合同与招投标：第六章 工程合同总体策划与谈判2

1、第六章第六章 工程合同总体策划与谈判工程合同总体策划与谈判第一节第一节 工程合同总体策划工程合同总体策划第二节第二节 工程采购模式工程采购模式第三节第三节 工程合同谈判工程合同谈判第二节第二节 工程采购模式工程采购模式n工程采购模式，是指工程实施中业主、监理工程师、设计人、工程采购模式，是指工程实施中业主、监理工程师、设计人、承包商、分包商、材料设备供应商等工程活动参与人之间的承包商、分包商、材料设备供应商等工程活动参与人之间的关系模式，包括合同关系、指令关系、协作关系。又称为关系模式，包括合同关系、指令关系、协作关系。又称为工工程项目管理模式程项目管理模式。n一、传统工程采购模式一、传统工程

2、采购模式n（一）传统模式的组织（一）传统模式的组织n项目前期，业主委托建筑师（咨询工程师）进行机会研究、项目前期，业主委托建筑师（咨询工程师）进行机会研究、可行性研究等；可行性研究等；n项目立项后，业主委托设计，项目立项后，业主委托设计，在设计阶段进行施工招标准备。在设计阶段进行施工招标准备。n设计完成后，通过招标选择承包商。设计完成后，通过招标选择承包商。第二节第二节 工程采购模式工程采购模式n一、传统工程采购模式一、传统工程采购模式n（二）传统模式的特点（二）传统模式的特点合同关系合同关系：业主：业主- -监理工程师（建筑师、咨询工程师），业主监理工程师（建筑师、咨询工程师），业主- -设

3、计（勘察）承包人，业主设计（勘察）承包人，业主- -施工承包商，业主施工承包商，业主- -直接供应商直接供应商指令（管理、协调）关系指令（管理、协调）关系：监理工程师：监理工程师- -其他合同当事人（除其他合同当事人（除业主、分包商之外）业主、分包商之外）协作（平行）关系协作（平行）关系：咨询、设计、勘察、施工、直接供应商：咨询、设计、勘察、施工、直接供应商之间；分包商之间之间；分包商之间第二节第二节 工程采购模式工程采购模式n一、传统工程采购模式一、传统工程采购模式n（二）传统模式的特点（二）传统模式的特点传统工程采购模式传统工程采购模式优点优点：管理方法成熟，业主对设计要求可控：管理方法成

4、熟，业主对设计要求可控制，双方均熟悉合同文本。制，双方均熟悉合同文本。缺点缺点：项目周期长，业主管理费和前期投入高；变更时容易引：项目周期长，业主管理费和前期投入高；变更时容易引起较多索赔起较多索赔第二节第二节 工程采购模式工程采购模式n二、建筑工程管理模式（二、建筑工程管理模式（CM模式模式）n（一）（一）CM模式的组织模式的组织CM模式，模式，又称阶段发包模式或快速轨道模式。又称阶段发包模式或快速轨道模式。该模式是阶段性的，不必等设计图纸全部完成，即可进行招标。该模式是阶段性的，不必等设计图纸全部完成，即可进行招标。n（二）（二）CM模式的特点模式的特点n业主与业主与CM经理、建筑师之间是

5、合同关系。经理、建筑师之间是合同关系。n业主任命的业主任命的CM经理与各个施工、设计、设备供应、安装、运经理与各个施工、设计、设备供应、安装、运输等承包商之间则是业务上的管理和协调关系。输等承包商之间则是业务上的管理和协调关系。nCM经理的主要任务经理的主要任务是对成本、质量和进度等进行监督，并预是对成本、质量和进度等进行监督，并预测和监控成本与进度的变化。测和监控成本与进度的变化。第二节第二节 工程采购模式工程采购模式n二、建筑工程管理模式（二、建筑工程管理模式（CM模式模式）nCM模式的优点：可以大大缩减工程从规划、设计到竣工的周模式的优点：可以大大缩减工程从规划、设计到竣工的周期，节约建

6、设投资，减少投资风险，可以较早获益。期，节约建设投资，减少投资风险，可以较早获益。nCM模式的缺点：分段招标可能导致工程费用较高。模式的缺点：分段招标可能导致工程费用较高。n（三）（三）CM模式的组织形式模式的组织形式代理型模式：代理型模式：CM经理是业主的咨询商和代理商，二者的服务经理是业主的咨询商和代理商，二者的服务合同采用固定酬金加管理费办法。合同采用固定酬金加管理费办法。风险型模式：风险型模式：CM经理同时也担任了施工总承包商的角色。经理同时也担任了施工总承包商的角色。第二节第二节 工程采购模式工程采购模式n三、设计三、设计-建造工程采购模式建造工程采购模式n（一）（一）设计设计-建造

7、建造模式的组织模式的组织业主首先委托专业咨询公司研究拟建项目的基本要求。在项业主首先委托专业咨询公司研究拟建项目的基本要求。在项目原则确定之后，业主通过招标选择设计目原则确定之后，业主通过招标选择设计-建造总承包商，负建造总承包商，负责项目的设计和施工，甚至包括项目融资、土地购买、设计、责项目的设计和施工，甚至包括项目融资、土地购买、设计、施工、设备采购、安装和调试，纸质竣工移交的全程服务。施工、设备采购、安装和调试，纸质竣工移交的全程服务。n（二）（二）设计设计-建造建造模式的特点模式的特点n该模式是以总价合同为基础的，设计该模式是以总价合同为基础的，设计-甜枣总承包商对整个项甜枣总承包商对

8、整个项目的成本负责。目的成本负责。第二节第二节 工程采购模式工程采购模式n三、设计三、设计-建造工程采购模式建造工程采购模式n（二）（二）设计设计-建造建造模式的特点模式的特点优点：在项目初期确定成员，连续性好，责任单一，早期成优点：在项目初期确定成员，连续性好，责任单一，早期成本有保证；可采用本有保证；可采用CM模式减少管理费用、利息及价格上涨的模式减少管理费用、利息及价格上涨的影响；项目初期考虑施工因素，可减少因设计错误、疏忽引影响；项目初期考虑施工因素，可减少因设计错误、疏忽引起的变更。起的变更。缺点：业主对最终设计和项目实施过程的细节控制能力降低，缺点：业主对最终设计和项目实施过程的细

9、节控制能力降低，工程设计可能会受施工者的利益影响。工程设计可能会受施工者的利益影响。DB：用于民用工程项目；：用于民用工程项目；EPC：用于工业建设项目：用于工业建设项目第二节第二节 工程采购模式工程采购模式n四、设计四、设计-管理工程采购模式管理工程采购模式n（一）（一）设计设计-管理管理模式的组织模式的组织n通常指设计任务的承包者，同时受业主委托提供施工管理通常指设计任务的承包者，同时受业主委托提供施工管理（监理）服务。（监理）服务。n设计设计-管理承包商常常是设计机构与工程咨询（工程监理、施管理承包商常常是设计机构与工程咨询（工程监理、施工管理）企业的联合体。工管理）企业的联合体。n（二

10、）（二）设计设计-管理管理模式的形式模式的形式业主与设计业主与设计-管理公司和施工总承包商分别签订合同。管理公司和施工总承包商分别签订合同。业主只与设计业主只与设计-管理公司签订合同，由设计管理公司签订合同，由设计-管理公司分别于各管理公司分别于各个单独的承包商和供货商签订合同。个单独的承包商和供货商签订合同。第二节第二节 工程采购模式工程采购模式n五、五、BOT采购模式采购模式（基础设施项目）（基础设施项目）n（一）（一）BOT模式的运作程序（模式的运作程序（建设建设- -运营运营- -移交移交）项目的提出与招标项目的提出与招标（政府审批（政府审批-可行性研究可行性研究-论证论证-招标）招标

11、）项目发起人组织投标项目发起人组织投标（需进行深入的技术和财务的可行性研究）需进行深入的技术和财务的可行性研究）成立项目公司，签署各种合同与协议成立项目公司，签署各种合同与协议项目发起人与政府谈判，草签特许权协议项目发起人与政府谈判，草签特许权协议组建项目公司，完成融资交割组建项目公司，完成融资交割项目公司与政府正式签署特许权协议。项目公司与政府正式签署特许权协议。获得项目建设和经营特许权之后，项目公司成为业主，通过招标，与承包商获得项目建设和经营特许权之后，项目公司成为业主，通过招标，与承包商签署施工合同、设备和材料供货合同、工程监理合同、运营养护合同、保险签署施工合同、设备和材料供货合同、

12、工程监理合同、运营养护合同、保险合同、专家咨询合同等。合同、专家咨询合同等。第二节第二节 工程采购模式工程采购模式n五、五、BOT采购模式采购模式（基础设施项目）（基础设施项目）n（一）（一）BOT模式的运作程序（模式的运作程序（建设建设- -运营运营- -移交移交）项目建设和运营项目建设和运营（保证项目顺利实施和运营）（保证项目顺利实施和运营）项目移交项目移交（特许期满，移交政府）特许期满，移交政府）n（二）（二）BOT模式的参与方及其职责模式的参与方及其职责政府政府：BOT项目的最终所有者，其职责为确定项目，颁布支项目的最终所有者，其职责为确定项目，颁布支持持BOT项目的政策；通过招标确定项目发起人；授予项目的政策；通过招标确定项目发起人；授予BOT项项目特许权；批准成立项目公司；签订特许权协议；对项目宏目特许权；批准成立项目公司；签订特许权协议；对项目宏观管理；特许期满接收项目；项目移交后的运行。观管理；特许期满接收项目；项目移交后的运行。第二节第二节 工程采购模式工程采购模式n（二）（二）BOT模式的参与方及其职责模式的参与方及其职责项目公