工程部管理手册

1、1工程部管理手册（原创）2工程部管理手册目录一、工程部职责和任务二、工程部岗位职责三、日常管理1、计划管理2、组织管理四、专业管理1、动力设备2、弱电及通讯系统3、消防系统4、装饰保新5、中、大修6、对外委托维保合同项目管理五、工作内容及程序1、强电专业2、给排水设备专业3、弱电专业4、电梯5、机房和井道管理6、紧急情况的处理六、专项管理制度1、工作流程2、机房值班制度3、预防性维修制度4、设备巡回检查制度5、机房锁匙管理制度6、交接班制度7、档案借阅制度8、应急应变处理解决方案一、工程部职责与任务工程部的职务是负责设备的运行管理，维修保养，更新改造、监督物业二次装修工程质量等工作。工程的 管

2、理需要有科学性和严密性，因为除了它本身的技术之外，它的工作直接或间接地与住户联系在一起。因 此工程部管辖范围如下：1.负责物业电力系统、电梯、空调系统、给排水系统、地面管道的运行管理、设备维护、保养和故 障检修；2.负责公共区域装修改造工作，监督物业装修改造工作；3.负责物业公共部分灯饰、灯具的维修、维护工作；4.负责物业动力及各系统的设备更新和系统改造；5.对专业分包进行安全、督导等工作；6.负责能源统计汇总、节能降耗工作。二、工程部岗位职责1.工程部主管1.1 执行物业总经理的指示，直接对物业总经理负责；1.2 对工程部所有人员和设备全权管辖和调配，挑选和配备下属各岗位管理人员，培养、巩固

3、骨干队伍， 3切实保障动力设备的安全运行与装修设施的完好。尽最大的努力， 以最低的费用开支保持物业管理及服 务素质水平；1.3 下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度；1.4 巡察物业设备运作，掌握物业工程人员和设备操作，审核每天工作如下：1.4.1 审核运行报表，掌握耗能规律，发现异常耗能增加，及时采取整改措施。1.4.2 审核各系统运行监测技术数据，改善及纠正现有设备运作。以达至低成本，高效益的成果；1.4.3 现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工情况，定期进行技术及管理培训工作计划；1.4.4 现场巡查重点设备运行状况，发现影响物业运作的

4、重大故障，立即安排人员处理；1.4.5 审定下属班组工作计划、大项维修工作及工程的质量进度，发现问题应及时采取措施；1.4.6 审定设备更新、改造工程计划、大项维修保养计划，备件购买存量，并按计划进行。1.4.7 深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德、管理意 识教育，培养员工的企业责任感；编制培训计划，定期对管理人员进行培训，提高管理水平，把工程部 建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。2、值班工程师2.1 确保所管辖系统设备的安全运行是工程值班工程师的首要任务，专职工程师对下属人员和系统设备负 有全面的管理责任，要求每天必须做好以

5、下各项管理工作；2.1.1 检查系统主要设备运行技术状况，发现问题立即组织处理。2.1.2 检查系统运行状况，发现设备操作误差立即纠正；2.1.3 检查下属岗位纪律，发现不良现象立即纠正；2.1.4 现场督导工程施工，控制工程质量与进度；2.1.5 实地检查工程施工，控制工程质量与进度；2.1.6 实地检查下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施；2.1.7 发生故障，立刻组织检修，发现隐患，立刻组织处理，做好技术把关工作，保证系统设备经常处于 优良的技术状态；当设备发生故障或影响正常物业运作时，迅速到达现场组织处理，并尽快提交事故报 告予管理层；2.2 负责制定本系统运作

6、方案，并不断与操作人员研究改进措施，使系统保证安全运行，并节省能源费用；2.3 负责制定系统设备日常维修计划和每年大项维修保养计划和备件购买计划，定期提交工程报告给经理 审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率；2.4 执行工程部经理的指令，认真贯彻岗位责任制，督导下属员工乳严格执行操作规程及员工守则，按三 干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气（蒸气、制冷 剂）；五良好：使用性能良好，密封良好、润滑良好，紧固良好、调整良好的标准严格检查督导下属；2.5 根据下属员工的技术状况和思想状况，编制培训计划，经常

7、对下属员工进行职业道德、专业技术知识 培训；2.6 审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作；督促下属做好设备维修、故障处理、零件更换记录整理 归档；2.7掌握科技发展动态，认真推广新技术，不断改造和完善系统，对系统的改造工程参与设计，监督施工，质量整改；2.8 组织并落实维修巡视路线，定期对记录进行检查。2.9 负责本专业考勤制度的实施。3、文员、库管3.1 贯彻执行工程部经理的工作指示，协助工程部经理处理工程部之日常文书工作。3.2 负责工程部各类文件及报告的收发、打印、复印、传阅及存档等工作。3.3 完成各项目提交之每月 /每年工程事务工作报告及计划的整理、汇总及归档工作。3.4 妥善处理

8、各专业项目之外委合同的存档及借阅工作。3.5 负责接听 /接待任何至工程部的投诉、查询电话及拜访人员。3.6 收集各项有关工程设备 /系统的技术资料，并完成归档、登记工作。3.7 负责工程材料、零配件、工具的入库管理工作，执行严格的出入库登记制度，按期向工程主管汇报整 理仓库备件使用情况。4、电工4.1 强电工负责范围4.1.1 电力系统的运行管理；4.1.2 变配电室的高低压配电柜、变压器及控制设备的维护保养及故障检修；44.1.3 水泵房电器设备的维护保养及故障检修；4.1.4电梯、空调冷冻设备动力电源供给。配合其它人力资源运用，当其它班组人力不足时，应积极配合；4.1.5 负责物业各层用

9、电系统动力设备，电器的维护保养和故障检修工作；4.1.6 负责物业范围内所有公共照明设备的保养和故障检修；4.1.7 负责监督电梯外委公司维保工作，当值人员接到故障报修后，应立即与电梯分包人员联系，尽快到 位检修，同时做好电话记录。4.2 运行电工负责范围4.2.1 严格遵守员工守则和各项规章制度；4.2.2 努力学习技术，熟练地掌握物业供电方式状态，线路走向及所管辖设备的原理、技术性能操作；4.2.3 努力做好设备的维修保养工作，做好防小动物，确保设备安全运行；4.2.4 坚守岗位，定期巡查电器设备，密切监视中央信号屏情况，正确抄录各项数据并填好报表；4.2.5 对急修及时登记，并填好派工通

10、知单通知维修班前往处理，作好每日工时材料统计工作；4.2.6 负责同变电站和供电局电力调度的业务联系，并作了记录；4.2.7 发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障；4.2.8 紧急停电事故未排除，不能进行交接班，交接两班的人员应共同工作，完成维修后才进行交接，并 做好工作记录；4.2.9 请假、补休需在七天前报告值班工程师，并由值班工程师安排合适的替班人；4.2.10 按规定的时间做好值班室内外清洁工作；4.3 维修电工负责范围4.3.1 严格遵守员工守则和各项规章制度；4.3.2 努力学习技术，熟练地掌握物业电器设备的原理及实际操作与维修；4.3.3 按时按质按量地完

11、成值班工程师分配的工作任务并按要求做好记录表格；4.3.4 出现事故时应迅速返回变配电室，积极协助其它运行电工的工作；4.3.5 电工要负责损坏的灯泡更换及备品清点，发现不足时要及时申请补充；4.3.6 交接班时如发生故障，交班者必须同接班者排除故障后才能下班；4.3.7 请假、补休需在七天前报告值班工程师，并由值班工程师安排合适的替班人；4.3.8 每月进行一次分管设备的维修保养工作；4.3.9 搞好班内外清洁工作。5、空调5.1 负责范围5.1.1 中央空调系统的运行管理；5.1.2 所有空调、通风设备的运行、维护保养和检修；5.1.3 所有物业共享冷藏设备的维护保养和故障检修；5.1.4

12、 所有中央空调水系统的维护保养和故障检修；5.1.5 所有空调、电机及控制电器的维护保养和故障检修；5.2 空调运行工岗位职责5.2.1 值班人员必须掌握设备运行的技术状况，发现问题及时处理并报告值班工程师。5.2.2 执行值班工程师制定开关主冷冻机时间。5.2.3 按保养规程做好设备日常及每月保养工作，确保重点设备经常处于良好技术状态。5.2.4 每班运行人员必须对所有运行记录表检查并签名。除清楚记录运行参数外，必须记录清楚巡检范围 内的设备起停时间，停机修理原因和停机开始及恢复正常运行状态的时间，每天由运行工负责将当天 行情况向值班工程师上报并累计当天设备运行台时，负责将当班发生的故障及维

13、修内容详细记入班组技 术档案本。5.2.5 运行人员必须严守岗位职责，服从指挥，严守操作规程。对值班工程师安排的工作负责，不得擅离 岗位。5.2.6 监督空调分包进行日常空调主机系统维修保养及每年计划保养等工作，并向值班工程师提交现有分 包工作进度及质量工作报告。5.2.7 认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，做到故障判断准确，维修快捷。6、给排水6.1 负责范围56.1.1 负责冷热供水系统、排水系统（上管道）、消防水系统的运行管理及上述系统设备（包括水泵、热 水加热器、管道、阀门及其附属设备）循环系统设备保养和故障检修；6.1.2 负责所有公共卫生间洁具，五金构件的维修保养；6

14、.1.3 负责物业所有手推车、门地箕维修保养及五金构件的修理；6.1.4 负责风、电焊施工及机件加工五金构件的小批量加工。6.2 给排水维修岗位职责6.2.1 值班人员对水系统及机械设备的运行负直接责任，并及时完成当班维修项目；6.2.2 巡检时必须按制度所规定的时间及检查路线进行认真巡检，做好运行记录，发现问题立即报告值班 工程师；6.2.3 执行值班工程师的指令，严守操作规程，当班时间不可擅离岗位；6.2.4 接班人员必须准时到岗，到岗后十分钟为交接班时间，认真履行交接班手续，系统及设备运行状态 未交待清楚，交班者不得下班。紧急故障未处理完毕不交接班，有人替班方能离开岗位；6.2.5 认真

15、学习专业知识，熟悉设备性能及系统情况，判断故障快捷准确，处理迅速及时；6.2.6 因值班人员失职造成影响物业运作或损坏设备，追究当班者责任。7、综合维修7.1 负责范围7.1.1 负责家具、木器的修补；7.1.2 负责墙纸、地毯、天花、玻璃等各种装修的处理；7.1.3 负责墙壁、天花、金属构架的油漆翻新；7.1.4 负现大理石、云石、瓷片饰面的修补；7.1.5 负责土建结构方面的渗漏水处理；7.1.6 负责物业各类锁安装和修理；7.1.7 在能力所能及的情况下，承担部分装修改造工程和木器家具的制作或改造。三、日常管理1、计划管理 工程部要制定预防性维修计划，以求避免设备故障，防患于未然。具体做

16、法为：1.1 建立设备档案资卡 将物业内所有必须进入维修计划岗的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册资料中 的有关维护保养内容，建立设备档案登记卡，并按说明书中规定的维护保养项目内容建立维护保养记录 表格。1.2 编制设备计划维护总表 将全部维修保养记录表中的任务和时间汇总到计划维修总表中，并制定出年度设备维护保养计划一览表。1.3 发出维修保养指令工作单 维修保养指令工作单是根据计划维修总表及保养计划一览表的安排，按时间向员工发出的。发出指令单 时应注意：1.4 保养计划的落实跟进检查 维保工根据指令完成任务必须在单上记录工作，包括所有时间，检查结果等，并签字交回。值班工程师

17、 要对维修工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量。2、组织管理 物业由各类设备组合而成（消防、给排水、空调、强弱电、电梯等），工程部按计划进行维护保养外，还 要安排员工巡查。根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查、要训练员工充分利用视觉、 听觉、触觉、嗅觉，检查所有设备运作情况，要看计量表读数，如电压、电流、压力、温度等，聆听设 备运行时有无声音异常、触摸设备温升及振动情况如何，并嗅机械有无发出焦味和其它异味等等。不要 只巡不查，总之，要加强员工责任感，才能完成巡回检查。巡回检查是否能可靠的执行下去，部门要安 排检查，检查要有力度，态度要端正，不要只立足于抓毛病。坚持设备的巡查，可

18、以及时发现设备的初 期问题，及早解决，如待设备已成故障或损坏才被发现，则将是十分麻烦和令人不愉快，作业也必将要 付出更大的费用。四、专业管理1、动力设备 物业的动力设备，包括物业的配电系统、暖通空调系统、给排水系统、电梯系统。1.1 变电系统 物业供电系统中主要配电设备有：1.1.1 电力变压器、高压配电柜（包括高压开关柜和计量柜）、低压配电柜（包括各类低压开关柜、低压 电容补偿柜）、直流屏。61.1.2 强电竖井及各功能区的分配电箱，各类机房根据设备需要而设置的配电箱和控制屏。1.1.3 避雷设施（包括接闪器、引下线、接地装置、均压环）。1.1.4 室外照明及小动力设备等。1.2 暖通空调系

19、统 物业中的暖通空调系统主要由下述设备组成：1.2.1 冷水机组及附属设备（包括制冷主机、冷冻泵、冷却泵、冷却塔等）1.2.2 热交换设备（包括热交换器及热力循环泵）1.2.3 空调机组（包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、回风机、调节阀等）。1.2.4 新风机组（包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、加湿器、挡水器、调节阀等）。1.2.5 各类空调通风末端装置、变风量调节箱及风机盘管等。1.2.6 送、排风机等。1.2.7 空调水处理设备（包括水软化设备、补水设备等。1.3 给排水系统1.3.1 给水系统分冷水、热水系统，冷水热水系统（有过滤、消毒、软化及反渗透等设备）包括水池、水 箱、水泵、

20、稳压罐、管道、阀门及设施等；还包括卫生间、浴室、开水间、清洁间等房间内给排水各种 设备及卫生洁具。1.3.2 排水系统分污水排放管道系统，隔油井、废水排放管道系统、雨水排放系统。1.4 电梯及手扶梯系统 设有客用电梯、消防梯（兼员工用梯）、货梯、手扶梯，解决人员、货物运输需要。2、弱电及通讯系统 有线通讯系统，如电话系统、电传、传真及自动电话交换机。2.1 广播系统，如紧急广播系统、公共音响系统、多功能厅影视音响系统。闭路电视系统。2.2 保安电视，即保安监控系统。2.3 消防报警监控系统。3、消防系统3.1 室内消防栓系统3.2 室外消防栓系统3.3 自动喷水灭火系统3.4 自动喷淋系统4、

21、装饰保新 物业的装饰保新的工作量很大，其范围包括如下5 个部分：4.1 建筑物的外表 所有的地面，如公共区域地砖、花岗石地楼梯。4.2 墙壁 墙布、木墙、铝合金装饰板、瓷砖、大理石、喷涂、立柱、外墙等。4.3 天花 乳胶漆、喷涂、石膏板等。5、中、大修5.1 根据设备设施所规定的大修、中修的周期按期执行。5.2 工程部专业技工能自己做的工作由工程部自己完成。5.3 专业性强、技术含量高的，由专业公司进行。5.4 所有由专业公司进行的中、大修工作，应以招标方式进行。5.5 所有由专业公司进行的中、大修工作，工程专业人员应进行全方位的配合、跟进、监察、质量检查、 验收签字。5.6 进行的中、大修工

22、作应有详细记录并记入设备档案、存盘。6、对外委托维保合同项目管理6.1 物业重大设备应有专人，定时进行日常保养，值班工程师应亲临现场，工程主管负责检查。6.2 物业工程人员难以胜任的保养、维修项目，应由工程部上报物业项目部，委托专业公司进行。6.3 委托专业公司时，应先进行 3 家以上公司的寻价、填表、审批、签约。6.4 专业公司保、维修过程中，各有关值班工程师、维修工应跟班，逐渐掌握维修、保养的技能。6.5 各值班工程师应详细记录每次维修保养的内容、方法、使用的工具、所花的人力、更换备件的详细材 料，经工程主管审阅、留档。6.6 有由专业公司进行维修、保养的工作专业人员应进行验收签字。7设备

23、维修外判程序 专业值班工程师申 请外判工作及维修同意集中招标 开始维保工作相关专业现场监督 报物业公司 总经理审批 签订维保合同 办公室备案 发放有关费用 存挡 工程经理审批 市场参考价格 物业总经理审批 工程部 否 否8五、工作内容及程序1、强电专业 物业供配电主要由变压器，高、低配电装置、电容器组成，其安全可靠性直接影响到物业的正常营业。 按供电企业有关规定供电，应配备电气运行值班电工，每班人员不得少于两人。1.1 变压器1.1.1 操作规范1.1.1.1 电力变压器是用电设备必需的变电设备。因此，电力变压器的正常运行就成其它各种设备正常运 行的必要保证。1.1.1.2 物业应使用的密封免

24、维护式变压器。1.1.1.3 变压器在运行前应进行电流试验，冲击试验五次。（由供电企业负责测试）1.1.1.4 变压器本身具有保护功能即超温报警及超温跳闸功能。1.1.2 巡查制度1.1.2.1 应在一天 24 小时每整点记录变压器电流电压及温度，如发现异常应做好记录，查明原因，有重要 情况及时汇报上级。1.1.2.2 每班应对瓷绝缘进行巡视，有无污垢，有无放电痕，并及时做出相应处理。1.1.2.3 各连接点应运作正常，记录异常变化，并做出相应配合。1.1.3 维护保养1.1.3.1 变压器应根据周围环境和负荷情况，在负荷相对较小季节，利用节假日，每季进行一次停电清扫 和检查，每年应委托供电单

25、位，对变压器进行全面的试验。1.1.3.2 每年应对变压器线圈的绝缘阻值进行测试。1.2 高压配电装置1.2.1 操作规范1.2.1.1高压操作时，要带绝缘手套，穿绝缘鞋。1.2.1.2倒闸操作时应按要求填写操作票。1.2.1.3 倒闸操作时应有两名电工在场，一名操作，一名监护。其中对设备熟悉者作监，操作人和监护人 应先在模拟盘上对所填操作项目认真核对，执行监护。1.2.1.4 送电时，应先合隔离开关，后合真空开关，停电时，顺序相反，严禁带负荷接合隔离关，拉动手 车。1.2.1.5 真空开关两侧隔离开关操作顺序，送电时先合电源侧隔离开关，后合负荷侧隔离开关，停电时顺 序相反。操作中应注意防止反

26、送电。1.2.1.6防止电合接地开关。防止接地开关在接地位置送电。1.2.1.7 防止误入带电间隔。1.2.2巡查制度1.2.2.1 每年应对母线及接头进行外观检查，查看颜色有否变化，有无异常气味、声响或其它异常现象。1.2.2.2 每年应检查绝缘瓷瓶是否清洁，有无裂纹，闪络和放电痕。1.2.2.3 隔离开关的固定接头与可动接头是否良好，接头深度是否一致，有无发热现象。1.2.2.4 金属架构及设备外壳的接地，接零装是否完好、可靠，有否松脱、腐蚀、断线现象。1.2.3维护保养1.2.3.1 高压配电装置，根据环境和负荷情况，在负荷相对较小季节，利用非营业时间。1.2.3.2 每年进行一次停电清

27、扫检查，发现的缺陷和异常现象设备安排进行维修。1.3低压配电装置1.3.1操作规范 低压配电屏上的开关操作顺序，与高压开关柜上的开关操作顺序相同。1.3.2巡查制度每班应对以下内容进行巡视检查。1.3.2.1 各项仪表指示是否正常；1.3.2.2 电路中各个连接点，有无过热、发红、变色的现象；1.3.2.3 三相电流是否平衡，三相电压是否正常；91.3.2.4 各种低压电器有无异常声音及气味；1.3.2.5空气开关，交流接触器灭弧罩是否完好；1.3.2.6配电装置及低压电器表面是否清洁，操作、维修信道是否保持通畅；1.3.2.7 接地线连接是否良好；1.3.2.8高低压配电装置的巡视检查同时进

28、行，并应同时检查配电室的门窗是否完整齐全，照明是否良好， 通风温度是否适宜，配电室的安全用具，消防设施是否齐备，配电装置本身和周围，有无影响安全运行 的异物和异常现象。1.3.3 维修保养1.3.3.1 低压配电装置，每年均需进行一次停电检修，一般安排于每年供电企业进行高低压设备及电缆绝 缘测试时间或高压停电检修时间。1.4 电容器1.4.1 操作规范1.4.1.1 正常情况下，停电操作时，应先拉开电容器组开关，后拉开各路馈电开关。送电时，操作顺序相 反。1.4.1.2 事故情况下，如突然停电，必须将电容器组的开关拉开，以免突然来电时，电压过电容器允许值。1.4.1.3 电容器组开关跳闸后，不

29、准强送，保护熔丝断后，未查明原因，不许更换熔丝送电。1.4.1.4 电容器组严禁带电荷合闸，电容器组再次合闸时，必须在断开电源三分钟后进行。1.4.2 巡查制度 电容器巡视检查工作应与配电装置和电力变压器的巡视检查结合在一起，内容如下：1.4.2.1 电容器三相电流是否平衡，其误差不超过5%。电压是否超过允许值；1.4.2.2 电容器外壳有无凹凸不平及鼓肚现象；1.4.2.3 外壳温度是否超过其允许值；1.4.2.4 绝缘套管有无松动、脏污、闪络痕、各部接头接解是否良好，有无发热，变色现象；1.4.2.5 电容器组有无异常响声或放电火花；1.4.3 维修保养1.4.3.1 清理瓷套管外壳、架构

30、通风孔等上面的灰尘；1.4.3.2 检查各紧固部位螺丝有无松动；1.4.3.3 检查保护装置的动作情况及熔丝是否完好；1.4.3.4 检查空气开关的触头有无烧蚀现象；1.5 空调机房强电箱及风机、水泵强电箱1.5.1 操作规范1.5.1.1 维修人员必须对各机房的位置、用途、控制区域以及该强电控制箱功能及设计参数有详细了解。1.5.1.2 在对强电箱进行检查时严禁带电作业，若需要带电作业，必须有值班工程师授权及安排配电操作 员进行监护。1.5.1.3 检查人员必须使用电压等级相同的合格的安全用具进行操作检查。1.5.1.4 检查人员在切断电源时，应先断负载电源后断供电源，严禁带负荷拉合开关。1

31、.5.1.5 对于影响物业经营等维修应安排于物业非营业时间内进行，若非不得以应得到工程主管授权，但 不允许误操作造成大面积停电。 1.5.1.6 在停电检查时要挂标示牌。1.5.1.7 严禁连续起动大型电动机及大负荷的电器设备。（如主空调制冷机，必须按设备技术说明操作）1.5.1.8 在对设备进行检查时，必须将与该设备连接的所有电源断开。1.5.1.9 停电后必须使用合格的电器逐相验电。在开关的两侧进行验电时，要先验低压侧后验高压侧，先 验下层后验上层。1.5.1.10 对停电电缆线路进行验电时要将电缆的电荷全部放掉直到验电器指示无电为止。1.5.1.11 电器设备的指示灯和电压表只能作为参考

32、不能作为设备无电的依据。1.5.1.12 检查人员必须保证人身安全及设备安全下才能进行操作。1.5.1.13 操作人员应听从监督人的指挥，监督人不在时应停止做其它工作，监督人发现操作人不正确操作， 有权令其停止工作。1.5.1.14 监督人要随时提醒操作人注意安全，需要工作转移时要设标示牌并妥善处理，以保证其它人员及 电器设备的安全。1.5.1.15 工作结束后，应对现场进行清理及认真检查，在确认没有影响电器设备安全及人身安全后方可送 电。送电后要观察电器设备的运行情况，一切正常后方可离开现场。1.5.1.16 测量电流时应正确使用钳形表，测量时要依次从大电流档位向小电流档位换档，测量过程中不

33、可 换档。测量时应使导线位于钳口中央并使钳口紧密闭合，还应注意操作人员与带电部位安全距离，以免 发生触电危险。每次测量完成后要把电流量程切换到高档位，以免下次使用时因未经选择量程就进行测 量而造成仪表的损坏。101.5.1.17 测量电压时应正确使用万用表，量度开关应选择在正确电压文件上开选择在较高的档位上，以免 因误操作烧毁仪表。测量电阻时要断开被测设备的电源，严禁带电测量。测量时还应注意不要触摸表笔 的金属部分。1.5.2 巡查制度检查人员必须定期按时巡查，每七天一周期。1.5.2.1 检查内容包括：强电箱内部的主开关、主线路、交流接触器、热继电器、设备主线、按钮开关、 转换开关控制线、指

34、示灯、仪表，并做好记录，认真填写记录表。1.5.2.2 在巡查中发现问题能处理的要及时处理，不能立即处理的应马上采取临时措施并上报。必要时应 停止设备运行。1.5.2.3 检查中负荷不得超出设备的额定值，导线及开关等无过热冒烟、无异味、无异常声音等现象。各 连接点应牢固可靠，与设备配套的设施应相互匹配。1.5.2.4 巡查人员必须听从上级领导指挥，认真完成上级领导交给的各项巡查任务。巡检完成后及时向领 导汇报巡查情况及所发现问题，认真填写巡查记录表并上交值班工程师确认。1.5.3 维修保养1.5.3.1 及时清理巡查中所发现的问题，及时更换损坏的零件，如：主开关、接触器、热继电器、指示灯、 转

35、换开关等。1.5.3.2 所换的零件必须与原设备相配套符合标准的合格产品，以保证电器设备的正常安全运行。严禁使 用伪低容量或不配套的零件。1.5.3.3 保养人员在做完设备保养后，应认真填写保养记录并上报工程部秘书建文件。1.5.3.4 保养人员要熟悉所保养设备的各种功能及用处，与设备无关不许乱动。1.5.3.5 认真检查电箱内部导线连接情况，做到发现问题及时处理。 1.5.3.6 严禁带电拉动导线以免发生触 电危险。1.6（空调、风机、水泵的）电动机1.6.1 操作规范1.6.1.1 维修人员应熟悉所操作电器设备电动机的各项指针、电动机的功率转速、所带动设备的情况、额 定电流、所使用的电压、

36、温升、绝缘等级以及强电箱与之匹配的关系。1.6.1.2 设备在试转前要进行以下检查工作：人工盘车以确保正常运行；要检查电源电压是否正常，有无过低及缺相现象；检查电动机是否完好合格，热继电器整定值是否在规定范围内；与电动机相连接的电器线路有无松动现象，发现问题及时处理；检查起动设备接线是否正确、牢靠、动作是否灵活、触头接触是否良好；检查传动装置是否正常，皮带松紧是否合适，皮带连接是否牢固，联轴器是否紧固；传动装置、电动机及设备周围有无杂物； 电动机及起动装置的接地、接零是否可靠；对停用三个月以上的电动机进行电力绝缘测试及机械检查，合格后方可使用。1.6.1.3 严禁频繁起动电动机，以免引起电动机

37、发热，影响使用寿命。1.6.1.4 起动多台电机时 ，应按功率大小，从大到小逐个起动，不可同时启动，以免因起动电流过大造成 断路器跳闸。1.6.1.5 电动机通电源后，发现不能起动及声音不正常等现象应立即停止运行并进行检查。1.6.1.6 电动机轻载起动不应连续超过 3 次，每次重新起动需相隔 3 分钟，重载不应超过 2 次。1.6.1.7 由于电动机不能起动，请操作员立刻通知值班工程师，安排进行维修工作。电动机接通电源后不 应用手直接接触转动部分。1.6.2 巡查制度1.6.2.1 巡查人员维修设备巡查计划，按时巡查，并认真填写巡查记录表。1.6.2.2 动力设备巡查内容如下：电动机温升是否

38、正常，有无冒烟起火现象；机组有无强烈振动，转速是否急刻下降，有无异常响声；电源电压是否正常，是否缺相；电流是否正常；是否超负荷运行；散热是否良好；轴承是否损坏，皮带是否过紧；外壳接地是否良好；1.6.2.3 每半年认真测试电动机绝缘并正确使用绝缘测试表，应选用500V 兆欧表，测量时，应先切断电源，使用绝缘测试表应水平放置并远离外界磁场，进行开路和短路试验，测量前对设备先进行放电，E 端子接11设备地线，即可得到稳定的读数设备，1.6.2.4 发现问题应及时向领导汇报并妥善解决，故障严重时应立即停止设备运行。1.6.3 动力设备维护保养1.6.3.1 运行中的电动机除应加强监视外还应进行定期维

39、护保养，保证电动机安全运行，延长电动机使用 寿命，正常情况下半年一小修，一年大修一次，按维修计划表进行。1.6.3.2 小修内容包括：清除电机油垢及外部灰尘，检查轴承润滑情况，补换润滑油，检查出线盒引线的 连接是否可靠，绝缘处理是否得当，检查紧固各部螺栓，检查电机外壳接地、接零是否良好，测试电动 机绝缘电阻，清扫起动设备与控制电路，检查冷却装置是否完好。1.6.3.3 大修内容包括：电动机解体，清除内部污垢，检查定子绕组的绝缘情况，槽楔有无松动，匝间有 无短路及烧伤痕迹。检查通风冷却装置是否完好，对电机外壳进行补漆，测量电机绕组和起动装置直流 电阻，发现轴承损坏应及时更换，检查电动机运行电流是

40、否正常，电源电压是否正常，线组过热老化应 重新绕制。线组受潮应及时进行烘干处理，检查皮带及连轴器，检查所带动机械设备。1.7 室外照明 定期巡检，对损坏的灯具及时更换，确定更换光源周期及清扫周期，充分利用自然采光，在可能改造情 况下，对路灯及集中控制的照明宜采用光控或自控。2、给排水设备专业2.1 冷水泵2.1.1 生活水泵的保养应每周进行 1 次，水泵要随时注油，且每年要换新油。2.1.2 保养内容：2.1.2.1 检查水泵和电机周围清洁情况，有无杂物存在。2.1.2.2 检查盘根是否渗水。2.1.2.3 检查各种螺丝联结是否牢固，有无松动现象。2.1.2.4 观察压力表指示是否正常。2.1

41、.2.5 检查进水阀门和进水系统是否畅通。2.1.2.6 听水泵机组运行时有无异常杂音。2.1.2.7 注意观看水泵机组运行时有无跑、冒、滴、漏现象。2.1.2.1 如有紧急维修情况需停泵，应通知值班人员备案，并报告上级值班工程师作出维修方案。2.1.3 填写保养记录。2.2 消防水泵2.2.1消防水泵的保养及试运行应每周进行 1 次，平时要随时注油，有需要时应要换新油。2.2.2 保养内容：2.2.2.1 检查泵体清洁情况。2.2.2.2 检查各种螺丝联结是否牢固。2.2.2.3 观察压力表指示是否正常。2.2.2.4 检查盘根是否渗漏。2.2.2.5 检查泵体有无跑、冒、滴、漏现象。2.2

42、.2.6 听水泵运行时有无杂音。2.2.3 填写记录卡。2.3 加压水泵2.3.1 加压泵及电气控制设备应每月进行试运行及每年进行一次维修、保养。2.3.2 保养内容：2.3.2.1 观察压力表指示有无异常显示。2.3.2.2 检查加压泵盘根是否漏水。2.3.2.3 检查机械运转是否正常。2.3.2.4 检查电气控制设备有无断路现象。2.3.3 填写保养记录。2.3.4 如发现电路故障，应请电工配合维修。2.4 污水井及潜水泵2.4.1 要随时对污水井及潜水泵进行维修保养，每天应做一次试运行检查。检查有无污堵塞水泵或液位控 制阀的失灵的情况发生。2.4.2 保养内容：2.4.2.1 检查自控和

43、手控是否运转正常。122.4.2.2 清理隔油器。2.4.2.3 清理污水井中的杂物。2.4.2.4 清洗泵体。2.4.2.5 检查水泵是否被杂物堵塞。2.4.3 填写保养记录卡。2.5 化粪池2.5.1 应与环卫局签定化粪池清理及处理粪便合同，由环卫局出专人负责、定期清理。2.5.2 每年配合环保部门做排水监测。2.6 设备运行管理操作规范2.6.1 在设备运行工作中，如有涉及用电方面的工作，设备人员不得私自用电，应请电工配合工作。2.6.2 在设备运行工作中，设备人员要了解各种设备使用性能和操作方法，按照设备说明书的工作步骤， 起动并使设备正常运转。2.6.3 在设备运行工作中，设备人员不

44、仅要配合空调的风机盘管的抢修和安装，还要配合二次装修工程的 改装和移位工作。2.7 设备运行的巡查制度2.7.1 设备运行的巡查应每天进行。2.7.2 由每天值班的人员负责巡查设备运行情况。2.7.3 巡查地点：水箱间、污水井和潜水泵、煤气表房。2.7.4 巡查内容：冷水泵、热水泵、消防水泵、水箱、电气控制设备污水井、潜水泵设备是否正常运行及 物业的用水、用煤气数量。2.7.5 若发现情况异常，立即做出处理并报告上级值班工程师作出维修方案。2.7.6 巡查完毕后，作出巡查记录。2.8 冷冻机2.8.1 操作规范2.8.1.1 开机前的准备：137-9C，查看冷冻机组显示屏及楼宇自控计算机程序是

45、否有异常情况。故障显示正常后，再查看冷冻机设定水泵、巡环压力和温度是否正常，并检查所有冷水管闸阀已在正 常开关位置。如果水压和温度正常，先开启冷却水泵、水泵起动运转正常10 分钟后，再起动冷冻泵。等水泵正常运行五分钟后再开冷冻机的起动键。机组起动后注意观察电流和冷冻机负载情况，如发觉有不正常嘈音，应立刻停止冷冻机运作。2.8.1.2 开机后：在全系统负载正常后，每 2 小时巡查并记录一次机组的运行数据。机组负载正常后，每 2 小时巡查并记录一次机组的运行数据。根据负载情况的大小，随时调整冷冻机的出水温度，便于机组达到最佳的运行状态。2.8.1.3 停机操作：根据运行时间的要求，将机组电源开关关

46、闭。关机后半小时内不能再次起动冷冻机。2.8.2 巡查制度2.8.2.1 开机前必检查与机组有关的压力、润滑油及油量、温度并做好记录。2.8.2.2 开机后随时注意机组运行情况，如有异常情况应及时向有关领导反映。2.8.2.3 机组运行正常后，必须按时巡视检查，认真填写各仪表的检查记录。2.8.3维护保养（由空调分包负责）2.8.3.1 监督空调分包对冷水机组每运行一周期就必进行一次保养。保养的主要内容为：机组清扫；马达电源检查；更换过滤器。2.8.3.2 监督空调分包对冷水机组每运行一年就必进行一次全面的保养。保养内容为： 更换过滤器；清洗水室；检查电器备件；检查冷冻剂泄漏情况及进行维修；全

47、面检查所有温度感应器及冷冻机载保护器；主机计算机控制屏检查，并记录现有运行情况。每两年更换一次冷冻机油。2.9 冷冻塔2.9.1 操作巡检制度2.9.1.1 每日定期巡视检查冷却塔。2.9.1.2 查看风机，风机皮带是否正常完好。2.9.1.3 洒水状态是否完好，布水是否均匀。2.9.1.4 检查填料是否完好。2.9.1.5 调整自动补水浮球的高度。2.9.1.6 散热片是否阻塞。2.9.2 维护保养制度2.921每年入冬前必清扫和排出塔体和管道内的水，防止冻坏塔体。（冬季室外温度低于4 C2.9.2.2 每年夏季运行前必须检查塔体是否有损伤和漏水并进行修补。2.9.2.3 检查风机和电机是否

48、正常，调整和换风机皮带。2.9.2.4 对冷却进行运行前的清扫。2.9.2.5 清洗散热片。2.10 空调机组 各场所的人员，可根据气候、温度、顾客的感觉，来开启或关闭。（一般空调主机出水温度为 回水温度为 10-12C）2.10.1 空调机组的操作142.10.1.1空气过滤器：过滤材料的更换；过滤材料的清洗；2.10.1.2冷热盘管：盘管的清洗；盘管漏水情况的检查；冷水进、出电动控制阀门的检查；温度计的调整及检查；冷冻水管疏通；冷凝水盘清洗；每月巡视、检查内容传动装置的检查、调整和更换；过滤器拆下、清洗；保温材料层的检查；冷凝排水管的疏通；冷凝水盘清洗；2.10.1.3风机盘组物业内采用的

49、是风机盘管集中供水式空调系统，风机盘管的维护保养主要包括水路系统（进水、回水及 凝水）、盘管设备及温控装置。巡查制度风机盘管的巡查应定期进行，发现问题及时解决。巡查周期详见下表：巡视检查项目检杳/维修内容周期空气过滤器清洗2次/年冷热盘管片清洗2年/次送风机运转是否正常/清洗1次/年滴水盘冷凝水是否通畅2次/年管道有无堵塞及滴漏随时电动二通阀开关是否正常2次/年风机盘管的清洗公共地方对风机盘管的过滤器应定时进行清洗外，还应对盘管的热交换叶片进行清洗。叶片很容易集尘， 集尘后将使热交换性能降低，风量减小，不能满足区域内温度的要求。使用清洗剂清洁叶片清洗工作应 两年进行一次，时间应选择在换季期间进

50、行。操作巡查规范值班人员每天必须巡视检查两次空调机组的运行情况。听机组运行声音是否正常； 查各风门是否符合要求； 风机皮带松紧度是否合适。管道、节门、压力表、温度计是否正常；值班人员进入机组检查时必须可靠的切断机组电源，防止出现伤人事故。维修人员进行维护需要停止机组运行时，须通知物业管理处。2.10.1.4空调系统的维护保养每年夏季运行完后，必须对冷水系统进行保水检修；冷冻机组的冷凝器，蒸发器管道的清洗。 冷冻机组检查空调冷冻剂及机油量。 空调机组散热叶片清洁。 冷水系统的补水。15每年冬季采暖期过后需对热水系统进行保水检修； 热交换器的清洗保养。 热水系统的保水。 空调机组翅片的清扫及渗漏检

51、查。 送风及排风部分 风机：叶轮的清扫；轴承的更换； 皮带的检查和更换； 风扣螺丝的坚固； 百叶及保护网情况； 电机的保养： 控制线路的检查； 控制电器的检查； 电机绝缘的测试； 电机轴承的加油； 风机柜维修保养制度 机组每运行三个月，必须对风机的轴承进行加油保养； 空调机及风机，必须使用厂家指定型号的润滑油，防止损坏机组轴承，风机必须加高速机油； 风机每运行三个月，就必须进行加油保养及电机和皮带的调整；2.10.1.5 机房管理制度 冷冻机房值班制度 认真遵守冷冻机房各项制度。 值班期间认真巡视检查各空调机组，并做认真记录。 要认真记录冷冻机组运行状况，并及时汇报异常情况。 严禁长时间占用电

52、话聊天。 冷冻机房交接班制度 从事冷冻机组运行值班的人员，必须严格遵守安全工作制度，以确保工作人员的安全，防止发生各种可 能发生的人身及设备事故。现根据冷冻机房具体情况，制订以下安全工作规程，值班人员应熟悉并掌握 下述知识和技能； 冷冻机组的组成、设备性能、运行方式和操作步骤。 各设备的运行、巡视、事故处理等工作制度。 消防设备的使用方法。3. 弱电专业3.1 消防系统物业采用的是自动控制及湿式自动喷水系统和机械防、排烟系统。为确保物业的防火安全，所有消防设 施、管线均应定期进行巡视、维护保养和测试。3.1.1火灾自动报警机 物业现使用自动报控制机，它能自动检测并显示报警点的位置、编号及报警类

53、型和状态。除此之外它还 能自动检测各种机内故障并显示出来，便于故障维修，在火警状态下还可自动报出火警地点及类型，便 于巡查。3.1.1.1操作规范 主机的日常监视及操作由保安部及工程部经过操作培训的消防人员负责。并且在报警后迅速到报警地 点确认现场状况及发生原因。16当主机发生机内故障时立即通知工程部维修人员，并及时与指定消防分包人员取得联系。并立刻安排维修，使物业能在最短时间内回复消防保护。如短期内不能完成维修工作，工程部值班工 程师需立即通知管理处及保安部，以加强保安巡逻。3.1.1.2巡查制度消防控制中心监视确认日志发生日期年 月曰发生时间事件的类型事件发生的详细地址事件发生原因交接班次

54、4确认人员消防控制中心主机及手动台工作日志检杳项目正常工作状态检查结果备注工作电源指示灯报警音响显示窗水泵指示灯卷窗门指示灯断电指示灯空调指示灯非联动指示灯主备用电源电压17CRU终端故障开关注意干线故障延时确认消火栓起动盘内故障电源源异常屏敝变更灵敏度延时变更保险丝填写人签字：日期年 月曰每日巡视各层手报、探头、正压送风口、排烟排风口、消火栓按钮的外观是否完整，状态是否正常，是 否与主机显示状态一致。3.1.1.3维护保养每季度第一个星期由工程人员打开机柜门，检查外部接线是否有松动或其它问题，观察机内各部分是 否工作正常。（注：除工程部相关人员外其它人员不可随意打开机柜及触摸内部电气组件，开

55、关和接线） 测量各部分后备电池及 UPS电流及电压。对计算机控制点打印机进行测试。主机表面应保持干净，机柜周围不得堆放物品，检查柜的出线，出线应整理清楚并放置在地板下面， 线槽应将盖子扣好，以免线路受损。对软件控制点进行全面操作检查，以确定软件控制未有损坏。3.2自动喷水系统物业采用的湿式喷水灭火系统由闭式喷头管道系统、报警装置和供水设施等组成让系统在管道内均充满 有压力的水。管道井内设有水流指示计，监视水流的动态。由于管网内常年充满水，因而建筑物内常年 度MC。此种系统具有结构简单、使用可靠、管理方便、灭火速度快、火灭控制率高、经济的特点。其 中有自动喷水系统用的稳压泵，喷淋泵和下垂型自动喷

56、水头等。3.2.1操作规范由指定消防分包每月进行消防水泵试运检查。对水管系统进行压力等检查，在消防设备上，进行整体联 动试验及消防讯号检查，每年更换消防水一次。322巡查制度自动喷水系统日常巡视检查的主要内容是：检查系统各工作部件的外观状况，管道是否漏水，阀门开、 闭是否正常，试运水泵的控制系统是否完好，并由巡检人员提供日常巡检报告。3.2.3维修3.2.4保养消防用稳压泵及喷洒泵，应每一日安排巡查，并由指定消防分包进行每一年运行测试及全面保养。3.2.5喷淋系统的测试每季由消防分包进行无压试运，并每年更换喷淋系统水，以观测启停稳压泵，喷淋泵，停稳压泵，喷淋 泵。并对照消防主机显示报警和控制是

57、否正常，并作出测试报告且由消防操作人员及分包签字。3.3消火栓系统3.3.1操作规范3.3.1.1消火栓系统平常于联动状态，由物业的消火栓内破玻璃式按扭远程起泵方式，即平常按下消火栓按钮时只是消防中心显示信号可使水泵动作。183.3.1.2 非消防人员不得打开消火栓或将其内部物品移做它用。3.3.2 日常巡查制度，清点消火栓内设备。3.3.3 维护保养 消火栓泵的维护、保养与喷淋泵类似，由消防分包负责，工程部监督。3.3.4 每年进行消火栓内设备检查，保证接水软管无损坏及所有消火栓阀门能正常运作。3.4 消防送、排烟系统 物业采用的是正压送风及排烟相结合的方式。3.4.1 操作规范3.4.1.

58、1 各正压送风口，排烟口，平常应处于关闭的位置，并且是联动的，当遇有火情时将其置于联动控 制自动打开。3.4.1.2 正压送风机和排烟排风机平常也是不开的，处于联动状态，遇有火情时，联动将激活。3.4.1.3 空调防火阀和排烟防火阀的动作也应按防火需要而开启或关闭。3.4.2 巡查制度3.4.2.1 检查各风口、风阀的完好情况和状态。3.4.2.2 每月开启风机，记录电机电流是否正常，开启后再放回自动状态，检查电机及风机有无异常声音， 皮带是否完好，有无老化现象等。并作检查记录。（此项工作由设备专业人员完成）3.4.3 维护保养3.4.3.1 每年由指定分包检查风口、消防、风阀、风机的检查与维

59、护，并提交检定报告。3.5 线路部分3.5.1 操作规范3.5.1.1 工程人员对线路进行检查时，应带齐所用工具。3.5.1.2 检查完后应将接线端子接好上实，使其接触正常。3.5.1.3 应将每层的中继器箱内接线图贴于箱门上，以便查线时用。3.5.1.4 发现控制模块、信号线或手报，探头等缺损现象应及时补救。3.5.2 巡查制度每天对各层中继器箱竖井进行巡查。其中：3.5.2.1 竖井内外应保持整洁，门锁完好，照明正常。3.5.2.2 中继器工作正常，巡检信号正常，电源线电压正常。3.5.2.3 接线有无松动及破损现象。3.5.2.4 线槽是否完好，槽盖板是否扣好。3.5.2.5 检查竖井内

60、是否有水或其它情况。3.6 消防系统维护 为确保物业防火安全，所有设施均应定期试验，以一年为一个完整周期。物业消防分区系统，以每月进 行一次系统消防设施的测试及维修工作。3.6.1 检测内容3.6.1.1 每年分期对系统内每一个探头进行人为报警测试或加湿测试，观察测试结果，并监测主机显示及 线路是否正常。3.6.1.2 每年对每一个手动报警系统进行分期测试，并监测主机显示及线路是否正常。3.6.1.3 对区域内所有风口、风阀作人为手动和主机操作及联动联动风机及复位测试，并测量风口风速及 风压。3.6.1.4 对区域内卷帘门作手动及联动测试。3.6.1.5对系统内断电停空调进行测试，此项要有电工