新华社两天两次警示楼市风险

1、新华社两天两次警示楼市风险：房企企图以涨价解套宏观经济新华网王立彬2016-07-20 11:25新华时评：小心地产市场的“地王”盛宴二评楼市变局新华社北京7月20日电（记者王立彬）2016年成为“地王”之年，但有关这些“地王”身世的市场信息却有太多谜团，太多需要质疑。上半年，全国50个主要城市冒出200余宗“地王”，堪称有史以来高价地最密集涌现的半年，其中热点城市苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗。而在上一个“地王”年的2013年，也不过拍出60宗“地王”。今年半年间，50个主要城市土地出让金总额首次突破万亿元，高达10243亿元，远超去年同期的697

2、3亿元。杭州、苏州、南京、合肥成交额同比涨幅甚至超过200。这场“地王”盛宴呈现来势凶猛的新特点，但却在风险防范方面，过于缺少监管信息。首先要关注的是，“地王”由一线城市蔓延至二线城市，南京、苏州、合肥等2016年“地王”云集之城，也正是今年以来房价上涨最迅猛的地方。必须关注的是，在传统房价与地价关系即“面粉”“面包”问题之外，作为“和面的水”的流动性起了多大作用？在当前相对宽松政策下，部分开发商通过融资举债、加杠杆等方式造“地王”，企图以房价上涨自我解套；在积极扩张战略下，部分企业上半年债务融资规模较大，后续偿债压力如何舒解？击鼓传花的风险如何防范？据披露，上半年“地王”过半为国企央企斩获。

3、中国电建、葛洲坝、招商、华侨城、鲁能、保利等具有央企或国企背景的企业尤为突出。据业内人士分析，央企国企抢“地王”与国有企业改革重组过程中争取账面好看、掌握主导权密切相关。果真如此，必须直面正视，分析引导，而不可听任“地王轮流坐，下周到我家”。数据显示，新一轮“地王”溢价率、楼面地价等创下新高。219宗“地王”，溢价率超过100的地块有109宗，超过50的地块更多达167宗。然而国土资源部6月8日通报称，按要求各地须对招拍挂出让中溢价率超过50、成交总价或单价创新高的房地产用地，成交确认书签订后2个工作日内上报国土资源部。但根据异常交易地块备案数据库，2015年以来媒体报道的异常交易地块，备案率

4、仅为18。异常交易地块备案制度，是房地产用地市场管理调控、土地市场健康平稳发展的重要机制。近九成异常交易身处于报备之外，市场信息失真程度可想而知。今年以来，坐拥“地王”的开发商日子并不好过。北京累计出让楼面价超3万元平米的地块59宗。开发商为拿下这些地块，总共花了191938亿元，但至6月中旬销售也只有2248亿元。“地王”必将加重供需倒挂，普通住宅供应不足，供应高端化、豪宅市场去化压力剧增。目前北京很多“地王”项目要想上市盈利，未来两年房价必须要在目前基础再上涨100或更多。这里面包含的产业风险、金融风险以及国有资本流失风险，不能视而不见。新华社北京7月19日电 题：警惕繁荣背后有风险一评楼

5、市变局新华社记者韩洁继二线楼市“四小龙”中的合肥7月1日实施楼市新政之后，7月15日起厦门市也调整住房信贷政策，两地政策核心都是提高二套房及以上最低首付比例，释放出降低信贷杠杆为楼市降温的重要信号。有所行动的不单是合肥和厦门。上海、深圳和北京限购政策不松绑；苏州、南京先后出台土地拍卖的“熔断机制”防过热；部分银行也开始通过“降杠杆”控制投资楼市的风险，如兴业银行大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款额度，工行个人商用房贷款最低首付款比例由50调整至70楼市再现降温信号，是对当前部分一二线城市再现过热苗头的警示。今年上半年，北上广深四大一线城市以及合肥、南京、苏州、厦门等核心二线城市轮番上演“日光盘”和

6、“一房难求”剧情，将楼市热度急剧推高。房价上涨使得一二线城市库存压力基本释放，但“买涨不买跌”的心理驱使一波又一波买房人涌入售楼处，提早释放购房需求。上海、深圳再现通宵排队买房，合肥、南京陷入上万人争抢百套房源的疯狂模式繁荣景象的背后潜伏着风险。与前几轮楼市反弹不同的是，本轮部分城市房价暴涨、地王频出，更多与金融杠杆的撬动有关。30的首付将房地产投资的杠杆率上升到两倍以上，而年初曝出的链家和很多P2P公司提供的首付贷则进一步放大了杠杆，这一现象与2015年股市流失的场外配资非常相似。加杠杆无疑有助于消化房地产库存，但如果杠杆过高，房地产就不再像必需品，而是越来越像金融品，势必催生房地产投机行为

7、和房地产价格泡沫。如果继续加杠杆，将导致旧的泡沫还没挤出，新的泡沫又会积聚，最终可能会在政策收紧时破裂，导致房地产市场、金融体系甚至整个经济出现风险。历史告诉我们，美国的次贷危机、日本的房地产泡沫，就是由于反复加杠杆，通过一轮又一轮的量化宽松、再宽松，形成了恶性循环。因此一旦发现房地产过度杠杆化的苗头，就必须将其消灭在萌芽状态。防范住房金融风险，关键要继续实施逆周期的宏观调控政策，并加快相关领域改革，以便释放更多合理的新需求，并调整供给以匹配新需求。针对下半年和明年可能出现的市场短期调整，宜采取“细水长流”的调控策略，不宜“频施一揽子猛剂”，把握好货币、财税、土地等政策的出台时机、节奏和力度，

8、协调搭配，保持调控有“温度”可持续。防范住房金融风险，重点要贯彻执行好“因城施策”的调控主任务，同时要求城市间调控协同配合。既要分城施策，一二线与三四线及以下城市应采取完全相反的政策措施；又要协同作战，作为风向标，要保持一二线城市市场平稳，防止一二线城市过度冷热，带动三四线城市去库存，确保住房市场长期可持续稳健发展。任大炮是这样分析的：“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。”首先，我们要面对的现实是：房子真的很多。据国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组201

9、3年的调查，12个省区的156个地级市和161个县级市，90%以上的地级市正在规划建设新城新区。此外，12个省会城市共规划建设55个新城新区，有一个省会城市一家就要新建13个城区。研究数据显示，全国新城新区规划人口达到34亿。大家知道，我们整个国家只有14亿人口，2013年底的城镇人口才是7.3亿，却要给34亿人盖这么多房子，怎么住得完？1958年大跃进，据说粮食多得吃不了了，有领导建议一天吃5顿饭。如今房子多得住不过来了，总不能上半宿睡东房，下半宿睡西房吧？这才是房奴呢。如今房地产的产能过剩，首先从宏观来看，数量上中国百姓的房屋拥有率甚高，在90%以上，而世界平均比例为50%60%。另外，按

10、人均居住面积，世界人均居住面积是20平方米，而按照中国官方的数据，2015年中国人均居住面积达到33平方米。人口红利消失有两种指标，一种指标是人口中18岁到64岁之间的劳动力的比例从2010年开始下降，因此，大家都会感觉到中国的劳动力成本越来越贵；另一种指标是中国1负15岁青少年的比例，中国已经从70年代的42%，下滑到了今天的16%，已经落入了联合国认为严重少子化的线内，在国际上，当1岁15岁人口占总人口的比重介于15%18%时，被称为严重少子化。当人口红利消失时，就会出现房地产的剩余余，房价必然往下走。到那时，不是你想卖房就能卖得掉的。除去人口红利消失这个因素外，导致房价下跌的、人们说得不

11、多的因素还有房产税。按说房产税不应该导致房价下跌，因为中国经济高度依赖房地产，政府应该不会搬起石头砸自己的脚。发达国家有三大缩小贫富差距的税：房产税、资本利得税和遗产税，这三大税中国目前都没有征收，房产税只是试点着。但发达国家把这些税种纳入到税收体系中正常运作，而中国却把这些税种当成政策导向，具有较强的功利性，会吓到房主。另一个说的不多的因素是金融业的信用风险，或者是其他资产价格泡沫的破灭，而致房地产业引火烧身。实体经济不景气已经成为共识，债务规模不断上升，尽管问题主要出在企业债务层面，而企业债务主要表现为国企债务，但国企有政府信用作为背书，故企业高债务之下似乎还是看不到爆发系统性风险的直接诱因。不过，近些年金融机构之间的交易规模惊人增长，不管是表外业