办理二手房买卖须知

1、办理二手房买卖须知需要带的证件：结清还款的证明、他项权证、身份证原件及复印件到房管局抵押办办理。如果房产证还没有办理，再带齐购房合同或备案信息表，如果已经办过房产证，再带上房产证。房管局收了你的他项权证，注销证明之后，在你的合同或发票上盖上注销章就可以了。相关：（1）抵押权人属金融机构的，应由金融机构出具注销抵押登记申请；（2）抵押权人属企业的，应由企业提交身份证明和出具注销抵押登记申请；（3）抵押权人属个人的，应由提交经公证的注销抵押登记申请并亲自到收文窗口交件；（4）注销抵押应与申请注销的抵押物证件同时提交（即房地产证或房地产买卖合同书，办理二手房等房屋买卖须知一、办理房屋买卖过户须提交的

2、材料：1 出卖共有房屋，须提交共有人亲自出具的同意证明书。2出卖出租房屋，须提交承租人亲自出具的弃权购买证明书。3产权人不能亲自到场的，须提交经公证机关公证的委托书。二、出卖公私房屋须知：1 出售已出租的房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。2出卖共有房屋，在同等条件下，共有人有优先购买权。3 单位或个人购买已出租的房屋后，不得强撵住户搬家。房屋成交后，买方应与承租人重新签订租凭合同， 不得单方变更或终止原租凭合同。如购4.下列房屋不准买卖：1）无合法证件的房屋（包括违章建筑的房屋）；（2）产权有争议的房屋；（3）经批准由国家征用或划拨的建设用地范围内的房屋；（4）经

3、人民法院裁定限定产权转移或经市人民政府批准代管的房屋；（5）市人民政府规定的其他不得出卖的房屋。三、个人购买房屋，必须具有本市城镇居民常住户口，单位购买公房必须有市级主管部门或区、县人民政府 批准的证明。四、单位向本单位职工出售住房或房屋经营单位出售商品房屋买卖价格，按本市有关规定执行。其他房屋买 卖价格，可由买卖双方按照房屋的质量、用途、所处地段等不同情况协商确定。五、 买卖房屋，双方须签定房屋买卖合同，并在一个月内持房屋合同到房屋所在地的房地产交易管理所办理 买卖过户手续。六、 房屋买卖双方经房地产交易管理所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易管理所发给的房产卖契， 到房地产管理局房政科

4、办理房屋产权转移登记，申请房屋所有权证。七、买卖双方或一方本人因故不能办理银行放款通常在新业主房产证出证后据行内人士介绍，当交易双方确定交易意向之后，从签订合同开始，包括评估、申请按揭贷款、缴纳相关税 费、过户办证，相对于新商品房的交易流程，二手房交易流程无疑显得比较复杂。首先从签订合同开始说起。行内人士提醒置业者，在合同中应根据买卖双方协商的内容，详细、清楚地写明 买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交 易条款。合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖 的，买卖双方还应与经纪公司签订

5、居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中 应提供的服务内容。在签订合同之后，便是评估期，在评估期期间，可同步申请办理银行按揭贷款。行内人士介绍，这时提到的 评估期，是指缴税时依据的房价评估。在申请办理银行按揭贷款时，银行还会对交易房产进行评估，以衡定可放 贷金额。在银行确定放贷金额并与买方签订合同之后，购房者根据评估公司出具的评估房价缴纳相应的税费，缴税后， 买方和房主到房管所办理过户事宜，并办理房产证。领证后，到银行办理抵押登记，抵押完毕后银行接收资料录入及发放按揭贷款。申请办证时资料应清晰办理房产证依然是二手房交易中的重要环节之一，那么，在二手房交易中申请办理房

6、产证时，应该提供哪些 资料呢？记者就此采访了东莞市房产管理局交易所的相关负责人。据介绍，二手交易提供以下资料 ：（一）房地产权证或房屋所有权证、土地使用证（已变更为购买方的）。（二）买卖双方合法身份证明及复印件，如买方是未成年人（即未年满18周岁），可由其监护人办理，并提交监护人和申请人合法的身份证明。（三）共同共有的房地产，须提交房地产共有人共有证及出具其他共有人同意出售的证明书。（四）如房地产是出租的，须提交租赁合约、及承租人对房屋买卖的征询意见书。（五）租地建房的房产转让时，先变更土地后房屋转让。（六）继承、赠与、交换、裁决的房屋须提交公证书或人民法院的裁决书、协作执行通知书等。（七）法

7、院委托拍卖的房地产，须提交拍卖委托书、拍卖机构拍卖资格证书及营业执照、法人代表证明书、 拍卖确认书和拍卖行发票等。八）企事业单位、集体单位转让、受让房产须提交营业执照、法定代表人证明书、法人代表身份证明或委托书，及被委托人合法的身份证明，主管单位或国有资产管理部门批准书面证明（批文内容须注明批准卖出、买入 的房屋详细地址）；属三资企业的还须提交董事会成员名单及董事会的书面决议书（经公证）。（九）有限责任公司、股份制单位，须提交董事会成员名单、董事会决议（决议内容须注明同意买入、卖出 的房屋详细地址）、营业执照或注册登记证明、授权委托书、董事长及被委托人合法的身份证明。（十）企事业单位购买私人的

8、房屋须提交其行政主管部门的批文。（一）房屋交易应亲自办理。如本人不能亲自办理时，可依法委托代理人办理（公证委托）。侨居外国的， 委托书须经我国驻该国领使馆认证，没有领使馆的须经我国有领使馆的第三国认证。港、澳、台的委托书，须经 我国政府委托的律师或机构认证（申请人提交的证件是外文，均需一并提交经公证机关翻译的中文译本原件）， 亦可以到当地房产交易所办理委托。委托人亦可以委托购买方。在资料齐全的情况下，房管所根据房产档案资料核实房屋产权状态是否清晰，在房屋产权状态清晰的情况下， 房管所受理办证申请，受理后30个工作日内出证交易DIY分九步走从买卖双方看房开始直到房款两清，手拉手方式要走一道严格的

9、程序。先办什么后办什么，只有流程手续对 了，才会少走冤枉路。第一步，买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主 姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。这对买家来说最为关键，否则有可能导致后面所做的一切都成了 无用功。第二步，签订二手房买卖合同。买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、交付时间，并立约下定金。买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。第三步，找评估公司做评估。这个过程一般来说要57个工作日。第四步，贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金中心和银行同时申请。这

10、是整个二手房DIY过程中最耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。第五步，按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。第六步，将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口，拿受理单。第七步，凭受理单到农税中心缴纳相关税费，拿完税契证。第八步，凭完税契证到房管部门办理房产证。第九步，凭完税契证到土管部门办理土地证。走完这些步骤，房产三证算是办齐了。整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。对于房源一定要了解清楚具体情况，以下几点都跟过户时产生的费用有关：（1）房屋契税是否已过两年。这个与营业税有关，后面会详细叙述。（2）房屋是否有抵押，是否已经供完贷款。如果没有供完，就需要申请提前还贷，这个步骤在进行

11、所有的买卖手续 之前，整个过程一般要 1个半月左右。如果卖家不能自己筹钱提前还贷，那么找担保公司就涉及到一些费用，计算方法是（还款额的1.5%2%）+（其他费用大概4000元左右）。这一部分不是很准确， 因为我买的楼已经供完了， 所以直接跳过这步。（3）是否已经缴纳维修基金。从 2009年6月10日开始，要办理过户等手续一定要提供维修基金的收据才行。维修 基金是40元/平方米。（4）原购价是多少。这个很重要，跟个税和营业税都有关，后面会详细叙述。2中介选择。除非是跟自己的朋友或亲戚买房，否则还是通过中介比较安全，其实主要还是信任的问题。二手房交易无外乎三种方式：（1）自己交易，如果不熟悉卖家，

12、又需要办理按揭，风险就较大，如果属于一次性付清的， 风险就小很多，优点可省掉中介费用；（2）自己找房源，通过中介交易，费用一般3000元，也有中介收2000元左右，看中介的规模和自己的谈判了；（3）直接通过中介找房源然后交易，这种费用较高，成交价的3%，一般都可以打折，也要看中介的规模和自己的谈判了。我自己觉得选择中介的时候不仅要看规模，也要看公司管理，还要 看业务员的专业熟练程度，说实话房屋中介行业人员素质参差不齐，我遇过很白目的中介人员，比我还不懂的都 有。3.签三方协议。签协议的注意事项很多，网上也有很多相关资料，这里就不多说了。主要就是明确房子的情况， 明确成交价格，明确到产管所签合同

13、后交首付，明确交房时间，明确违约责任，明确交易中产生的相关费用由哪 方支付等。值得注意的是，签协议前一定要检查相关证件，例如房产证，身份证，中介公司的营业执照等。因为 毕竟签完协议就要付定金，中介费和代办按揭费（代办按揭费金额是1500元，这项费用如果不通过中介，就是交给律师行的）。定金多少看双方协商，1万或者2万都有。中介费也是协商，可以全部付清，也可以先付一部 分，交易完成后再付一部分，网上也有很多例子讲中介收完中介费就不积极，态度马上变差，所以留一部分尾款 的做法不是没有道理。注意：每交完一项费用都要有正规的发票或者收据，这样才会有保障；金额大的款项最好 用转账的方式，这样才会有银行凭证

14、。另外，签完协议后，中介会留下房产证，以防止一房多卖的情况发生。4.申请银行按揭贷款。这里讲的是商业贷款，公积金的程序我就不是很清楚了。签完三方协议后紧接着就可以申 请银行贷款了。这个程序很简单，就是去你需要贷款的银行个人贷款部签一堆文件就可以了，当然这个时候需要提供的资料有：买方（1）身份证（2）户口本（3）婚姻证明，已婚的提供结婚证，未婚的提供未婚证（4）收入证明，一般为月供的23倍为宜（5）近半年的银行流水帐 （6）打印卡余额或者存折的余额，表明你够钱付首期。卖方（1）身份证（2）户口本（3）婚姻证明，已婚人士夫妻双方都要到场（4）房产证。签好一堆文件后，银行会安排评估公司去所购房屋处评

15、估，这个评估价一般会接近实际成交价，以便足额贷款。5.房管所签合同。银行一般在5个工作日后出具同意贷款的文件，收到文件后就可以去房管所签合同了。当然在签合同之前，房管所的评估已经做好了，这一项是由中介安排的，这个评估价就跟很多税费有关，所以就比较讲 究了。这个步骤就是不停的签名按手印，当然在签合同前需要先查档，主要是看房屋情况，有没有抵押，能不能 交易什么的。签合同的时候主要就是看一下合同金额，这个金额跟房管所的评估价金额接近。签好合同后，就付 首付给卖家和评估公司评估费用（房管所评估价 *0.5%，可打折，有发票）给中介。6.缴纳契税等。签完合同57天后就会收到通知去交契税，登记费，交易服务

16、费了。契税是房管所评估价*1.5%，首套房可申请为房管所评估价*1% （先去运河西二路的市房管局申请，然后再到东城区房管所交就可以了），交完后会有发票。交易费（建筑面积*6元/每平米），转移登记费 90元和查档费50元是拿条自己去银行交的。7.申请地税（营业税，个税，土地增值税等）。第六步的所有费用交完就可以去申请地税了，这个步骤可以由中 介代劳，主要是准备好相关单据就可以了，申请十天左右后会通知去缴税。8.缴纳地税。这个费用可多可少，政策也比较多变。计算方法如下：（1）营业税一手契税过两年免征。一手契税未过两年征收金额=（房管所评估价-原购价）*5.5%（2）个税=（房管所评估价-原购价-合

17、理费用）*20%所以站在这个立场上， 原购价越高越好。这里的合理费用包括：（a）装修费用（前提是购买房屋为已装修房屋，装修费用上限为原购价的10%，需提供正规发票，没有发票的可以去地税局代开，代开时需要缴纳的费用大概为开票金额的6% ）（b）一手时银行按揭的利息，需要提供发票，银行一般都会开的。（c）其他购买一手房时产生的费用。如契税，律师费，中介费，评估费等，这些费用都要提供有效票据才可以。土地增值税，印花税等住宅免征。这点需要注意的是，要抵扣原购价，必须提供原购房发票，如果没有原购房发票，就不能抵扣。这里的个税只有在东莞才收得这么重，其他地方都很少的，不同的地方政策不一样。9.所有税都交完

18、后就可以去房管所更名了，我也是刚刚把所有税完清，后面的步骤就是听说的了，还是先写下来，到时候全部办完再更新。10.更名后30个工作日出房产证-业主结清管理费和水电费 -取证，抵押登记（1525个工作日）-银行放款， 收楼。总结：1.如果不找中介，流程不熟，可能会浪费时间，有的流程会跑几趟才办好，但是如果有耐心，自己也能搞定。2.中介的作用在于前面的部分，签三方合约和押房产证很好的保证了买家的利益，当然如果要赎楼， 中介的作用就更加明显了。3.在买卖过程中，不要贪小利，各种费用都要明确清楚，各种责任也要明确，千万不能模糊。先写这些了，希望对即将购买二手房的人有帮助，后面如果还想到什么，再来补充，

19、如果有什么疑问可 以尽管问，我会知无不言，言无不尽的。（二）办事程序流程示意图：收件窗口领表一收件窗口交件一契税、收费窗口交税费 一发证窗口验件、领证（三）收费标准1、交易手续费：交易双方各 50 %住宅：存量住房6元/平方米； 非住宅：10元/平方米。2、 登记费：由购房人交纳住宅：80元/套；非住宅：（1）100 （含100 ）平方米以下的80元/宗；（2）100 500 （含500 ）平方米以下的 120元/宗；（3）500 1500 （含1500 ）平方米以下的 200元/宗；（4）1500 3000 （含3000 ）平 方米以下的300元/宗；（5）3000 10000 （含1000

20、0 ）平方米以下的 500元/宗；（6）10000 平方米以上的 800 元/宗。3、 房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10元。4、印花税：5元/本（由购房人交纳）。5、契税：由购房人交纳 住宅：个人购买按房产交易额的1.5 %交纳，单位购买按房产交易额的3 %交纳； 非住宅：按房产交易额的 3 %交纳.（四）领取房产证需携带证件1、已交税费的发票；2、个人购房需持产权人身份证原件，单位购房需持受委托人身份证原件；3、收件清单。 注：领取房证时需产权人到场，若产权人不能到场需提交委托或公证书。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张