[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理模拟55

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理模拟55房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理模拟55房地产开发经营与管理模拟55一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意)问题:1. 下列风险中，属于个别风险的是_。A.比较风险B.购买力风险C.政策风险D.市场供求风险答案:A解析 本题涉及的考点是房地产投资的个别风险。房地产投资的个别风险包括：收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险。问题:2. 对投资型购买者来说，往往决定其愿意支付价格水平的因素是_。A.购买者支付能B.预期收益C.满足购买者使用要求D.物业用途答案:B

2、问题:3. 某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。开发商在目标市场选择过程中采用的是_模式。A.选择专业化B.产品专业化C.大量定制D.市场集中化答案:D问题:4. 如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租户的吸引力，延长其_，进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。A.投资周期B.自然寿命C.自然周期D.经济寿命答案:D解析 本题涉及的考点是制定租售方案。如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理

3、，以保持物业对租户的吸引力、延长其经济寿命，进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。问题:5. 从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的关系，考察房地产供求之间总量差距的结构是_。A.房地产供求结构B.房地产投资结构C.房地产数量结构D.房地产总量结构答案:D问题:6. 房地产市场需求指标不包括_。A.国内生产总值B.空置率C.人口数量D.房屋空间使用数量答案:B解析 本题涉及的考点是房地产市场的需求指标。房地产市场的需求指标包括：国内生产总值、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、

4、城市居民消费价格指数。空置率属于供给指标。问题:7. 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，首付款为房价的30%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%，则月还款额为_元。A.2823.4B.2965.2C.2934.8D.2874.3答案:A解析 本题涉及的考点是月还款额的计算。抵押贷款额P=2570%=17.5(万元)；月贷款利率i=15%/12=1.25%，计息周期数n=1012=120(月)，则月还款额：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=1750001.25%(1+1.25%)120/(1+1.25%)120-1=28

5、23.4(元)。问题:8. 在房地产自然周期第四阶段，_。A.供给高增长，需求低增长或负增长B.供给高增长，需求高增长C.供给缓慢增长，需求低增长或负增长D.供给低增长或负增长，需求高增长答案:A问题:9. 在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是_。A.目标定价法B.价值定价法C.挑战定价法D.成本加成定价法答案:A解析 本题涉及的考点是目标定价法。目标定价法要使用损益平衡图这一概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。问题:10. 下列关于企业利润和收入的表述，正确的是_。A.企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B.经营收入=销售收入+出租收入C.销售收

6、入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D.可分配利润=税后收入-未分配利润答案:C问题:11. 某笔储蓄存款的存款额为1000元，年利率为12%，期限为一年，一年四次按季计息，则一年后的本利和为_元。A.1823.42B.1965.21C.1125.51D.1165.64答案:C解析 本题涉及的考点是本利和的计算。本利和F=1000(1+3%)4=1125.51(元)。问题:12. 甲、乙两个物业2011年10月的价值均为10007万元，预计甲物业2012年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2012年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各

7、为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是_。A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C.甲、乙两个物业投资风险相同D.无法判断答案:B问题:13. 在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。其中，_是指通过收集初步的数据揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查答案:A解析 本题涉及的考点是试探性调查。试探性调查是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。问题:14. 不需要任何刺激需求的费用就可以实现的基本销售量称为_。A.市场潜量B.市场预测量C.市场最低量D.市场最高量答案:C解析

8、本题涉及的考点是市场最低量。不需任何刺激需求的费用就会有其基本的销售量，称为市场最低量，随着行业市场营销费用的增加会引起需求水平的提高，开始以加速度增高。问题:15. 市场营销费用超过一定水平之后，就不会再刺激需求，因此市场需求有一个上限，称为_。A.市场潜量B.市场预测量C.市场最低量D.市场最高量答案:A问题:16. 某居民购买一套价值80万元的住宅，计划自己首付30%，其余向银行抵押贷款，贷款利率为6%，如果在10年内按月等额偿还，该居民月还款额是_元。A.2405B.6217C.3127D.8746答案:B解析 本题涉及的考点是月还款额的计算。抵押贷款额P=8070%=56(万元)；月

9、贷款利率i=6%/12=0.5%，计息周期数n=1012=120(月)，则月还款额A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=5600000.5%(1+0.5%)120/(1+0.5%)120-1=6217(元)。问题:17. 当偿债备付率指标小于_时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。A.1.1B.1.15C.1.3D.1.35答案:B解析 本题涉及的考点是偿债备付率。对于一般商用房地产置业投资项目，商业银行一般要求的偿债备尝率指标介于1.151.35之间。当指标小于1.15时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。问题:1

10、8. 某家庭以3500元/米2的价格，购买了一套建筑面积为80m2的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%，月等额还款金额占借款总额的比例，即月还款常数为0.65%。则抵押贷款到期后，该家庭应向银行一次偿还的剩余本金金额是_元。A.102558.20B.121330.10C.135542.40D.110499.30答案:D解析 本题涉及的考点是剩余本金金额的计算。P=35008070%=196000(元)，月还款常数=0.65%，n=1512=180(月)，i=6%，i=i/12=6%/12=0.5%，则按月等额偿还抵押贷款本息的月还款额16

11、53.96(元)，实际每月的月还款额为：1960000.65%=1274(元)，借款人每月欠还的本金：1653.96-1274=379.96(元)，抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金F=问题:19. 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，则月还款额为_元。A.1655.33B.1719.43C.1743.69D.2149.29答案:B解析 本题涉及的考点是月还款额的计算。月还款额=2400000.5%(1+0.5%)240/(1+0.5)240-1=17

12、19.43(元)。问题:20. 假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的资产负债率为_。A.167%B.80%C.200%D.60%答案:D解析 本题涉及的考点是资产负债率的计算。资产负债率问题:21. 开发项目全部投资的内部收益率表明_。A.项目投资所能支付的最高贷款利率B.将未来收益或收入转换成现值的收益率C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比答案:A问题:22. 某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益

13、率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是_。A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%答案:A解析 本题涉及的考点是通货膨胀率的计算。实际收益率(Rr)、名义收益率(Ra)和通货膨胀率(Rd)之间的关系式为：(1+Ra)=(1+Rr)(1+Ra)，即(1+16%)=(1+12%)(1+Rd)，解得，Rd=3.57%。问题:23. 已知某家庭2007年12月31日为购买价值为50万元的住宅，申请了相当于房价70%的住房抵押贷款，期限为10年、年利率为6%、按月等额还本付息。2013年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款(又

14、称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的50%发放)。已知当地住宅价值年上涨率为5%，则该家庭申请加按时，最多能得到_元抵押贷款。A.263554B.218575C.255133D.224424答案:B解析 本题涉及的考点是抵押贷款额的计算。2013年1月1日住房市场价值V=500000(1+5%)5=638140.8(元)，第一抵押贷款月还款额，2013年1月1日未偿还第一抵押贷款价值VM=该家庭拥有的住房权益价值VE=V-VM=638140.8-200990.9=437149.9(元)，第二次抵押可获得的最大抵押贷款额=437149.950%=170496.1(元)=218575(元)。问

15、题:24. 某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元，则该项目的速动比率是_。A.80%B.120%C.171%D.200%答案:A解析 本题涉及的考点是速动比率。速动比率(3000-1800)/1500=80%。问题:25. 房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于_。A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设D.平衡点的设置答案:D问题:26. 在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过对_得来的。A.近期交易物业的租金或售价进行比较B.市场上交易物业的租金或

16、售价进行比较C.类似物业的比较D.市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较答案:D问题:27. 投资性物业中运营费用支出占_的比例是运营费用比率。A.税后利润B.经营利润C.净经营利润D.毛租金收入答案:D问题:28. 在房地产项目可行性研究阶段，房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于_。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程量近似匡算法答案:B问题:29. 从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是_。

17、A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.投资者各方现金流量表D.资金来源与运用表答案:B解析 本题涉及的考点是资本金现金流量表。资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。问题:30. 在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度，以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择是_。A.合作方式的分析与选择B.具体地点的分析与选择C.开发内容和规模的分析与选择D.开发时机的分析与选择答

18、案:B问题:31. 房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好_工作。A.项目建议书的编制B.施工图设计C.可行性研究D.成本收益分析答案:C问题:32. 我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过_年。A.10B.20C.30D.40答案:C问题:33. 房地产上市公司是指房地产相关业务收入或者利润占整体比重超过_的上市公司。A.50%B.60%C.70%D.80%答案:A解析 本题涉及的考点是房地产上市公司。房地产上市公司是指房地产相关业务收入或者利润占整体比重超过50%的上市公司。问题:34

19、. 物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是_。A.零售商的财务能力B.零售商需要的服务C.零售商组合与位置分配D.零售商的声誉答案:D问题:35. 关于收益性物业管理中的经营费用说法，错误的是_。A.大多数收益性物业费用由于物业类型、规模及物业管理委托合同的不同而有所差别B.收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入C.收益性物业管理中收入包含保证金和准备金D.经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在房地产管理行业公认的通用费用项目答案:C二、多项选择题(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。)问题:1. 房地产投资的弊端有_。A

20、.不可移动性B.变现性差C.投资数额巨大D.投资回收期长E.需要专门的知识和经验 A B C D E答案:BCDE问题:2. 一般来说，房地产投资风险分析主要包括_等分析。A.投入资金的安全性B.项目定位的科学性C.期望收益的可靠性D.投资项目的变现性E.资产管理的复杂性 A B C D E答案:ACDE解析 本题涉及的考点是房地产投资的风险。房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。问题:3. 下列费用中，属于房屋开发费的有_。A.建筑安装工程费B.购置土地费C.基础设施建设费D.场地平整费E.公共配套设施建设费 A B C D

21、 E答案:ACE解析 本题涉及的考点是房屋开发费。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。问题:4. 房地产周期循环原因包括_。A.需求因素的影响B.房地产的异质性C.政策因素的影响D.生产者的心理素质E.市场信息不充分 A B C D E答案:ACDE问题:5. 投资决策分析主要由_组成。A.市场分析B.项目财务评价C.项目风险估算D.市场经济前景E.投资决策 A B C D E答案:ABE解析 本题涉及的考点是投资决策分析。投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。问题:6. 成功的房地产租售一般包括_。A.为使潜在的购买者或租户了解物业状况

22、而进行的宣传沟通阶段B.就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段C.不损害双方的利益，做到公平交易D.把握全过程的信息，掌握全局E.双方协商一致后的签约阶段 A B C D E答案:ABE问题:7. 引起房地产需求增加或减少的原因主要包括_。A.未来预期收益变化B.政府税收政策的影响C.消费者的自我需要D.收入水平变化或消费品位变化E.土地供给的变化 A B C D E答案:ABDE解析 本题涉及的考点是引起房地产需求增加或减少的原因。引起房地产需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化；政府税收政策的影响；收入水平变化或消费品位变化；原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。问题

23、:8. 投资机会研究的主要内容有_等。A.地区情况B.消费者心理素质C.经济政策D.文化条件E.资源条件 A B C D E答案:ACE问题:9. 市场趋势分析的时间序列分析包括_。A.静态平均法B.指数平滑法C.简单平均法D.复杂平均法E.加权移动平均法 A B C D E答案:BCE解析 本题涉及的考点是时间序列分析法。时间序列分析法包括：简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。问题:10. 金融机构在融出资金时，要遵循_原则。A.流动性B.偿还性C.安全性D.地域性E.盈利性 A B C D E答案:ACE问题:11. 债务融资的资金融出方所获得的报酬有_。A.项目投资形成的

24、可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.租售收益D.协议中规定的有关费用E.股息 A B C D E答案:BD问题:12. 金融机构进行项目贷款审查时，要进行_工作。A.客户评价B.项目评估C.担保方式评价D.贷款综合评价E.环境评价 A B C D E答案:ABCD解析 本题涉及的考点是金融机构进行项目贷款审查的工作。金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价等四个方面的工作。问题:13. 对零售商业物业进行分类的主要依据有_。A.建筑规模B.经营商品的特点C.商业辐射区域的范围D.周围环境E.服务人口的收入水平 A B C D E答案:ABC问题:14

25、. 收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括_。A.潜在毛租金收入B.空置和收租损失C.准备金D.净经营费用E.抵押贷款还本付息 A B C D E答案:ABDE问题:15. 某笔房地产开发贷款的综合风险度与_直接相关。A.贷款担保方式B.企业信用等级C.自有资金数量D.项目风险等级E.贷款期限 A B C D E答案:ABDE解析 本题涉及的考点是贷款综合风险度的评价。金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合企业信用等级、项目风险等级、贷款担保方式、贷款期限等因素，对项目贷款进行综合评价。贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。三、

26、判断题问题:1. 土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长。答案:A解析 本题涉及的考点是房地产投资的特点。土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。问题:2. 房地产可以脱离周围的环境而单独存在。答案:B解析 本题涉及的考点是房地产的特点。人们常说位置决定了房地产的投资价值，房地产不能脱离周围的环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。问题:3. 在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越小，表明该项目风

27、险越大。答案:B问题:4. 资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最低的投资机会的收益。答案:B解析 本题涉及的考点是资金的机会成本。资金的机会成本是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益。问题:5. 投资机会选择主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。答案:B问题:6. 工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。答案:A解析 本题涉及的考点是成本控制的手段。工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。问题:7. 虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。答案:A问题:8. 市场利率的多变性直接取决于资本借贷的供求对

28、比变化。答案:A解析 本题涉及的考点是利率决定理论。在现实生活中，人们面对的是市场利率而非平均利率。市场利率的多变性直接取决于资本借贷的供求对比变化。问题:9. 在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。答案:B问题:10. 一般工业生产活动中的投资包括固定资产投资和流动资金两部分。答案:A解析 本题涉及的考点是一般工业生产活动中的投资。一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。问题:11. 不确定条件下房地产投资的期权特性，使其决策问题可以转换为实物期权定价问

29、题。答案:A问题:12. 对于房地产企业来说，进行企业公开上市发行(IPO)和商业银行债务融资比私募股权融资往往要付出更大的代价。答案:B问题:13. 企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担。答案:A解析 本题涉及的考点是债务融资的负担性。债务融资的负担性是指企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担。问题:14. 当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。答案:B解析 本题涉及的考点是权益投资比率。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选

30、用较低的权益投资比率。问题:15. 企业债券是一种有价证券，通常存在一个广泛交易的市场，投资者可以随时予以出售转让。答案:A四、计算题(要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式)问题:1. 某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前3年楼价款付款比例分别为15%、25%和60%，第4年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算项目净

31、现金流量的现值之和(设投资和经营期间的收支均发生在年初)。 单元：万元 年份 4 5 618 19 20 转售收入 1600 转售成本 150 装修费用 60 200答案:(1)净现金流量见下表。 单位：万元 年末 0 1 2 3 4 t 18 19 现金流入 100 100(1+12%)1 100(1+12%)t-3 100(1+12%)15 1600+100(1+12%)16 现金流出 75 125 300 80 20(1+12%)1 20(1+12%)t-3 20(1+12%)15 150+200+20(1+12%)16 净现金流量 -75 -125 -300 20 80(1+12%)1 80(1+12%)t-3 80(1+12%)15 1 250+80(1+12%)16 (2)净现金流量图如下图所示。 (3)计算项目净现金流量的现值之和P： 问题:2. 某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑覆盖率为65%，建筑层数共20层，从地下2层至地上3层建筑面积均相等。地