养老地产可行性报告

1、老年城项目申请报告 1项目及申报单位概况 1.1项目概况 1.1.1 项目基本情况 （1）项目名称 老年城 （2）项目申报单位 有限公司 （3）建设地点 本项目建设地点位于昌平。 （4）项目性质 新建 （5）项目建设内容及规模 1）建设内容 项目建设内容包括 栋养老楼、康复楼、职工宿舍及区内的道路、景观绿化等配套工程。 2）建设规模 总床位数 床， 总建筑面积 m2， 其中地上建筑面积 m2（包括公寓 m2， 文化娱乐设施用房 m2， 其他附属设施 m2） ，地下建筑面积 m2。 （6）项目总投资与资金筹措 本项目总投资 （建设投资+建设期利息+铺底流动资金） 万元，项目总资金（建设投资+建设

2、期利息+流动资金） 万元。所需资金安排由建设单位自有资金、预收育养服务费及银行贷款解决。其中，建设单位自有资金 万元，预收育养服务费 万元，银行贷款 万元。 （7） 项目建设工期 项目建设周期 个月， 年 月开始前期准备工作， 年 月开始动工建设， 年 月完工并交付使用，施工期 个月。 1.1.2 项目功能及产品方案 （1）项目功能 项目主要提供居家与机构相结合的养老服务，服务对象为 65-70岁，生活基本自理的老年人。 （2）产品方案 项目产品为多层、高层连廊式公寓，区内设计有 栋养老楼，公寓户型以一室户和一室一厅为主、二室一厅为主，辅以三室户。 1.1.3 主要技术经济指标 本项目主要技术

3、经济指标1.2 项目背景 目前，世界上几乎所有发达国家都已进入老龄社会，许多发展中国家正在或即将进入老龄社会。我国于 2003 年进入老龄化社会。2007年底老龄人口已达到 1.53 亿人，占总人口的 11.6%，增长速度约为3.28%，全国老龄化进程加快。北京市作为我国非常达地区，根据2010年全国第六次人口普查情况，60岁及以上老人比例65岁及以上老人比例：全国13.26%8.9%；北京12.5%8.7%，龄化社会标准10%10%，人口老龄化的问题十分突出。 由于“四二一”家庭结构的到来，“空巢”老人越来越多，而社会人口流动的加速也使得更多的老人没有子女在身边照料，中国“家庭化养老”的传统

4、方式，已不再适合解决中国人的养老问题。 我国经济发展水平还不高，国家财力有限，养老问题完全依靠国家财政解决不现实。因此充分发挥社会力量，探索出一条“社会化养老”的道路是我国未来解决养老问题的必由之路。 有限公司针对这一现象，经过多年的前期规划、专业考察、社会调研、资金筹划、拟建机制探讨，决定建设一个适合具有一定经济实力老人养老的老年公寓，以提供居家养老和机构养老相结合的养老方式，其服务对象为具有生活自理能力的老年人。 并经过论证，项目可行。1.3申报单位概况 企业名称： 有限公司 法定代表人：企业地址： 邮政编码：联系电话： 经营范围：老年公寓开发、物业管理服务，建筑材料批发、零售。 有限公司

5、成立于 年 月，注册资本 万元，是一家 有限责任公司。公司以发展振兴养老事业为己任，目前已聚集了一批致力于养老事业的专业技术人员，其中包括工程项目建设的工程技术人员，养老服务的管理人员等。公司因老年城的建设而成立；目前其主要的工作内容即为加快老年城建设，保证老年城建设质量。 1.4报告编制依据 （1） 国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知 ； （2）关于加快本市养老机构建设实施办法的通知 ；（3）老年人社会福利机构基本规范 ； （4）老年人建筑设计规范 （建标1995661号） ； （5）养护院设计标准 （建标 144-2010） ； （6）国家和省市相关政策及法律、法规； （7）

6、委托方提供的其他相关资料。2发展规划、产业政策和行业准入分析 2.1发展规划分析 党的十八大报告明确将“老有所养”纳入以改善民生为重点的社会建设内容。十七届五中全会也提出了“优先发展养老服务”的方针要求。 社会养老服务体系建设“十二五”规划（征求意见稿） 提出：为积极应对人口老龄化，建立起以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调的社会养老服务体系。在居家养老层面，鼓励对有需求的老年人实施家庭无障碍设施改造，为老年人洗澡、如厕、做饭、户内活动等方面提供便利。在机构养老层面，重点建设社会福利院、养老院、敬老院、荣军院、老年公寓等养老机构。在国家和省一级

7、，建设若干养老示范项目。同时，在资金筹措上， 规划还提出：社会养老服务体系建设投资以地方投入为主，鼓励社会捐资，中央予以适度补助，做到“保基本、广覆盖、可持续” 。 本项目的建设将为老年人提供一个环境优美、基础设施配套齐全的养老机构，符合国家养老服务发展规划。 2.2产业政策分析 营业税： 养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。依据中华人民共和国营业税暂行条例 所得税： 对由民政部门审核批准,并核发北京市养老机构执业许可证的老年服务机构及核发社区服务设施证书的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。对于其他部门和单位、

8、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征收企业所得税。依据：财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知 地方税： 对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。 依据： 财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知 财政补贴： 社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。（北京）开发建设： 在规划、建设、税费减免、

9、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见本项目为民营性养老机构，项目的实施具备良好的外部产业政策支持，利于项目的建设运营。 2.3行业准入分析 本项目建设单位 有限公司经北京市工商行政管理局批准登记注册，注册资本 万元，经营范围为老年公寓开发、物业管理服务等。拟建项目土地的取得、规划、环保等手续完全按国家法定程序办理，建设项目符合行业准入要求。3 项目定位与规模需求分析 3.1 项目定位 3.1.1 老年人建筑分类解析 根据老年人社会福利机构基本规范 ，各类老年人（60周岁及以上

10、人口）的定义如下： 自理老人：生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人。 介助老人：生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。 介护老人：生活行为依赖他人护理的老年人。 规范根据上述老年人分类，将老年人建筑分类定义如下： 老年住宅：专供老年人居住，符合老年体能心态特征的住宅。 老年公寓：专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系等设施，是综合管理的住宅类型。 护养院：是指专为接待介护老人安度晚年而设置的社会养老服务机构，设有起居生活、文化娱乐、康复训练、医疗保健等多项服务设施。 3.1.2 相关案例分析 （1）北京太阳城

11、老年公寓 北京太阳城老年公寓是一个规模化、专业化、功能化、人性化的综合老年社区。占地 42万平方米，建筑面积34万平方米。其配备设施完善，有北京太阳城医院、国医堂、文化宫、购物中心、家政服务中心。 为满足老年人的不同需要，同时又根据老年人的身体状况、经济条件和爱好，北京太阳城把公寓设计成三大类：一是居家式公寓或住宅式公寓，一家一户，可以是老年夫妇，也可以是夫妇两人及子女，还可以是老人、子女和孙辈三代人。二是宿舍式公寓，将老年人集中安排居住和生活，适合单身或夫妇两人的老年人居住，宿舍开间较大，有电视、电话、卫生间、沙发、衣柜等各种设施，并提供水、电、暖、医疗监护等各种物业服务。三是护理式公寓，就

12、是把因身体有病、生活不能自理或行动不便的老年人集中安排在护理式房间居住，并由医院或专门雇佣的护理人员进行护理。 宿舍式及居家式老年公寓的户型主要以两室两厅、两室一厅、一室一厅为主，建筑面积分别在 120m2、100m2、80m2左右。 （2）上海亲和源老年公寓 上海亲和源老年公寓是上海市第一个私营的养老公寓，占地83680m2，总建筑面积近 10万 m2，共设置 16栋建筑。其中公寓12栋，其余为会所、颐养院、配餐中心、商业街及活动中心，共 838套居室，可供约 1600位的老人居住。 为满足不同老年人的不同需求，公寓设计分为三类：一为公寓楼，主要针对生活自理能力较强的老年人，设有 58m2、

13、72m2、120m2三种户型。总建筑面积 72355.3m2，每幢公寓底层为活动室，可进行唱歌、跳舞、打台球、打排球、打麻将等活动，另外还有书画室、电脑室、阅览室等。 二为颐养院， 主要针对需要护理的老年人， 建筑面积 9736.1m2，共设 300余张床位。三为度假式酒店，共设 74 套客房，该酒店公寓式配置，酒店式管理，提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等。 此外，还配备有功能齐全的健康会所，建筑面积 8000m2，是目前国内规模最大，设备最先进，以健康为主题的会所，提供健身、水疗、康复护理等。商业街建筑面积 1450m2，包括美容美发、超市等。配餐中心建筑面积

14、2575m2，餐厅只为护理及疗养人员提供送餐服务，公寓内老人需自身前往餐厅吃。 （3）杭州金色年华老年公寓 杭州金色年华老年公寓是国内首个集生活居住、康复疗养、休闲娱乐、旅游度假于一体，专为退休人士精心打造的多功能园林式生活社区，是退休人士养生居住、享受高档生活及优质服务的理想场所。占地 250余亩。 金色年华设置居家服务区、中心功能区、配套服务区、山体公园区四大功能区。其中居家服务区内包含居家式公寓，主要为生活自理能力较好的老年人提供；室内设置宽敞走廊，每层设置楼层交流区；每个单元一楼设置 24 小时服务站（包含护理站） ，每个单元两栋楼之间还规划了风雨连廊。配套服务区包括酒店式度假公寓、护

15、理式公寓、社区医院保健中心等；其中护理式公寓设有 224 张养老床位。主要为生活不能完全自理及需要照料的老人提供专业护理服务，由专业护理人员照顾老人的生活。护理式公寓就护理对象的健康状况设立不同的护理级别，并按照老年朋友的需求，分设单人间、双人间、多人间等类型，且每层均设置护理站、交流区、聊天室、活动室、男女助浴室等专项服务设施。 居家式公寓的户型有一室一厅一厨一卫一阳台，面积约 67m2；两一室厅一厨一卫一阳台，面积约 76-87m2；两室两厅一厨一卫一阳台，面积约 115-133m2。 （4）小结 根据案例分析可以得到如下结论： 1）各地代表性老年公寓均针对自理、介助、介护三类不同的老年人

16、提供老年住宅、老年公寓、护理公寓三类老年建筑，以满足不同年龄段、不同健康状况老年人的不同需求。 2）各地具有代表性的老年公寓配套设施均较为完善，都配有生活居住、娱乐休闲、医疗康复等功能，以适合老年人体能心态特征。 3.1.3 项目定位 根据老年人社会福利机构基本规范规定，并参考相关案例，老年城拟分三个区域，a 区，b 区，c 区。其中 a 区为老年公寓，主要针对年龄适中，生活基本自理的老年人设计，采用居家养老和机构养老相结合的养老方式；b区为护理式公寓，针对年龄偏大，生活不能完全自理的老年人设计，是以机构养老为主；c 区位居家式公寓，主要针对年龄较轻，生活自理能力较强的老年人及其家人设计，是以

17、居家养老为主，机构养老为依托。 3.2 市场分析 3.2.1 市场供需分析 （1）需求分析 1）养老服务市场规模庞大 目前，养老床位主要用于孤独老人养老，但由于以下几个原因，养老床位需求呈现扩大趋势。 首先，中国“养儿防老” 、 “三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，小型“核心家庭” 、 “三口之家”的比重在不断上升。“4-2-1”家庭结构使中间代抚养压力过大，中间代急需养老服务来缓解其抚养压力。其次，随着社会经济的发展，许多家庭孩子外出求学，中青年外出打工，使得社会人口流动加速，下一代与老一代分居现象不断增加，空巢老人越来越多。 最后，经济发展使人们生活水平逐步提高，养老观念及居住

18、观念开始转变。许多老年人不仅经济条件较好，文化程度也较高，独立性较强，不再受传统养老观念的束缚，开始追求生活品质的提高，向往群居的老年生活。 根据国家社会司的统计，就养老机构而言，我国平均每千名老人有床位 11.6张，而发达国家该比例平均 50-60张，养老床位数相差较大。 社会养老服务体系建设“十二五”规划提出：目标至 2015 年，我国每千名老年人拥有养老床位数达到 30张。 2）养老服务品质需求不断提高 社会经济的快速发展及生活水平的日益提高使得人们的消费观念开始转变，消费品质不断提升，反映到养老上就是对绿化、山水等养老环境，文化娱乐、休闲健身等养老基础配套设施及专业服务质量的要求越来越

19、高。 同时，老年人随着年龄的增加，疾病困扰因素增多，生活自理能力下降，部分老人需要长期卧床休养，这就需要养老机构配备专业的护士、医疗设备等医疗设施。 （2） 供给分析 1）养老机构数量少、规模小 北京市养老机构以福利性为主，各区的敬老院，主要由政府提供且床位数量严重不足，民营性养老机构目前较少。2）基础设施配套不完善，服务质量有待提高 现有养老院收容的老人主要以救助孤寡老人为主，提供的服务内容也多以最低社会福利为标准，档次较低，服务质量较差，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，不能满足新一代老年人的心理和生理需求，也不适合有一定积蓄的退休人群养老居住。 同时，在养老

20、院从事服务的员工多为下岗职工，未经过专业上岗培训，缺乏心理及护理专业知识，对老人的服务只满足于简单的端茶、送饭、洗衣，无法从老年人的心理及生理需求的角度出发，提供人性化且全方位的专业服务。 （3） 供需分析结论 由上述分析可知， 北京市养老服务处于供需严重不平衡状态。同时，环境设施、服务质量也不能满足老年人的生理和心理需求。因此，规模大、环境舒适、配套完善、服务周全的老年公寓的建设势在必行。3.2.2 项目市场竞争优势分析 （1）市场优势 随着居民生活水平的提高及消费观念的转变，老年人已经不再受传统养老观念的束缚，开始向往群居生活，并要求有高品质的养老服务体系，老年公寓市场潜力巨大。但是北京市

21、现有养老机构规模小，设施不完善，服务不到位，难以满足老年人日益增长的需求。 老年城作为高档养老场所，环境优美，内部亭台楼阁，绿化面积广阔，城内绿湖与倚靠的美人山遥相呼应，实现自然的和谐统一；区内养老设施齐全，设置有抢救、医疗、健康咨询和安养四大功能的规划医保定点医院、健身娱乐中心、文化中心、购物中心、家政服务中心等现代化配套设施。项目市场优势明显。 （2）区位优势 本项目位于北京市。同时，项目地块紧邻峙等。地块周边生活设施齐备、交通便捷。 （3）服务优势 项目遵循以人为本、细节取胜的服务原则，制定了满足欧洲标准要求的服务标准细则。同时新入职员工需接受系统化、标准化培训，已有员工也需要定期通过各

22、类的在职培训提升服务技能。因此，相比其他养老机构，北京老年城具有显著的服务优势。 3.3 建设规模确定 根据老年人建筑设计规范 （建标1995661号） （以下简称规范 ） ，并参考北京、上海、杭州等地代表性老年公寓，老年公寓应包含餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健等功能。因此，本项目参考规范及代表性老年公寓，确定本项目配套类型设置如下。 3.3.1 户型设置 根据规范，老年住宅、老年公寓、家庭型老人院的起居室使用面积不宜小于 14m2，卧室使用面积不宜小于 10m2。同时应设紧邻卧室的独用卫生间，面积不小于 5m2；独立厨房，面积不小于 6m2。同时应配备阳台，阳台净深度不宜小于 1.5m，

23、综上，一室户老年公寓使用面积约为 35m2，按平面利用系数 0.6 计算，建筑面积约为 58m2，二室户使用面积约为 45m2，建筑面积约为 75m2，三室户使用面积约为 69m2，建筑面积约为 115m2。 根据规范 ，并参考上海、杭州等代表性老年公寓户型及面积设置，确定本项目的户型主要以一室户、两室户为主，零星配置部分三户室。其中一室户，面积主要为 50-70m2，少量80-90m2，共 户，床位数 床；两室户，面积为95-120m2，共 户，床位数 床；零星配置少量三室户为125-130m2，共 户，床位数 床。3.3.2 餐饮、卫生等设施设置 根据规范 ，老年公寓应设置公共餐厅及各户独

24、立厨房。本项目老年公寓每户已设置独立厨房及餐厅。公共餐饮部分，由于规范未对其面积作出规定， 本项目参考 养护院设计标准 （建标 144-2010）设置。 根据 养护院设计标准 按 500 张床位分点， 需建筑面积1800 m2，由于区内已设置独立厨房，且通过参观同类养老机构，公共餐厅使用率很低，项目拟不设置公共餐厅，而采用配餐方式。 同时,规范还指出老年公寓应设紧邻卧室的独用卫生间。本项目在房内设置独立卫生间，其面积包含在户型内。 3.3.3 文化娱乐设施设置 由于规范中未对文化娱乐设置的面积作出规定，因此本项目参考养护院设计标准 （建标 144-2010）将文化娱乐用房分为娱乐用房与社会工作

25、用房。其中文化娱乐用房包括阅览室、书画室、棋牌室、亲情网络室，社会工作用房包括心理咨询室、社会工作室及多功能厅。根据养护院设计标准 ，需文化娱乐用房总面积 4273m2。a 、b、c区老年公寓按不同的配制设计来完善整体建设功能。3.3.4 医疗保健设施 由于规范中未对医疗保健用房的面积作出规定，因此本项目参考养护院设计标准 （建标 144-2010）确定。疗保健用房主要设置诊疗室、药房等。 3.3.5 总建筑规模确定 综上 a、b、c区总床位数 床，总建筑面积 m2，其中地上建筑面积 m2（包括公寓 m2，文化娱乐设施用房 m2，其他附属设施 m2） ，架空层 m2，地下建筑面积 m2。 同时

26、老年城在 b 区设置有老年活动中心、托老护理中心及集中餐饮区。 且 a区与 b区步行距离约 米， 步行距离 分钟。b区的设施可作为a区的有效补充，有效提升a区的服务能力。4建设用地、征地拆迁及移民安置分析 4.1项目选址 （1）项目建设地址 本项目位于北京市，项目基地依山傍水、闹中取静、交通便利，是不可多得的安享晚年的理想区位。 （2）区域概况 1）经济状况 区位是北京市2）交通状况 周围道路状况良好，可快捷到达城区各个区域，交通方便。 3）地质状况 本项目建设区为一般工程建设项目对防洪、排涝、通航及军事设施没有影响。 4.2土地利用合理性分析 4.2.1 用地指标控制要求 依据北京市规划局规

27、划设计条件通知书编号： ，该地块用地性质为 用地，项目用地规划主要指标为容积率为 、建筑密度 %、绿地率 %。 4.2.2 用地合理性分析 （1）项目建设符合土地利用总体规划和城市规划 北京市城市总体规划（ -2020 年） 指出中心城市形态与结构发展方向。根据北京市 区总体规划 ，项目地块所在区域为 用地。本项目为老年城开发，具有综合服务与居住功能，有助于完善 区居住功能，促进城市化合理发展，符合北京市城市总体规划发展方向和北京市 区总体规划。 （2）用地合理性分析 本项目占地规模合理，建筑形式为多层、高层连廊式公寓，符合集约和有效使用土地的要求。项目绿地率为 %，容积率为 ，建筑密度为 %

28、，符合北京市规划局规划条件编号： 的要求。 4.3征地拆迁及移民安置分析 目前项目所在土地上种有部分农作物，存在部分建筑物，地块已征用完毕，并按照国家有关规定对地面附着物进行了经济补偿。5建设方案 5.1项目方案确定的指导原则 （1）以人为本，围绕“老有所居、老有所养、老有所医、老有所乐、老有所为”的核心价值，精心打造老年乐园； （2）注重人文关怀，尽可能为老年人提供邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境； （3）安全理念为第一原则，考虑空间、装置、设备、管理等方面对老年人日常生活的安全性； （4）结合场址和现有条件，依据工程标准规范和经济合理性原则的同时，充分考虑大多数老年人常年形成的居住习

29、惯。 5.2建设规模 项目用地面积 m2，总建筑面积 m2，其中地上建筑面积 m2， 架空层面积 m2， 地下建筑面积 m2，绿地面积 m2。项目机动车停车位 个。 5.3工程方案 5.3.1 项目主要建筑物及功能布置 项目共建设 幢多层和高层养老公寓及门球活动区、风雨连廊、休闲绿地等配套功能和地下车库。 点式高层连廊式公寓 幢，建筑层数 层，建筑高度 米。多层连廊式公寓 幢，建筑层数 层，建筑高度 米。 其中公寓面积共 m2，包括生活居室，内含生活起居室、独立厨房、独立卫生间。 文化娱乐设施用房面积共 m2，其中分散主要设置在高层建筑每一层， 总建筑面积 m2，集中式娱乐用房设置在架空层，

30、面积 m2。其他附属设施包括物业管理用房、物业经营用房、社区管理用房、门卫及地下室，面积分别为 m25.3.2 建筑物结构特征 （1）项目结构设计要求 建筑物设计使用年限 50 年，建筑结构安全等级二级。 （2）抗震设计要求 本工程所在地区的抗震设防烈度为 度，设计基本地震加速度值为 g，设计地震分组为第一组。 （3）抗震等级 多层公建、7层以下的公寓采用现浇纯框架结构，框架抗震等级为四级；其余 7 层以上建筑均采用现浇框架剪力墙结构，框架抗震等级为四级，剪力墙抗震等级为三级；地下室结构为框架为主钢筋混凝土墙围护的结构，结构抗震等级与上部主楼相同，其余结构均为四级。 （4）基础设计 多层建筑拟

31、采用浅基础，部分可能需要换土垫层。小高层及高层建筑及下部大底盘地下室拟采用以岩基为持力层的浅基础、人工挖孔桩基础或两者相结合的基础形式。 （5）主体结构设计 高层结构采用框架剪力墙结构，多层结构采用纯框架结构。楼面结构采用经济合理的主次梁现浇板体系。 5.3.3 主要建筑设计要点 （1）出入口设置 项目居住建筑出入口，均采取阳面开门。出入口内外留有不小于1.50m x1.50m 的轮椅回旋面积。老年人建筑出入口门前平台与室外地面高差不大于 0.4m，并采用缓坡台阶和坡道过渡。缓坡台阶踏步踢面高不大于120mm，踏面宽不小于 380mmm，坡道坡度不大于112。台阶与坡道两侧设栏杆扶手。出入口平

32、台、台阶踏步和坡道均选用坚固、耐磨、防滑的材料。 （2）过厅与走道 户室内门厅部位均设置更衣、换鞋用橱柜和格凳的空间，户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不小于 0.50m，以保证轮椅回旋和门扇开启空间。户室内通过式走道净宽不小于 1.20m。 （3）楼梯及电梯 老年人通行的楼梯踏步面均按平整防滑无障碍，界限鲜明。电梯厅及轿厢尺度必须保证轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0.65m高处设介助安全扶手。电梯速度直选用慢速度，梯门采用慢关闭，并内装电视监控系统。 （4）室内安全 室内配备呼叫报警系统按钮、夜间照明地灯。卫生间采用防滑地砖，安装安全扶手，呼叫报警系统按钮等。5

33、.4总图布置与公用工程 5.4.1 总图布置 （1）平面布置 小区采用院落围合式布局，并形成北高南低的高低层次变化布局，其中北面为点式高层连廊式公寓，南面为多层连廊式公寓。小区内部通过南北向景观大道分成东西两个院落组团。各单体建筑底层均设有架空层，并用风雨连廊将架空层串连起来，组成了丰富便捷的室外活动空间，且建筑每层均设施活动间。 （2）出入口设置 本项目共设两个车行主入口和一个次入口,主出入口位于地块北侧和东北侧，次出入口位于南侧，与老年城康复中心相接。 （3）交通组织 小区用地四周均有市政道路环绕，内部道路沿地块周边环状布置，并设置南北向景观道路，主干道设计为 7 米。小区内部实现人车分流

34、，其中机动车主要在地块北侧及东北侧通过，经外环路直接进入地下车库。 （4）竖向布置 小区内地形适度平整，除山地景观外，主要步行通道坡度控制在2%以下。 （5）景观设置 小区内设置区域中心景观和院落绿化景观两个层次，南侧老年城三个功能区中心设置大面积水景湖畔公园，区域中心景观从视觉和空间将湖畔公园和院落绿化景观有机的融合渗透在一起。区内地下车库顶均覆土1米以上， 在院落内采用精细的园林绿化设计，在外围采用绿化护坡设计。 5.4.2 公用工程 （1）供、配电 1）负荷级别 本项目根据建筑物的特点及用电负荷性质,确定用电负荷等级为一级，二级、三级相混合，其中消防设备负荷等级为二级。 2）供电 本项目

35、从城市电网引入两路独立 10kv电源供电。变压器配置方案详见节能篇章。变电所设置于地下一层，供电半径小于150米。 3）配电 项目区域内对容量较大和重要负荷，以变电所为中心，采用放射式供电；对消防、供水、电梯等一、二级负荷采用二路供电，并在最末级配电箱进行切换。其余负荷采用以电缆分支箱为中心的放射式供电。 （2）给排水 1）水源 项目从前应路市政给水管网引入一条 dn200 的给水管作为水源。供生活与消防用水使用。 2）给水 项目采用市政水压直接供水和无负压设备供应，利用市政水压直接供应地下室和四层以下的生活用水，其余楼层由无负压设备供应。 3）排水 项目采用雨、污分流方式。室外污水就近、分散

36、排放，室内污水采用污废合流，经处理达标合格后排入市政污水管网。建筑屋顶及室外场地雨水均采用有组织排水，汇集后就近排至附近市政雨水管网。 （3）消防 工程建筑消防涉及地下室和地上两个部分。地下室车库均设有自动喷淋系统及单出口消火栓系统。地上部分设置室内、室外消火栓及安全疏散通道，消火栓布置间距不大于 120 米，保护半径不大于 150米。 （4）天然气 项目燃气气源为城市低压天然气，由小区外市政燃气管网接入。项目拟设置调压站，中压燃气管道压力约为 0.2mpa，经小区内调压站调压至 3200pa后，由低压管网供给用户。室外天然气管道均敷设于覆土层中。 （5）防雷系统 项目建筑根据防雷等级规范设计

37、防雷，以建筑物内金属构件为防雷装置，屋面敷设避雷针避雷带。以建筑物金属体、构造钢筋和金属钢筋为接地体，接地电阻不大于 1 欧姆。建筑物做总等电位连接，所有弱电机房、电梯机房等处做局部等电位连接。 （6）弱电系统 项目拟配置通信网络系统、有线电视系统和安全防范系统，其中电话线路引自市话网，有线电视信号引自城网，安全防范系统包括访客对讲系统、防盗报警系统、电视监控系统、周界报警系统、电子巡更系统和紧急报警系统、床头呼叫对讲系统等。5.5招标投标 本项目实施单位为民营企业，根据北京招标投标条例 ，项目建设单位可以自愿采用招标的方式进行工程建设、货物和服务采购。 本项目将根据实际情况，对项目勘查、设计

38、、建筑工程、安装工程、监理、主要设备和重要材料采购采用适当的招标形式。 5.6项目建设进度安排 项目建设周期 个月， 其中 年 月开始项目前期工作， 年 月开始施工， 年 月竣工完成并交付使用，项目施工期为24个月。 1 前期工作 2 勘察设计 3 招投标 4 土建施工 5 安装工程 6 竣工验收 6节能分析 6.1合理用能标准和节能规范 本项目以合理利用能源、提高能源利用效率为原则，重视采用各种先进的节能技术和节能管理措施。项目在设计、建设与运营过程中主要遵循以下节能规范。 6.1.1 相关法律、法规和规划 （1） 中华人民共和国节约能源法 ； （2） 中华人民共和国可再生能源法 ； （3）

39、 中华人民共和国电力法 ； （4） 中华人民共和国建筑法 ； （5） 国务院关于加强节能工作的决定(国务院令 28 号)； （6） 节能中长期专项规划 （发改环资20042505 号） ； （7） “十一五”十大重点节能工程实施意见(发改环资20061457)； （8） 民用建筑节能管理规定(建设部令第143号)； 6.1.2 产业政策和准入条件 （1） 中国节能技术政策大纲 （2006 年修订版）; （2） 国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术 （国家发改委、科技部、国家环保总局 200565号令） 。 6.1.3 建筑类相关标准及规范 （1） 公共建筑节能设计标准 （gb50189

40、-2005） ； （2） 民用建筑热工设计标准 （gb50176-93） ； （3） 建筑照明设计标准 （gb500034-2004） ； （4） 建筑采光设计标准 （gb/t50033-2001） ； （5） 建筑给水排水设计规范 （gb50015-2003） ； （6） 采暖通风与空调设计规范 （gb50019-2003） ； （7） 外墙外保温工程技术规程 （jgj144-2004） ； （8） 民用建筑电气设计规范 （jgj16-2008） ； （9） 建筑给水及采暖工程质量验收规范 （gb50242-2002） ； （10） 通风与空调工程施工质量验收规程 （gb50243-2002

41、） ； （11） 空调通风系统运行管理规范 （gb50365-2005） ； （12） 综合能耗计算通则 （gb/t2589-2008） ； （13） 全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇 ） ； 6.2能耗状况和能耗指标分析 6.2.1 项目能源品种选用及使用分布 （1）选用原则 本项目在选择能源品种时，采用因地制宜，就地取能，尽量使用清洁能源和可再生能源的原则。能源使用考虑环保、高效；尽量减少能源转换，以避免能源转换带来的能源消耗；同时还考虑项目周边能源供应条件。 （2）能源品种选用 本项目建设用地周边的市政基础设施完善，电力、给水、排水等市政设施较为齐全，可以满足项目需要。 （3）所需

42、能源种类 项目所需能源主要有水、电、燃气和太阳能，其使用分布情况如下： 水主要用于生活用水、绿化道路和车库地面冲洗用水； 电力主要用于照明、各类电器等用电设备； 燃气主要用于热水器、灶具等燃气设备； 太阳能主要用于热水器的热水供应。 6.2.2 项目能源供应状况 供水：从前应路引一条 dn200 的市政给水管，其供水压力为0.25mpa。 供电：从北侧前应路市政电网引入两路独立 10kv电源供电。 供气：由市政燃气管道作为气源。太阳能：可直接在自然条件下获取。 6.2.3 能源消耗总量 本项目公寓共有 户，其中一室户共 户，二室户共户，三室户共 户，使用人数为 人。 （1）年用水量 物业管理用

43、房、社区管理用房按 12m2/人计，使用人数分别为 13人和 13 人。根据实际情况，门卫房、消防监控室使用人数均估算为 2人和 2 人。连廊式公寓生活用水定额按 l/pd 计；物业经营房用水定额按 l/m2d 计；物业管理用房、社区用房、门卫房、消防监控室用水定额均按 l/pd 计；车库冲洗、道路浇洒、绿化用水分别按 l/m2次、 l/m2d 和 l/m2次计；未预见用水量按以上总用水量的 %计。具体见设计计算书。（2）用电负荷计算 根据现有供配电方案，本项目分区域由 1 个公用变配电房和 1 个专用变配电房分别供电，其中公用变电所供住户用电，专用变电所供配套用房、物业和社区用房、电梯、地下

44、室和室外照明用电。 具体见设计计算书。（3）年用电量计算 具体见设计计算书。（4）年太阳能利用计算 应为全体用户配置太阳能热水系统；具体见设计计算书。（5）年燃气用量计算 应为全体用户配置天燃气系统；具体见设计计算书。6.2.4 能耗指标分析 本项目总建筑面积 m2，总投资 万元。项目各项能耗指标详见下 （1） 年综合能耗 6.3节能措施 6.3.1 建筑节能措施 （1）体形系数 项目建筑的体形系数不超过 0.35，点式建筑的体形系数不超过0.40。 （2）建筑围护结构 1）外墙采用 10mm 厚混合砂浆+40mm 无机保温砂浆+240mm 厚煤灰砖+20mm 混合砂浆保温做法，加权平均传热系

45、数为 0.88w/m2k。 2）外窗采用断热铝合金型材普通中空玻璃窗（6+12a+6） ，传热系数为 3.2w/m2k，遮阳系数为 0.86。 3）对屋面保温材料进行加厚，屋面采用 20mm 厚水泥砂浆找平+100mm 厚无机保温砂浆+3mm 厚防水卷材+20mm 厚水泥砂浆找平+炉渣找坡 （最薄处为 20mm） +结构板保温构造做法， 传热系数为 0.67w/m2k。 6.2.2 给排水节能措施 1）给水系统竖向合理分区。4 层及以下为一区，由市政给水直接供给；5-11 层为二区，由二区无负压设备供给；12-16 层为三区，由三区无负压设备供给。 2）给水系统采用无负压变频供水设备，该设备充

46、分利用管网原有压力，在相同供水需求下，与传统供水设备相比可选用较小功率的泵，采用叠压供水方式，无需修建水池或水箱，减少基建费用和占地面积，能根据用户用水量的变化自动调节水泵转速，实现恒压或变压变量供水，使管网供水压力恒定，从而也大幅度节约了电能及水泵机械部分的磨损程度，减少了因超压造成管网的爆裂及渗漏。 3）给水管材采用压力水头损失小，强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型管材，达到了降低电耗和水量损失的效果。 4）选用节水型卫生器具和配件，坐便器水箱容积不大于6l，公共卫生间小便器采用感应式控制阀。 6.2.3 电气节能措施 （1）建筑照明节能 1）楼梯间、走道、公共卫生间、电梯前室、地下室、物业

47、/社区用房等公共场所均采用三基色荧光灯，室外路灯选用低压钠灯，室外绿化区和休闲区采用 led灯。 2）荧光灯配置电子镇流器，使功率因数应达0.95以上。 3）楼梯间采用声光控开关控制方式，地下室采用按防火分区分区域集中控制方式，室外照明采用人工集中方式控制。 （2）供配电系统节能 1） 变压器选用高效低功耗的scb10型干式变压器， 减少变压损耗。 2）在变压器低压侧设置功率因数自动补偿装置，以集中补偿形式使高压侧功率因数提高至 0.9 以上，以提高供电质量，节约电能。 3）变压器绕组选用 d，yn11 型接线，使变压器容量在三相不平衡负荷下得以充分利用，并有利于抑制三次谐波电流。 6.2.4

48、 暖通节能措施 本项目风机选用双速风机，该风机排风时低速运行，排烟时高速运行。在一般情况下风机低速运行，作为排风换气使用；当发生火灾时，风机立刻变为高速运行，作为消防排烟风机使用。这样一机二用，不仅可降低建筑造价、节约空间，而且能大大提高设备的使用效率及可靠性。 6.2.5 其他节能措施 （1）计量 水计量：公寓、配套用房等各用户单位均按一户一表设计。 电计量：住户采用一户一表计量，公共区域及设备用电变压器集中计量。天然气计量：各住户均设天然气计量表，住户一户一表。 （2）控制 建立小区物业管理综合信息平台，配置水表、电表、燃气表的自动计量、抄收及远传系统，并宜与公用事业管理部门系统联网。 6

49、.4小结 通过综合计算，本项目单位建筑面积年综合能耗为 / m2，单位投资年能耗为 /万元，整体达到并满足节能设计标准。 项目在建筑热工设计、通风、空调等的节能设计方面严格执行国家及省、市相关方面的标准、规范。积极选用高效节能的设备、材料和技术方案，达到节能、环保的目标。不采用国家明令禁止或淘汰的落后工艺、设备，在节能措施中积极采用新工艺、新技术、新产品，符合节能要求。7环境与生态影响分析 7.1环境和生态现状 7.1.1 自然环境条件 （1）地形地貌 （2）水文 （3）气象、气候 7.1.2 生态环境现状 北京市力推进“碧水” 、 “蓝天” 、 “绿色” 、 “清静” 、 “素质” 五大生态

50、环境治理保护工程， 并重点突出水环境整治的中心地位。生态环境向好趋势明显。 7.2生态环境影响分析 项目为老年公寓开发项目，属非工业性项目，无特殊污染源，对生态环境的影响主要体现在建设期与运营期。 7.2.1 施工期对环境与生态影响分析 项目施工期间的污染物主要来自建筑材料运输过程中产生的空气污染、 建设过程中产生的固体废物以及房屋装修过程中产生的油漆废气、噪声等。 （1）空气污染 施工过程中产生的废气主要来自施工机械驱动设备、 运输及施工车辆、施工人员在日常生活中使用燃料而排放的废气等。粉尘污染主要有：在土方的挖掘、堆放、清运、回填和场地平整等过程中产生的粉尘；建筑材料，如：水泥、白灰、砂子

51、以及土方等，在装卸、运输、堆放等过程中因风力作用产生的扬尘； 搅拌车辆及运输车辆往来过程中造成的地面扬尘和施工垃圾在堆放及清运过程中产生的扬尘等。 （2）油漆废气 室内装修阶段对环境产生污染的材料主要是人造板、 饰面人造板以及油漆等有机溶剂等。其主要污染因子为二甲苯和甲苯，此外还有极少量的汽油、丁醇和丙醇。 （3）噪声 噪声是施工期主要的污染因素。 施工过程中使用的运输车辆及各种施工机械,如：打桩机、挖掘机、推土机、混凝土搅拌机等,都是噪声污染源。 现场单个的施工机械设备噪音较高， 且在实际施工过程中，多种机械同时工作，各种噪声源辐射的相互叠加将使噪声级别更高，辐射范围更大。 （4）固体废物

52、施工期间的土地开挖、管道铺设、材料运输及房屋建筑等工程将造成一定数量的废弃建筑材料，如：砂石、石灰、混凝土、废砖、土石方等。 这些建筑垃圾与施工队伍在日常生活中产生的生活垃圾一同成为施工过程中的固体废物污染源。 7.2.2 运营期对环境与生态影响分析 该项目运行期间对环境的影响，主要来自住宅、配套商业及物业管理产生的废弃物、废气和生活污水等。 （1）生活废弃物 项目产生的废弃物主要是各类生活垃圾等。小区居民、商业服务及物业管理人员的日常活动会产生大量的垃圾。 垃圾主要有蔬菜下脚料、食品废物、纸、木头、金属、纺织物、橡胶与塑料等。 （2）废气 项目废气主要有地下停车库排放的汽车尾气和厨房排放的油

53、烟以及卫生间、公共厕所废气等。油烟废气主要由居民在日常蒸煮过程中产生。 油烟污染的主要成分是含烟尘气体及燃料热分解生成气体与液面外空气分子碰撞形成含冷凝物的气溶胶。 烹调油烟气包括颗粒物及气态污染物。机动车尾气污染的主要成分是：一氧化碳、碳氢化合物和氮氧化合物等。 （3）生活污水 项目的生活污水也是由住宅居民、 商业服务及物业管理各类人员日常产生的生活污水。生活污水具有如下特征:水质浑浊、色深、具有恶臭、呈微碱性,一般不含有毒物质;固体物质含量低,仅占总重量的 0.1%0.2%;有机杂质约占 60%, 有机成分占全部悬浮物总量的四分之三以上;无机成分以泥沙、溶解盐、沉淀盐居多。生活污水含大量细

54、菌、寄生虫等微生物。 （4）噪声 项目运营期的噪声主要有：空调、风机、水泵等动力设备噪声，停车库汽车及一些社会活动噪声。 7.3生态环境保护措施 7.3.1 施工期环境保护措施 （1）粉尘污染防护措施 对施工现场实行合理化管理，将砂石料统一堆放，水泥设专门库房堆放。搬运这些材料时，应做到轻举轻放，防止包装破裂。同时，应尽量减少这种搬运环节。 开挖时，对作业面及土堆进行适当喷水，使其保持一定湿度，以减少扬尘量。开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走，以防长期堆放因表面干燥而起尘。运输车辆应尽量采取遮盖、密闭等措施，以减少沿途抛洒。并定时洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘。 施工现场要设围栏或部分围栏，以缩小施工扬尘扩散范围。 （2）废气防护措施 装修阶段的油漆废气排放周期短， 作业点分散， 在装修油漆期间，应加强室内的通风换气。油漆结束后，应每天进行通风