--2010年郑州瑞隆商业街营销策略提案--商业地产策划

1、瑞隆置业瑞隆商业街营销策略提案瑞隆商业街营销策略提案 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案前期回顾122010年2月，受瑞隆置业邀请，我司针对瑞隆城商业部分提交了初次提案。在初次提案中，我司依据沙口路区域现状及周边项目的调研分析，初步提报了本案商业部分的定位和招商方向，以及营销和推广的方向，同时与瑞隆置业领导针对沙口路未来发展远景进行了深度讨论。 2010年3月9日收到瑞隆置业二次竞标邀请后，经我司市场部和策划部数次会议 讨论，本次提案以宏观市场分析、沙口路未来展望、商业定位、商铺的分割方 法和价格定位为问题点进行报告，希望本提案对瑞隆城商业部分营销推广起到 促进作

2、用，同时为双方合作顺利奠定基础。 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案 宏观市场宏观市场 项目分析项目分析 商业定位商业定位 价格定位价格定位 铺位划分铺位划分 VIVI延展延展CONTENTS 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案1宏观市场 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案 宏观经济走势分析 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案GDP：总产值335353亿元，比上年增8.7%，保八任务顺利完成；投资：固投224846亿元，比上年增长30.1%，货币政策宽松，财政收入充足，投资势

3、头迅猛；CPI比上年降低0.7%，城乡居民收入增长8.8%；消费：零售总额125343亿元，比上年增长15.5%，扣除价格因素，实际增长16.9%；贸易：进出口总额22073亿美元，比上年下降13.9%，其中出口12016.7亿美元，下降16%；进口10056亿美元，下降11.2%。全年贸易顺差1960.7亿美元，减少34.2%，进出口形势偏冷。经济大势2009年投资猛增，消费趋于稳定，进出口偏冷，整体经济形势相对稳定。 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案经济特征一：CPI与PPI双双回升，通胀预期隐现，09年经济刺激政策后遗症隐患或将导致经济趋热。 瑞隆置业沙口

4、路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案经济特征二：股市整体回升，总体经济形势见好，企业效益良好，居民投资信心恢复。恒生指数国企指数深证指数上证指数 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案经济特征三：实体经济缓慢恢复，投资增幅明显而社会消费和进出口偏冷，整体均衡而单项倾斜。 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案房地产大势国房景气指数的V型走势昭示着房地产行业的复苏和活跃。09年3月，国房景气指数下降至十年历史冰点94.74，房地产行业活跃度处历史低潮。上半年超预期的销售拉动国房景气指数上扬，最终形成V型反弹。8月景气指数突破10

5、0，转入景气区间；12月到达103.66。 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案房地产大势全国商品房市场活跃，量价方面相比08年均有较大幅度的提升。全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%2009年新建商品房成交均价为4695元/平方米，比2008年上涨近24%，其中商品住宅价格上涨25%。无论

6、量价涨幅都为15年来最大， 2004年全国新建商品房成交均价涨幅近18%，2007年为15%左右，2005年为14%左右，其余年份都不超过10%。 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案土地市场宽松的土地管理政策和供应政策，09年土地市场空前繁荣，流标大幅下滑，溢价猛增，全国地王层出不穷。重点城市09地王一览 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案近期调控政策一览09.12.09个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年09.12.14国四条：加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期09.12.17土地拍卖后，首次缴纳土地出让金不低于5

7、0%09.12.23个人转让不足5年的非普通住房全额征收营业税09.12.30沪四条：严格二套房认定标准、加大闲置土地清理、公共租赁住房研究制度配套，加强房地产市场监测监管。09.12.31公积金贷款收紧，二套房贷款限额将为60万10.1.10国十一条（二套房贷首付不低于40%，）10.1.18上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点伴随着房产市场的再度繁荣，国家调控政策开始收紧，但多以限制政策为主，缺乏必要遏制手段。 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案GDPGDP保保8 8，CPICPI和和PPIPPI双双回升，经济基本面向好。双双回升，经济基本面向好

8、。资金流动性好，资本市场非常活跃。资金流动性好，资本市场非常活跃。房地产行业复苏且迅速活跃，国房景气指数连续房地产行业复苏且迅速活跃，国房景气指数连续1010月回升。月回升。开发企业资金充裕，已摆脱资金链紧张的困境。开发企业资金充裕，已摆脱资金链紧张的困境。土地市场空前繁荣，供不应求逐步体现。土地市场空前繁荣，供不应求逐步体现。商品房市场异常活跃，量价大幅提升，客户投资意愿强烈。商品房市场异常活跃，量价大幅提升，客户投资意愿强烈。国家调控政策开始收紧，但缺乏必要遏制手段。国家调控政策开始收紧，但缺乏必要遏制手段。经济大势回顾 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案 郑

9、州房地产市场走势分析 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案09年全年商品房供求关供求关系比为系比为1 1：1.571.57。在09上半年，受金融危机和一系列宏观调控的影响，商品房投放量相对大幅减少。09年下半年市场成交量猛增，并出现了短期内供不应求的现象，7月份供求关系比更是达到了1：10.49。进入2010年，1-2月份受春节影响，供应关系平稳。09年市场总体成交火爆，阶段性供不应求，存量房集中消化，第四季度供求关系趋缓。 预计2010年政府又将会出台一系列调控政策控制房价上涨，郑州商品房市场成交量将会趋于缓合，由于09年四季度城中村改造体量较大，2010年有供大

10、求的风险。供求关系 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案单位：万平方米供应方面，2009年郑州商品房供应量整体较08年明显萎缩，全年累积投放量为投放量为741.74741.74万平方米万平方米，与去年全年的968.96万平方米下降了23.45%。09年上半年供应量缩小是由于开发企业对未来形势较为谨慎，放缓投放进度，进入三、四季度，受成交量剧增的影响，开发商重树信心，投放量逐渐增加，更有部分项目公开提价使得悟盘惜售的苗头出现。 郑州城中村改造步伐加快，预计2010年将有大量新项目投放市场，供应量增加。供应分析供应量快速放大，未来去化存在一定风险 瑞隆置业沙口路瑞隆城商

11、业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案投资型和改善型客户入市，刚性需求萎缩，炒房客户增加。09年全年郑州商品房累积成交量为成交量为1161.21161.2万平方米万平方米，较08年681万平方米增加七成，成交量的剧增主要是由于郑州大量的刚性需求在经过08年观望后集中释放。进入09年三季度，与个别一线城市的量跌价涨不同，郑州市场仍延续旺销的态势，从6月份到9月份，成交量已经连续四个月突破一百万平方米。 由于由于0909整体供应量萎缩，整体供应量萎缩，全全年去化的房源主要是年去化的房源主要是0808年的库存房源，年的库存房源，从而使从而使0808年至今的供过于求形势有所缓解。年至今的供过于求形

12、势有所缓解。 随着房价不断攀升，投资型和改善型需求进入市场，预计随着房价不断攀升，投资型和改善型需求进入市场，预计20102010年刚年刚性需求将逐渐萎缩，成交量会有所下降。性需求将逐渐萎缩，成交量会有所下降。需求分析 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案成交价格不断刷新历史，未来有下幅趋势。 预计郑州房地产市场2010年供大于求，项目竞争激烈，价格将会有所下调。2009年郑州商品房价格在小幅波动中整体仍处于上升的趋势，主要是由于2009年新开盘项目增多，加上随着成交量剧增减少了促销活动且公开提价，带动整体成交均价的攀升。另外一个原因是由于09年销售的经济适用房较少

13、，以及商业和办公用房成交量放大从而拉动了整体均价。 （备注：郑州市房管局统计的商品房价格中包括了经济适用房和价格变动较大的商业用房和办公用房。）价格分析 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案20052005年年-2009-2009年郑州市出让土地成交单价分析年郑州市出让土地成交单价分析09年郑州市推出了9797宗宗地块，其中31宗为工业用地，供应土地面积208.80万平方米，占总供应量的45%，主要集中在大都位于西开和东开，以及管城区的工业园区；97宗土地中有1313宗为商住综合用地宗为商住综合用地，供应建筑面积631.38万平方米，占总供应量的49%，主要集中在市

14、区 ；有1717宗住宅用地宗住宅用地，供应建筑面积55.36万平方米，占总供应量的13%，主要集中在郑东新区以及中原区的西北部。09年全年郑州市土地成交单价为土地成交单价为124.21 124.21 万元万元/ /亩亩，比08年降低了13.32%，主要是受宏观调控的影响，以及工业用地较多。根据郑州今年第一季度的供地计划，计划供计划供应各类土地约应各类土地约15799.9515799.95亩亩，其中用于住宅的建设用地共计1120.4亩。而2009年全年，郑州市国土资源局仅面向市场推出了不到1000亩的住宅用地，预计未来2-3年内郑州商品房供应量仍将放量。20092009年郑州市供应土地各种用途占

15、比年郑州市供应土地各种用途占比土地市场 土地供应量增加，成交单价尚未达到07年水平。 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案从政策面看，2010年的国家政策基调依然将是有保有压，积极的财政政策与适度收紧的货币政策并存。税费优惠政策部分继续实施，货币政策将逐步面临收紧货币政策将逐步面临收紧；从政策优惠对象看，2010年国家将继续扶持首次购房和改善性购房需求继续扶持首次购房和改善性购房需求，这部分购房者有望继续获得利率、税费优惠从而实现居住条件的改善，而对投资、投机购房需求政府将逐步收紧政策，抑制其需求的释放保证市场持续、平稳、健康发展。供应方面。2008年积累下来的库存

16、在2009年被迅速消化，市场开始普遍面临房源不足的问题。但随着市场形势的改观，在2009年四季度及2010年各地楼市将进入库存恢复性补涨阶段，预计开发投预计开发投资增长将迎来较大增幅，供不应求局面将会发生改变资增长将迎来较大增幅，供不应求局面将会发生改变。需求方面。由于2009年的持续热销，市场需求已经得到很大程度释放，2010年需求将有所回调，投资投机行为将受到政策限制，投资需求面临高位风险，而刚性需求基本面没有改变，市场需求仍市场需求仍保持平稳态势保持平稳态势。房价方面。虽然2009年市场出现需求旺涨、供应不力的情况，但后市随着供应的逐步恢复和需求的回调，保障性住房力度的加大，市场整体供求

17、关系会逐步恢复到一个相对平衡稳定的状态，因此，房价大幅上涨的动力不足，市场表现以平稳发展为主房价大幅上涨的动力不足，市场表现以平稳发展为主。市场预测 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案2项目(项目本身分析) 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案1 1项目分析项目分析2 2交通分析交通分析3 3远景展望远景展望 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案 项目分析 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案项目区位分析项目区位分析本项目处于沙口路南端，本项目处于沙口路南端，距离金水路约距离金水路

18、约10001000米。米。u从住宅角度上看，本项目处于住宅集中区，项目周边聚集大量常驻人口；u但从商业角度上看，目前沙口路被金水路截断，人流和车流戛然而止，发展区域性商业中心受到限制。本案居住区居住区居住区居住区居住区居住区居住区居住区沙口路沙口路金水路金水路 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案1、项目地处郑州核心地带；2、项目周边人流量以周边社区居民为主；3、周边区域居住入住率高；4、沙口路没有形成浓厚的商业氛围。东面东面陇海路火车线西面西面全部是居民楼，沙口路预计2011年即将改造拓宽南面南面汉飞金沙国际（在建）北面北面紧邻摩尔国际住宅项目项目区位分析项目区位

19、分析 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案u沙口路已形成固定商业氛围，对项目商业价值具有积极的带动作用；u项目自身商业沿沙口路部分是二层裙楼底商，进深30米，不利于整体商业规划和铺位划分，沿王府街部分为1层底商；u项目的物业结构特点对后期招商执行产生一定的难度；u商业定位上如何突出亮点，形成差异化竞争优势；商业如何与住宅形成互动，提升项目整体形象和价值，是本案需要解决的问题。沙口路沙口路王府街王府街项目商业街分析项目商业街分析 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案 交通动线分析 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略

20、提案本案沙口路京广路紫荆山路花园路中州大道建设路金水路中原路郑汴路郑州交通网络动线郑州交通网络动线u本案位于郑州东西动线金水路与未来南北动线沙口的交汇处；u沙口路规划向南连接京广路、向北连接郑邙公路，为城市重要的南北快速通道；u沙口路拓宽工程将于2010年4月启动，为本案商业价值提升带来一定的利好。 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案区域交通网络动线区域交通网络动线本案沙口路建设路东西大街金水路南阳路铭功路京广路大学路解放路立交桥（在建）医学院立交桥大石桥立交桥金沙立交桥（规划）u目前区域在建工程为解放路立交桥工程，竣工后将把建设路与东西大街连通；u沙口路拓宽改造

21、工程也即将启动，4月份将启动拆迁；u京广路改造和火车站西出站口建设工程正在进行；结论：交通活则满盘皆活，断结论：交通活则满盘皆活，断头路的打通将为人们出行提供头路的打通将为人们出行提供便利，未来本案所在区域必将便利，未来本案所在区域必将成为郑州全城的交通核心，由成为郑州全城的交通核心，由交通带来的人气加之区域常驻交通带来的人气加之区域常驻人口提升，区域商业激活起到人口提升，区域商业激活起到绝定性作用。绝定性作用。 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案 远景展望 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案区域交通网络动线区域交通网络动线二七商圈银

22、基商圈医学院商业副中心健康路运动商圈黄河路水果市场紫荆山商圈碧沙岗商圈金沙商圈（远景） 本案印象城初具规模，随着万象城、丹尼斯的开发建设，将进一步扩容二七商圈的发展。鑫苑两大住宅项目的开发为区域带来了大量的常驻人口，随着医学院立交桥下两地块的开发建设，医学院商业副中心即将成型。预计3-5年后，随着交通条件的改善，本案所在区域将形成与周边7大商圈相互辉映的金沙商圈，对本案商业价值意义深远。 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案3定位(商业部分定位) 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案本项目商业以销售为主，招商服务于销售工作。 业态须具备较

23、高市场认知度，且租金能够支撑较高售价。符合区域内消费特点与需求。 抢占市场空白，挖掘市场潜力。 项目占领市场及持续经营的根本保证。项目片区商业现状，项目客观状况，商家信息等。项目位于城市居民区，商业发展滞后，但日常消费需求旺盛。避开直接市场竞争，走特色化之路。定位思路定位思路 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案综合以上分析，本项目的总体市场定位应具有以下特点：综合以上分析，本项目的总体市场定位应具有以下特点： u规 模：项目近2万平米商业体量，易形成规模效应，支持打造成为区域购物消费 中心；u业 态：商业不仅是服务于本社区，更承担起满足城市区域商业功能的使命，应以

24、 辐射面较广，定向性消费特点明显的业态居主导地位；u档 次：在圈定主力消费群的基础上，应尽量拓宽消费群，并与鑫苑国际城市广场 的经营定位形成差异；u消费群：满足项目周边包含本项目在内的多个住宅近10万消费人口的需求，甚至还满 足西北区域城市的空白性商业需求。定位思路定位思路 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案综合以上各因素，本项目商业部分的整体市场定位为：金沙核心区大型餐饮、娱乐、购物商业街区金沙核心区大型餐饮、娱乐、购物商业街区商业定位商业定位东东/ /南南/ /西西/ /北交汇处的黄金地段，北交汇处的黄金地段，集量贩超市、餐饮、休闲娱乐集量贩超市、餐饮、休闲娱

25、乐于一体的商业集群体。于一体的商业集群体。 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案商业引进形式建议商业引进形式建议业态类型业态类型推荐业种推荐业种品牌名称品牌名称零售业零售业社区超市正道思达便利店左右间医药连锁张仲景大药房餐饮业餐饮业大型餐饮俏江南、澳门金汤豆捞休闲咖啡厅迪欧、两岸咖啡休闲饮品店避风塘社区服务社区服务美容美发东东美发、汤米洗衣、康洁婴儿智力开发、英语培训、学前教育、培训洗衣店娱乐、体育娱乐、体育休闲休闲健身俱乐部奥瑞特家富富桥、大浪淘沙婷美洗浴城、足浴、女子SPA 酒吧麒麟演义其它其它家居、装饰、房产中介摩力克、曲美家具、21世纪引进的商家主要考虑如何

26、让社区商业时尚起来，引进的商家主要考虑如何让社区商业时尚起来，能够吸引消费者来这消费，增加区域的人气，营能够吸引消费者来这消费，增加区域的人气，营造一个好的生活氛围。造一个好的生活氛围。 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案项目推广名称案名建议：瑞隆爱尚街瑞隆金街瑞隆财富大道主语宣传： 金沙商圈财富第一街！形象定位形象定位 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案1.1.本项目周边正在经营的商户本项目周边正在经营的商户他们大量存在于沙口路、建设路东段、中原路西段、金水路西段他们有经济实力，有意扩大生意。2.2.本项目周边被拆迁市场的散户本项目

27、周边被拆迁市场的散户沙口路拓宽工程已提上日程，拆迁范围内的沿街商户不得不寻找新的市场，以便尽早进入商场或市场内经营。3.3.各个市场或商场内有投资意识的商户群体各个市场或商场内有投资意识的商户群体他们既有投资能力，也有投资愿望，如果有一个可供投资的物业，就会引起他们的兴趣。4.4.郑州市周边市区、县区的经营客或投资客郑州市周边市区、县区的经营客或投资客他们手头有一定资金，希望进入郑州商业领域，投资谋利。5.5.其他的持币待市者其他的持币待市者目前市场上有大量商户有投资需求，但现在没有很好的商业地产项目可以投资，本项目的出现对一些投资客来说，将是一个难得的投资机会客户定位客户定位 瑞隆置业沙口路

28、瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案本案由于是商用地产项目，故在目标客户群的定位上与普通居住类物业存在较大差别。我司根据本案的市场定位将目标客户群分成以下二类：1 1、投资客、投资客将物业作为一种投资形式，在买下物业后再转租或转售，以期从中获得长期的投资回报或转售价差，从而达到资金的保值增值的目的。措施：针对此类投资客的推广主题是：突出宣传项目的地段优势、业态优势，以稳定措施：针对此类投资客的推广主题是：突出宣传项目的地段优势、业态优势，以稳定回报和周边市场的租金对比来强化客户的信心。回报和周边市场的租金对比来强化客户的信心。2 2、经营客、经营客一般将买下的物业自己做经营使用，

29、即扮演了以上二者的结合体，拥有了物业的产权，也拥有了物业的经营权。措施：针对此类投资客的推广主题是：突出宣传项目的经营管理优势，同时突出我们措施：针对此类投资客的推广主题是：突出宣传项目的经营管理优势，同时突出我们的业态优势，使客户有对我们项目日后的赢利能力和市场前景充满强烈的信心。的业态优势，使客户有对我们项目日后的赢利能力和市场前景充满强烈的信心。目标客户与相应的销售措施目标客户与相应的销售措施 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案4价格(价格定位建议) 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案一：从沙口路租金情况看项目价格一：从沙口路租

30、金情况看项目价格 租金是铺位价值的一种表现形式，通过租金看出人们对地段的认可程度如何、租金是铺位价值的一种表现形式，通过租金看出人们对地段的认可程度如何、商铺的价值、商业的销售效应、对商家的吸引力等。租金既是商铺获利能力的商铺的价值、商业的销售效应、对商家的吸引力等。租金既是商铺获利能力的一种体现，也是商铺周边消费者效应的体现。一种体现，也是商铺周边消费者效应的体现。 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案种类最高租金（元/月/平米）最低租金（元/月/平米）平均租金（元/月/平米）服装805068眼睛60建材703045商超50便利店1007090美发1107085餐

31、饮1008095从上面我们可以看出本区域内商铺的租金水平基本是在：70-100元/月/平米，年租金840元-1200元/月/平米。1 1：沙口路租金一览表：沙口路租金一览表： 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案 考虑到沙口路即将拓宽改造，沙口路拓宽之后，沿街底商租金必然呈增长趋势。我们如果以铺位总价的10%投资回报率(即用10年租金即可收回总投资成本)来返推，可得出“瑞隆.爱尚街”的售价范围在：8000-13000元/平米。我们如果以铺位总价的8%投资回报率(即用12年租金即可收回总投资成本)来返推，可得出“瑞隆.爱尚街”的售价范围在：9600-15600元/平米

32、。2 2：本项目预计前三年平均租金预测：本项目预计前三年平均租金预测 （以实际使用面积计算）（以实际使用面积计算） 楼层楼层平均租金（元平均租金（元/ / /年）年）沙口路一层1000-1300沙口路二层500-650王府街一层800-104050%80% 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案p道路建成后，租金翻倍100*2=200元/p我们按照2倍（即200元/）去计算，年回报率按照8%：p年收益率/总投资成本=8%即：200*12*商铺面积/商铺面积*单价p得出静态商铺单价单价3000030000元元/ /3 3：以租金推算本项目售价水平：以租金推算本项目售价水

33、平p银行利率=0.72%p租金递增 常规1-3年 8% 3-5年10% 5-6年15% 6-10年 20% p按照目前租金100元/计算，p10年总收益=12*100*（1+8%）3次方+12*100（1+10%）3次方+12*100（1+15%）2次方+12*100（1+20%）4次方*（1+0.72%）10次方=15000元/p平均投资收益/投资成本=8% 得出 商铺单价=150*12/0.08=2250022500元/动态动态（参照普遍商业规律）仅作参考静态静态 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案3 3：以租金推算本项目售价水平：以租金推算本项目售价水平楼层

34、楼层售价（元售价（元/ /）沙口路一层沙口路一层30000沙口路二层沙口路二层15000王府街一层王府街一层2400050%80% 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案鑫苑.景园位 置：金水路河医立交桥下单 价： 9000元/平方米（上下两层）备注：此楼盘是一楼二楼连体卖。实际均价9000元/平方米。一楼层高5.4M，二楼层高4.5M。共计30余套店铺，2009年10月份开始销售，目前尚有10套左右未售出。鑫苑.国际城市广场位 置：棉纺路鑫苑城市花园底商单 价： 2F:8000元/平方米,3F6300元/平米备注：此楼盘是一二三楼分开销售。实际均价9600元/平方米

35、。一楼已销售完毕，二楼三楼余量约9套。宏益华.香港城位 置：南阳路卫生路优胜北路区域单 价：1F: 20000元/平方米,2F:9000元/平米备注：此楼盘是一楼二楼分开销售。实际均价20000元/平方米（一层）。一楼层高7.4M。二：从近期项目周边市场商铺销售价格看项目价格二：从近期项目周边市场商铺销售价格看项目价格 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案拟建议本案价格定位为：三：依据上面的租金比指数，再结合列出的各在售项目价三：依据上面的租金比指数，再结合列出的各在售项目价格，综合分析后得出本项目的价格如下：格，综合分析后得出本项目的价格如下：综合单价230002

36、4000楼层楼层售价（元售价（元/ /）沙口路一层沙口路一层30000沙口路二层沙口路二层16000王府街一层王府街一层24000 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案5分割(商铺分割建议) 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案商铺产品分割建议：商铺产品分割建议：p17#、28#产品全部临街，面积适中，不做分割p1#2#3#5#6#进深过大，面积多大，总价过高，无人流动线，建议进行分割分割方案有三种分割方案有三种 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案沙口路沿街商业对内商铺分割：分割：开间3-4米，一铺通到底，一

37、层、二层，单层整层销售缺点：缺点：面积过大，一层总价过高，二层总价低，价值低，不利于销售分割方案分割方案1 1：5#5#、6#6#楼连体，全部对外临街商铺楼连体，全部对外临街商铺沿沙口路的沿沙口路的1#1#、2#2#、3#3#楼底商划分原则同理楼底商划分原则同理电梯间 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案沙口一层沿街商业对内商铺电梯间分割：分割：开间3-4米，二层设置长廊通道，便于人流上层，刺激二层商铺销售缺点：缺点：一层总价过高，二层总价低，同时价值低，不利于销售分割方案分割方案2 2：5#5#、6#6#楼单铺分割，一二层独立销售楼单铺分割，一二层独立销售1层铺位

38、分割示意层铺位分割示意由此上二楼由此上二楼 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案分割：分割：开间3-4米，二层设置长廊通道，便于人流上层，刺激二层商铺销售缺点：缺点：一层总价过高，二层总价低，同时价值低，不利于销售由此上二楼分割方案分割方案2 2：5#5#、6#6#楼单铺分割，一二层独立销售楼单铺分割，一二层独立销售2层铺位分割示意层铺位分割示意由此上二楼沙口二层商业二层街道 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案分割：分割：开间3-4米，一层设置长廊通道，便于人流动线，刺激一层商铺销售，带动二层商业。缺点：缺点：开放性街区，为小区隐私性造

39、成一定影响优点优点：一层总价适中，面积适中，二层捆绑式销售，通过人流动线盘活社区商业和临街商业由此上二楼由此上二楼分割方案分割方案3 3：5#5#、6#6#楼一层二层捆绑销售楼一层二层捆绑销售由此上二楼沙口一层沿街商业对内商铺电梯间 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案6营销(商业营销策略) 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案 本案商业部分销售模式 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案商业销售模式商业销售模式目前商业市场有四种销售模式和策略，根据不同的操作策略，所引进的商业业态、返租回报及长期经营效果也各不相

40、同。在进行本项目的销售之前，总结过往经验分析研究，以作参考。1、纯销售2、带租约销售3、短期返租销售（35年返租）4、长期返租销售（1020年返租） 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案 发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返 租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。 产权分散，主力店或品牌店难以进驻； 无法规划经营业态及规范整体形象； 对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长； 若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。 商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解； 纯街铺销售； 商业体量极少或零星商业物

41、业。模式模式1 1：纯销售：纯销售 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案通过招商保证前期商业定位与形象；能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；短期内使业主获得稳定收益。铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望；中、长期收益难以稳定；后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；纯街铺或少量商业物业。模式模式2 2：带租约销售：带租约销售 瑞隆置业沙口路瑞隆城商业部分策沙口路瑞隆城商业部分策略提案略提案前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保 证整体商业形象。帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。承担前3-5年的返租