房地产企业利息费用扣除的税收筹划

1、房地产企业利息费用扣除的税收筹划 土地增值税暂行条例实施细则规定“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”这里所说的（一）为取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳

2、的有关费用。这里的（二）为开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。据此，若企业主要依靠负债筹资，利息费用占的比例较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费计入房地产开发费用，反之，若主要依靠权益资本筹资，则不必，可利用另外一种方法。 例1：甲房地产公司2005年3月开发一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。对于是否提供金

3、融机构证明，公司财务人员通过核算发现：如果不提供金融机构证明，则该公司所能扣除费用的最高额为（1000+1200）10%=220万元；如果提供金融机构证明，该公司所能扣除费用的最高额为200+（1000+1200）5%=310万元。可见，在这种情况下，公司提供金融机构证明是有利的选择。 例2：甲房地产公司2005年8月开发另一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为80万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。现在需要公司决定是否提供金融机构证明，同例1一样，如果不提供金融机构证明，则该公司所能

4、扣除费用的最高额为（1000+1200）10%=220万元；如果提供金融机构证明，该公司所能扣除费用的最高额为80+（1000+1200）5%=190万元。可见，在这种情况下，公司不提供金融机构证明是有利的选择。 企业判断是否提供金融机构证明，关键在于看所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例，如果超过5%，则提供证明比较有利，如果没有超过5%，则不提供证明比较有利。两种方法下土地增值税利息的扣除比较 在计算土地增值税时，对利息支出的扣除，税法采取了比较宽松的处理方法：根据土地增值税暂行条例实施细则的规定，利息支出分两种情况确定扣除： 1、凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融

5、机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。超过货款期限的利息和加罚的利息均不允许扣除。 在这种情况下： 房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）扣除比例（5%以下）+允许扣除的利息费用 2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下： 房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额十房地产开发成本金额）扣除比例（10%以下） 以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府规定。 由此，纳税人可以根据上述公式进行筹划：将实际发生的利息支出代人公式（1），

6、然后与公式（2）计算的结果进行对比，如果前者大于后者，则应正确分摊利息并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则故意不按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或者干脆不提供金融机构的贷款证明。这样做的结果是，在已耗费用一定的情况下，可以多获得扣除。 例如：某房地产开发公司开发一批商业用房，共支付土地价款500万元，开发成本800万元，假设实际应当分摊利息为100万元，则： 房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）扣除比例（按5%计算）十允许扣除的利息费用=（500+800）5%+100=165（万元） 如果不能分摊利息费用，或者不能提供金融机构证明，则： 房地产开发费用=（

7、取得土地使用权支付的金额十房地产开发成本金额）扣除比例（按10%计算）=（500+800）10%=130（万元） 根据上述计算结果，该公司应当正确计算分摊利息，并如实向税务机关提供金融机构贷款证明，否则将不扣除35万元。换一种情况，假如该公司实际计算分摊的利息是50万元，则采用公式（1）计算的扣除额为115万元，小于公式（2）计算的结果130万元，这时，只有采取公式（2）计算才可以多扣除15万元。 站在完善税收政策的角度，我们认为，允许扣除的利息，应当按照企业会计准则借款费用规定的计算公式进行，非按规定核算利息费用的，一律不得扣除。以房产投资的税收筹划 我国的税法规定：纳税人将拥有的房产投资于

8、他人，或与他人联营，如果投资者承当风险，则从价计征房产税，如果投资者不承担风险，只收取固定资金，那么从租计征房产税。税法在这里提供了一个可供选择的计税方法，我们先来看一下选择这两种方法的纳税效果上有什么不同。 棒棒公司用原价500万的房产与大飞企业联营，如果棒棒公司每年能收回的利润为60万，在不考虑其他因素的情况下，只从房产税考虑，我们来看一下共同承担风险和不共同承担分担风险两址绞较拢笠涤赡煞坎暗亩疃取钡毓娑目鄢饰?0%） 如果棒棒公司与大飞公司采用共同承担风险的模式，那么则从价计征的方法计征房产税，年应纳的房产税为： 500（1-30%）1.2%=4.2（万元） 那么如果棒棒公司与大飞公司采

9、用非共同承担风险的模式，那么则从租计征的方法计征房产税，年应纳的房产税为： 6012%=7.2（万元） 我们可以看到，共同承担风险比不共同承担风险要节省3万元的税款，但共同承担风险会增加纳税人的风险系数，所以在选择这种筹划方法来筹划房产税的时候，应该从综合方面考虑，如果共同承担风险对纳税影响比较小，则可以考虑这种合作方式。房地产企业如何利用样板房进行税收筹划 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）规定：开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板

10、房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。 对售楼处和样板房的会计核算来讲，就有了税收筹划的空间。建议企业尽可能使售楼处和样板房能够单独作为成本对象进行核算，作为自建固定资产处理，以获得税收上的好处。分析如下： 作为自建固定资产处理：一般企业售楼处和样板房往往在项目初期就已建成可以交付使用，因而转为固定资产，可以提取折旧，获得了折旧抵税的好处。折旧作为期间费用，根据本文件可以即期扣除。企业增加的成本只是按房产余值计算的房产税。 售楼处和样板房自用或以后拆除均无须缴纳营业税，只在最终销售时才需要缴纳营业税，不带来营业税的影响。 如果按开发产品进行处理，其全部成本需在项目结算时才能进入计税成

11、本，在开发项目没有结盘清算时，这部分成本无法体现，因为预售收入是根据预收房款按照一定的利润率提前预缴所得税。 企业需认真测算折旧抵税带来的收益与增加的房产税等成本相比，是否有节税空间而定。如果，项目开发周期较短，就无须考虑此问题了，直接计入开发产品就行。 另外，能够单独作为成本对象进行核算，如何认定，也是税务部门没有严格定义的，需与主管税务部门沟通。房地产业如何利用好税收政策（之一） 本文根据房产税、土地使用税的有关规定，结合在实际工作中的经验，把房产税和土地使用税可以节税的几个方面进行了一些归纳，与大家共同探讨。 一、利用征税范围进行筹划 房产税和土地使用税的征税范围都是城市、县城、建制镇、

12、工矿区，不包括乡和农村。因此，一些对地段依赖性不是很强的纳税人（如工业企业、农副产品企业等）可依此进行纳税筹划。 盛利公司是一家新成立的农副产品企业。公司筹建之初，县政府极力推荐该公司落户在县规划区内的经济开发区（土地使用税1元m2.年）里，并提出了减免部分费用的优惠条件。但是，公司董事会经过慎重考虑，最后决定落户在县近郊交通比较便利的乘风村内。理由是盛利公司的经营需要50万平米以上的季节性晾晒场地和库容量在上百万吨的仓储库。如果公司建在县城内，企业的房地产无论是否使用，每年都必须按规定计算缴纳土地使用税和房产税，金额达上百万元，对于企业来说是一笔很大的费用。而落户乘风村内，虽然地段相比县城来

13、说，比较偏僻，但对经营影响不大，而且每年可节省土地使用税和房产税上百万元，是比较划算的。 二、利用减免税优惠政策进行筹划 根据中华人民共和国房产税暂行条例第六条和土地使用税第七条的有关规定，纳税人纳税确有困难的，可定期向有关税务机关申请减征或免征应纳税额。这条政策为一些经营不景气的企业提供了节税的可能。 三、及时做好财产的清理登记工作，也是节税的有效途径 纳税人在生产经营过程中，难免会出现财产损毁、报废和超期使用等情况的发生。作为固定资产的房产，它的挂账原值是计算房产税的基础数据，它的清理能直接影响所得税的应税所得额。如果发生此类情况，纳税人一定要及时做好清理登记工作，并及时向税务机关报批，以

14、减轻税负。房地产业如何利用好税收政策（之二） 四、减少闲置的房地产 由于房产税政策对纳税人闲置的房产没有相关的减免规定，土地使用税政策规定土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，所以在生产经营过程中，一定要注意不要小视闲置房地产的存在，那是要付出税金代价的。 五、改变房产的经营方式 根据规定，房屋的出租收入要计算缴纳营业税、城建税、教育费附加、房产税、个人所得税等几种税费，税负比较高。如果改变经营方式，把出租房屋行为转变为以房屋投资入股，参与经营者的利润分配，则可以降低税负，达到节税的目的。 2004年，王某有一价值100万元门市房出租给了张某开饭店，年租金30万元。王某出租房屋按有关

15、规定应缴纳的各税是：营业税及附加305.51.65万元；房产税30123.6万元；个人所得税30103万元，上述税费合计为8.25万元。 2005年，王某咨询了税务事务所后，测算出张某的饭店年税后利润在300万元以上。于是王某把该门市房作为投资资产与张某签定了投资合同，规定按饭店每年税后利润的10作为投资所得。2006年1月15日，经双方确认：2005年饭店全年税后利润为300万元，按规定王某应得投资收益3001030万元。按税收政策，在这种经营方式下需要交纳：房产税100（130）1.20.84万元（假设扣除率为30），个人所得税30206万元。以上共计6.84万元。经对比可以看出，王某共获

16、8.25-6.841.41万元的税收筹划收益。 六、利用土地使用税分级幅度税额的特点，进行纳税筹划 土地使用税暂行条例规定，不同的地段适用不同的单位税额。因此，纳税人征用土地时，可以有意识地少征用高税率地段的土地，而多征用低税率地段的土地，从而达到长期减轻土地使用税税负的目的。如何对土地增值税进行筹划 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和实行四级超率累进税率计算缴纳。同时，国家也相继制定出台一系列配套管理措施和相应的税收优惠政策。在此，为大家提供土地增值税筹划的四个方法。 巧用特殊扣除项目规定进行税收筹划 根据土地增值税暂行条例实施细则规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项

17、目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。 例1：甲房地产公司2005年3月开发一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。对于是否提供金融机构证明，公司财务人员通过核算发现：如果不提供金融机构证明，则该公司

18、所能扣除费用的最高额为（10001200）10%=220（万元）；如果提供金融机构证明，该公司所能扣除费用的最高额为200（10001200）5%=310（万元）。可见，在这种情况下，公司提供金融机构证明是有利的选择。 例2：甲房地产公司2005年8月开发另一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为80万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。现在需要公司决定是否提供金融机构证明。同例1一样，如果不提供金融机构证明，则该公司所能扣除费用的最高额为（10001200）10%=220（万元）；如果提

19、供金融机构证明，该公司所能扣除费用的最高额为80（10001200）5%=190（万元）。可见，在这种情况下，公司不提供金融机构证明是有利的选择。 企业判断是否提供金融机构证明，关键在于所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例，如果超过5%，则提供证明比较有利，如果没有超过5%，则不提供证明比较有利。 通过相关费用分别核算进行税收筹划 房地产开发企业在经营房产租赁业务的过程中，如果出租的房屋包括很多家具、家电以及其他代收费用，就应该考虑通过对这些费用分别核算进行税收筹划。根据增值税暂行条例的规定，购进固定资产的进项税额不能抵扣，用于非应税项目的购进货物或者应税劳务的进项税额不能抵扣

20、。因此，如果对这些费用不分别核算和收取的话，这些费用所包含的进项税额是不能抵扣的。这样，无形中就加重了企业的税收负担，也增加了出租房屋的成本。分别核算和收取费用则可以将其中所包含的增值税进项税额予以抵扣。 分散有关经营收入进行税收筹划 房地产销售所负担的税收主要是土地增值税和营业税，而土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高。因此如果有可能分解房地产销售的价格，从而降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可以从简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产进行税收筹划

21、。 通过增加扣除项目金额进行税收筹划 土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。房地产开发企业出租开发产品的税收策划 房地产开发企业将其自行开发的产品用于经营租赁时，一般有两种会计处理方法： 一是将自行开发产品转为出租开发产品核算； 二是将自行开发产品转作固定资产核算。 从会计角度讲，两种处理方法都不会对年度会计利润产生影响。但从税法角度讲，不同的处理方法对年度应纳税所得额却有不同的影响。 例如，甲公司为一家从事房地产开发业务的企业，2005年1月1日，其开发

22、完成的一幢房产账面价值1500万元，甲公司将该房产出租给乙公司，租期为3年，租金总额360万元。当时的市场价格为2500万元。租期届满，甲企业以3000万元的价格出售该房产。假定房产折旧年限为20年，企业所得税税率为33%（不考虑房产残值、营业税金及附加）。（注：国税发200631号文规定，开发企业将开发产品转作固定资产的行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现；开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用，未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。） 一、转为出租开发产品核算 1、出租期间会计利润 租金收入：360万元； 摊销成本：

23、1500203=225万元； 会计利润：360225=135万元。 2、出租期间应纳税所得额 根据税法规定，用于出租的开发产品未转作固定资产核算，其摊销的折旧不能税前扣除，因此出租期间已摊销的折旧225万元应调增应纳税所得额，即应纳税所得额为360万元，应交所得税为118.8万元（36033%）。 3、租期届满时出售 甲企业出售该房产时结转销售收入3000万元，账面成本余值为1275万元（1500225），会计利润为1725万元（3000-1275），已摊销折旧225万元此时可作为计税成本调减当年应纳税所得额。因此，应纳税所得额为1500万元，应交所得税为495万元。 从上可看出，开发企业从出

24、租至出售应交所得税总计为613.8万元（118.8495）。 二、转作固定资产核算 1、出租期间会计利润 同上。 2、出租期间应纳税所得额 根据规定，房地产开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售确认收入实现，缴纳企业所得税；开发产品转作固定资产后可按税收规定扣除折旧费用。 开发产品转为固定资产时的公允价值应以当时的市场价值计算，因此出租期间应调增应纳税所得额1000万元（25001500）。因开发产品已转为固定资产，按税法规定，其计税成本为2500万元，增加的计税成本1000万元中属于出租期间的折旧费用150万元（1000203）应调减应纳税所得额。 应纳税所得额：1351000150985

25、万元； 应交所得税：98533%325.05万元。 3、租期届满时出售 甲企业出售该房产时结转销售收入3000万元，账面固定资产净值为1275万元（1500225），因此，会计利润为1725万元。开发产品转为固定资产时增加的计税成本余值850万元（1000-150）应调减当年应纳税所得额。 因此，应纳税所得额为1725850=875万元，应交所得税为87533%=288.75万元。 从上可看出，开发企业从出租至出售应交所得税总计也为613.8万元（325.05288.75）。 通过比较，采用不同的会计处理方法，不会影响会计利润，应交所得税总额也是相同的；但是，从年度现金流量来看，采用第一种会计

26、处理方法，企业前期支付的税金较少，资金压力较小。如何对合建房屋进行筹划 合作建房是指一方提供拥有土地，另一方拥有资金，双方合作建造房屋。在实际操作中两种方式；一是纯粹“以物易物”方式，二是“双方组建一个联营企业”方式。 两种方式因具体做法不同在税收法律关系上也不相同。下面通过例子来说明。 例如：a、b是两个依法成立独立核算的内资企业，经双方友好协商，决定合作进行商品房开发。合同约定a企业提供土地使用权，b企业提供资金，商品房建成后，经评估该建筑物价值6000万元，由双方平分。 第一种做法：a企业将土地所有权转让给b企业（假设转让款为3000万），由b企业进行房地产开发，a企业通过转让土地使用权

27、而拥有该房产的一半所有权，应以转让无形资产的税目计征营业税，应纳税额30005%150（万元）。 第二种做法：a企业以土地使用权出资、b企业以货币资金出资合股成立一个独立核算的合营企业c来进行房地产开发，房屋建成后，双方采用风险共担，利润共享的分配方式。现行营业税法规规定：以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承当投资风险的行为，不征收营业税。由于a企业投入的土地使用权是无形资产，这样a企业就可少缴150万元税款。房地产企业销售的税收筹划 房地产业开发周期长，业务复杂而且要占用大量的资金。而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节，其销售状况直接关系到房地产投资回报率的高

28、低。因此，运用税收筹划的原理，正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企业税收成本，对于房地产企业而言具有重要意义。 控制房地产的增值率房 地产的增值率是指房地产的增值额与扣除项目的比率。土地增值税暂行条例规定，土地增值税实行4级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率是30%；增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为40%；增值率超过100%但未超过200%的部分，税率为50%；增值率超过200%的部分税率为60%。此外，该条例还特别规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免缴土地增值税。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关

29、键，就是控制房地产的增值率，在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点附近的情况，事先一定要进行必要的筹划。也就是说，此时要考虑税收成本对企业销售利润的影响。尤其在临界点附近，究竟把价格制定的高一些还是稍微低一些，要进行认真的计算和比较，正确处理销售价格和税收之间的关系。 需要特别强调的是，按照现行规定，纳税人建造的普通标准住宅土地增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税，从而使土地增值税负担在增值率为20%时出现大幅度的跳跃。因此待出售的房地产增值率在20%附近时，更应该高度关注。 现举例予以说明（以下不考虑加计扣除20部分）：甲房地产开发企业

30、欲销售5000平方米的商品房，扣除项目金额为840万元，现有两种销售方案，一是按照2000元/平方米的价格出售；二是按照2100元/平方米的价格出售。那么对于方案一，房屋的售价为20005000=1000（万元），扣除项目金额为840万元，增值额为1000840=160（万元），增值率为160840=19.05%，小于20%的临界点，无需缴纳土地增值税，企业的利润为160万元。方案二中，由于增加销售收入50万元（1005000），导致增加营业税及附加505505（73）2.75（万元），因而扣除项目为842.75万元。按此计算，房屋的增值率为（1050842.75）842.75=24.59%，

31、需要缴纳土地增值税（1050842.75）3062.2（万元），企业的利润为1050842.7562.2=145.05（万元），销售价格提高之后税后利润却下降了14.95万元。 设立独立核算的销售公司 上面的介绍，说明了如何通过控制和降低房地产销售时的增值率来降低土地增值税负担的问题。但是其局限性在于往往要制定稍低的价格。如果房地产开发商将企业的销售部门分离出来，设立为独立核算的房地产销售子公司，则房地产企业既能够以比较高的价格实现房地产的销售，同时又能够合理地降低企业的土地增值税负担。 仍以上面的甲房地产开发企业为例（以下均不考虑加计扣除20因素），该企业原计划以2400元/平方米的价格出售

32、5000平方米的房产，扣除项目金额为840万元，同理可知增值率为42.86%，企业需缴纳土地增值税108万元，还需要缴纳销售不动产的营业税240050005%60（万元），城市维护建设税和教育费附加60（7%3%）6（万元），印花税忽略不计，合计缴纳税款174万元，企业的税后净利润为186万元。而如果甲企业设立独立核算的销售子公司，甲企业首先将该商品房以2000元/平方米的价格销售给该销售公司，销售公司再以2400元/平方米的价格对外销售，则对于甲企业而言，仍然无需缴纳土地增值税，利润为160万元，但是需要缴纳营业税50万元，城建税及教育附加5万元，税后利润为105万元；其销售子公司实现销售利

33、润200万元，因非房地产开发企业，不能加计20%扣除，且不能享受普通标准住宅增值率20之内免税政策，需缴纳营业税（24002000）50005%10（万元），城建税及教育费附加1万元，共计11万元。其增值率为（1200100011）（100011）18.69，需缴纳土地增值税为：（1200100011）3056.7（万元），其税后净利润为132.3万元，甲公司和销售子公司共计实现净利润237.3万元，通过设立销售子公司比原销售计划多实现净利润51.3万元。 变房地产销售为投资 按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税，而且自2003年1月

34、1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再缴纳营业税。这种规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。 如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000平方米的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/平方米的价格直接出售，需要缴纳土地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教育费附加6万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地免除了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附

35、加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以作出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。房地产开发中营业税筹划的三种方式 按照营业税暂行条例的规定，在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。其应税劳务包括交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业等9个项目。 房地产开发业涉及到的营业税，主要是指建筑业、销售无形资产和销售不动产等3个项目。建筑业是指建筑安装工程作业等，包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业等5项内容，它的税率为3。销售不动产是指有偿转让不动产

36、所有权的行为，包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税。销售无形资产是指转让无形资产的所有权或使用权的行为，包括转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权和转让商誉。销售不动产和转让无形资产的营业税皆为5。 我国营业税法规定，对于以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税；单位将不动产无偿赠送他人，视同销售不动产征收营业税；对于个人无偿赠送不动产的行为，不征营业税。我国营业税法还规定，以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不

37、征收营业税。 房地产开发中营业税的筹划有以下几种方式。 （一）合作建房筹划法 所谓合作建房，就是指一方提供资金，一方提供土地使用权，两方共同建造房屋的行为。根据营业税问题解答（之一）的通知（国税函发1995156号）的规定，合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。两种方式中又因为具体情况的不同产生不同的纳税义务，纳税人可以利用这些规定中的差异进行税务筹划。 假设有甲乙两企业，甲拥有土地使用权，乙拥有资金，则它们可以通过合作建房的方式进行交易。现两企业约定，房屋建好后双方均分房屋。房屋完工后，经有关部门评估，该建筑物价值2000万元，于是，两企业各分得1000万元的房屋

38、。根据我国营业税法的规定，甲企业通过转让土地使用权获得了一部分房屋，其性质为转让无形资产，属于营业税的纳税项目，应该缴纳营业税为1000万元550万元。但是，若甲企业与乙企业合伙成立合营企业，甲企业以土厥褂萌牍桑移笠狄宰式鹑牍桑胶献鹘浚课萁珊笏焦驳缦眨蠊蚕恚蛴捎诩灼笠狄晕扌巫什蹲嗜牍桑槐亟赡捎邓埃虼丝刹唤赡捎邓埃谑?0万元。 （二）利用合同筹划法 工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，将适用不同的税率。承包公司与建设单位签订合同时，建房属于建筑业，适用3的税率；不签订合同时，属于服务业，应缴纳5的营业税。税率的差异为纳税筹划提供了空间，具体筹划如下： 建设单位甲需要建设一工程，在工程承包公司

39、乙的组织下，建筑公司丙最后得到这项工程，公司乙与公司丙签订了1000万元的合同，并由丙公司支付合同金额1的服务费。此时，乙公司应该缴纳营业税为1000万元150.5万元。但如果乙公司进行筹划，直接与公司甲签订金额为1010万元的合同，然后将工程转包给丙。完工后甲缴纳营业税为（10101000）万元30.3万元，可少缴纳0.2万元。 （三）股权转让筹划法 目前，我国税法规定对股权转让行为不征流转税，仅对其收益征收企业所得税这一规定为房地产开发企业规避其应纳的销售不动产营业税创造了条件。具体说明如下： 假设由企业甲开发某大厦，欲将该大厦转让给企业乙，但转让的过程中需要按5的税率缴纳营业税。为此，企

40、业甲成立了一个全资子公司丙，并由企业丙拥有大厦。待大厦建成后，将该大厦的全部股权转让给企业乙。在该过程中，由于法律上企业丙仅仅变更了股东，公司名称未变更，纳税主体的地位没有改变，该大厦的产权也仍然属于企业丙，因此，企业甲仅就转让收益缴纳所得税，从而成功地规避了营业税。虽然企业甲失去了对企业丙的控股权，但这正是成立企业丙的目的所在。对于企业乙来说，以企业乙的名义进行经营与以自己的名义进行经营并没有实质的区别。而且，由于企业甲可将一部分省下的营业税款转移给企业乙，企业乙也会乐于接受这种方式。建筑施工企业营业税筹划方略 建筑施工企业作为营业税纳税主体之一，其应纳税额是按营业额乘以税率计算缴纳的，而营

41、业税率比较单纯，节税余地不大，但营业额极富弹性，有相当大的税收筹划空间。笔者认为结合我国当前税法有关规定和建筑施工企业现状，可从以下几个方面进行筹划。 利用计税依据进行筹划 税法规定，从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论怎样结算，营业额均包括工程所用原料及其他物资和动力的价款。从事安装工程作业，凡所安装的设备价值作为安装工程价值的，刀畎璞傅募劭睿荽斯娑伤叭丝赏锘媒谒靶? 根据上述规定，对于前者，无论是包工包料工程还是包工不包料工程，其营业额均应包括工程所用的原材料及其他物资和动力价款。但包工包料与包工不包料的最大区别在于是否将材料的供应纳入施工企业的施工过程中。一项工程虽然使用同样的材料，但由于

42、材料的供应渠道不同，必然会使施工企业的计税依据不同。建设单位一般是直接从市场上购买，价格较高，会使施工企业的计税依据过高，而施工企业一般与材料供应商有长期合作关系，购进材料价格相对便宜，这样就直接降低了计入营业税依据的原材料价值，达到节税目的。 例1：建设单位a建造一栋商业大楼，以包工不包料的形式出包给施工企业b，工程总承包价为3000万元，另工程所用的主要材料由建设单位a供应，材料价款为2100万元。价款结清后施工企业b应纳营业税额=（3000+2100）3%=153（万元）。 若b企业对该工程进行纳税筹划，采取包工包料的方式，材料由施工企业b自行购买，b企业利用其业务优势以2000万元买到

43、所需同样材料。这样总承包价为5000万元，此时b企业应纳营业税额=50003%=150（万元），从而少纳3万元。 对后者，安装企业在从事安装工程作业时，应尽量不将设备价值作为安装工程产值，而由建设单位提供机器设备，安装企业只负责安装，取得的收入只是安装收入，从而达到节税目的。 例2：安装企业a承包制造企业b设备的安装工程，经双方协商，设备由安装企业a提供并负责安装，工程总价款为400万元（其中安装费60万元）。价款结清后，a企业应纳营业税额=4003%=12（万元）。 若a企业对该安装工程进行纳税筹划，协商好设备由b企业自行采购提供，a企业只负责安装业务，收取安装费60万元，则a企业应纳营业税

44、额=603%=1.8（万元），与筹划前相比，可节税10.2万元。 对混合销售行为进行筹划 税法规定，从事货物生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，应当缴纳营业税。同时税法又规定，纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同（包括建筑、安装、装饰、修缮等工程总包和分包合同，下同）方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务（包括建筑、安装、装饰、修缮其他工程作业，下同），同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，对提供建筑业劳务取得的收入（不包括按规定应征收的增值税的自产货物和增值税应税劳务收入）征收营业税：（1）具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质；（2）签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务