修改质量手册

1、质量手册版本 /修改状态： B20.1 颁布令 质量手册 QM/GHDC-B 经历一年多的实际运行，通过了深 圳鹏程国际质量认证中心的审核认 证。目前，我公司根据房地产开发、 楼盘销售、物业管理服务的实际运 行情况 ,对组织架构进行了调整，依 照调整的结果和质量管理体系运行 的现状，我公司对质量手册进 行了换版修改。 本手册是在质量 手册 QM/GHDC- B 版的基础上，依据 GB/T19001-2000 idt ISO9001： 2000质量管 理体系 要求和本公司现行的实际 情况进行修订。现经修改审定，予 以颁布，自 2007年 4月 1 日起实施。旧版本同时废止，换版由行政部按文件控制

2、程序规定执行。本手 册是我公司质量管理体系的法规性 文件，是向顾客和第三方描述了我 公司房地产开发、楼盘销售、物业 管理服务质量管理体系、并对顾客 的需求和期望做出承诺的文件。本手册阐述了公司的质量方针和质量 目标，对质量管理体系作了框架式 的描述，是对全体员工提出的质量 活动标准和行为准则，是开展各项 质量活动的纲领性文件。全公司各 部门、各岗位、全体员工均应深刻 理解我公司的质量目标、牢固树立 以顾客为关注焦点的质量意识，认真贯彻执行本手册和程序文件的各 项规定，确保房地产开发、楼盘销 售、物业管理服务达到要求，确保 公司能够稳定地提供顾客满意的服 务。 中山市广弘房地产开发有限公司 理有

3、限 总经理：中山市广弘物业管 公 司 黄 振 宇 二 OO 七 年 四 月 一 日质量手册质量手册共 55 页 第 1 页版本 /修改状态： B20.2 任命书 为贯彻执行 GB/T19001-2000 idt 09001:2000质量管理体系要求,加强对公司质量管理体系运行的指 导，特任命 周洪球 同志为公司管理 者代表。 管理者代表的职责和权 限为： a) 负责公司质量管理体系的 建立、保持、协调和监督房地产开 发、楼盘销售、物业管理服务质量 管理体系中各个过程的实施，确保 质量管理体系的有效运行； b) 及时 向总经理汇报房地产开发、楼盘销 售、物业管理服务质量管理体系的 运行情况，包括

4、公司改进的需求； c) 组织领导开展内部质量管理体系 的审核活动； d) 及时组织解决房地 产开发、楼盘销售、物业管理服务 中出现的主要不合格项，并组织进 行评审； e) 监督有关部门采取的纠 正和预防措施，并验证其效果； f) 在公司内促进顾客要求意识的培养和形成； g) 就公司房地产开发、楼 盘销售、物业管理服务质量管理体 系有关事宜的对外联络。 中山 市广弘房地产开发有限公司 中山市 广弘物业管理有限公司 黄振宇 总经理：二 OO 七年四月一日质量手册共 55 页第 2 页质量手册版本 /修改状态： B20.3 目 录0.1 颁 布令 . 1 0.2 任 命书 . 2 0.3 目录 .

5、3 0.4 文 件 修 改 记录 .0.54.2.1114.2.3文件控4.2.2 质 量 手 册 .制 . 11 4.2.4 质 量 记 录 的 控制 .12 5. 管理职. 6 0.6缩质写量手册与说. 7代. 71.应用范. 82.引用标. 83. 术语和定. 8 4.质量管理体. 94.1总要. 94.2文件明0.7围准义系求总号. 12 5.1 管 理 承 诺 . 125.2 以 顾客为关注焦八、点 .丿、 .12 5.3质量方针 . 135.4尺0策划 . 135.4.1质量目标： .13 5.4.2 质 量 管 理 体 系 的 策 划 .14 5.5 职责、权限和沟. 145.5

6、.1 职 责 和 权限 .14 5.5.2表 .135.5.3 内 部 沟通 .23 5.6 管 理 评审 . 23 6. 资 源 管理 . 25 6.1 资 源 的供 .6.2 人 力 资源 . 236.3基 础设施 . 246.4工 作环境 . 26 7.房地产开发、楼盘销售、物业管理服务的实现 . 26 7.1房地产开发、楼盘销售、物业管理服务实现的策划 . 26 7.2 招 标 及 合 同 评审 .317.3 设 计 与 开发 .33 质量手册共 55 页 第 3 页质量手册版本 /修改状态： B27.4 购 .采. 34 7.5房地产开发、楼盘销售、物业管理服务的提供 .34 7 .

7、5.1房地产开发、 楼盘销售、物业管理服务过程控制.357房.5地.1.产1 开发过程控制 .357.5.1.2 楼盘销售过程控制 . 367.5.1.3 物业管理服务过程控制 .36 7.5.2 房地产开发、楼盘销售、物业管理服务过程确认 . 37 7.5.3标识和可追溯性 . 377.5.4 顾 客 财、_亠产 . 387.5.5 产 品 防护 . 39 7.6 监 视和 测 量 装 置的 控443. 408.2.1 顾 客 满量. 4楼2 盘8销.2售.3过.242制 . 39 8. 测 量 、 分 析 和 改进 . 39 8.1 总 则 . 39 8.2 监 视 和 测. 40 8.2

8、.2 内 部 审 核 . 41 8.2.3房地产开发、楼盘销售、物业 管 理 服 务 过 程 的 监 视 和 测 量 . 428.2.3.1 房 地 产 开 发 过 程 的 监 视 和 测程的监视和测量8.2.3.3 物 业 管 理 服 务 过 程 的 监 视 和 测量 44444444444444房43地产8.开2.发4 、楼盘销售、物业管理服务结果的监视和测量 . 43 8.2.4.1 房地产开发结果的监视和测量 44444444444444484.2.44.2 楼.4盘3 销售结果的监视和测量 444444444444448.2.4.3物业管理服务的监视和测量.不合格服8务的控制 .析

9、.438.4数据分. 45源 .8.4.1数据来. 45 8.4.2析 .数据分. 45 8.4.3数据分析以下 信息： .458.5改进 . 46 附 件 :1职能分配表 .单 .482 程 序文件清. 503 质 量 管 理 体 系 工 作 机构 .图 .514组织结构. 51 5 质 量 管 理 体 系 运 行 图 . 51 质量手 册 共 55 页第 4 页质量手册版本 /修改状态：B2 0.4 文件修改记录 时间 页码 章节 修改前内容 修改后内容 修改方式 修改人员 验证人员 2006- / / A/0 B/0 换版 陈 虎 周洪球 7-1 供管部、财 2006/ / B/0 B/

10、1 务的部分陈 虎 周洪球 11-1 职能调整 生产技术陈 虎 部/安全质 2007- / / B/1 B/2 周洪 球 4-1 量 监 察 部 龙 俊 丽 职 能 分 配 质量手册共 55 页 第 5 页质量手册版本 /修改状态： B2公司简介 0.5 中山市广弘房地产开发有限公司、中山 市广弘物业管理有限公司，简称：广弘公司（ GHDC）。 成立于 2002 年 5 月，是专业从事房地产开发、楼盘 销售、物业管理服务的公司。公司本着 “强化质量管 理、提供优质服务 ”的宗旨，凭借雄厚的房地产开发、 楼盘销售、物业管理服务实力、丰富的实践经验， 多年来与顾客，施工单位紧密合作，完成了一系列

11、重大房地产开发、楼盘销售、物业管理服务项目。 广弘公司自组建以来，主要经营房地产开发、楼盘销售、物业管理服务：公司实行总经理负责制，设 置总经办、行政部、财务部、规划部、策划部、销 售部、生产技术部、安全质量监察部、供管部、物 业公司。现有工程技术人员 39 人，其中高级职称人 员 12 人，中级职称人员 17 人，所有员工均受过正 规的职业道德培训、职业意识培训、及专业技术培 训，大部分员工多年从事房地产开发、楼盘销售、 物业管理服务方面的工作，有丰富的工作经验。为 实现房地产开发、楼盘销售、物业管理服务的运作、 提供可靠、高效优质的服务，并为房地产开发、楼 盘销售、物业管理服务的实现提供了

12、可靠的保障。 公司资源配备优良，现共有车辆 8 台，手提电脑 20 部，专业测试仪器一批。公司坚持 “外树形象，内强 管理，建设一流的房地产开发和物业管理队伍 ”的理 念，多年来，凭借雄厚的技术实力、丰富的实践经 验，进行房地产开发、楼盘销售、物业管理服务的 运行管理，获得顾客的一致好评。现在公司的技术 力量、服务质量、技术装备等已具备相当水平和规 模，是一家专业性较强、能独立承担大型房地产开 发、楼盘销售、物业管理服务的企业。 公司以顾客 为关注焦点，为提升楼盘质量和服务质量，实现持 续改进，适应社会和市场竞争的要求，按照ISO9001：2000 标准建立质量管理体系。公司严格执行各项有 关

13、法律法规、制度和行业标准，遵循 “守法、诚信、 科学 ”的执业准则，秉承 “热情、严谨、周到 ”的宗旨， 勇于开拓、与时俱进，把握时代脉搏，服务精益求 精，努力发挥房地产开发、楼盘销售、物业管理服 务作用，做好房地产开发、楼盘销售、物业管理服 务的每一个项目，向顾客交付满意的楼盘和服务。 广弘公司技术力量、服务质量和技术装备等已具备 较高水平和较大规模，愿与各界朋友和广大顾客携 手并进，真诚合作，共同营造房地产开发、楼盘销 售、物业管理服务行业健康发展的环境，寻求共同 发展，在相互合作中共创辉煌！ 地址：广东省中山 市 沙 溪 星 宝 路 广 弘 美 生 活 馆 2F 质 量 手 册 共 55

14、 页第 6 页质量手册版本 /修改状态： B2邮编： 528472 电话：（ 0760） 6128333 ）传真： （07606128111 0.6 质量手册说明 0.6.1 本 手册依据 GB/T19001-2000 idt IS09001:2000质量 管理体系 要求、公司房地产开发、楼盘销 售、物业管理服务实际情况和国家有关房地 产开发、物业管理的法律法规编制而成，由 管理者代表审核，总经理批准发布。 0.6.2 编 制本手册，旨在描述公司质量管理体系，贯 彻质量方针和质量目标，保障质量管理体系 实施和持续改进的有效性，为审核质量管理 体系提供文件依据，并证实公司有能力稳定 地提供满足顾

15、客和适用法规要求的房地产开 发、楼盘销售、物业管理服务。 0.6.3 本手册 分为受控和非受控两个版本。受控的手册发 放至公司总经理、副总经理和各部门负责人， 各部门要组织员工学习并严格遵守执行；非 受控手册提供给顾客作为与质量管理体系有 关的交流联络。受控手册应保持有效版本， 非受控手册在提交时应是有效版本。未经管 理者代表批准，任何人不得将手册提供给公 司以外的人员。 0.6.4 本手册持有人应对手册 妥善保管，不得损坏、丢失和随意涂改。手 册持有人调离工作岗位，应将手册交还行政 部，办理核收登记手续。 0.6.5 本手册的修改 由行政部提出申请，报至管理者代表审核， 总经理批准。行政部每

16、年 6 月份对手册的适 应性和有效性进行评审。提出修改手册时， 按文件控制程序执行，可采用换页、章 节修改或换版等方式，并对修改的状态进行ZG 质量手册质量手册行政部X财务部规划部CH 物业公司WY共 55 页 第 7 页版本 /修改状态： B2CWG H 策划部 供管部GG生产技术部 JS 安全质量监察部 ZJ控制，填写文件修改控制记录 0.6.6 本手册的版本编号顺序为：A、B、C、修改状态编号顺序为：0、1、2、 0.7缩写与代号公司在手册中采用以下缩写和代号： 中山市广弘房地产开发有限公司 中山市广弘房 物 业 管 理 有 限 公 司 合 称 ： GHDC 总 经 办销售部 XS 1

17、应用范围 1.1 总则 1.1.1 本手册适 用范围：公司所从事的房地产开发、楼盘销售、物 业管理服务。 1.1.2 公司通过质量管理体系的有效应 用，包括质量管理体系持续改进的过程以及保证符 合顾客需求与运用法律、法规要求的房地产开发、 楼盘销售、物业管理服务，增强顾客的满意度。 1.2 应用 1.2.1 公司质量管理体系的范围是房地产开发、 楼盘销售、物业管理服务。 1.2.2 公司对 ISO9001： 2000 标准要求未作任何删减，完全遵从标准条款。1.2.3 公司通过对房地产的设计开发，委托设计、施工、监理等方式完成房地产开发建设，对这些过程， 公司按照标准要求（ 7.4 采购）及其

18、他相关条款 （7.1、 7.5）实施控制，确保房地产开发、物业管理服务符合 要求。 2、引用标准 本手册采用以下标准： 2.1 建 筑工程质量管理条例 2.2 中华人民共和国建筑法 2.3 质量管理体系 要求 GB/T190012000 3 、 术语和定义本质量手册术语依据 GB/T19000:2000 idt IS09000:2000质量管理体系 基础和术语， 给 出 以 下 定 义 ： 质 量 手 册 共 55 页 第 8 页质量手册版本 /修改状态： B2a）顾客：即楼盘购置单位或个人，或者委托 单位； b） 项目管理：楼盘开发项目管理。 c） 房地产开发：指公司根据国家法律、法规、 行

19、业标准和相关合同，对房地产 建设的投资、 质量、进度实施控制、管理和协调； 4 、质 量管理体系 4.1 总要求 4.1.1 公司按照 ISO9001： 2000 标准建立质量管理体系，形成 文件，加以实施和保持，并持续改进其有效 性。 4.1.2 公司各部门须按质量管理体系文 件要求实施，并在实施中不断改进，以提高 工作效率和有效性，使公司提供的产品符合要求，增强顾客的满意度。 4.1.3 公司采用过 程方法，建立质量管理体系，且应用PDCA循环方法，持续改进质量管理体系及其过程， 具体按以下要求考虑： 4.1.3.1 识别过程 a) 为顾客提供合格的楼盘和物业管理服务，其 实现过程包括市场

20、调研、顾客要求的识别、 楼盘的开发策划、委托设计、施工、监理和 销售以及后续的物业服务。b) 为保证房地产开发、楼盘销售、物业管理服务过程的正 常运行，需对其进行管理，包括职责的确定， 为过程配置资源、对其过程进行监视和测量， 形成支持过程。 c) 根据所识别的公司的质 量管理体系过程，确定实现过程的顺序以及 过程的输入和输出，并彼此建立过程所需的 文件。 d) 公司的房地产开发、楼盘销售、 物业管理服务实现过程中的外包过程为委托 设计、工程监理、工程施工过程，对该过程 按 ISO9001：2000 标准 7.4 和 7.5 条款的相关要 求对外包过程实施控制。 e) 公司对 ISO9001：

21、 2000标准要求未做删减(见 1.2)。 4.1.3.2 识 别过程的相互关系 a) 对房地产开发、楼盘销 售、物业管理服务过程之间的具体管理以文 件 的 形 式 进 行 规 定 . 质 量 手 册 共 55 页第 9 页质量手册版本 /修改状态：B2 b） 每个过程所需的文件在质量手册的各章节中进 行规定. 4.1.3.3 依据房地产开发、楼盘销售、物业 管理服务实现的流程，确定对房地产开发、楼盘销 售、物业管理服务实现各个过程进行测量、管理控 制。a）根据已识别和确定的与房地产开发、楼盘销 售、物业管理服务有关的要求制定准则。形成文件。b）质量管理体系所需的测量以及分析过程所需的统 计技

22、术和方法在本手册第 8 章中予以规定。 4.1.3.4 为确保顾客满意，依据房地产开发、楼盘销售、物 业管理服务实现过程的具体过程确定需要配置的资 源并管理这些资源，包括人力资源、基础设施和工 作环境。这些过程的控制在第 5 章中进行规定。 4.1.3.5 为了测量质量管理体系的业绩，需建立监视 和测量的过程，包括顾客满意度监视和测量、内部 审核、过程的监视和测量以及房地产开发、楼盘销 售、物业管理服务的监视和测量，这些过程的控制 在第 8.2 节中进行规定。4.1.3.6 实施和改进 a） 公司各部门按质量手册的规定实施。b）通过各种活动,包括纠正和预防措施，持续改进的质量管理体系。见 本

23、手 册 8.5 章 节 中 的 规 定 .4.1.4 公 司 按IS09001:2000标准要求管理已识别的所有过程，确保 其符合标准要求和公司的实际运行，并不断改进， 以使公司的实际运行与质量管理体系的适宜性、充 分性和有效性。 4.2 文件要求 4.2.1 文件类型4.2.1.1质量管理体系文件按层次可分为三层： a) 第 一层：质量手册，框架式描述公司质量管理体系的 全过程； b) 第二层：程序文件，描述开展房地产开 发、楼盘销售、物业管理服务过程的途径和方法； c) 第三层：作业文件、管理办法、技术文件，提供了 工作的准则和方法；公司采用部门管理卷的形式进 行控制。质量记录表格，为质量

24、管理体系符合要求的 有 效 运 行 提 供 证 据 。 质 量 手 册 共 55 页 第 10 页质量手册 版本 /修改状态： B24.2.1.2按文件途径可区分为： a) 外来文件：有关的 国家法律、法规、行业标准，上级下发的文件和顾 客提供的资料等； b) 内部文件：公司管理性文件、 质量手册、程序文件、作业文件、岗位描述、规章 制度、工作规范等。 4.2.1.3 文件可承载在任何媒体 上，如纸介、光盘、磁盘、录像带、录音带、照片。4.2.2质量手册 公司为了对质量管理体系进行有效的控制，建立和保持质量管理体系的有效运行，编制 质量手册。 a) 质量管理体系的范围，包括未对 标准条款进行删

25、减的说明(见本手册 1.2)； b) 本 手册对质量管理体系编制所形成的程序文件及对其 的引用进行描述； c) 对质量管理体系过程之间的相 互作用进行表述； 4.2.3 文件控制 4.2.3.1 公司编制 文件控制程序 ，对文件进行有效的控制和管理， 以确保： a) 文件的适宜性和有效性； b) 文件在受控 范围内均为有效版本； c) 文件的更改和修订状态得 到识别； d) 文件保持清晰，易于识别。 4.2.3.2 文件 的编制、审核、批准和发放管理 d) 质量手册由 行政部编制，管理者代表审核，总经理批准颁布； e) 程序文件由行政部策划，相关部门编制、审核， 管理者代表批准颁布； f )

26、作业文件由各职能部 门编制，部门负责人审核，主管领导批准颁布；g)质量管理体系文件由行政部发放并进行控制管理； a) 对外文件由总经办拟稿，负责发放并进行控制管理。 b) 内部文件由相关部门拟稿，由行政部负责发放并 进行控制管理。 4.2.3.3 文件的更改和评审 a) 文件的 更改由原编制部门提出申请，经相应负责人审批后， 由原编制部门实 施修订并发放，同时回收作废文件； b) 每年六月份由行政部组织对质量管理体系文件进行评审，必要 时予以修 改；质量手册共 55 页第 11 页质量手册版本 /修改状态： B24.2.3.4 总经办负责对电子网站及电子文档的管理和 控制 a) 对电子文件和网

27、站的管理由总经办规定用户 权限，定期对网上的信息进行病毒防范，以保证网 络信息的安全； b) 电子文档要做备份，并参照书面 文件的管理形式进行控制； 4.2.4 质量记录的控制 公 司制定质量记录控制程序 ，对质量管理体系所要 求的记录予以控制，以提供质量管理体系有效运行 的证据。 4.2.4.1 各部门按照文件要求及时填写质量 记录，内容真实、完整，字迹清晰，不得随意更改4.2.4.2各部门专职或兼职的资料员负责本部门质量 记录的保管和检查； 4.2.4.3 总经办保存公司全部质 量记录的清单和文件档案，每 6 个月对各部门质量 记录的使用和保管情况进行检查；复制、借阅质量 记录时要经部门负

28、责人批准并保持相应的记录； 4.2.4.4 质量记录保存期满后，由部门负责人提出申 请，经主管领导批准后，总经办作销毁或留用处理。 5、管理职责 5.1 管理承诺 总经理通过以下活动对其 建立、实施和改进质量管理体系做出承诺： 5.1.1 制 定和批准公司的质量方针和质量目标； 5.1.2 建立和保持质量管理体系以实现公司的质量方针和质量目 标； 5.1.3 将顾客的要求转化为房地产开发、楼盘销 售、物业管理服务的要求； 5.1.4 通过培训、会议、 宣传栏、公司网页等方式，向员工传达并强调满足 顾客和法律法规要求的重要性，增强员工质量意识， 将分解的质量目标转化为各自的工作任务； 5.1.5

29、 定 期开展管理评审活动，制定质量管理体系的改进措 施； 5.1.6 配备必要的资源以确保公司质量管理体系 有能力满足顾客的要求 5.2 以顾客为关注焦点 总 经理通过以下活动，将顾客满意度作为实现公司质 量方针和质 量目标的 重要内容 ：质量手 册共 55 页第 12 页质量手册版本 /修改状态： B25.2.1规定各部门的职责权限、工作程序并控 制执行； 5.2.2 将顾客的需求，转变为管理服 务的要求；确保通过质量管理体系的有效运 行； 5.2.3 向顾客征询对房地产开发和物业管 理服务的意见，确保顾客满意； 5.2.4 制定各 种激励政策，鼓励员工在满足顾客要求方面 提出改进措施。 5

30、.3 质量方针 广弘诚信 建 筑梦想 质量方针体现和概括了公 司在质量方面的追求，顾客满意是公司永恒的目标，是衡量房地产开发、楼盘销售、物 业管理服务质量的最终依据： a) 公司以诚信 为出发点，在管理服务过程中遵守诚信、务 质量手册版本 /修改状态： B2实的原则，严格执行相关的法律、法规及标 准要求； b) 管理服务的实现取决于管理服务 人员的素质和能力，为提供顾客满意的服务； c) 通过管理评审、内部审核、过程控制等工 作，对质量管理体系进行持续的改进，实现 完美的服务。 5.4 策划 5.4.1 质量目标： 工 程合格率 100%、工程优质率 75%、 顾客投 诉处理及时率 90%，

31、质量目标分解如下： a) 总经办：合同履约率 100% b) 供管部：材料 采购合格率 100% c) 规划部：房地产开发前 期规划文本合格率 100 d) 生产技术部：工 程合格率 100%； e) 安全质量监察部：工程 优 质 率 80% f) 行 政 部： 人 员 培 训上 岗 率 100% ， g) 物业公司 : 顾客投诉处理及时率 90%， h) 策划部：顾客满意率 90% i) 销售部： 顾客满意率 90% j) 财务部 :：材料验收合格 率:100% 质量手册共 55 页 第 13 页5.4.2质量管理体系的策划 5.4.2.1 公司制定对 质量目标进行监测。对制定的质量目标在各

32、 层次和各部门进行分解； 5.4.2.2 识别质量管 理体系的全过程及相互作用和接口； 5.4.2.3 配备实现房地产开发管理和物业服务所需的 资源； 5.4.2.4 公司制定房地产项目土地开 发、策划和设计过程控制程序 、房地产建 设过程控制程序 、房地产销售过程控制程 序、物业管理过程控制程序 ，规定了在房 地产开发整体运行。房地产开发项目，由规 划部对前期开发规划进行策划，总经办对社 会和政府部门进行申报过程策划；策划部对 开发过程进行策划和广告策划；工程施工由 生产技术部、安全质量监察部进行工程运作、 整体监督运行策划；物资供应由供管部进行 策划，楼盘销售由销售部进行楼盘宣传销售 的策

33、划；交付使用后由物业公司进行物业管 理服务的运行策划； 5.4.2.5 在策划和实施质 量管理体系的更改时，应在受控状态下进行， 并采取相应措施，确保质量管理体系的持续 和完整性。 5.5 职责、权限和沟通 5.5.1 职责 和权限为确保质量管理体系的有效运行，公司对职责、权限及内部沟通的相互关系做出 规定： a) 公司为实现质量目标，建立了完善 的组织架构(见附件：组织结构图) ，规定各 部门、各岗位的职责和权限并形成文件，确 保全体员工都能充分了解本岗位的职责及部 门之间相互关系，以促进有效的质量管理；b)公司实行总经理负责制，下设副总经理A、副总经理 B、总经理助理、总经办、规划部、 策

34、划部、销售部、生产技术部、安全质量监 察部、行政部、财务部、物业公司和供管部。5.5.1.1总经理 a) 全面负责公司管理工作，向 董事会负责； b) 把满足顾客需求作为公司一 切工作的出发点，制定质量方针和质量目标， 策划、建立、实施和持续改进的质量管理体 系； c) 按顾客的要求和项目管理的特性， 确保公司严格遵守国家方针政策和有关法规， 将顾客需求转化为项目管理服务要求 质量手册 共 55 页第 14 页质量手册版本 /修改状态： B2d)负责人事、财务工作，制定和控制个部门的定员、 定编、负责员工的考核、奖惩、调配、任命副总经 理、总经理助理、管理者代表及各部门设置，各部门负责人、各岗

35、位的职责权限并形成文件；e)提供质量管理体系有效运作所需的设施、软件、信息、 工作环境和资金；f)全方位沟通关系，协调各部门 工作，综合掌握全面情况，积极开拓业务；g)把公司质量方针作为激励和教育培训的重要内容，在各 层次进行沟通和传达；h)通过管理评审活动，实现 质量管理体系持续改进，适应不断变化的内外部环 境。i)组织制定公司经营目标、经营策略及其实施 方案。 5.5.1.2 管理者代表 a) 确保质量管理体系的建 立、保持和持续改进； b) 向最高管理者报告质量管 理体系的业绩 ,包括改进的需求； c) 使全体员工意识 到满足顾客要求对公司的生存和发展的重要性；d)负责与质量管理体系有关

36、的包括顾客在内的外部沟 通与联络。 5.5.1.3 副总经理 A a) 全面负责领导房 地产规划、策划、楼盘销售板块的工作，向员工传 达满足顾客要求和法律法规要求的重要性，确定方 向，策划未来，激励员工，营造环境；制订房地产 营运、策划、楼盘销售的分解目标，承担房地产营 运、策划、楼盘销售模块管理体系建立、完善、实 施的决策责任 b) 主持召开各类专题工作会议，对公 司规定目标进行分解，对方针和目标的适宜性、充 分性、有效性进行系统评价，促进持续改进；c) 制定房地产营运、策划、楼盘销售模块中年度工作计 划，总体评价公司房地产项目服务工作，负责企业 发展、安全等重点工作，负责房地产新业务开发；

37、d)负责对房地产营运、策划、楼盘销售模块中各部门 经理的管理，负责制订业绩考核办法，对违纪职工 进行处理，处理房地产营运、策划、楼盘销售模块 中 重大事故和重大的顾客投诉及诉讼； e ) 规定部 门的配置、部门的职责和权限，确保管理体系的有 效运行。负责对房地产营运、策划、楼盘销售模块 中的业务管理，做好业务的市场调研，做好成本、 质量分析，并形成报告； f ) 负责公司受理的工程业 务，对内协调各部门业务工作，组织对设计单位的 资 质量手册共 55 页 第 15 页质量手册版本 /修改状态： B2格审定，和合作施工单位的管理，牵头做好工程的 招标工作，负责房地产营运、策划、楼盘销售模块 中业

38、务合同的签订，楼盘销售的调度协调，质量监 督，各类促销的策划和实施； g) 协助财务进行业务 结算，负责楼盘的预付款及结算款的收取，做好月、 季销售统计工作，按月提供完成销售任务有关报表， 负责编制年、季、月统计报表； 5.5.1.4 副总经理 B a) 在总经理的领导下，负责公司建设工程施工和供管板块的管理工作，负责对工程预算、仓库的管理工 作，向总经理负责； b) 负责对分管的部门和板块进 行管理运作，按公司的要求，对分管部门执行层进 行监督，每月定期向总经理汇报分管板块的管理状 况； c) 实现公司的质量方针和质量目标，策划、建 立、实施和保持持续改进的质量管理体系； d) 按顾 客的要

39、求和房地产开发的特性，确保公司严格遵守 国家方针政策和有关法规，将顾客需求转化为房地 产开发的要求； e) 协助总经理对分管部门进行考核、 奖惩、调配，会同部门经理规定部门、各岗位的职 责权限，并形成文件； f) 全方位沟通关系，协调部 门工作，综合掌握全面情况，积极开拓业务；组织 制定公司工程施工目标、策略及其实施方案。 g) 负 责审核施工组织设计 采购计划 ，监督工程建 设、预算、采购和仓库管理过程及计划执行情况 h) 负责分管工作的统计分析，各类统计报表、日常统 计数据与上报的审核； i) 审核对供应商的评价，参加 合同的评审，必要时参加谈判和洽谈，在总经理的 授权下签署合同； j)

40、负责对材料仓库的管理领导， 监督材料质量的管理，建立健全仓库管理制度。 k) 完成领导交办的其他工作 5.5.1.5 总经理助理 a) 按 照公司要求完成工作任务，对总经理负责；b)对领导分配的工作进行策划，制定工作计划；定期向总 经理汇报工作完成的情况； c) 完成领导交办的其他 工作 质量手册共 55 页第 16 页质量手册版本 /修改状态： B25.5.1.6 总经办 a) 在总经理的领导下 ,协助总经理对公 司进行管理，向总经理负责； b) 把满足顾客需求、 贯彻公司指令，实现公司的目标，作为公司一切工 作的出发点，建立维护和保持质量管理体系； c) 根 据顾客的要求和房地产开发的特性

41、，确保公司严格 遵守国家方针政策和有关法规，将顾客需求转化为 房地产开发服务的要求。 d) 负责指导和监督各部门 的定员、定编、负责员工的考核、奖惩、调配各部 门设置，各岗位的职责权限并形成文件；负责合同 的最终管理、投资前期管理、负责对外公关和内部 协调； e) 负责监督各部门工作的完成情况；提供房 地产开发的各方面信息，为总经理的决策提供依据； f) 沟通关系，协调各部门工作，掌握全面情况，积极 开拓业务；将公司质量方针作为激励和教育培训的 重要内容，在各层次进行沟通和传达； g) 组织实施 公司经营目标、经营策略及其实施方案。全面负责 项目开发过程的办案，与政府各职能部门保持良好 的沟通

42、，进行公共关系建设。 h) 负责公司资料档案 管理和信息管理建设；负责公司信息化规划及进程 控制，建立信息管理体系。 i) 与政府各职能部门、社 会组织建立良好的公共关系； 与银行进行联系沟通 工作，负责公司各项贷款业务的联系沟通工作； j) 全面负责项目开发过程的办案工作；公司对外法律 事务的执行和管理； k) 审批各类合同，进行有效合 同管理和印章管理工作； 5.5.1.7 行政部 a) 在总经理 的领导下，主管行政部管理工作； b) 按人事制度组 织实施人员招聘、调配、考核任免及人员档案的日 常管理； c) 编制和实施员工培训计划，参与课程设 计、教材编制，并对培训效果进行评估，保持清晰

43、 和完整的培训记录；制定年度培训计划并组织实施， 负责职工学习、培训资料的档案管理工作； d) 根据 公司领导的指示编制管理性文件，负责发放、传阅 和归档管理； e) 对上级机关、外单位的行政公文和 函件的收发、登记、催办及归档管理；对国家颁布 的各项法律和法规文件进行管理和控制； 质量手册 共 55 页第 17 页质量手册版本 /修改状态： B2f) 负责公司会议室的使用安排和管理，组织会务工作， 负责记录、录音(像)和会议材料的准备，起草会 议决议， g) 负责对工作计划、会议决议的落实和督 办，协调各部门、各岗位之间的关系，核实考勤记 录； h) 负责对公司办公环境、绿化、消防安全设备、

44、 办公设备使用等情况进行检查； i) 负责办理员工劳 动合同及各类保险业务；负责办理专业技术职务的 评审、聘任、晋升等工作； j) 负责车辆的调度使用、 和保养等管理工作；负责内外来访的接待工作；负 责公司印鉴保管及使用；负责计划生育管理工作； 考核本部门员工的绩效； k) 对总经理负责，完成公 司领导交办的其他工作任务。 5.5.1.8 策划部 a) 对 公司的房地产营运、前期策划、楼盘销售策划进行 管理，对总经理负责； b) 负责对策划部各职能岗位 的管理，按公司的要求监督各岗位的运行情况，对 房地 产策划板块进行管理运作，负责处理策划部的 有关事务，定期向总经理汇报房地产策划的管理工 作

45、； c) 向员工传达满足顾客要求和法律法规要求的 重要性，制订房地产策划的分解目标，进行房地产 策划模块管理体系的建立、完善、实施管理方案， d) 参加各类专题工作会议，对公司规定目标进行分解， 对方针和目标的适宜性、充分性、有效性进行系统 评价，促进持续改进； e) 负责对房地产策划模块中 的各岗位的管理，检查房地产策划模块中的各项规 章制度的执行情况，在部门内部与员工沟通； f ) 制定房地产策划模块中年度工作计划，总体评价本公 司房地产策划服务工作，负责企业发展、安全等重 点工作，负责房地产新业务开发的总体策划；g)制订部门业绩考核办法，提出对违纪职工进行处理意 见，协调处理房地产营运、

46、策划、楼盘销售模块中 重大事故和重大的顾客投诉及诉讼；h)规定本部门的配置，职责和权限，确保管理体系的有效运行。 负责对房地产策划、模块中的业务管理，做好业务 的市场调研，做好成本估算、并形成报告；i) 对内协调各岗位业务工作，参加对委托设计单位的资格 审定，协助做好工程的招标工作，负责房地产策划 模块中的质量监督及各类策划的实施；质量手册共 55 页 第 18 页质量手册版本 /修改状态： B2j) 协助财务进行业务结算，负责做好月、季策划统计工作，完 成房地产策划的有关报表，负责编制年、季、月策划统计报表。 5.5.1.9 销售部 a) 对公司的房地产楼盘销售进行管理，对总经 理负责；，

47、负责对部门各岗位的管理，按公司的要求监督各岗 位的运行情况，对房地产楼 b) 盘销售进行管理运作，负责处 理销售部的有关事务，定期向总经理汇报房地产楼盘销售的管 理工作； c) 向员工传达满足顾客要求和法律法规要求的重 要性，制订、实施房地产楼盘销售的目标，进行房地产楼盘销共 55 页 第 19 页售模块管理体系的建立、完善、实施管理方案， 参加各类专题 工作会议，对公司规定目标进行分解，对方针和目标的适宜性、 d) 充分性、有效性进行系统评价，促进持续改进；e) 负责对房地产楼盘销售中的各岗位的管理，检查房地产楼盘销售 中的各项规章制度的执行情况，在部门内部与员工沟通；f )制定房地产楼盘销

48、售中年度工作计划，总体评价公司房地产楼 盘销售服务工作，负责房地产楼盘销售业务开发的总体思路； g)制订部门业绩考核办法，提出对违纪职工进行处理意见，处 理房地产楼盘销售中顾客投诉及诉讼；h)规定本部门的配置，职责和权限，确保管理体系的有效运行。负责对房地产楼盘销 售中的业务管理，做好消费群体的市场调研，做好成本核算、 并形成报告； i) 对内协调各岗位业务工作，参加对楼盘销售 有关的内、外部会议，负责房地产楼盘销售中的质量监督及各 类策划的实施；j) 进行楼盘销售业务结算，负责做好月、季楼盘销售统计工作，完成房地产楼盘销售的有关报表，负责编 制年、季、月策划楼盘销售统计报表； 5.5.1.1

49、0 生产技术部 a) 在总经理的领导下，对公司的房地产工程建设项目、施工和竣 工验收的整体过程进行管理，对总经理负责； b) 负责对各项目 部、各专业岗位进行管理和控制，按公司的要求监督各项目部、 各专业岗位的运行情况，负责处理、协调工程项目管理中的进 度 、 成 本 等 工 作 ， 质 量 手 册 质量手册版本 /修改状态： B2定期向总经理汇报工程进展情况； c) 按公司的要求 开展工作，定期组织、参加各类工程项目管理工作 会议，协调设 计、施工、监理单位的关系，作好投 资控制和管理。 d) 负责房地产工程施工管理的工作， 向员工传达满足顾客和设计要求、法律法规要求的 重要性，制订房地产工

50、程施工管理的分解目标，建 立房地产建设管理体系，建立健全完善、实施工程 项目管理的过程控制； e) 主持召开各类专题施工工 作会议，对工程项目规定的目标进行分解，对施工 过程管理涉及到的工程施工、技术问题进行系统评 价并解决，保证项目建设正常进行； f) 规定本部门 的职责和权限，确保管理体系的有效运行。负责房 地产建设项目中的各类业务，做好施工成本、工程 质量分析，竣工综合验收，并形成报告； g) 负责受 理的工程业务，协调各岗位业务工作，组织对合作 施工单位的资格审定和合作施工单位的管理，对公 司其它部门提供技术支持。 5.5.1.11 安全质量监察部 a) 在总经理的领导下，对公司的房地

51、产工程建设项 目的质量监察、竣工验收过程进行管理，对总经理 负责； b) 负责对各项目部、各专业施工过程进行管 理和控制，按公司的要求监督各项目部、各专业施工的运行情况，负责处理、协调工程项目管理中的 进度、质量、成本、安全等工作，定期向总经理汇 报工程进展情况； c) 按公司的开发质量监察要求开 展工作，定期组织、参加各类工程质量监察管理工 作会议，协调设计、施工、监理单位的关系，作好 质量控制和管理。 d) 负责房地产工程施工质量管理 的工作，向员工传达满足顾客和设计要求、法律法 规要求的重要性，制订房地产工程施工质量管理的 分解目标，建立房地产建设管理体系，建立健全完 善、实施工程质量管

52、理的过程控制； e) 主持召开各 类专题施工质量监察工作会议，对工程规定的目标 进行分解，对施工过程质量涉及到的工程施工、技 术问题进行系统评价并解决，保证工程质量达到要 求； f) 规定本部门的职责和权限，确保管理体系的 有效运行。负责房地产建设质量管理，做好工程质 量分析，竣工综合验收，并形成报告； g) 负责受理 的工程质量业务投诉，组织对合作施工单位的资格 审 定 和 合 作 施 工 单 质 量 手 册 共 55 页 第 20 页质量手册版本 /修改状态： B2位的管理，对公司其它部门提供技术支持。 5.5.1.12 物业公司 a) 负责对小区物业进行管 理和控制，处理小区物业管理的内

53、部事物， 在国家规定的范围内建立和健全本部门的各 项管理制度，对设立的会计科目进行日常账 务处理； b) 按照上级主管部门的要求，上报 财务报表、上缴各种税费； c) 按照国家和区 域文件，制定收费标准，追缴顾客的各项费 用，对内部的各种费用进行审核，执行公司 的报账制度和流程； d) 负责物业固定资产的 购建、调整、折旧、报废清理等账务处理， 并定期与固定资产管理员核对资产；负责应 收、应付款项的催收、清理； e) 负责对保安 队伍的管理，按照物业的特点和公司对保安 的具体要求进行招聘保安人员，制定保安培 训和日常训练计划，及时处理保安队伍内部 出现的问题，纯洁保安队伍；确保小区的安 全；

54、f) 负责对顾客居所安全的管理，维护小 区内的水、电及公用设施，及时处理顾客提 出和存在的问题，满足顾客提出的正当要求； 为顾客提供满意的服务，改善服务态度，增 强顾客的信任感； g) 负责对小区公用设施、 设备的管理、维护和保养，做好小区内的各 种标识，做好小区内的消防管理和宣传，维护保养消防设施和设备，确保消防设施的有 效 性，及时处理小区发生的突发性事件， 并向公司汇报处理结果； h) 负责对小区内的 绿化管理，卫生清洁和废弃物及垃圾的管理， 保证小区内的卫 生状况，达到规定要求； 做好灭蝇、灭蚊、灭鼠的具体工作； i) 负责 制定管理小区内的顾客和工作人员的各种章、 证；维护顾客的利益

55、； j) 负责对园林进行管 理，建立健全管理制度，作好园林的培育和 养护； k) 负责对小区内车辆的管理，作好安 全和防盗工作，确保小区的安全和顾客财产 的安全；完成领导交办的其他工作。 5.5.1.13 财务部 质量手册共 55 页第 21 页质量手册版本 /修改状态： B2a)负责公司的财务管理和会计核算工作，负责公司财 务收入、成本费用、利润分配、税金、固定资产、工 资、工程核算和资金的管理； b) 执行国家、行业、 会计管理方针、政策和有关规定，负责编报公司财务 计划和固定资产投资计划，并监督实施计划的完成绩 效,协助总经办办理融资事项；向总经理汇报财务的 执行和资金使用情况； c)

56、负责资金管理，按要求拨 付施工合同款项，提高资产的使用效率，按时编报财 务报表；遵照国家的有关规定，按时向社会有关部门 交纳各项费用； d) 负责资产管理，根据计划购置， 按月、季的规定进行盘查，并与有关部门配合，进行 物资、固定资产的清点盘查；对固定资产建账、建册、 建卡； e) 协助行政部做好工资统计，按时发放工资、 福利资金，及时向领导汇报，自有资金的运用和结存 情况，严格报销审核工作，把好财务关； f) 做好财 务档案管理、审核工程结算，按规定上缴税款，做好 税务管理工作，落实资金的安全管理，管理好本部门 的印章，按规定存放现金，防盗、防劫、防贪挪用、 防骗、防止私拆借等措施要落实到位

57、。 g) 负责对本 部门各岗位的管理，制定本部门各个岗位的岗位责任 制，检查各个岗位工作的完成情况，对公司整个财务 和资金进行监督考核，对违反财务规定的人和事提出 处理意见， h) 按公司的规定进行各类票据的报销， 审核票据的有效性和真实性；负责对财务各类账册的 管理和保管、保守公司财务和经济秘密； i) 严格现金 管理制度，定期与银行进行对帐，库存现金要在国家 规定的范围内运做，账务管理要日清月结、要账帐相 符、账物相符； j) 负责对采购材料的管理和仓库管理， 把好材料质量关，建立健全仓库管理制度，建册建卡， 做到材料与账相符； k) 负责对仓库人事和物资的管 理，对入库的材料和物资进行验

58、证，做好库存物资的 保管，建立健全仓库出入库制度，确保库存物资的安 全。对公司低值易耗能品的库存管理，建立物品领用 记录。 l) 完成领导交办的其他工作。 质量手册 共 55 页第 22 页质量手册版本 /修改状态： B25.5.1.13 供管部 a) 全面负责对供管部的工作的管理 和控制，负责审核采购计划，编制和执行采 购方 案，监督采购过程及计划执行情况，对总经理负责；b)负责管理供管部统计分析工作，各类采购统计报 表、采购计划的日常统计与上报；定期向总经理汇 报材料采购情况； c) 负责组织对供应商的评价，收 集和整理供应商的各类资料，为领导选择合格的供 应商提供依据；确保采购材料达到设

59、计要求； d) 负 责对所采购的信息进行汇总、分析和评价，及时召 集有关部门对采购材料和供应商进行评审，编制各 类采购报表； e) 负责对合同进行归口管理，参加合 同的谈判和洽谈，组织有关部门对合同进行评审， 在总经理的授权下签署各类合同； f) 负责对合同进 行分类管理和保存，为相关的部门提供合同的支持， 编制格式合同和非格式合同的范本，制定本部门的年度绩效考核和组织考核结果的统计； 5.5.1.14 规 划部 a) 收集设计基础资料，编制各单项工程的设计 要点、各专项设计方案评定标准。 b) 编制总体或单 项工程设计招标文件，主持项目中各单项设计的设 计方案的甄选工作，做好方案的结果评定及

60、对外发 布工作。参与建设项目各单项设计单位的最终选定。c)起草或审核建设工程设计合同 ，监督各类设计 合同的执行情况。 d) 对项目设计的进度、质量、投 资进行全程管理，使设计进度遵循合同的约定， 质 量在以建筑设计规范为主线，符合当地的技术规范 要求和公司的设计要求，设计概算投资不偏离可行 性研究的投资概算。 e) 对各单项工程的阶段设计文 件进行验收和审查，组织召开各单项工程的方案及 施工图设计会审。 f) 处理由生产技术部、安全质量 监察部提交的技术问题，并及时反馈处理结果。 g) 审核、签发设计变更文件，做好设计变更的资料管 理工作。 质量手册共 55 页第 23 页质量手册版本 /修