开发企业培训教材(9-1定)

1、开发企业外网申报案件操作细则 讲解人：刘昭君 2016年8月 一、登记依据 一、登记依据 1、不动产登记暂行条例（2014年实施） 2、不动产登记暂行条例实施细则（2014年实施） 3、不动产登记操作规范（试行）（2014年实施） 4、重庆市土地房屋权属登记条例（2004年实施，2012 年修订） 5、重庆市城镇房地产交易管理条例（2012年实施） 二、依申请登记的程序 （一）申请 （二）受理 （三）审核 （四）登簿 （五）发证 依嘱托、依职权程序与依申请登记 不同。 三、核发的证书、证明 （一）不动产统一登记实施前 重庆市土地房屋权属登记条例第7、26、27、28条规定：房地 产权证、房地产

2、登记证明 （二）不动产统一登记实施后 不动产登记条例实施细则第20、21、22、25条规定：不动产权 属证书、不动产登记证明 第20条：“除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记， 向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核 发不动产权属证书”。 四、商品房相关登记流程及要件 （一）业务名称 1、三并案 领取合同备案证明/预购商品房预告登记/预购商品房抵押权预告登记（预售） 2、二并案 （1）领取合同备案证明/预购商品房预告登记 （预售） （2）预购商品房预告登记/预购商品房抵押权预告登记（预售） （3）商品房转移登记/土地房屋抵押权（地房） （现房） 3、注销业务

3、：预售合同注销、注销预购商品房预告登记、 注销预购商品房抵押权预告登记 4、因管理网签而产生的业务：解除网签 5、预售后房屋权属登记（建设单位房屋首次登记办理后） 四、商品房相关登记流程及要件 交易管理条例第十九条： 商品房预售人应当按照规定将商品房买卖合同报送房地产行政主管部门登记备案。 未经登记备案的商品房买卖合同，不得对抗第三人；由此造成的损失，由预售人承担。（备 案不是登记，是行政管理的手段，上述是法律效力） 预购人网上登记备案后可以到预售房屋所在地房地产易管理机构领取预购商品房买卖合同登 记备案证明。 预售人与预购人签订商品房买卖合同后，可以依法申请预告登记。 已登记备案的合同需要变

4、更或者解除的，交易双方应当向房地产交易管理机构提交书面申请。 （不动产登记条例的预告登记变更的适用情形只含因当事人的姓名、名称、身份证明类型或 者身份证明号码发生变更的情形，转移的适用情形中也不含有预售合同转让的情形，因此，预售 合同不能转让。） （二）需提交的资料 （二）需提交的资料 （二）需提交的资料 （二）通用要件 1、身份证明材料 （1）境内自然人：提交居民身份证、军官证、士官证、文职干部证；未成年人可提交居民身份证或户口簿；身份 证遗失的提交临时身份证。（2004年1月实施的中华人民共和国居民身份证法，一代身份证在2013年1月初全面 停用；且将现役军人、武装警察、服刑人员、劳教人员

5、纳入了发证范围，应引导军人优先使用居民身份证） （2）中华人民共和国香港、澳门特别行政区自然人：提交香港、澳门特别行政区居民身份证、护照或港澳居民来 往内地通行证、港澳同胞回乡证； （3）中华人民共和国台湾地区自然人：提交台湾居民来往大陆通行证或台胞证； （4）华侨：提交中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件； 申请人无法提供居民身份证的，申请人可提供中华人民共和国护照、公安机关出具的迁出证明（注明因出国定 居注销户口）或大使馆盖章的关于申请人已取得国外永久居住权的书面声明作为身份证明材料； （5）外籍自然人：中国政府主管机关签发的居留证件，或者其所在国护照；但在境外办理委托认证手续的，可以

6、 提交经认证的本国身份证明； （6）境内法人、其他组织：营业执照，或组织机构代码证，或其他登记证明； （7）境外（含港、澳、台）法人、其他组织：提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明，或 登记证明， 申请材料应使用汉字文本，外文文本的申请材料，应附经公证或认证的汉字译本。 （二）通用要件 2、已经备案或登记的不动产，因开发公司或权利人的名称、身份证明类型、证件号码等内容发生变更，申请人 申请办理权属登记、注销抵押权、注销预告、解除网签时，应当提供身份证明变更的材料： （1）境内自然人：提交户籍所在地公安机关出具的变更证明材料，或公证机构出具的变更证明文件；原用军官证、 士官证等

7、进行不动产登记，现用身份证申请登记的，应提交军人证件核发部门或现户籍所在地公安机关或民政部门出 具的身份变更证明。 （2）境内自然人取得境外居民身份 A、境内自然人移居港澳台，除提交港澳台地区的身份证件或通行证外，还应提交原户口所在地公安机关出具的迁 出证明、或出入境事务管理部门出具的居民身份证明材料等足以证明变更前后为同一人的材料，外文文本应附经公证 翻译的汉字译本。 B、境内自然人移居国外，除提交外籍自然人的身份证件外，还应提交原户口所在地公安机关出具的迁出证明、或 经中国驻该国大使馆或领事馆认证的由移民入境事务管理部门出具的入境证明材料等足以证明变更前后为同一人的材 料，外文文本应附经公

8、证翻译的汉字译本。 （3）境外自然人 A、境外自然人因护照到期换发导致护照号码改变，应提供本国有权机构出具的证件变更证明，确不能提供的，如 姓名、出生日期一致，可凭申请人承诺直接办理。 B、港澳台自然人，应提交香港、澳门、台湾有权机构出具的身份变更证明；（港澳居民换发通行证的，新通行证 和原通告证证件号码前9位相同，代表证核发次数的第10、11位数发生变化，如首次换证为01，再次换证变为02） C、外籍人士身份信息变更的，应提交该国有权机构出具的身份变更证明； 注：外文文本应附公证翻译的汉字译本，公证文书需经认证或转递。 （二）通用要件 （4）境内法人、其他组织：提交其批准或注册机构出具的变更

9、证明材料。 原营业执照、组织机构代码证办理登记后，权利人在工商部门办理了三证合一的营业 执照后，营业执照上名称一致的，工商局确实不配合出具证明的，有些登记中心采取由权 利人书面说明或通过询问笔录的方式。 渝中区区分处理：对抵押类登记中，抵押人、抵押权人“三证合一”导致证照号码发 生变化的，在单位名称和印章不变的情况下，可由申请人在申请书备注栏中说明：“本企 业营业执照号码发生变化，抵押双方已知晓并同意以原营业执照号码申请办理登记，若发 生一切法律纠纷双方自行承担相应法律责任”后办理。对除抵押登记外的其他类别登记中， 在单位名称和印章不变的情况下，提供工商部门出具的“一证一码”换发证明，或经申请

10、 人签章的企业信用信息公示系统查询结果，注明提交材料真实，由此产生的一切法律纠纷 自行承担相应法律责任以及查询日期）。 （5）境外法人、其他组织：提交经外交认证、公证、转递的批准或注册机构出具的变更 证明材料； （6）不能按照上述要求提交变更证明材料，提交的能够相互佐证其身份变更的事实的证 明材料 （二）通用要件 3 3、认证与转递、认证与转递 （1）港、澳地区的公证材料应通过中国法律服务有限 公司盖章转递； （2）台湾地区出具的公证材料应当经海基会转递； （3）与我国有外交关系的国家出具的公证文书须经中 国驻该国使、领馆或外国驻华使、领馆认证并附有中文译 本；与我国无外交关系的国家出具的公证

11、文书，需经与我 国有外交关系的第三国驻该国使、领馆认证后，再由中国 驻该第三国使、领馆认证并附有中文译本。 （二）通用要件 4、关系证明材料 （1）婚姻关系证明材料：包括结婚证、离婚证及协议、能体现婚姻关 系的户口簿、民政局出具的婚姻关系的证明材料。 （2）监护关系证明材料：户口簿、监护关系公证书、出生医学证明、 或所在单位、居民委员会、村民委员会或人民法院指定监护人的证明材料。 父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是 人民法院指定监护的法律文书、监护人对被监护人享有监护权的公证材料 或其他材料。 （二）通用要件 5 5、代理、代理 （1 1）受托人代为申请）受托人代为申

12、请 委托代理人申请使委托人取得不动产权利的登记，应当提交 授权委托书、代理人和被代理人的的身份证明。授权委托书中应 当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委 托人签名或者盖章。 委托代理人申请处分委托人不动产权利的登记，应提交经公 证的委托书。 境外申请人委托他人申请登记的，其委托书应当经公证或者 认证。 （二）通用要件 （2 2）监护人代为申请）监护人代为申请 无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的， 应当由其监护人代为申请。应当提交监护人和被监护人的身份证 明、监护关系证明、被监护人为无民事行为能力人、限制民事行 为能力人的证明材料。处分被监护人不动产申请登记

13、的，还应当 出具为被监护人利益而处分不动产的书面保证。 被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的证明 材料可以是未成年人的身份证明、人民法院确认行为能力的生效 判决等。 （三）其他要件 1、领取合同备案证明：商品房预售资金入账证明、商品房预售资金入账明细表（预售许可证系2014 年3月1日以前的只收“商品房预售资金入账明细表）（注：根据”先税后证”的规定，开发企业应按规 定向地税部门申报纳税，完税证明由企业妥善保存，地税部门与登记中心建立了预售商品房协税联动机 制，未及时报税的，地税部门会通知登记中心停止为开发企业办理网签申请） 2、领取合同备案证明、解除网签：自2016的5月1日起，

14、提交购房人支付房价款的相应凭证（如发票、 收据等）复印件。 3、领取合同备案证明、商品房买卖：购房人为境外机构、组织、人员（含港、澳、台地区）的，提 交经重庆市涉及国家安全事项建设项目审批办公室审核同意的审核意见通知书。购买车位的，需提 供购买人已购买该车位所在项目房屋的说明。 4、预售后权属登记、商品房买卖：受理时收大修基金发票（渝中、南坪在办小证时收取，其余登记 中心在办大证时收取）、大证（发证时由开发公司领回）、领证时收取完税证明 5、预售商品房抵押权预告、土地房屋抵押权：抵押合同、主债权合同，如一份合同中包含债权债务 法律关系和抵押法律关系，可视为有效的抵押合同及借款合同。 6、注销预

15、购商品房抵押权预告登记：抵押权人用章与名称不符的，应提供抵押权人出具的用章说明 7、预售后权属登记、注销预购商品房预告登记、 注销预购商品房抵押权预告登记：需交回核发的 不动产登记证明原件（各区核发份数不一），如被银行留存或遗失，由银行出具留存原件的说明或由预 售人、预购人（抵押人）出具遗失说明（各区要求不一）。 （四）到场申请 1、领取合同备案证明/预购商品房预告登记/预购商品房抵押权预告登记（三并案或二并案）、商品 房转移登记/土地房屋抵押权（地房）（现房）：预售方代为申报（城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法）、未 成年人的全部或任一个监护人、境外人员需到场申请（渝中区） 2、注

16、销预购商品房预告登记、注销预购商品房抵押权预告登记：预告登记权利人、义务人双方到场 申请 3、预售合同注销、解除网签：预售人、预购人双方到场申请（细则八十六条预售人和预购人订 立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。） 4、注销抵押权登记：抵押人、抵押权人双方到场申请 5、委托代理的由代理人到场申请，代理人为两人或者两人以上的，全部代理人应当共同代为申请， 但授权委托书载明可以由任一代理人单独代理除外。 6、使被监护人取得不动产权利的登记可由全体或任何一个监护人代为申请，处分被监护人不动产的， 应当由全体监护人共同申请。抚养权与监护权不一样。 （五

17、）各类业务申报流程及注意事项 1、流程 （1）三并案、两并案、预售后权属登记、注销预购商品房预告登记、 预售合同注销、解除网签： 开发企业外网申报 登记中心开发商申报窗口收取纸质资料、 核查申请人（代理人）审查提交的材料和申报的电子信息后接收 业务打印、领取受理单（有的登记中心在正式受理前有预检环节） 批量案件受理时间：最多不超过1周。开发企业应加强与登记中心 沟通，提出报件计划，避免多家企业报件拥堵的情况。 （2）注销预购商品房抵押权预告登记、土地房屋抵押权注销登记： 预告登记权利人、义务人或抵押人、抵押权人到登记中心申请办理 （五）各类业务申报流程及注意事项 2、注意事项 （1）外网申报时

18、一表单录入易出错处 A、总价按合同成交价格填写；以按揭方式付款的，领取合同备案证明的“付款金额”栏应填实付金额。 B B、共有类型： 购房人为两人或两人以上的，“共有类型”栏据实勾选，按份共有的应填写“所占比例” 栏。 C、权利人信息：权利人应录入全称；权利人为多人时，容易将身份证件号码录入对应错误；营业执照需 填写完整，如：渝直、渝新，渝中，统一社会信用代码、1-1-1等字样需录入完整。 D、土地房屋信息：出让土地的只填写土地使用权终止日期；在共有土地面积栏中填写共有土地使用权面 积；房屋总层数栏填写该栋房屋的物理总层数。 E、抵押合同编号，填写外网生成的本手业务编号；抵押方式为一般抵押；抵

19、押金额易录入错误。 F、预告登记的“权利人”栏填写不动产买卖合同中的购买人或者抵押合同中的抵押权人；“义务人”填 写不动产买卖合同中的转让人或者抵押合同中的抵押人。 J、开发公司不填的栏目：房地产权证号和抵押合同号栏（登记中心受理人员点击收取案件后由系统自动 提取数据）、附记栏和权利其他状况栏（由受理人员在受理案件时录入）、监护人不填（由受理人员在受理案 件时录入附记栏） （五）各类业务申报流程、办理时限及注意事项 商品房买卖 （五）各类业务申报流程、办理时限及注意事项 土地房屋抵押权登记（现房按揭） （五）各类业务申报流程、办理时限及注意事项 领取合同备案证明 （五）各类业务申报流程、办理时

20、限及注意事项 预购商品房预告登记 预售商品房抵押权预告 （五）各类业务申报流程、办理时限及注意事项 （2）合同内容录入易出错处：多个抵押人只有其中一人的签名；抵押金额 易录错；监护人未填。 （3）商品房转移登记、预售后权属登记需事先上传附图。 附图制作流程：开发企业向勘测院备齐相关资料 勘测院制作附图 形成成果图 楼盘科置入服务器共享文件夹（传图环节各区设定不一） A、附图成果图分别为：纸质资料（产权证附图页）和电子图形数据（jpg格 式，登记薄附图和权证附图） 、核验成果：附图制作完成后，开发企业到测绘部门领取测绘成果前应核 实其是否与提供的数据和图形一致。 、成果报送：由勘测院将电子数据传给登记中心，数