房屋买卖流程

1、房屋买卖流程 2016.02 1 目录 房产分类 房屋买卖交易流程 与购房相关的名词解释 权证 2 基础知识房产分类 按房产建造性质分类按房产建造性质分类： 1.商品房商品房 2.经济适用房经济适用房 3.安置房（拆迁安置、劳力安置、贫困安置安置房（拆迁安置、劳力安置、贫困安置） 3 基础知识房产分类 ） 按房产使用性质分类：按房产使用性质分类： 1.1.住宅（普通住宅住宅（普通住宅(144(144以下以下) )和非普通住宅（和非普通住宅（144144 含以上）含以上） 2.2.非住宅（写字楼、店面、车库、仓库）非住宅（写字楼、店面、车库、仓库） 4 基础知识房产分类 按房产产权发放情况按房产

2、产权发放情况 1.1.产权房产权房 2.2.无产权房（期房和现房）无产权房（期房和现房）, ,小产权房是小产权房是 无产权房的一种。无产权房的一种。 5 房屋买房流程 6 二手房交易流程 7 名词解释 开盘开盘 一般项目在取得销售许可证后会选定某一时间开始公开发售，称之为开盘。这时 ，可以交纳预付款，正式签约并办理贷款等相关手续，也有些楼盘把第一次公开推出 之时定为开盘。 什么是商品房转预售什么是商品房转预售 商品房转预售，是指商品房预售后，预购人将其预购的尚未竣工的商品房再行进 行转让的行为，俗称“炒楼花”。根据中华人民共和国房地产管理法第45条规定 ，预售商品房再行转让的问题，由国务院规定

3、，表明这一问题至今尚无明确的法律规 定。 预售价预售价 预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品 房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。 8 名词解释 起步价起步价 某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的 销售价为起步价高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为 “元平方米起售”。较低的起步价容易引起消费者的注意。 基价基价 经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数 增减楼层，朝向差价后而得出。 均价均价 将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米 的均价

4、。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼 层、朝向，以2800元平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩 目的营销策略。 9 名词解释 认购认购 一般也称作内部认购。是指项目在尚未完全取得销售手续之前的预订销售方式。 一般只交纳较少的定金，不能签订正式的销售合同。 关于五证关于五证 房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可 证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“ 五证”。 其中前两个证由市规划委员会核发，开工证由市建委核发，国有土地使用 证和商品房预售许可证由市国土资源和房屋管理局核发。 一般购房者购房时只需看

5、一下国有土地使用证和预售许可证这“两证” 就行了。因为如果开发商未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证 是拿不到国有土地使用证的，未取得上述两个规划许可证和开工证是拿 不到预售许可证的。开发商取得了预售许可证就可以证明该项目在规划、工 程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资 格。 10 11 两书两书 住宅质量保证书 住宅使用说明书 容积率容积率 容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。 附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 绿化率绿化率 绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。建

6、筑 密度即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 建筑面积建筑面积 房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。 11 12 套内墙体面积套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的 面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共 有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积 全部计入套内墙体面积。 套内阳台面积套内阳台面积 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封 闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影

7、的一半计算建筑 面积。 12 名词解释 13 基底面积基底面积 房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。 共有面积共有面积 房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建 筑面积。 名词解释 名词解释 “订金”与“定金” 14 定金定金 定金是一种合同履行的担保，是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权 担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，其目的在于促使债务人履 行债务，保证债权人的债权得以实现。 签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交 付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金;接受定金的一 方如果不履行债务，需

8、向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定 金应抵作价款或者收回。房产交易期间，一般买房与卖方签订合同时需要交付“定 金”，一般为房款5%左右，最高不高于20%，后期该笔款项可以抵充房款。 15 订金订金 虽一字之差，意思却大相径庭，但在签合同时，却经常使用。合同 中，如果写的是“订金”，一方违约，另一方无权要求其双倍返还， 只能得到原额。“订金”目前我国法律没有明确规定，它不具备定金 所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可 抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。 它通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后， 准备进一步协商签订的临时认购协议，

9、通常的做法是在约定所选房号 、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与 卖方签署正式合同。买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权 ，在约定的时间内，卖方不得再将该房屋出售给其他人。 有些个人和企业利用人们法律知识的欠缺，在订立合同时，故意设下 陷阱，将定金写成“订金”，以逃避法律制裁。为避免损失，与他人 签合同时，一定要留点神，看准了！ 名词解释 特别提示:并不是所有的“定金”都不能退还。我国商 品房销售管理办法第22条规定:不符合商品房销售条件 的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质 的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者 已经交纳了“定金”，那么无

10、论双方是否约定“定金” 退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外 ，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释第4条的规定，因不能归责 于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的 ，出卖方也是应当返还定金的。 名词解释 名词解释 16 名词解释 房屋买卖契约公证房屋买卖契约公证 指由公证机关对房屋买卖契约的真实性和合法性予以证明。 房地产产权登记房地产产权登记 房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理， 依法确认房地产产权的法定手续。它要求凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所 有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房

11、地产管理机关申请登记。经 审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产权 管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效的管理。 采取房地产登记制度，一经登记，就确定了房地产相利。房地产登记时要对权利人 、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、 等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地 产登记事项作全面记载。房地产登记可以起到明确房地产边界、面积，明确房地产 权利入，明确房地产产权状况等三方面的作用。 17 18 名词解释 房地产抵押房地产抵押 房屋抵押是一种具体的抵押方式，是指债务人或者第

12、三人为了保证债务 履行而将自己所有的房屋或享有处分权的房屋提供出来作担保，如债务人 不能履行债务，则债权人有提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受 抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。从法律角度分析，房屋抵押是一 种担保方式，也是一种法律关系。 房地产抵押贷款合同房地产抵押贷款合同 又称不动产抵押贷款合同。是由抵押贷款当事人以房产土地使用权设定 抵押而用书面形式签订的贷款合同。 19 名词解释 一次性付款一次性付款 一般多见于那些低价位小单位的楼盘销售，通常一次性付款都有优惠，对发展商 来说一次性付款是解决资金危机的灵丹妙药。 分期付款分期付款 分期付款又分免息分期付款和低息分期付款。 银行

13、按揭银行按揭 银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由 银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数 通常由五成到九成不等，期限由5年到30年不等。 19 名词解释 按揭与抵押的区别 按揭与抵押的主要区别，在于借贷过程中是否发生了所有权的转移。其区别主要如 下： 一按揭和抵押在法律上的区别：按揭要产生所有权转移，抵押则不变更所有关系 ，因此二者当事人的法律地位及享有的权益不同。按揭受益人（一般指银行）经所 有权转让成为了所有权人，享有担保物的所有权。抵押则不发生所有权转移，抵押 人（是提供抵押物的人）仍保留担保物的所有权，抵押权人是非所

14、有权人，只享有 抵押权，即对抵押物的支配权。在按揭诉讼中，按揭受益人以所有权人的身份和名 义参加诉讼，而抵押诉讼中，抵押权人的身份只是抵押权人。 二目的及运作上的差异：按揭和抵押担保的基本目的在于保证债务的履行。 20 名词解释 但二者在目的和运作上仍有区别： 1按揭人按揭的目的在于最大限度地减少风险和尽可能多地借得款项；按揭受益人 按揭的目的主要是出于保障收益的考虑。理论上，按揭受益人（一般是银行）是所 有权人，较抵押权人享有更多权益。 2在借款目的上，按揭人的目标指向和按揭物是同一的，借款的目的是购置房屋， 取得房屋产权；抵押人抵押借款的目的不是为了取得抵押物，而是为了其他的目的 的借款。

15、 21 22 名词解释 3运作上的区别：房地产抵押：应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理 。其基本程序：在抵押人先取得产权证的前提下，办理他项产权证，以产权证 抵押而持有他项产权证。按揭则是在按揭人尚未取得产权证的情况下进行的。 一般是先办理他项产权证作为抵押担保，产权在付清购房款后由房地产开发单 位转给按揭受益人，所有权证由按揭人持有。 4抵押和按揭牵扯的当事人不同：抵押一般牵涉两个当事人：抵押人和抵押权 人，一般不再需要担保人是单纯的“指物借钱”；按揭是在按揭人在按揭受益人 均未取得房屋所有权时进行的，需要原所有人或业主作中间人，以便实现钱、 物、权分离状态下的动作。因此，原业主或所有

16、者往往要作为担保人，使按揭 有三个当事人“按揭人、按揭受益人、按揭担保人”。 23 名词解释 贷款贷款 个人住房担保委托贷款个人住房担保委托贷款 个人住房担保委托贷款(以下简称贷款)是指市住房资金管理中心及所属分中心(以 下简称管理中心)运用房改资金，委托银行向购买自住房(含建造、大修，下同)的住 房公积金交存人和离退休职工发放的贷款。贷款须由借款人或第三人提供财产抵押 担保加第三人保证担保、或财产抵押担保加购房综合保险、或财产质押担保、或连 带责任保证担保。 个人住房组合贷款个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公 积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，及借款 人以所购本市城镇自住住房(或其他银行认可的担保方式)作为抵押可同时向银行申请 个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。 23 24 名词解释 公积金贷款公积金贷款 建立职工住房公职金是我国推行住房制度改革的一项措施，目的在于由国家、 集体、个人三方共同负担，解决职工住房困难。按照规定，凡是缴存公积金的职 工均有享受此种贷款的权利,均可按公积金贷款的有关规定，申请公积金贷款。建 立职工住房公积金的作