三分钟搞懂房地产并表

1、三分钟搞懂房地产 “并表 ”！并表，对于很多房地产的朋友来讲，是一个陌生而又觉 得特别高端的词汇。不经意间地把并表挂在嘴边，才似乎感 觉自己做的是投资，但是听过来听过去好像又不是特别明 白，谈起来是真特么没有底气，比如这个并表到底是并什么 表？并表对于房地产发展商有什么意义？在合作开发过程 中是否都要去争取并表权呢？ 感谢晓东这位朋友在 星球（房地产）中问到这样一个好问题： 今天我们就来好好聊聊房地产 “并表 ”，希望能花大概 三分钟的时间让大家真正看懂并表，以后在谈判桌上自然能 够纵横驰骋了。如果要透彻地了解并表，那么就得先花一分钟时间了 解一下什么是 “控股 ”。说到控股，很多人可能就要表

2、示不屑 了，控股谁不懂？是的，控股谁不懂呢，我们只能说可能懂 得还不够深入。控股的含义在这里就不细表，从理论上说控 股公司要达到对其它公司的完全控制，必须持有被控股公司 绝对多数份额的股份， 比如大家见得比较多的是 51%以上（两 方合作）， 2/3 以上（三方合作） ， 3/4 以上（四方合作） ，但 是在激烈的房地产市场当中，多家和谐底价摘牌的情况是在 太多，一般持股比例能够达到 3040%甚至更低便可以达到控 股的目的；只有绝对控股以后这样才能保证控股公司（母公 司）在被控股公司（子公司）的股东大会上表决时处于绝对 支配的地位，保证符合母公司利益的提案能够顺利通过。接下来我们再来说并表。

3、并表其实是一个略词，全称应该叫合并报表，再细一 点说应该叫合并财务报表。在我们实际的房地产开发运作过 程中，往往是集团母公司通过不断地组建新的子公司来实现 多级控股（在房地产行业中，通常是每获取一宗土地，便成 立一个项目公司），比如一个集团公司（母公司）控制若干 个区域公司（子公司），而某些区域公司又控制多个项目公 司（孙公司”），而 孙公司”又控制 孙孙公司”等。在房地产开发过程中，由于母公司与子公司都是独立的法律实 体或会计主体，因此他们必须编制各自的财务报表。但是集 团的最高管理层为了解公司整体的运营情况，就需要将母公 司与子公司的财务报表进行合并，通过合并的财务报表提供 综合全面的信息

4、。同时，集团外部信息使用者（如投资者、 债权人、金融机构、政府部门等）而言，为了避免企业集团 利用对子公司的控制关系，通过内部交易、转移价格等手段 人为操纵集团利润，也要求编制合并财务报表。除此之外， 企业将所有控股子公司的业绩合并财务报表以后，可以体现 自己的销售规模，可进一步促进自己在资本市场的 吸金能 力”，这一点体现地淋漓尽致的便是恒大，地产主营业务做得风声水起，资本市场也是足够活跃。好，我们来举一个例子，假如万科在北京 2017 年在公开市场通过底价和谐 获取到了 5宗土地，并分别成立了 A、B、C、D、E五家项目 公司（子公司），其中万科对 A B、C三家子公司控制权超 过了 50

5、%，对 D、 E 两家子公司控制权不足 50%，因此万科在 2017年的财务报表中便可以将 A B、C三个项目的 全部”肖 售业绩并入自己的年终销售业绩中，而不能将D、E两个项目的肖售业绩并入自己的肖售业绩中。我们把这种通过合并 报表形成的销售额叫 “合约销售额 ”，而将自己股权对应部分 的销售额叫做 “权益销售额 ”，权益嘛字面上就是指属于自己 权益那部分的销售额，相信大家很好理解。我们看 2017 年度的销售业绩中，万科的合约销售额 （ 流量金额 ）5239 亿元排名第 2，而权益销售额 3772 亿元就 排到第 3 了，说明万科还是一家善于合作的巨头。就酱，不知道花了三分钟，你们看懂了吧，不然诗诗 很伤心的说 牧诗 2018.2.1 欢迎地产同行加入 “房地产搬 砖工聚集地 ”两只老虎*6123112311 3451 345两只老阻两只老處.克闿快，5 8 5. 4 3 1 口 543 1 | 151115 1 W没看眼睛，U役耳耳杂.M总怪112Oii3axK&cXH2U2 7l*UG a-ti3- ma21 1 I- S- 2 J43 S3r. All ftMf Xftl flUt Uli221 11-:|*孑 it 3 UP it aei h m.5v 、”*J28 ! I- |X i H i