加加强税收征管，个人购买房屋不足强税收征管，个人购买房屋不足5 5年转手年转手 交易交易时时统一按销售收入全额征税。对于价格统一按销售收入全额征税。对于价格 明显超过平均水平的商品房进行增值税清算明显超过平均水平的商品房进行增值税清算 和稽查；和稽查； 卖方：

15、投资利润减少，买方：购房成本增卖方：投资利润减少，买方：购房成本增 加。加。 从而遏制投资人群，减少地产投资资金从而遏制投资人群，减少地产投资资金吸吸 收收 金融贷款 二套房首付比例由曾经5成调整为6成，贷 款利率调整为不低于基准利率的1.1倍。首 套房的首付比例提高到3成。贷款利率为基 准利率并无折扣 扩大二套房的购买障碍，提高了首套房准 入成本 新国八条内容及影响 16 政策政策主要内容主要内容主要影响主要影响 对对遵义遵义影响影响 程度程度 土地供应 增加土地有效供应，落实保障性住房建 设，中小套型商住房土地供应不得少于 住房建设用地供应总量70%的要求.推 广“限房价、竞地价” 保障性

16、住房和中小套型刚需性商住房在土地供 应量上的提升势必对于未来供应市场上 产品的结构有个预判，除了缓解供需关系， 确保有房可售，也可以看出市场上最主要的住房 需求仍为刚性需求。 限购 限购政策从一线城市扩大到二线城市 限购与限贷的双剑合璧直接导致楼市成交 量火速下滑，楼市严冬的到来与双限密切相关。 暂时未限购 市场秩序规范和整顿市场秩序，贯彻法治 严厉查处违法销售行为，政策渗透于各条款内部。 减少了市场风波。市场秩序的维护才能便于市场 的稳定与持续发展 舆论引导 强化舆论导向，引导合理消费减小购房客户量。 新国八条内容及影响 17 政策政策主要内容主要内容执行条款执行条款执行情况执行情况 土地供

17、应 增加土地有效供应，落实保障性 住房建设，中小套型商住房土地 供应不得少于住房建设用地供应 总量70%的要求.推广“限房价、 竞地价” 政府将严控土地出让价格， 中低档商品房土地价格不超 过房价的1/5，高档商品房 不超过1/3，别墅则另算。 按照标准执行 限购 限购政策从一线城市扩大到二线 城市 遵义暂未执行 需要在遵义缴纳一年社会保 险金才能购置房产 市场秩序规范和整顿市场秩序，贯彻法治按照标准执行按照标准执行 舆论引导 强化舆论导向，引导合理消费按照标准执行按照标准执行 房地产政策及解读新国八条遵义的执行情况 18 政策政策主要内容主要内容执行条款执行条款执行情况执行情况 加强地方执行

18、力 度 各级地方政府依据当地经济发展目标、 人均可支配收入增长速度和居民住房 支付能力，合理确定本地区年度新建 住房价格控制目标并向社会公布此目 标，未达目标追究责任 2012.2月公布城市居民人 均可支配收入增速。 城市居民人均可支配收入增速：城市居民人均可支配收入增速： 14.1% 14.1% 2011年地产市场价格涨幅：14% 加强保障房建设加大保障性安居工程建设力度 2011年建设保障型住房 20378户。2012年8月前 开工建设2万套保障型住宅 2011年8月31日，全市已开工建 设廉租住房（含购买）8255套 税收 加强税收征管，个人购买房屋不足5 年转手交易的统一按销售收入全额

19、征 税。对于价格明显超过平均水平的商 品房进行增值税清算和稽查 按照标准执行按照标准执行 房地产政策及解读新国八条遵义的执行情况 贷款 二套房首付比例由5成调整为6成，贷 款利率调整为不低于基准利率的1.1 倍 按照标准执行 贷款难度大，二套房首付6成，利 率上浮？首套房首付3成，利率上 浮？ 19 房地产政策及解读新国五条新国五条 政策政策主要内容主要内容新规解读新规解读对对遵义遵义影响影响程度程度 房地产市场调控和住房保 障 各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落 实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加 大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。 2011年7月中旬出

20、台的新 国五条更多的是从政策从 严不松紧的信号上来提示 市场而非实际的执行来控 制市场 加强保障房建设 完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度， 确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建 设。要切实抓好工程质量安全。建立健全公开透明的 分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、 管理科学有序 保障住房的大力扶持，彰 显出政府对于楼市供应产 品结构上调整的力度。 金融贷款、税收政策、限 购政策 继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购 措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已 实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策， 房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的

21、限购措施。 金融政策的不松绑使得房 地产行业无论开发商、承 建商、服务机构、销售终 端市场的消费者影响都颇 大。资金吃紧直接导致楼 市寒冬。 土地供应 认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房 用地预先安排，加快普通商品住房用地投放。认真执 行国有土地上房屋征收与补偿条例。 从土地源头上促成房地产 市场产品供应结构的改变， 中小套型的大量产出势必 推动刚需动力，从而挤压 投资、改善性置业需求 租赁市场整顿 规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监 测和监管，完善房地产市场信息披露制度。 信息的透明程度对于房地 产行业制度建设有着良好 的保障，重视监督机制的 构建能使市场更健康的发

22、展 20 存款准备金率连 续7次上调，年 内最高值达 21.5% 存款准备金率 存/贷利率上调， 目前贷款基准利 率7.05% 存/贷款利率 首套房贷款利率 上浮10%- 20% 首套房贷款 二套及以上房屋 贷款难获批 二套房贷款 房地产政策及解读货币政策 21 房地产政策及解读 2011年央行加息与存款准备金率一览表年央行加息与存款准备金率一览表 央行宣布央行宣布1月月20日起上调存款准备金率日起上调存款准备金率0.5个百分点个百分点 此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达19%， 中小金融机构存款准备金率将达15.5%。 央行宣布央行宣布2月月24日起上调存款准备金率日起上调存款准备金率

23、0.5个百分点个百分点 此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达 19.5%，中小金融机构存款准备金率将达16%。 央行宣布央行宣布3月月25日起上调存款准备金率日起上调存款准备金率0.5个百分点个百分点 这是央行2011年以来第三次上调存款准备金率， 此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达20%， 中小金融机构存款准备金率将达16.5%。 央行宣布央行宣布4月月21日起上调存款准备金率日起上调存款准备金率0.5个百分点个百分点 这是央行2011年以来第四次上调存款准备金率， 此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达 20.5%，中小金融机构存款准备金率将达17%。 央行宣布央行宣布5月月1

24、8日起上调存款准备金率日起上调存款准备金率0.5个百分点个百分点 这是央行2011年以来第五次上调存款准备金率， 此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达 21.0%，中小金融机构存款准备金率将达17.5%。 央行宣布央行宣布2月月9日起加息日起加息0.25个百分点个百分点 此次加息使得房屋商业贷款五年期基准利率为 6.60%。 个人住房公积金贷款5年以上贷款基准利率达4.6 央行宣布央行宣布6月月20日起上调存款准备金率日起上调存款准备金率0.5个百分点个百分点 这是央行2011年以来第六次上调存款准备金率， 此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达 21.5%，中小金融机构存款准备金率将达

25、18.0%。 央行宣布央行宣布4月月6日起加息日起加息0.25个百分点个百分点 央行再度加息后，5年期以上贷款基准利率已经 达到6.8%，个人住房公积金贷款5年以上贷款基准 利率达4.7% 央行宣布央行宣布7月月7日起加息日起加息0.25个百分点个百分点 5年期以上贷款基准利率已经达到7.05%，个人住房公积金贷款5年以上贷款基准利率达4.9%。 注：存款准备金： 就是中央银行（中国人民银行）根据法律的规定，要求各商业银行按一定的比例将吸收的 存款存入在人民银行开设的准备金账户，对商业银行利用存款发放贷款的行为进行控制。商业银行缴存准备 金的比例，就是准备金率。 2011存款准备金率一览表 2

26、2 思考：存准率的提升会带来什么？思考：存准率的提升会带来什么？ 2011年12月5日央行三年来首次下调存款准备金率，此次下调幅度为0.5%，预计为市场 带来4000亿的流动资金。 2012年2月24日起，央行再次下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 时隔三月，再次下调的存款准备金率又将为市场带来4000亿的流动资金。 存款准备金率11月12月至今两次下调存预计影响为增加市场的可贷款资金并强化服务实 体经济。然而差别化的信贷政策不改变，房地产市场想借助于存款准备金率的下调又 重新燃起住房投机炒作的热潮几乎不可能。但是银行流通资金增多，信贷门槛降低对 于首次置业享受差别化信贷政策

27、的刚需动力无疑是一项利好消息 23 房地产政策及解读 存准率上升使得开发商向银行贷款的难度增 大，额度减少。众多中小型房产企业面临资 金困境。对于楼市的购买者来说可在银行的 贷款空间更小，可获贷款更少，对资产泡沫 和价格抑制作用最为明显。 存准率直接影响紧缩银根，抑制银行投放 信贷资金的冲动，减少银行贷款，间接影 响则主要是影响整个金融环境，改变金融 政策预期 进一步调整金融政策、紧缩银根、也释放出 房地产信贷将进一步收紧的信号 存款准备金率的提高以及贷款的加息对于很 多开发商来说无疑是雪上加霜的困境，房地 产依据自身属性属于资金密集型企业。 存准率对房地产的影响 24 房地产政策及解读 20

28、12年最新贷款年利率年最新贷款年利率 贷款时间贷款时间单位：单位：% 六个月6.10 一年6.56 一至三年6.65 三至五年6.90 五年以上7.05 还款方式：等额本金、等额本息两种方式还款方式：等额本金、等额本息两种方式 等额本金：等额本金：是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该 月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推 移每月还款数也越来越少。 等额本息：等额本息：等额本息是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。 房贷政策解读 25

29、 房地产政策及解读 等额本息的计算方式等额本息的计算方式 注：为乘方符号 举例：如果还款月数为120个月 以上公式就为（1+月利率）的120次方 还款月数贷款年限12 月利率年利率12 每月利息=剩余本金贷款月利率 每月本金=每月月供额-每月利息 计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金“利息在月供款中的比例中虽剩余本金的减少 而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变 房贷方式解读 26 房地产政策及解读 计划月还款额(贷款本金还款月数)(贷款本金-累计已还本金)月利率 累计已还本金已经归还贷款的月数贷款本金还款月数 计算原则：等额本息还款法本金逐月递增，利息逐

30、月递减，月还款数不变; 相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款 的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。 等额本金的计算方式等额本金的计算方式 房贷方式解读 27 房地产政策及解读 等额本息法的特点等额本息法的特点是：每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的 分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过 半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法 多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同， 适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用用本息法，因为随着年 龄增大或职位升迁，收入会增加。 等额本金法的特点

31、等额本金法的特点是：每月的还款额不同，它是将贷款本金按还款的 总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月 还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，后逐月减少，越还越 少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时 间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用 本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会相应减少。 房贷方式解读 28 房地产政策及解读房贷方式解读 两会“确保首套房放贷和差异化信贷政策”的利好消息，现在市场有 些地方已开始落实了优质客户，首套房有可能申请到8.5 折利率对于对购房总价比较看重的刚需群体来说，8.5折的利率优

32、惠就等于一套房子的总价能再便宜6.2%，即是再打了个9.38折。 首套房利率再次回归基准以下。对于刚需购房人群无疑是利好消息。 当调控政策开始实施后就连刚需物业的购房利率也要在基准利率上上 浮10%、甚至是15%，而回归基准利率下，减轻了刚需人群购房负担 无疑对于楼市成交量的回升起到促进作用 第二部分第二部分 房地产市场动态房地产市场动态 导向 第一部分第一部分 房地产政策及解读房地产政策及解读 29 20112011年年度房地产市场状态年年度房地产市场状态 2011年度批准预售 区域区域 住宅住宅办公办公商业商业 套数套数建筑面积建筑面积( () )套数套数 建筑面积建筑面积 ( () )

33、套数套数 建筑面积建筑面积 ( () ) 红花岗 区 4901 520,180.5 7 64,178.051336128,364.96 汇川区3629 415,015.3 1 33332,236.33635125,107.56 遵义县5791 589,012.2 6 0010328,896.18 合计14321 1,524,208. 14 33936,414.382074282,368.70 2011年度新建商品住宅成交统计 2011年商品房住宅成交12520套，成交建筑面积127.3万方，建面均价 3,566.43 元/平米，共计453815.4 万元。其中遵义县成交房源主要为保利未 来城市

34、项目，约占遵义市场2011年度总销量24.3%。 6725 2867 2928 3,256.38 3,989.00 3,806.02 661,602.27 321,182.94 289,679.62 215442.84 128119.87 110252.64 0.00 100,000.00 200,000.00 300,000.00 400,000.00 500,000.00 600,000.00 700,000.00 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 红花岗区汇川区遵义县 套数建筑均价 建筑面积成交金额(万元) 2011年度商业、商务成交统计 29 7

35、,166.11 2,991.48 26 4,926.81 5,026.62 套数建筑面积建筑均价 红花岗区汇川区 商务 482 52,714.43 5,117.09 335 37,401.66 6,674.51 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 套数建筑面积建筑均价 红花岗区汇川区 商业 p 2011年新建商业、商务成交量较少，统计872套，建筑面积10万方， 成交金额5.6亿元，约占2011年新建商品房成交总额10%。 2011年度土地综述 p 2011年遵义市招拍挂土地74宗（仅商住、商务等用地），面积约288万方，成交 56宗，近250万方，成交

36、金额20.4亿元； p 其中红花岗区尤为突出，推出量、成交量都占据60%以上，该地区开发项 目急剧增多； 2011年遵义市土地招拍挂情况2011年遵义市土地成交状态 区域区域 土地数量土地数量 （宗）（宗） 面积面积 （）（） 红花岗区301772091.4 汇川区20573813.5 忠庄龙坑24532218.9 合计742878123.8 区域区域 土地数量土地数量 （宗）（宗） 面积面积 ( () ) 成交金额成交金额 （元）（元） 红花岗区16 1522282. 3 497848332 汇川区20548702835363538 忠庄龙 坑 18 400524.8 3 682715166

37、 合计54 2471509. 13 2015927036 备注：所统计地块均为商住、商务用地，工业、划拨、公共设施等用地未统计在内。 数据小结数据小结 u 2011年共批准预售16734套（含商业、商务）184.3万方，其 中住宅14321套 152.4方； u 2011年度商品房成交14264套（含商业、商务）147.7 万方， 其中住宅12520套 127.3万方,新增商品房存量2470套，36.6万 方。 u 2011年遵义市招拍挂土地74宗（仅商住、商务等用地），面积 约288万方，成交56宗，近250万方，成交金额20.4亿元； 3月遵义市场楼盘动态 35 楼盘名称楼盘名称主要动向主

38、要动向 东欣彩虹城价格区间4200-4600，三人成团，130以上每优惠500元，130以 下每优惠400.一次性9.4折，按揭9.6 国投大厦（商务）价格区间8000-8500，折扣按揭9.8折并可议价 保利.商业价格区间8000-30000，共推出240套商铺。主力面积区间64-110。开 盘时间为三月底或者4月初 世贸华庭总共396套房源，现售三分之一不到。一次性9.6折，按揭9.9折 帕瑅欧因楼层不同分为三个价格4800、5000、6200.4月2期开盘，优惠为交 5000抵10000. 美城阳光均价3900元，最低价3500元。去化较差，先推特价房 威尼斯广场价格区间3800-420

39、0，销售250多套住宅，暂无活动更新 航天阳光均价5500/，VIP卡每减少400（已停办） 1、一次性付款9.6折；2、按揭9.9折；3、分期付款可享9.8、9.7折优惠。 已售240多套，剩余60几套房源 德宝贵园价格区间6200-6300，面积区间74-128。共推262套，销售70多套。 目前的营销推广方式为：买房赠送张学友遵义演唱会门票。 3月遵义市场楼盘动态 36 楼盘名称楼盘名称主要动向主要动向 东方星城目前在住宅方面主要完成一期扫尾工作，住宅面积区间为80-130 ，均 价3900元/左右。该项目现阶段主要推售商业部分，主要分为三种档次， 其中临街店面一楼，左右/间，价格220

40、00元/，按揭首付50%，分期首 付30%。临街店面二楼，标准层以上，可出租，价格70元/，单价出售 6500元/。小区内底层店铺左右/间，价格在8000元/ 航天罗庄航天罗庄二期（7号楼），推出房源93套。均价5700元每左右，面积区 间为138-180大户型。优惠政策为按揭9.8折，现阶段零星剩余几套房源。 天安地产一梯6户的空间设计涵盖了77-129的户型面积区间。目前该项目属于住 宅销售扫尾阶段，剩余的房源零落分布在27层以上的楼层中，均价为 6280/，促销手段只有一次性付款9.8折 新长征.尊城该楼盘去年11月末开盘的商务公寓现阶段处于封盘状态，负责该商务公寓 的营销团队现已撤场。

41、目前该项目主推分布在上海路与北海路交汇处的2层 临街商业铺面。分别为4、5、6、7号楼。总建筑面积为13,966.12。商 铺面积区间为10-200的尺寸用度，现阶段意向均价为20000元每。该 楼盘去年11月末开盘的商务公寓现阶段处于封盘状态，负责该商务公寓的 营销团队现已撤场。目前该项目主推分布在上海路与北海路交汇处的2层临 街商业铺面。分别为4、5、6、7号楼。总建筑面积为13,966.12。商铺 面积区间为10-200的尺寸用度，现阶段意向均价为20000元每。 20112011年度经济运行状况年度经济运行状况 名称名称数额数额(亿元亿元) 同比增长同比增长 (%) 第一产业151.2

42、61.6 第二产业493.0222.9 第三产业476.8816.6 生产总值1121.1617.0 2011年，遵义市实现生产总值1121.16亿元，同比增长17.0%， 增速比上年同期高2.3个百分点。 名称名称数额数额（万元）（万元） 同比增长同比增长 （%） 交通运输、仓 储和邮政业 92607313.1 金融业32323410.8 房地产业2550746.3 营利性服务业57014027 非营利性服务 业 98725420.1 社会消费品零 售总额 350620020.80 指指 标标 20112011年数值年数值 （万元）（万元） 累计比上年同期增长累计比上年同期增长 （）（） 固

43、定资产投资总额685310344.4 其中：非公有制经济完成投资2958236101.8 按隶属关系分：中央48805025.4 地方636505352 按性质分:基本建设投资438213339.8 更新改造投资159496767 其他投资6003548.7 房地产开发投资81596883.1 50万元以上项目（基建、更改、 其他投资） 603713543.8 第一产业231678130.3 第二产业251012830.2 第三产业329532952 2011年投资情况 名称名称 20112011年年20102010年年 数值数值 同比增长（同比增长（%） 数值数值同比增长（同比增长（%） 商

44、品房屋施工面积(平方米)1228599137.3894915523.2 新开工面积(平方米)513865759.6322042772.6 商品房屋竣工面积(平方米)211393661.9130562117.7 商品房销售面积(平方米)245333218.4207169826.2 现房销售面积(平方米)89357216833343712 期房销售面积(平方米)1559760-10.3173826129.4 商品房屋空置面积(平方米)864267101.1429860-2.1 商品房屋销售额(万元)76036340.754052562.3 现房屋销售额(万元)278016253.47866632.

45、7 期房屋销售额(万元)4823474.446185968.7 2011年房地产投资情况 备注：统计区域包括遵义市乡镇地区 20112011年遵义市年遵义市财政总收入财政总收入 名称名称数额数额( (亿元亿元) )同比增长同比增长(%)(%) 全市财政总收入202.2143.1% 一般预算收入84.6246.9% 一般预算支出256.5132.1% 金融存贷款余额增加金融存贷款余额增加 名称名称数额数额( (亿元亿元) )同比增长同比增长(%)(%) 金融机构存款余额1402.9821.2% 居民储蓄存款余额743.7423.8% 贷款余额711.7419.0% 城乡居民收入增加城乡居民收入增

46、加 名称名称数额数额( (元元) )同比增长同比增长(%)(%) 城镇居民人均可支配 收入 17426元14.1% 农民人均纯收入5216元17.6 2011年财政收入及居民收入情况 所谓“房价收 入比”是指一 个地区的住房 平均价与家庭 年平均收入的 比值。比值越 高，说明居民 家庭对住房的 支付能力越低； 比值越小，说 明居民家庭对 住房的支付能 力越高。 宏观环境及政策动向宏观环境及政策动向 名称名称数值（亿元）数值（亿元）同比增长同比增长（%） 2012年预期地区生产总值136017.5 规模工业增加值52025 全社会固定资产投资128060 社会消费品零售总额42020 财政总收入

47、25225 一般预算收入10525 2012年度经济目标 2012年城镇化率提高到39%；城镇登记失业率控制在4.2%以内；人口自 然增长率控制在5.5以内；居民消费品价格指数控制在104%以内。 房地产市场动态房地产市场动态20072007年年-2011-2011年重庆宏观经济年重庆宏观经济 4111.82 5096.66 6528.72 7894.24 10011.13 15.6 14.30 14.90 17.10 16.40 12 13 14 15 16 17 18 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2007年2008年2009年2010年2011年 生

48、产值（亿元）增长率（%） 43 记忆复归，各级人民政府的定价标准 是依据各城市地方人均可支配收入的 增长速度和居民的住房支付能力来落 实房价目标。降低房价收入比的走向 2011年重庆城镇居民人均可支配 收入为21954.97元，比上年增 长14.9%；农村居民人均纯收入 6480.41元，比上年增长22.8%。 房地产市场动态房地产市场动态20072007年年-2011-2011年重庆宏观经济年重庆宏观经济 849.90 991.00 1238.91 1620.26 2015.09 34.98 16.60 25.00 30.78 24.40 0.00 5.00 10.00 15.00 20.0

49、0 25.00 30.00 35.00 40.00 0.00 500.00 1000.00 1500.00 2000.00 2500.00 2007年2008年2009年2010年2011年 投资额（亿元）增长率（%） 196.78 191.21 229.09 259.58 396.28 16.8 -10.90 20.30 7.30 5.50 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 2007年2008年2009年2010年2011年 生产值（亿元）增长率（%） 44 房地产市场动态房地产市场动态200720

50、07年年-2011-2011年重庆宏观经济年重庆宏观经济 45 房地产市场动态房地产市场动态20112011年年-2012-2012年重庆主城区房地产市场年重庆主城区房地产市场 46 区域区域 2011年年1 月月 2011年年2 月月 2011年年3 月月 2011年年 4月月 2011年年 5月月 2011年年 6月月 2011年年 7月月 2011年年 8月月 2011年年 9月月 2011年年 10月月 2011年年 11月月 2011年年 12月月 2012年年 1月月 2012年年 2月月 渝中14.13.257.2212.75.71.366.186.095.468.4312.98

51、15.265.137.89 大渡 口 9.5421.1410.686.915.844.273.552.865.943.654.921.94.5 江北 区 18.567.2716.0414.0613.5313.0510.9119.5823.4525.6516.9925.319.0514.61 沙坪 坝 14.7818.346.8713.488.239.419.0515.8613.0316.8615.9319.3410.5420.2 九龙 坡 25.010.9916.4712.4211.112.7711.8111.3810.0714.3813.8812.345.1511.61 南岸17.916.6

52、316.7322.7922.8925.1911.4710.5519.6422.9822.1228.027.4715.98 渝北23.679.8219.592310.517.689.745.0212.9319.4921.3728.5912.3520.25 巴南9.446.899.869.178.057.926.367.512.9511.429.4112.684.9511.82 高新 区 3.021.872.144.942.985.391.680.272.653.796.947.664.945.67 北部 新区 13.491.7410.1219.115.7621.7816.2415.6113.08

53、19.6528.8529.118.414.04 47 2011年重庆的成交量与金额 货币政策的从紧直接导致市场成交量大幅下滑，2011年重庆全年成交15251525万方万方， 月均成交量127万方/月，月均成交量仅略高于2008年。 2011年1-12月成交1525万方，近四年整体成交排名第三，同比同比1010年下降年下降32%32%， 同比同比0808年上涨年上涨20%20%。 2011年1-12月新增供应量2097万方，同比1010年增幅年增幅0.1%0.1%，同比，同比0909年增幅年增幅15% 15% 2011年整体新增供应维持高位，月均供应175万方。 在存量方面，2011年市场整体

54、处于供大于求状况，市场存量房源攀升到1300万 方。 2011年，整体价格呈下行趋势，成交均价6832元/，同比同比20102010年，增幅年，增幅 14.6%14.6%。 2011年5月以来，部分项目开始降价，价格逐步下行，从5月7434元/的建面均 价，一路下行，10月由于商用物业成交占比加大，价格有所回升，以7030元/的建面 均价告别2011年。 房地产政策及解读 房地产市场动态房地产市场动态20112011年年-2012-2012年重庆主城区房地产市场年重庆主城区房地产市场 48 100 22 101 127 92 99 80 40 105 79 81 79 18.7 37 0 20 40 60 80 100 120 140 11.111.211.311.411.511.611.711.811.9 11.10 11.11 11.12 12.112.2 房地产市场动态房地产市场动态20112011年年-2012-2012年重庆主城区房地产市场年重庆主城区房地产市场 7181 5792 6978 7374 7371 6932 7168 6628 6653 6977 6108 6860 6484 6115 5000 5500 6000 6500 7000 7500 11.111.311.511.711.911.1112.1 49 160 65 111 146 11311