成本核算规程(国内某知名地产公司).doc

1、 成本核算规程第一章 总则第一条 为了进一步提高公司的成本管理水平，加强成本管理，规范公司成本核算，正确计算、归集开发产品成本，根据财政部2006年2月15日颁布的企业会计准则及国家有关法律和法规，结合房地产企业成本核算的特点以及本公司的实际情况，特制定本办法（本规程）。第二条 公司财务部负责本办法的推行、解释、修改并监督执行，以保证公司严格按照本办法的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料。第三条：公司要不断完善开发成本费用管理的各项基础工作，每一个开发项目

2、都必须加强前期策划、可行性研究、工程招投标、工程投资估算、工程预、决算，工程施工的工期、质量等管理，建立健全成本开支的各项原始记录和各项计量检测制度，做到及时、完整、准确。（强调管理基础工作）第四条：公司开发产品的计算采用权责发生制的原则。成本会计核算采用制造成本法，公司建造的开发产品发生的各项支出，包括直接承包工程费（建安工程费、分包配套工程费等）和其他直接工程费，直接记入开发产品成本；为建告开发产品发生的各项简接费用，按一定的标准（即施工图纸载明的建筑面积）分配（分摊）、归集各项成本费用，计入开发产品成本。第五条：公司发生的营业费用、管理费用、财务费用应作期间费用，直接计入当期（年度）损益

3、。第六条：公司建立、健全开发产品成本核算、管理体系，按照本规程，强化规范开发成本核算；运用计算机和成本管理软件等现代科技管理手段即我公司采用的金蝶k3成本解决方案、神机妙算预决算软件的管理理念和手段，以逐步达到现代企业管理制度的要求。第二章 成本核算的基本程序第七条 成本核算的基本步骤：（一）根据成本核算对象的项目特点和核算原则，确定成本核算对象。（二）设置有关成本核算会计科目（开发成本一级科目、二级科目以及开发产品、周转房一级科目财政部已统一设定），核算和归集开发成本及费用（开发间接费用：完工前利息，公共部位分摊的费用，其他）。（三）按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之

4、间的分配方法、标准。（四）将归集的开发成本费用按确定的方法（要明确办法）、标准在各成本核算对象之间进行分配。 （五）编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 （按在建的项目、楼号并按成本项目归集的和，设置在建开发成本表，各成本项目之和即开发总成本。（六）正确划分在建开发产品和已完工之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。（七）正确划分可售面积、不可售面积（按政府主管部门规定划分），根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本。（八）按季编制成本报表，根据成本核算和管理要求，综合反映各成本核算对象的成本情况。 第八条 成本核算对象的确定：（一）成本核算对象的确定原则：1

5、可售性原则：是区分是否作为成本核算对象的基本原则。如果某一类开发产品可以对外经营销售，则应当作为独立的成本对象进行成本核算。2.定价差异原则：是区分不同成本对象的标准之一，如果不同产品其预期售价存在较大差异，则应单独归集核算其开发成本。（此条难于分清楚，要写清楚，如同一栋楼上面是住宅房，下面是商业用房，可否先按该栋楼归集（施工图面积分配）成本，然后住宅和商业用房作为下分成本核算对象，再按住宅销售收入和商业销售收入之间的比例分摊、归集各自的成本。在建开发成本表、开发商品销售明细报表也按此分，办法（规程）必须规定清楚，以便今后清算土地增值税。3.产品明显差异原则：指所开发的产品在建筑上存在明显的差

6、异从而可能导致其相应成本差异较大时要分别作为成本核算对象。4.功能区分原则：指开发产品在使用功能上有明显区分，使其在定价销售及建造成本方面存在明显差异。5.便于成本费用的归集：指确定成本对象时还要考虑成本费用归集是否方便的因素，适应成本监控的要求。（二）成本核算对象的确定方法各项目公司可根据上述原则，并结合本公司项目实际情况，按以下方法分别确定具体成本核算对象： 1.同期开发完毕的项目，：按独立别墅、联排（双拼）别墅、多层洋房、普通多层、小高层、高层、超高层、独立商业、底层商业、写字楼、可售车位等不同的可售产品类型划分成本核算对象，；如果同期开发分期交房，也可按楼栋划分成本核算对象。 2.成片

7、分期（区）开发的项目，：应分期分别核算。在此基础上，若同一期内有上述1中所述的可售产品类型，则再按可售产品类型划分成本核算对象。3.在同一建筑物上若有商业裙楼、住宅公寓、办公写字楼、可售车位等不同功能的可售产品，应先按该建筑物整体作为一成本核算对象，完工后再按其功能划分成明细成本核算对象。4.核算对象的划分应便于合同的拆分和费用的归集，差异性小的产品可合并作为同一核算对象，尽量归属于上述1中的某一核算对象类别中（如：14层高层和16层高层可同作为高层处理。同时，应保持经营信息分析和成本信息分析中核算对象划分的一致性。针对我公司管理薄弱环节，成本对象确定方法是否可加：5. 为保证成本核算对象的确

8、定性，公司规划设计部为工程编号的归口管理部院门，并负责对已开工的工程项目，下达工程项目开工通知单。“通知单”需填写的主要内容有：1)、项目名称。2)、工程项目编号（施工令号）。3)、工程项目楼号。4).楼号预算建筑面积。5)、施工建设单位。6)、开工日期。7)、预计完工日期。8)、下达编号部门经办人、负责人签章。6. 对已完工的工程项目，规划设计部要及时下达工程项目完工通知单，成本部提供工程决算，填写内容同上。财务部门以此作为结转成本的依据之一。合同外签证7.工程项目完工后，工程部应向财务部报送该工程经中介机构审核后的工程决算，并作为结算工程款项和结转成本的依据。8. 规划设计部要对工程编号的

9、开发、中止、变更、完工注销、清理进行统一管理。公司各业务部门在发生经济业务过程中，要严格按照经济业务发生的内容、性质、使用对象和工程编号管理的相关规定填写有关的内容，以便正确区分成本对象，准确核算工程成本。甲供材料的业务核算按“甲供材管理和会计核算办法”执行。 第九条 车位、会所及教育等其他设施的处理： （一）车位的处理： 1.计容积率的地上车库（一般情况下均可售）作为核算对象单独核算； 2.地下、半地下及架空层车位（楼顶车位）应根据当地政府法规、项目销售承诺等具体情况确定是否独立核算。通常情况下，如当地政策法规规定其可以销售，且销售合同中明确其所有权，则应独立核算，预留相应成本（具体方法见第

10、十三条）；3.专用临时停车位（开发商拥有产权的车位，在销售时明确公示在一定期限内不予销售，仅用于供业主或来访车辆临时停车出租的车位）的处理：如开发商拥有产权的可售车位中的一部分被明确作为专用临时停车位，则此部分车位不作为核算对象，而作为配套设施，成本全部摊入其他可售产品中；车库、车位问题稍复杂些，其中涉及产权、使用权归归属和房产税的交纳，争论较多。 4.人防地下室不论其是否作为车库，均应作为配套设施，成本全部摊入相应可售产品中；个别地区有当地政策允许其销售的，则作为独立核算对象，参照上述2、3处理。 （二）会所的处理：1.按商业报建的会所、对外出售（含出售给物业公司）的会所、开发商保留产权且对

11、外经营的会所应作为成本对象独立核算，预留相应成本（具体方法见第十三条）；2.明确约定所有权归全体业主的会所，则应视为配套设施，相应成本应该将全部摊销转入相关的可售产品中；3.混合性质会所（部分可售、部分为配套）应根据其可售和不可售部分建筑面积分别按前述两种方式处理。（三）教育及其他设施处理： 1.无偿将产权移交政府的以及销售合同中明确约定产权归全体业主所有的教育及其他设施应作为公共配套，成本全部摊入其它可售产品中； 2.有偿移交政府的教育及其它配套设施，应作为核算对象单独核算成本，核算成本中是否包括地价视购入土地时是否计入教育配套部分地价决定，移交费用与实际成本的差额计入当期损益； 3.产权属

12、于开发商的教育配套，按以下方式分别处理：（1）按出售方式的，应单独作为成本对象，按商业方式处理；（2）由于教育配套设施收费按政府指导价而导致收益较低，该教育配套的全部开发成本分摊至相应可售产品中；（3）如果开发商或者开发商委托的教育机构有权自主定价的，则应单独作为成本对象。第三章 成本核算对象的具体设置第十条 开发成本项目按下列六项设置：（一）土地及拆迁安置补偿费；（二）开发前期准备费；前期工程费（按教科书统一提法）（三）建筑安装工程费； （四）基础设施费；（五）配套设施费；（六）开发间接费。第十一条 各成本项目的核算内容：（一） 土地及拆迁安置补偿费1、土地出让金 5、土地税费指为取得土地开

13、发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：1.政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、土地交易环节交纳的契税、印花税土地闲置费、项目竣工验收前的土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价和相关税费；4、红线外道路、水、电、气、通讯、管线铺设、高压线埋地、市政接口等建设费用或缴费；2.合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等；3.拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等（8项）。 （二）开发前期准备费（前期工程费） 指在取得土地开发权之后、项目开发

14、前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、设计可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：1.勘察设计费：（1）勘察丈量费：包括初勘、详勘等。主要有水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费等。2、规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。3、设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。（3）建筑研究用房：包括材料及施工费。（此条不清楚？4、报批报建费：（1）报批报建费：各地情况不同，包括交易中心手续费、人防报建（人

15、防异地建设费）费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费（招标代理费、招标专家评标费）、产权登记费等。芜湖市征收：工程定额测定费，人防工程易地建设费，白蚂蚁防治费，城市基础设施配套费，新型墙体材料专项费用，散装水泥专项基金，工程质量监督费，数额化建设专项资金，煤气建设安装费。项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。（2）增容费：包括水、电、煤气增容费。5.“三通一平”费：（1）临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用、开设路口

16、工程及补偿费等；（2）临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用；（3）临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用；（4）场地平整费用：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。6.临时设施费：（1）临时围墙、围栏设计、建造、装饰费用；（2）临时办公室：租金、建造及装饰费；（3）临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费；（4）临时围板：包括设计、建造、装饰费用。（三）建筑安装工程费 指项目开发过程中发生的主体内列入土建和安装预算内的各项费用。主要包括：1.基础工程：包括土方、护壁（坡基

17、坑支护）工程费、基础桩基（除独立柱基和条基等浅基础外的基础形式）及检测费、降水。2.结构及粗装修工程：（1）混凝土框架：含独立柱基和条基等浅基础在内的结构框架中钢筋、砼、模板造价，高层建筑的转换层结构造价并入塔楼；（2）砌体：主体砌体；（3）找平及抹灰：包含主体地面、墙面、天面抹灰；（4）防水：包含屋面、外墙、阳露台、厨卫等主体建筑防水费用；（5）其他：垂直运输、脚手架、技术措施费、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体。3.门窗工程：主要包括单元门、入户门、防火门、户内门、窗及阳台门费用4.公共部位精装修费：主要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面、电梯厅、单元入口及雨蓬、建筑外保温、栏杆、

18、其它（如标识牌）等精装修费用。5.室内装修：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台、地面等精装修费用。6.室内水暖气电管线设备费：（1）室内供排水系统费（自来水、排水、直饮水、热水）； （2）室内采暖系统费（地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片）； （3）室内燃气系统费；（4）室内电气系统费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具开关插座、含弱电工程管盒预埋、航空障碍灯等。7.室内设备及其安装费： （1）通风空调系统及安装费：包括空调设备、管道、通风系统安装费用； （2）电梯及其安装费；（3）消防系统及其安装费：包括水消防、电消防、气体灭火、通风、防排烟工程费。 8.弱

19、电系统费： （1）居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等； （2）宽带网络费用：包括主体内外布线及终端插座费用； （3）有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用； （4）三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用； （5）对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用； （6）电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用。9。防雷工程及柴油发电工程。建安工程费分类各有各的分法（基本内容已包括）（四）基础设施费：1.室外给排水系统费：（1）室外给水系统：主要包括小区内水泵房及设备、给水管道、检查以及外接的消火栓等费用；（2）雨污水系统：包括雨污水处

20、理相关建筑物、管道、检查等费用。中水（含室内）系统；2.室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉等费用以及需交纳的政府费用等；3.燃气系统费：主要包括管道系统、调压站等费用。4.室外电气及高低压设备费：（1）高低压配电设备及安装：包括配电用房、红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；（2）室外强电道及电缆敷设，室外强电总平线路部分费用；（3）室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用。5.发电机设备、安装及降噪工程费用。6.室外智能化系统费：（1）停车管理系统：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；（2

21、）小区闭路监控系统：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；（3）周界红外防越：红外对扫等；（4）小区门禁系统；（5）电子巡更系统；（6）电子公告屏；（7）室外背景音乐；7.园林环境设施工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括：（1）绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园等小区内的绿化支出；（2）建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；（3）道路及广场建造费：道路广场铺设、道路标示系统等；（4）围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；（5）室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；（6）室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。（五）配套设施费

22、 通常情况指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能作自留固定资产的公共配套设施及其它应归公共配套的支出。主要包括以下几类：1.在开发小区内发生的不可经营性公共配套设施支出。包括居委会用房、派出所或警务用房、岗亭、自行车棚等；2.在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游戏池、球场、公共卫生设施等；3.前述规定列为配套费用的设施。例如：会所、幼儿园、学校等；4.属于国家人防要求的设施，如：人防地下室等；5.前述第六条（一）3所述的公用车位。6.配套设施费通常按

23、以下？（上）配套设施名称设置明细科目进行核算。根据城市居住规划设计规范公共配套分类，大体归纳如下，仅供参考：（一）教育设施：包括幼儿园、小学、初中、高中及九年一贯制学校和完全中学。（二）医疗卫生设施：包括综合医院、社区卫生服务中心（含计划生育技术服务用房）和社区卫生服务站。（三）文化体育设施：包括综合文体活动中心、文化活动室和文体活动场所。（四）社会服务设施：包括老年人服务设施、托老所、残疾人托养所等。（五）行政管理设施：包括街道办事处、派出所等行政管理用房。（六）基本单元服务设施：包括社区管理和服务用房、物业管理用房、垃圾收集设施、自行车库和机动车库。（七）商业服务设施：包括农贸市场（生鲜超

24、市）、邮政、储蓄网点等。（八）根据城市居住区规划设计规范应当配套的其他公共建筑。（六） 开发间接费开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确所属的特定开发环节的成本费用性支出。1.工程管理费：（此条归纳较好！但1-7项在支付时若有特定对象，可作直接费公摊开支；分不清的作间接费用。是否按本人改写的第四条原则办）（1）工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；（2）造价咨询费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用以及其他造价类咨询费用；（3）行政管理费：在项目开发周期内直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费、财产费（主要包括项目经理

25、部、设计部、工程管理部、成本部、采购部及从事市场分析与客户定位工作的市场企划人员等）；(4)施工合同外奖金：工程实施过程中增加的发放给合作方的赶工奖、进度奖、现场管理类奖金以及由于参加工程类奖项评比增加的费用支出；(5)工程质量监督费；(6)安全监督费；(7)工程保险费；5、营销设施建造费：a、广告设施及发布费b、销售环境改造费c、售楼处装修费、装饰费d、样板间e、其他2.资本化利息支出：包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等；3.物业管理完善费：包括按规定应由开发商承担的物业管理公司代管的物业管理基

26、金、公建维修基金或其他专项基金；支付给物业公司的项目开办费、物业细部检查费等以及小区入住前投入的物业管理费用；住宅专项维修基金建设部、财政部及安徽省政府虽有明文，但我开发区各家房地产公司并未实行，此条是否写，可能要牟总定，因要上交费。4.其他：室内环境污染物检测费、预售面积查丈费（预售时一般按施工图面积，不需查丈）。第十二条 期间费用期间费用不属于房地产的制造成本范畴，通常包括管理费用、销售费用、财务费用三类，与“开发间接费”均有联系和区别。第十三条:预提费用（会计准则已取消，注）1.工程主体项目完工后而配套设施尚未完工的的一些项目工程,缓装工程、应付未付的工程尾款，在工程项目成 本结转时可通

27、过预提成本处理。2。工程管理部（或营销中心物管部）应提出收尾配套工程、缓装工程明细量、价清单，经公司成本部审核后，报分管副总经理、财务总监审核，最后报公司总经理批准，公司财务部据此入帐，计入预提费用；3.预提费用要及时清理,完工后要按实际支出数冲销已预提费用；一般情况不超过一年,特殊情况超过一年有确切支付对象例外。附：三项预提费用可以扣除国税发200931号文件第三十二条允许三项预提费用在预提时依法税前扣除对纳税人有利，也在一定程度上突破了以票控税的机械性规定。除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。1.出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发

28、票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。2.公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。3.应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按

29、规定计入计税成本。第十四条 房地产成本核算科目明细表：一级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注开发成本土地及拆迁安置补偿费按前述明细各成本核算对象成本核算对象可分层设立开发前期准备费（前期工程费）按前述明细按合同号或项目各成本核算对象建筑安装工程费按前述明细按合同号各成本核算对象基础设施费按前述明细按合同号各成本核算对象配套设施费按前述明细按合同号各成本核算对象开发间接费按前述明细按前述明细各成本核算对象自一级科目开发间接费转入成本预提（？）按前述明细各成本核算对象待商榷？开发间接费工程管理费按前述明细定期转入开发成本-开发间接费子目资本化利息物业管理完善费？按前述明细其他按费用明细预提费

30、用应由工程管理部门按当期（不可跨年）完工成本对象（一般是完工结转转销售时），预计还将要可能发生的工程成本，需由工程管理部门提供工程量、价清单，财务部凭此做帐。二级科目仍为前设的成本项目（如预提建安工程费）不能单设一个成本预提，不然以后土地增值税表扣除项目仍然要重新分！第四章 成本费用的归集与分配第十五条 土地及拆迁安置补偿费的归集与分配土地及拆迁安置补偿费若能直接归属成本核算对象的，可将相应部分土地成本直接计入特定的成本核算对象中；若不能直接归属，则通过设定分摊方法分配计入相关成本核算对象，方法如下：步骤一：分期开发项目，按照各期占地面积比（不含公共部分占地面积）将总地价分摊到各期。其中的会所

31、、湖区、幼儿园等若为全期共有，此部分公共用地的地价应按各期建筑面积比例再分摊至各期。 步骤二：将当期地价在各成本核算对象间进行分配：1.期内各成本核算对象单独构成明显组团，能较为准确划分各自占地面积时，则按各独立组团的占地面积比分摊地价。具体做法是将当期地价按各组团占地面积比例进行分配。2.除1项外的情况，应采用“容积率倒数法”分摊地价。具体做法是用各成本核算对象的建筑面积乘以其“容积率倒数”计算出核算对象的占地面积，通过占地面积比分摊当期地价。（容积率值应由设计部根据项目具体规划及经验值确定。对于底层商业，其占地面积可乘以适当的放大系数，使其合理的比上部住宅承担更多比例的地价，放大系数的确定

32、可参照当地有政府发布的住宅和商业基准地价的对比系数，亦可采用住宅和商业的预计售价比作为系数）。如：某期中多层、小高层、高层建筑面积分别为10000m2、20000m2、30000m2，容积率分别为1.2、2.0、4.8，则按“容积率倒数法”计算的多层、小高层、高层的地价分摊比为10000/1.2：20000/2.0：30000/4.8=0.833：1：0.625。将按此比例分摊至各成本对象的地价除以其可售面积即得各成本对象单位可售面积地价。土地及拆迁补偿费分摊，参考今后土地增值税的交纳，简便方法：1）组团，先按占地面积分摊；2）组团各楼号可按施工建筑面积分摊（同一地块建建筑层次一样，容积率是一

33、样的；多层与高层同一地块，可按容积率倒数法）；3）商业与住宅土地成本再按销售收入比例再分摊一次。分摊方法一旦确定不可再变更。附：第十六条 开发前期准备费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费的归集与分配能够分清成本核算对象的成本，应直接计入该成本核算对象中的相应科目：应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象。成本项目分摊标准开发前期准备前期工程费1）存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期建筑面积比分摊到各期，再在当期中按各核算对象建筑面积比分摊到各核算对象。2）不存在跨期分摊的，按各核算对象建筑面积比分摊到各核算对象。建筑安装工程费根据实际发生直接归

34、属产品类型基础设施费1）存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期建筑面积比分摊到各期，再在当期中核算对象按建筑面积比分摊到各核算对象。2）不存在跨期分摊的，按各核算对象建筑面积比分摊到各核算对象。配套设施费1）存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期建筑面积比分摊到各期，再在当期中按各核算对象建筑面积比分摊到各核算对象。2）不存在跨期分摊的，按各核算对象建筑面积比分摊到各核算对象。3）车位分摊： 若别墅产品本身自带车位，则该车位成本直接归属到该产品； 地下人防车位：按各核算对象建筑面积比分摊成本。第十七条 产品成本的归集与分摊：（一）计容积率的产品（包括住宅、商业、地面车库等）成本核算时均应归集土地价

35、款；不计容积率的产品成本核算时不归集土地价款。（二）作为核算对象的地上、地下、半地下可售车位的地价成本参照上述原则归集，其他成本中每个车位应承担2.4m5m标准车位面积对应建安成本。不承担前期准备费用、基础设施费用、配套设施费用、间接费用的分摊。（三）车库总面积与标准车位总面积的差额面积对应的建安成本在车位和其它产品之间按比例分摊，具体分摊比例视车位与上部住宅的市场价值和销售预计情况自行确定。（四）按商业报建或对外出售的会所视同商业，归集各项开发成本；出售给物业公司的会所、开发商保留产权且对外经营的会所作为成本对象独立核算时只随当期对应主体建安成本。（五）除车位、会所外的其他产品，参照第十一条

36、规定进行成本归集。第十八条 开发间接费用的分摊：（一）资本化利息的分摊1开发项目借入的专门借款，资本化利息应当以专门借款当期发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得利息收入或进行暂时性投资所得的投资收益后的金额确定。除专门借款以外的一般借款，资本化利息应当根据累计项目支出超过专门借款部分的资产支出的加权平均数乘以所占用的一般借款的资本化率计算确定。借款发生的辅助费用包括借款手续费、顾问费、佣金等借款款项所需要付出的成本，计算方法参照会计准则相关规定。（作财务费用？）2借款费用资本化的期限为自满足可开始资本化的条件起至竣工日止。项目分期开发的，资本化利息按项目各期实际资金占用分别计算。

37、因非正常原因造成的停工，停工时间未超过3个月（含）的，借款费用可继续资本化；停工超过3个月的，则期间所发生的借款费用作为公司期间费用处理。3.为简化处理，资本化利息可按照各受益成本核算对象当月使用借款支付建筑安装工程费和土地成本的金额为权数，分配计入各成本核算对象。（难于分清和做到，先归集，年终一次性分摊）（二）工程管理费、物业管理完善费及其他开发间接费分摊：每月末，应将当月实际发生的工程管理费、物业管理完善费及其他开发间接费按各成本核算对象当月建筑安装工程费和土地成本的发生额为权数，分配计入各成本核算对象。关于开发间接费用分摊：开发企业作为持续经营的企业，经营过程中不断有项目（楼栋）开工、完

38、工，如同工业企业一样，在月生产产量比较均衡的前提下，费用可按月分摊，受益成本比较均衡。房地产公司，我个人的想法是，可以按年归集各项开发间接费用；年度终了，按各受益的在建项目（楼号）的施工图建筑面积进行分摊；至于当年结转完工开发产品是否分摊，视其综合成本水平和企业盈亏水平而定。总之，以项目受益成本比较均衡为原则，便于分析和考核。第五章 成本报表第十九条 成本报表是成本信息管理的中心，通过成本报表可动态了解项目成本总体情况、与目标成本的偏差情况、成本管理中存在的问题等信息。公司应完整、详细、动态的编制成本报表。成本报表种类、编报时间及要求详见附件。(电话联系尚未设)第六章 附则第二十条 本规范未涉

39、及或未尽的成本核算事项，按企业会计准则有关成本管理的规定执行。第二十一条：本办法（规程）自2010年1月1日起施行。附录：主要会计事项分录举例说明：【】内表示核算项目，在未分配至具体核算对象前，在【归集待分摊】项目中核算。第一部分 土地成本1、根据土地出让合同，支付土地价款：借：开发成本-土地及拆迁安置补偿费-政府地价及市政配套费【归集待分摊】 贷：银行存款、应付账款土地价款2、办理土地证缴纳各项规费：借：开发成本-土地及拆迁安置补偿费-政府地价及市政配套费【归集待分摊】 贷：银行存款3、缴纳项目竣工验收前的土地使用费：借：开发成本-土地及拆迁安置补偿费-政府地价及市政配套费【归集待分摊】 贷

40、：银行存款4、签订拆迁补偿协议，支付拆迁安置补偿款：借：开发成本-土地及拆迁安置补偿费拆迁补偿费【归集待分摊】 贷：银行存款、应付账款拆迁补偿款5、在某一确定的成本核算对象的土地成本已能完整归集和核算的情况下，如某一期或某一组团土地已完成拆迁，可实施开发时，首先评估成本归集是否完整，如根据合同或者决算，尚有款项未列入账簿，则：借：开发成本-土地及拆迁安置补偿费拆迁补偿费【归集待分摊】 贷：应付账款拆迁补偿款在此基础上编制土地成本归集分配表，归集该成本核算对象的土地成本：借：开发成本-土地及拆迁安置补偿费各明细项目【成本核算对象】 贷：开发成本-土地及拆迁安置补偿费各明细项目【归集待分摊】第二部

41、分 开发前期准备费1、根据合同或者政府缴费通知，支付款项时，如能直接认定归集至具体成本核算对象：借：开发成本开发前期准备费-各合同号或项目【成本核算对象】 贷：银行存款、应付账款等如不能直接认定归集至具体成本核算对象，则先归集：借：开发成本开发前期准备费-各合同号或项目【归集待分摊】 贷：银行存款、应付账款等在该合同号全部完成或者某一确定的成本核算对象已竣工验收拟结转开发产品时，分配至该成本核算对象：借：开发成本开发前期准备费-各合同号或项目【成本核算对象】 贷：开发成本开发前期准备费-各合同号或项目【归集待分摊】2、在某一确定的成本核算对象已竣工验收拟结转开发产品时，应全面评估该成本核算对象的开发前期准备费归集是否完整，如根据合同或者决算，尚有款项未列入账簿，则：借：开发成本-开发前期准备费-各明细项目【成本核算对象】 贷：应付账款各施工单位-各合同号第三部分 建筑安装工程费、基础设施费和配套设施费建筑安装工程费的核算如下：1、每月末，根据当月经公司相关部门或者监理公司审计的工程进度报表和材料领用表，如能直接认定归集至具体成本核算对象