长沙某公司物业管理采购项目竞争性谈判条件

1、雨花区政府采购竞争性谈判文件政府采购编号：雨财采计2013-64代理机构编号：cscg-zgzb-jz2013002采 购 人：长沙润雨棚户区改造投资有限公司项 目 名 称：物业管理采购项目长沙紫光招标咨询有限公司二一三年二月目 录第一章 投标邀请3第二章 投标须知5一 说明5二 投标文件的编写6三 投标文件的递交7四 谈判小组的组建7五 开标和评标8六 评标方法及标准10七 中标及合同签订11八 质疑与投诉12九 法律责任13十 政府采购支持中小企业融资和信用担保政策14十一 其他15第三章 标的清单及说明16一 本次采购内容16二 项目概况16三、服务标准及要求17四、管理目标及各项指标要

2、求20五、 项目特别说明21第四章 政府采购合同（范本）22第五章 投标文件编制27格式1 投标承诺书28格式2 投标人基本情况说明29格式3 投标报价表30格式4-1 租金收入31格式4-2 物业管理费32格式5 规格响应表34格式6 物业管理服务方案34格式7 物业管理项目经营业绩35格式8 投标资格证明文件36格式9 政府采购履约担保函37格式10 中小企业声明函39第一章 投标邀请受长沙润雨棚户区改造投资有限公司的委托，长沙紫光招标咨询有限公司进行国内采购，现邀合格的供应商参与投标。一、项目名称：长沙润雨棚户区改造投资有限公司物业管理采购项目二、项目编号：政府采购编号：雨财采计2013

3、-64 代理机构编号：cscg-zgzb-jz2013002三、采购方式：竞争性谈判四、定标方式：综合评优，鉴于项目的特殊性，本项目采用高价中标。五、投标资质：投标人应提交的资质证明文件及有关格式要求详见本文件“第五章投标文件编制”。六、标书认购：1、标书售价：每份400元，售后不退。2、2013年 3月 11 日至2013年 3 月 18 日止每日8：0017：00（北京时间）登录中国湖南长沙市政府采购网（http:/changs.ccgp-）或雨花公共资源交易网（3、网上下载时无需提供证明文件，但投标人应在开标前一小时到开标现场跟代理机构工作人员办理购买登记手续；否则，其投标将被拒绝（）。

4、4、标书的纸质和电子版本，以在中国湖南长沙市政府采购网公告的为准。七、投标规定：1、投标截止：2013年 3月19日 15:00 时止，超过截止时间的投标将被拒绝（）。 2、开标时间：2013年3月19日15:00 时。3、开标地点：雨花公共资源交易中心(雨花区政府内雨花大会堂后2楼)。4、授权代表（可由法人代表担任）须准时到会，出示身份证原件并签名以示出席；否则，其投标将被拒绝（）。八、投标保证金：1、递送投标文件前，投标人须交付投标保证金2000元；否则，其投标将被拒绝（）。2、缴纳方式：以支票、汇票、本票等形式缴入以下账户，查询已经到账，视为已缴纳。3、缴纳时间：2013年3月18日16

5、:00时前（含），以银行到账回单为准。未按时足额，其投标将被拒绝（）4、投标保证金账户名称：开户行：长沙雨花农村合作银行开户名：长沙市雨花公共资源交易中心 账户：80081070010848212012采购代理机构：长沙紫光招标咨询有限公司 地 址：长沙市建湘南路32号天心城市广场南栋27楼c座联系人：吴加强 龙青 邮 编：410005电 话13908468842传真购人：长沙润雨棚户区改造投资有限公司联系人：蒲先生 电话第二章 投标须知一 说明1适用范围1.1本文件仅适用于本投

6、标邀请中所述的采购项目。2定义2.1“采购人”系指实际购买使用本项目标的物的单位。2.2“采购代理机构”（简称代理机构）系指接受采购人委托代理本项目采购事宜的招标公司。2.3“招标采购单位”系指采购人和采购代理机构。2.4“投标人”系指向招标采购单位提交投标文件的供应商。2.5“成交人”系指被确定为承接本项目并负责其实施的投标人。3投标人应具备的条件3.1符合中华人民共和国政府采购法第二十二条款的规定。3.2投标产品（服务）符合国家规定的技术标准和环保标准。3.3满足本文件规定的资质要求。3.4购买本文件并已办理登记手续。3.5符合财政部及省级人民政府规定的其它条件。3.6同一法定代表人的不同

7、公司，参加同一项目的投标，其投标无效（）。4.联合体投标4.1本项目不接受联合体投标（）。5投标保证金5.1未中标人的投标保证金在中标通知书发出后五个工作日内无息退还；成交人的投标保证金在合同签订后五个工作日内无息退还。退还投标保证金时，投标人须凭代理机构开出的收据办理。 5.2 发生以下情况之一，投标保证金将不予退还，由招标代理机构凭财政部门出具的投标保证金没收通知书没收投标人投标保证金并上缴国库：（一）开标后，投标人在投标有效期内撤回投标的；（二）提供虚假材料谋取中标的；（三）中标公示前和中标公示期间，成交候选人无正当理由放弃中标资格的；（四）中标后，成交人无正当理由不签订合同或转让、分包

8、项目以及拒绝履行合同义务的。6投标有效期6.1从开标之日起，投标文件有效期为60天。投标有效期不足的，其投标无效（）。6.2特殊情况下，在投标有效期满之前，招标采购单位可要求投标人同意延长有效期，要求和答复均应以书面形式。投标人可拒绝上述要求而予以退还投标保证金。对于接受要求的投标人，既不要求也不允许其修改投标文件，有关投标保证金的规定在延长期内继续有效。7本文件的澄清、修改7.1投标人收到本文件时，应进行检查；如认为采购文件存在不合理条款，公告时间及程序不符合规定的，应及时告知招标采购单位澄清或处理，并抄送同级政府采购管理部门。否则，由投标人自行承担所造成的不良后果。7.2根据投标人提出的问

9、题，招标采购单位确定是否需统一召开标前踏勘及答疑会；如统一召开，将通知所有登记购买了采购文件的投标人参加。7.3招标采购单位对本文件进行必要澄清或修改的，应当在投标截止时间前。澄清或修改（包括踏勘及答疑会明确的事项）应当在中国湖南长沙市政府采购网上发布，并以书面形式通知所有已登记购买本文件的供应商。该澄清或修改的内容为本文件的组成部分。7.4招标采购单位可酌情延长投标截止时间和开标时间，但应当在投标截止时间前。变更时间应当在中国湖南长沙市政府采购网上发布，并书面通知所有已登记购买本文件的供应商。8投标费用8.1无论投标结果如何，投标人自行承担所有与投标有关的全部费用。二 投标文件的编写9一般要

10、求9.1投标人应仔细阅读本文件的所有内容，按本文件的要求编制投标文件，并保证所提供的全部资料真实有效。9.2投标文件应用中文编写。9.3投标文件的书面内容不得有加行、涂抹或改写。9.4投标文件应当采用纸制书面方式，由投标人按照本文件指定的投标地点进行现场投标，招标采购单位不接受电报、电话、传真、邮寄等方式投标。9.5以同一投标人名义，递送两套或以上的投标文件，其投标无效（）。10投标文件的组成10.1投标文件应包括的内容详见本文件“第五章投标文件编制”。10.2除本文件另有规定外，计量单位为我国法定计量单位。11投标报价11.1投标人应按本文件提出的采购范围、内容及要求进行报价。11.2除本文

11、件另有规定外，投标报价为含税价，是指完成本文件规定的项目并通过验收后的价格。11.3除本文件另有规定外，投标人对每一标的只允许有一个方案或报价，对同一标的提交有选择的方案或报价的，其投标无效（）。11.4如有优惠折扣须在投标承诺书中注明，做到投标承诺书中的总价与投标报价表中的总价一致。三 投标文件的递交12投标文件的送达12.1投标文件应在投标截止时间前送达本文件规定的开标地点。13投标文件的补充、修改或撤回13.1投标截止时间前，投标人可对所递交的投标文件进行补充、修改或撤回。13.2投标人补充、修改或撤回时，须向招标采购单位出示加盖公章、经法人代表或授权代表（需出示有关证明）签字的函件。1

12、3.3补充、修改的内容应当按照本文件的规定签署盖章，并密封。13.4补充、修改文件是投标文件的组成部分。13.5投标截止后，投标人不得补充、修改或撤回投标文件；但可以在开标前出示加盖公章、经法人代表或授权代表（需出示有关证明）签字的函件通知放弃投标。四 谈判小组的组建14谈判小组的组成及职责14.1依据政府采购相关法律法规，从政府采购评审专家库中随机抽取专家及采购人代表组成谈判小组。14.2谈判事务由谈判小组负责，并独立履行下列职责： （一）审查投标文件是否符合本文件要求，并作出评价； （二）要求投标人对投标文件有关事项作出澄清或答复； （三）推荐成交候选人名单，或者直接确定成交人； （四）向

13、招标采购单位或者有关部门报告非法干预评标工作的行为。15谈判小组成员的义务 （一）遵纪守法，客观、公正、廉洁地履行职责； （二）按照谈判文件规定的谈判方法和标准进行谈判，对评审意见承担个人责任； （三）对谈判过程和结果，以及供应商的商业秘密保密； （四）参与评标报告的起草； （五）配合财政部门的投诉处理工作； （六）配合招标采购单位答复投标人提出的质疑。五 开标和评标16开标程序16.1按规定的时间和地点开标。确因特殊情况需要推迟，在开标前向监委和投标人说明。 （1）投标人、监委按规定签到。 （2）代理机构介绍开标会议程，宣读开标会纪律。16.2参加投标的供应商不足三家的，不开标唱标，除采购任

14、务取消外，如谈判文件没有不合理条款，发布项目延期公告，延长3个工作日。延长期满后，仍不足三家的，继续按以下程序进行。16.3开标时,当众查验投标文件的密封状况，经监委、投标人确认无误后，不公开拆标、唱标，直接进入谈判环节。16.4拆标时，投标文件中投标报价表内容与投标承诺书内容不一致的，以投标报价表为准。投标文件的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；总价金额与按单价汇总金额不一致的，以单价金额计算结果为准；单价金额小数点有明显错位的，应以总价为准，并修改单价；对不同文字文本投标文件的解释发生异议的，以中文文本为准。17评标程序17.1评委按回避制度规定，统一签署评委承诺书。代理机构介绍

15、评标会议程，宣读评标会纪律。17.2谈判小组推选主任评委，采购人评委不得担任主任评委。主任评委按规定程序主持评审工作。17.3谈判小组对投标文件进行初审。初审分为资格性和符合性审查。 （一）资格性审查，确定投标人是否具备投标资格。投标人无资格或无能力履行合同，其投标无效（）。 （二）符合性审查，确定投标人是否对本文件的实质性要求作出响应，实质性响应是指对本文件的规定，没有重大偏离或保留。非实质性响应的投标人将被拒绝。重大偏离或保留是指将会影响到本文件中标的清单及技术要求，或限制了采购人权力和投标人义务的规定，而纠正这些偏离将影响到其他投标人的公平竞争地位。 （三）投标人有下列情形之一的，视为无

16、效投标。 （1）超出营业执照经营范围投标的； （2）投标文件所投标段中的应标范围小于本文件对应标段要求的采购范围的； （3）投标文件与事实不符的； （4）经谈判小组一致认定为重大偏离的； （5）不符合本文件中规定的其他实质性要求（标注）的； （6）不符合法律、法规有关规定的。 （四）报同一品牌同一型号产品的多家投标人，作为1家有效投标人计算。 （五）出现下列情形之一的，本项目作废标处理，除采购任务取消外，重新组织采购。 （1）本文件存在不合理条款，公告时间及程序不符合规定的； （2）出现影响采购公正的违法、违规行为的； （3）投标人的报价均超过了采购预算，采购人不能支付的； （4）因重大变故，

17、采购任务取消的。非以上情形，有效投标人不足三家但达到二家的，谈判小组认为继续谈判能够引起充分竞争且技术上满足谈判文件要求、报价低于预算，可比照财政部货物和服务招标投标管理办法第43条规定，经评委、监委出具书面意见并签字认可，报经政府采购管理部门同意，书面通知投标人当场继续采用竞争性谈判；有效投标人只有一家的，废标后重新组织采购。项目经延期或重新组织采购后，有效投标人仍只有一家的，经评委、监委出具书面意见并签字认可，报经政府采购管理部门同意，书面通知投标人当场改作单一来源方式采购。 （六）对资格性符合性审查合格的投标人进行咨询与答复。 （1）咨询内容包括，商务部分、技术部分、报价部分，以及谈判小

18、组认为需要协商的其他内容。谈判小组应采用书面形式咨询投标人，投标人的答复也应是书面形式。对每家合格投标人的咨询及其答复均采用相同的程序进行。 （2）咨询答复定为2轮次，递交投标文件为第1轮次，第2轮次确定最终报价。增加咨询答复轮次或竞争性谈判文件有实质性变动的，谈判小组应书面通知所有合格投标人。 （3）评委阅读竞争性谈判文件、投标文件，独立记录投标文件情况，分别提出需咨询的问题。主任评委汇总整理形成书面的各投标人咨询问题（问题应包括最终报价及提交答复时间），统一发给各投标人。 （4）投标人对咨询事项作出书面答复，用信封密封，按规定时间统一报谈判小组。 （5）主任评委向谈判小组统一宣读投标人答复

19、，填写投标报价汇总表，评委（监委）签字确认。投标人最终报价应当当众拆封，当众宣布，并由投标供应商签字确认。17.4比较与评价。评委根据咨询答复情况，对投标文件进行综合比较与评价，按规定的评标方法，各自独立签署评委意见书。17.4.1 政府采购支持中小企业发展非专门面向中小企业采购：1、给予小型和微型企业产品的价格给予6%-10%的扣除，用扣除后的价格参与评审，本项目具体扣除比例为10。2、给予中型企业产品的价格给予3%-5%的扣除，用扣除后的价格参与评审，本项目具体扣除比例为3。17.5确定评审结果。（一）谈判小组统一签署评标结论书，按投票情况推荐成交候选人或者确定成交人。成交候选人数量根据采

20、购需要确定，并按顺序排列。（二）谈判小组认为成交候选人投标价或某些分项报价明显不合理或低于成本，有可能影响商品质量和不能诚信履约的，可要求其在规定期限内提供书面文件及相关证明材料解释说明；否则，可取消其候选资格，按排名顺序递补候选人，以此类推。18.评标过程的保密性18.1在评标过程中和评标结束后，谈判小组的评定情况和所有投标人的商业秘密都属于保密内容。18.2有关投标文件的审查、澄清、评估和比较以及有关授予合同的意向等情况都不得透露给任何投标人或与上述工作无关的人员。六 评标方法及标准19评标方法19.1采取综合评优、鉴于项目的特殊性，本项目采用高价中标。即按照符合采购需求、质量和服务相等且

21、报价最高的原则确定成交人。19.2投标报价是评标的重要依据，但不是评标的唯一依据。七 中标及合同签订20中标通知20.1评标结束，确定成交人后，招标采购单位在中国湖南长沙市政府采购网（http:/changs.ccgp-）上公告评标结果。20.2招标采购单位不向落标的投标人解释落标原因，不退还投标文件。20.3投标人对评标结果有异议的，按政府采购有关质疑、投诉规定办理。21合同签订21.1签订合同前，采购人可对成交人的投标文件（含答复、补充文件）进行真实性查验，凡有虚假的，其中标无效，并依据有关规定给予违法违规处理。21.2采购人在中标通知书发布之日起30日内，与成交人按范本格式制作并签订政府

22、采购合同。合同由代理机构报政府采购管理部门登记编号、备案。项目数量增减、合同条款变更、预算追加等按规定报批后，另行签订补充合同。21.3本文件（含补充、修改文件）、成交人的投标文件（含答复、补充文件）均为签订采购合同的依据。21.4采购人不得向成交人提出任何不合理的要求，作为签订合同的条件；不得与成交人私下订立背离合同实质性内容的协议。21.5成交人因不可抗力或自身原因不能签订采购合同或者不能履行合同的，参照财政部18号令第82条款，采购人可以按成交候选顺序确定新的成交人并签订合同，以此类推，或重新进行采购。21.6采购人在授予合同时有权对本文件规定的货物和服务予以适当的增加或减少，但不得改变

23、单价或其他条款和条件。合同有关单价等按成交人最终报价与第1轮次报价的变动比例作相应调整。21.7合同履行中，追加采购与合同标的相同的货物或服务的，按规定报批后，签订补充合同。21.8成交人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目，不得将中标项目转让给他人。除本文件另有规定外，也不得将中标项目进行分包给他人。八 质疑与投诉22质疑22.1投标人对认为采购过程和中标结果使自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，以书面形式向招标采购单位提出质疑。22.2质疑书格式应按湘财购200724号湖南省财政厅关于规范政府采购供应商质疑处理工作的通知要求，列明理由、依据，法人代表

24、或授权代表签字，并加盖单位公章。未署名、未加盖投标人公章和非书面形式的质疑，招标采购单位概不受理。22.3投标人提出质疑应符合下列条件：（一）参与了所质疑项目的政府采购活动；（二）在质疑有效期内提出质疑；（三）质疑书格式和内容均符合本通知规定；（四）质疑事项属于被质疑人组织的所质疑采购活动范围内的事项；（五）证据真实，来源合法；（六）财政部门规定的其它条件。22.4供应商无效质疑一年内累计超过两次（含两次）的，财政部门将其列入不良行为记录名单并在中国湖南长沙市政府采购网予以公示。22.5招标采购单位应当在收到投标人书面质疑后七个工作日内，对质疑内容作出书面答复，但涉及商业秘密内容的除外。22.

25、6投标人须对质疑内容的真实性承担责任。23投诉23.1质疑供应商对招标采购单位的答复不满意或者招标采购单位未在规定时间内答复的，可以在答复期满后十五个工作日内按有关规定，向同级人民政府财政部门投诉。财政部门应当在收到投诉后三十个工作日内，对投诉事项作出处理决定。23.2处理投诉事项期间，财政部门可以视具体情况书面通知招标采购单位暂停签订合同等活动，但暂停时间最长不得超过三十日。23.3供应商投诉实行实名制，其投诉应当有具体的投诉事项及事实根据，不得进行虚假、恶意投诉。23.4投诉人提起投诉应当符合下列条件：（一）投诉人是参与所投诉政府采购活动的供应商；（二）提起投诉前已依法进行质疑；（三）投诉

26、书内容符合政府采购供应商投诉处理办法的规定；（四）在投诉有效期限内提起投诉；（五）属于本财政部门管辖；（六）同一投诉事项未经财政部门投诉处理；（七）国务院财政部门规定的其他条件。23.5投诉人有下列情形之一的，属于虚假、恶意投诉，财政部门应当驳回投诉，将其列入不良行为记录名单，并依法予以处罚：（一） 一年内三次以上投诉均查无实据的；（二） 捏造事实或者提供虚假投诉材料的。23.6 投诉人对财政部门的投诉处理决定不服或财政部门逾期未作处理的，可以依法向雨花区人民政府或湖南省财政厅申请行政复议，也可向长沙市雨花区人民法院提起行政诉讼。九 法律责任24法律责任241参照财政部18号令第74条款规定，

27、投标人有下列情形之一的，处以政府采购项目采购金额千分之五以上千分之十以下的罚款，列入不良行为记录名单，在一至三年内禁止参加政府采购活动，并予以公告，有违法所得的，并处没收违法所得，情节严重的，由工商行政管理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）提供虚假材料谋取中标的；（二）采取不正当手段诋毁、排挤其他投标人的；（三）与采购人、其他投标人或采购代理机构恶意串通的；（四）向采购人、采购代理机构行贿或者提供其他不正当利益的；投标人有前款情形之一的，中标无效（）。24.2成交候选人或成交人有下列情形之一的，不予退还其交纳的投标保证金；情节严重的，由财政部门将其列入不良行为记录名单，在一

28、至三年内禁止参加政府采购活动，并予以通报：（一）中标公示前和中标公示期间，成交候选人无正当理由放弃中标资格的；（二）中标后无正当理由不与采购人签订合同，或者与采购人另行订立背离合同实质性内容的协议的；（三）将中标项目转让给他人，或者在投标文件中未说明，且未经采购人同意，将中标项目分包给他人的；（四）拒绝履行合同义务的。有前款情形之一的，中标无效（）。24.3按照以上条款规定，经同级或其上级财政部门认定中标无效的，参照财政部18号令第82条款规定，可按成交候选顺序重新确定，或重新进行采购。25. 政府采购当事人在合同履约和验收工作中，应当自觉接受财政部门和对政府采购负有行政监督职责的政府其他有关

29、部门的监督检查,在合同履约验收工作中合同当事人有下列情形的，将追究相关违法、违纪责任：（1）甲方无正当理由推迟项目验收时间的；（2）甲乙双方相互串通通过减少货物数量、调换物品、更改配置、降低服务标准或虚开发票等手段，套取财政资金的；（3）发现问题未向财政部门反映，私自与对方协商改变中标、成交结果的；（4）行贿、受贿或谋取不正当利益的；（5）拒绝有关部门依法实施监督检查的。十 政府采购支持中小企业融资和信用担保政策26. 政府采购支持中小企业融资，有融资需求的，可向下表所列银行咨询或登陆中国湖南政府采购网查询。湖南省政府采购支持中小企业融资合作银行及联系人名单银行名称联系人职务联系电话交通银行湖

30、南省分行刘波名城支行客户经通银行湖南省分行肖勇光分行高级经国民生银行长沙分行黄飞燕营业部总经国民生银行长沙分行蒋寒奇营业部中小企业客户经业银行长沙分行刘栅延支行行业银行长沙分行蒋修远支行客户经国光大银行长沙分行邓永胜岳麓支行副行信银行长沙分行蔡学军公司银行部负责信银行长沙分行宋学农银行部综合管理部副总经理0731-84582214127. 政府采购信用担保，有履约担保或融资担保需求的，可向

31、下表所列担保机构咨询或登陆中国湖南政府采购网查询。湖南省政府采购信用担保试点工作的信用担保机构名单信用担保机构联系人联系电话中国投资担保公司何13718642233湖南省中小企业信用担保有限责任公司蔡建201南农业信用担保有限公司彭球邓霞138759809060731-89761706一 其他28成交人须向采购代理机构交纳代理服务费（一）以中标通知书确定的中标总金额作为收费的计算基数；（二）代理服务费按国家计委计价格20021980号文件规定的标准收取。代

32、理服务收费标准(费率)中标金额（万元）货物类服务类工程类100以下10050050010000.80.450.55100050005500010000100001000000.050.050.051000000以上0.010.010.01说明：1、按本表费率计算的收费为代理服务全过程的收费基准价格，单独提供编制采购文件（有标底的含标底）服务的，可按规定标准的30计收。2、代理服务收费按差额定率累进法计算。例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务费额如下： 100万元1.01万元 （500100）

33、万元0.72.8万元 （1000500）万元0.552.75万元 （50001000）万元0.3514万元 （60005000）万元0.22万元 合计收费12.82.7514222.55(万元)第三章 标的清单及说明一 本次采购内容（一）长沙润雨棚户区改造投资有限公司晨兴家园物业管理服务。（二）总建筑面积约43070，住房448套，商业用房1141，住宅32131。（三）本次物业管理服务的主要对象为棚户改造的安置小区。二 项目概况（一）、项目占地面积7263.02平方米（含规划城市支路用地1422.53平方米）。其中：住宅2栋，建筑面积为32510.77平方米，地上34-35层，地下2层；商业

34、用房1层，建筑面积1082.57平方米；托儿所建筑面积1676.42平方米；地下室建筑面积7432.44平方米；社区用房建筑面积633.61平方米。物业管理用房面积156.96平方米。1、小区入口2个，东接曙光路，西接原湖橡社区。2、地下车库1个，2层。停车位地面38个，地下111个。3、电梯7台。4、监控室设在2#栋，即东端底层与消防控制并用。5、供电为公变与专变相结合，住户为公变，其他为专变。总容量为1200kva，其中公变为800kva，专变为400kva，3台变压器，本工程为二路10kva电源专线供电。共400千伏安，2台变压器，双回路。6、供水为二次加压供水，非ic卡户外抄表。7、户

35、数为448户。（二）、主要设施、设备1、物业用房：物业管理用房156.96平方米，处于2#栋，商业用房1082.57平方米。2、共用设备用房：负二层地下室专变配电房，负一层地下室公变配电房，2#栋消防控制室92.4平方米。3、地下水泵房消防水池设于2#栋负二层。4、地下车库：1个，建筑面积7432.44平方米。5、排污泵：23台。6、垃圾中转站：1个。7、化粪池：1个，100立方米，室外排污管道检查井24个，2#栋设置层顶消防水箱1个。（三）、消防设施设备1、安防监控系统：地下室、小区室外及一层电梯前室监控，住户可视对讲系统。2、公用照明设施：地下室照明，电梯前室及楼梯间照明，室外景化、亮化、

36、道路照明。3、地下车库道闸：单向进出自动道匝2套。4、标识牌：小区指示牌、栋号标识牌、单元栋识牌，楼层牌及房号牌5、流泥井、沙井、阀门井：有三、服务标准及要求（一）中控室运行管理 中控室负责小区的弱电系统(包括消防报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统)的值班、检查、检测和弱电设备的日常维修保养工作。标准：1. 24小时值班，值班人员必须持证上岗;2. 保证消防报警系统、门禁系统、对讲系统及闭路监控系统运行正常，各系统工作稳定;3. 一般性故障立即排除，维修合格率100%，暂时不能处理的通知有关部门采取应急措施，应急措施得当有效;4. 定期进行消防普查;5. 设备机房整洁;6. 保证设备机房的

37、安全。(二)房屋建筑的日常养护维修房屋日常养护维修是指为保持房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。标准：1.定期进行房屋安全普查和房屋完损等级评定，保证房屋完好率达98%;2.爱护小区内设施、设备，未经产权人同意不得对小区的结构、设施等进行改动;3.及时完成公共区域及业主各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务在接报后不超过24小时完成。(三)给排水设备运行维护给排水设备运行维护是指为保证小区给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。标准：1.控制室24小时值班，加强日常检查巡视，保证给排水系统正常使用;2.建立正常供水管理制度，保证

38、水质符合国家标准;3.加强巡查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备设施完好;4.二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;5.定期对水箱进行清洗、消毒;6.保持水箱清洁卫生，无二次污染;7.保证室内外排水系统通畅;8.设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，零修合格率100%，一般性故障排除不过夜。(四)供电设备管理维护供电设备管理维护是指为保证小区供电系统正常运行对供电设备的日常管理和养护维修。标准：1.统筹规划，做到合理、节约用电;2.供电运行和维修人员必须持证上岗;3.配电室24小时值班;4.加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好;5.设备

39、出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜;6.供电设备定期维护;7.严格执行用电安全规范，确保用电安全;8.保证避雷设备完好、有效、安全。(五)电梯运行维修电梯运行维修是指为保证小区电梯设备正常使用进行的日常管理、维修养护和中修。标准：1.电梯采用无人驾驶，24小时运行;2.安全设施齐全有效，电梯内求救电话保持正常工作状态;3.通风、照明及其它附属设施完好;4.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备;5.轿箱、井道保持清洁;6.因故障停梯，接到报修后维修人员应在5分钟内到达现场抢修，及时排除故障。(六)卫生保洁卫生保洁是指为保证小区公共

40、区域、庭院等环境清洁而进行的日常管理工作。标准：1.楼电梯厅干净、明亮，地面无杂物;2.电梯门、轿箱、显示牌无尘土、印迹，表面光亮;3.玻璃、门窗无污迹、裂痕;4.庭院地面清洁无废弃物;5.垃圾筒内垃圾日产日清，并摆放整齐，外观干净;6.扫雪及时，地面无积雪，符合市扫雪办要求。(七)保安、消防、秩序管理及监控、自动报警、门禁系统的运行管理保安、消防、秩序管理是指为保证小区安全和正常生活秩序，保证监控、自动报警、门禁系统正常运行，对来访人员进行登记、查验，做好安全保卫和防火防盗工作，并做好车辆、道路及环境秩序管理等。标准：1.对来访人员进行验证、登记，杜绝闲杂人员进入;2.小区内环境秩序良好，道

41、路通畅，车辆停放有序，人车分流;地下车库照明通风良好;3.保证消防自动报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统设备的正常运行;4.各种消防设施、器材配备合理、更新及时、使用有效;5.能及时发现和处理各种安全和事故隐患，确保不发生安全方面的问题，能迅速有效处置突发事件;6.对突发事件有应急预案，完善责任制。(八)本条中所有要求定期(每年、每月)检测、普查的事项均应由投标人在标书中做出具体计划。四、管理目标及各项指标要求(一)管理目标为小区的广大业主提供安全、舒适、温馨的生活环境，为业主提供良好的服务。(二)管理服务应达到的各项指标1.杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件;2.环境卫生、清洁率达99%;3

42、.消防设备设施完好率100%;4.房屋完好率98%;5.设备完好率100%;6.智能化系统运行正常率98%;7.零修、报修及时率100%，返修率小于1%;8.服务有效投诉少于1%，处理率100%;9.业主满意率95%。（三）其他要求1.住宅和商业部分物业管理费要求在物价局核定的范围内收费，住宅部分要求给予较大的优惠。2.商业部分由物业公司按市场价出租，租金收入扣除上缴部分后归物业公司支配。3.人员配备要求：至少20及以上人员。五、 项目特别说明1.实施地点：按合同要求2.本项目收取住宅部分物业管理费，同时由委托方提供一定面积商业用房给中标人经营管理，经营收入作为物业管理费，委托方仅在中标人入场

43、第一年提供开办经费壹拾万元整，鉴于项目收益情况良好，中标人需每年上交我公司管理费至少贰拾万元整，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，委托方不再支付任何费用。3.委托管理期限为3年。4.对后续入住业主的物业管理费问题，待签订合同时双方协商。5对物业管理公司的运营绩效考核要求，在签订合同后另行商定。6.投标人在投标前，须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。7.对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。第四章 政府采购合同（范本）甲方（采购人

44、）： 合同编号：乙方（中标人）： 签订地点：乙方在 组织的 采购中，通过公平竞争，成功中标。现依据现依据中华人民共和国合同法、中华人民共和国政府采购法、物业管理条例，签订本合同，以便共同遵守。依据采购文件（含补充、修改文件）和乙方的投标文件（含澄清、补充文件），乙方向甲方提供物业管理服务。一、物业基本情况1、物业名称： 。座落位置 。3、物业管理范围： 。二、委托管理事项包括： 。三、物业管理质量乙方的物业管理服务应达到湖南省物业管理服务收费服务等级标准的规定。四、委托管理期限委托管理期限为 个月。自 年 月 日至 年 月 日止。试用期为1个月，在此期间未履行合同，不遵守承诺或达不到甲方要求，

45、甲方有权解除合同，其一切责任由乙方负责，乙方不得以任何理由向甲方提出任何索赔要求。五、物业管理费及其支付1、本合同所指的物业管理费是指乙方根据采购文件要求所投报的物业管理成交价。2、物业管理费为每年人民币 元，每月 元。此价格为包干价，不再增加任何费用；如遇突击任务需临时增加人员时，也不增加费用。3、验收合格后，乙方出具正规发票给甲方，凭甲方开具的政府采购验收单办理合同款项结算手续。4、支付合同款项时，一律不向乙方以外的任何第三方办理付款手续。开户行和账号以政府采购合同签订的为准，如果乙方要求变更，则乙方必须提供加盖了财务专用章、法人代表签字的证明文件，报经甲方审查同意。除另有规定外，按人民币

46、结算款项。5、付款人及付款方式： 。六、履约保证金的支付1、根据采购文件的规定，乙方应于签订合同前交纳合同金额的10%作为履约保证金。合同到期未违反合同约定的事项一次性退还，不支付利息。2、履约保证金的期限为 年，自 年 月 日始至 年 月 日止。3、一年合同期满后或不属乙方重大责任事故造成的本合同终止，甲方一次性无息返还乙方的履约保证金。七、双方权利义务（一）甲方的权利和义务1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。积极协助乙方做好物业管理工作。2、审定乙方制定的物业管理制度及实施细则，并监督使用人遵守。3、审定乙方提出的物业管理年度计划、年度费用概预算、决算报告等。抽查物业管理经费的使用情况

47、。4、对乙方的物业管理实施监督检查，每年进行4次全面的考核评定，考核实施细则按照采购文件规定执行，甲乙双方可进一步协商完善。5、在合同生效之日起10日内向乙方提供 平方米建筑面积的办公用房，由乙方无偿使用，水、电、通讯等费用由乙方承担。6、负责对物业设施、设备进行清点、核查，在合同生效之日起20日内与乙方办理交接验收手续，移交相关的物业及其附属设施、设备、物业管理的原始资料和技术档案（工程建设竣工资料）等，并在乙方管理期满时予以收回。7、依照本合同约定，按时支付物业管理费。（二）乙方的权利和义务1、不得将物业管理项目转让给他人；未经甲方同意，也不得将项目分包给他人。2、严格遵守有关法律法规和采

48、购文件的规定，对物业实行专业规范、安全高质的管理。3、接受物业管理行政主管部门和甲方的监督、指导。4、制定物业管理的各项办法、规章制度及岗位责任。建立健全本项目的物业管理档案，及时记载有关变动情况。5、拟定物业管理年度计划、费用概预算决算，每半年向甲方上报财务开支情况并作出说明。6、对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。7、对业主和使用人违反制度的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。8、对其员工管理应符合长沙市政府的有关规定及甲方有关的要求。员工证件应齐全，包括身份证、务工证、

49、计划生育证等，有关证件复印件乙方应送甲方备案。乙方员工食宿自行安排。9、应按劳动部门的政策给员工办好社会养老保险并对保安工作人员办好意外伤害保险等手续，有关手续费用已含在本合同中。在合同执行期间，乙方人员工作时若发生工伤或保安人员发生意外伤害，由乙方承担全部民事责任，甲方不承担任何责任。10、本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定专业机构的移交审核。向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好。11、有权按时从甲方处支取物业管理费。八、违约责任1、如因乙方管理不善，造成重大经济损失，经有关部门认定，甲方有权终止本

50、合同，并追究乙方的经济责任。2、乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方可发出警告或整改通知，甲方连续二次或半年内三次发出警告或整改通知而又无彻底改善的，视为乙方无能力继续履行合同，甲方有权终止合同，并没收其履约保证金。3、乙方不能按时履行合同约定的，每延误一天应向甲方偿付不能按时履行部分款项2的违约金。4、甲方不能按照本合同约定的价款和支付方式如期支付，每逾期一天，应支付逾期部分总价款2的违约金。九、其他事项1、如遇突发或重大事件，乙方管理人员应在第一时间报告甲方有关部门，乙方项目负责人应在第一时间到达现场，适时处理或协助处理有关问题，甲方如认为情况危及到甲方的安定管理，乙方应无条件同意甲方直

51、接调配乙方资源直至危机结束。2、委托管理楼宇内的设施，每年被盗率不得超过1件，超过此比率的，由乙方全额赔偿。委托管理区域内发生人身伤害事故，按照物业管理有关的法律、法规、文件规定，乙方承担相应的管理责任。3、乙方人员必须严格遵守操作规程，如因违反操作规程而造成甲方财物损失的，乙方应负全部赔偿责任。因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理，产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。4、由于乙方原因而损坏甲方财产的，由乙方负责赔偿。因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿。十、不可抗力：由于不可抗力的原因不能履行合同时，应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，在取得有关权威部门的证明以后，允许延期履行、部分履行或者不履行合同，并根据情况可部分或全部免予承担违约责任。十一、本合同的其他组成文件：1、采购文件（含补充、修改文件）2、乙方的投标文件（含澄清、补充文件）3、 十二、合同补充和修改：对合同条款作任何改动或偏离，增加补充条款，均须由甲