-01-20灌南县房地产市场资料解读

1、江苏省灌南县房地产市场相关资料1基本资料灌南，位于江苏省徐连经济带腹部，东临黄海，西连沭阳，南接响水和涟水，北枕新沂河。 2. 灌南市区地图3.灌南城市规划图“二圈三区”的方针，即灌河口半岛经济圈、都市经济圈、汤沟特色产业经济区、高效农业示范区、畜禽养殖集中区。全县总人口 万人行政区划：2005年区划调整后，灌南县下辖9个镇、5个乡1) 支柱型产业：酿酒食品、机械铸造、化工医药、纺织服装、木材建材五大支柱产业2) 城市建设：今年以来，围绕新一轮城市总体规划，按照“60平方公里、40万人口”的城市规模, 立足苏北水城特色定位，重点推进四大工程，全面加快现代化中等城市建设步伐。一是基础配套工程。快

2、速推进徐州南路、淮河西路等12条新区城市道路，努力形成“中心成网、外围成环、四周通达”的道路网络。二是房产开发工程。实行新老城区一体化开发，积极推进县城区66宗重点地块开发，着力打造人民路两侧高层建筑带，全面完成三新精品城、万年达商业广场、两相和国际广场、城东商业广场、新文化商业中心等重点商业项目；快速推进锦绣名城、德汇花园、国城华庭、城市之光、申城名贵苑等精品小区；开工建设名仕佳园、清华苑、中江国际花苑等新上房产开发项目，确保房地产开发面积超200万平方米。三是景观绿化工程。大力实施游园公园绿化工程，致力建设以开放性公园、滨河公园、街头公园为主体的游园体系，配合有关部门对老城区镇中路、新东路

3、、人民广场等重点区域实施改造，完成苏州路、新莞路等30条道路亮化工程，围绕新区建设、周口河、农时广场等重点区域新建一批大型亮化景观；完成行政集中办公区和人民路绿化工程，启动灌河路、海州路绿化工程，全面彰显灌南水绿特色。四是全面开发五龙口。实现新城区和五龙口生态园的有效对接，快速启动千亩天湖景观、二郎神庙、文体中心、泰州路北延、扬州路北延等一大批重量级工程，全面拉开五龙口开发序幕。同时，精心包装酒文化一条街、自行车博览园、高端居住生态区、五星级酒店等30个品位高雅、风格独特、生态宜人的建设项目，把五龙口打造成凸显灌南城市特色的生态旅游胜地。5.组成县城的四大板块桥东老城区、城西新城区、贸易区和开

4、发区四位一体。灌南房地产市场呈“由东向西”的空间发展特征，主要形成东区（老城区）和西区（新城区）两大主要片区。灌南房地产市场已经形成以人民路为轴心，盐河为分界线的东西两大片区。东区是灌南老城区，西区是规划中的新城区。东区项目有：新气象家园、颐和家园、城市花园、亨通家园、好生活广场等。西区项目有：新文化家园、德汇花园、御龙庭、香树湾新都、锦绣丽都、金佩家园水榭华庭等。灌南房地产市场两大片区主要楼盘一览表：片区楼盘名称地理位置开发商建筑面积万城西片区新文化家园人民西路181号江苏淮安中淮房地产德汇花园淮河路和扬州南路交界连云港德汇房地产开发33御龙庭淮河路和常州南路交界江苏卓辰基业房地产开发8香树

5、湾新都淮河路南侧泰州南路西侧新连置业(连云港)25锦绣丽都灌河路和常州北路交界连云港华创房地产开发金佩家园水榭华庭海西公园内连云港金佩置业5片区楼盘名称地理位置开发商总建面积（万）城东新气象家园回龙路 灌南顺昌房地产开发 颐和家园人民东路19号南通昊翔房地产开发有限责任公司城市花园新东南路64号江苏吉富绅房地产开发6亨通家园新兴北路29号 灌南亨通房产开发6.销售价格区域内房产项目住宅的销售均价在2400-3000元/之间，两大片区物业主力总价段保持在15万-20万元之间； 片区楼盘名称销售均价(元/m2)住宅商业别墅城东片区新气象家园2400-3000元/颐和家园城市花园亨通家园城西片区新文

6、化家园德汇花园御龙庭香树湾新都锦绣丽都金佩家园水榭华庭同类产品，城西片区价格普遍高于城东片区价格，最高价格存在于城西片区。城西片区作为规划中的灌南政治、文化、经济中心，在发挥城市功能、塑造城市形象的过程中将扮演着重要的角色，在未来的几年该片区的各项基础设施及配套将日趋完善，因此被大多数灌南人选为居住的首选之地。因此，同类产品在城西片区价格普遍高于城东片区，区域市场上的最高价格存在于城西片区。产品决定价格，景观打造比较好的项目倍受亲睐，价格较高；小高层产品因为供应量比较少，价格也比较高。就产品而言，景观打造比较好的项目在一定程度上受到倍受亲睐，如德汇花园、金佩家园水榭华庭，价格较高，去化情况良好

7、。灌南目前房地产项目中小高层、高层产品较少，仅有新文化家园、锦绣丽都和德汇花园三个项目中开发小高层。因此，小高层的项目售价相对多层偏高。7.最近五年区域市场土地供应情况灌南国有土地储备开发情况统计表序号地块名称宗地面积(亩)地价(万元/亩)成交额(万元)成交时间1新文化家园210714702002-3-292百汇步行街(大会堂)244210272002-10-73中心花园(三建公司)403212802002-12-114聚龙商贸(城北菜场)365520012003-7-315新安商城(中医院)427531502003-10-286亨通花园(体育场)892003-11-297颐和家园(棉织三厂)

8、282003-11-298城南加油站232003-12-309好生活广场(老车站)705941302004-5-2810南方家园1201315602004-4-1711德汇家园2972005-1-1912新文化家园南侧1062005-1-1913海西公园404216802005-1-1214城市花园942005-1-1215新气象家园24182005-3-1216轧花厂地块2005-9-1317东方红新村203362005-9-1218镇郊新村二期工程地块203762005-9-2219一建公司地块2005-9-2120新硕加油站2005-9-2221周口河西侧地块102005-12-722农

9、机局地块19366842006-1-1423新文化广场342006-1-1424压铸机厂西厂区484320642006-1-1425常州北路西侧9515772006-1-1826常州南路西侧932006-1-1827压铸机厂东厂区1004141002006-1-1828水岸名苑73107302006-4-129周口河东侧地块582006-4-2530新连置业10016802006-4-2532市民文化中心北侧972423282006-4-30合计根据上表的数据分析，可知灌南县城最近5年的土地供应量逐年放大，从位置上来看主要集中在人民路为轴心的两侧地块和城西片区。从交易土地的成交价格可知灌南的土

10、地价格比较低。结合建设局和国土局的资料分析可知灌南区域市场未来几年的土地供应体量将会极为庞大，主要集中在城西片区。目前区域房产市场商品房的供应量为约为11万，而未来几年区域房产市场商品房供应量预估有约80万m2，这样成倍增长的供应量必然会对市场造成很大影响。8.重点楼盘1) 新文化家园 地理位置：人民西路181号总建面积：18万平方米 基地面积：210亩绿化率：40% 物业形态：6层多层54幢、12层的小高层2幢，别墅5栋开发进程：项目分为三期，其中一期和二期间已基本卖完，目前在售的是三期。项目开盘时间是2003年11月，三期交付时间是2007年12月。项目分析：该项目是灌南第一个体量在10万

11、方以上的住宅项目，也是灌南城西片区的第一个项目，该项目在区域市场上产生了巨大的影响力，引导灌南人把购房的眼光从城东转移到城西，带动了城西片区的房地产开发。项目位于人民中路，规划中的城市中心，紧邻灌南县中和海西公园，周边配套齐备。由于开发时间比较早，项目的产品设计比较简单，品质感不强。销售情况：项目整体已去化80%，其中一期、二期已经基本卖完，目前在售是第三期。主力房型是120m2的三室二厅二卫。2) 德汇花园地理位置：淮河路和扬州南路交界总建面积：33万平方米 基地面积：358亩物业形态：6层多层23幢、小高层3幢，联排别墅29栋开发进程：开盘时间06年11月16日交付日期为2007年10月项

12、目分析：该项目的定位是高档住宅，社区配有幼儿园、网球场、篮球场、游泳池、健身房，另有4000多平方的会所。产品景观打造方面以多处水景为突出特点，同时配以树木、花卉、景观小品，整体上设计创意独特。社区中央还设有休闲步行街。产品的外立面设计风格现代化，比较有品质感。项目整体的档次比较高，价格目前在区域内也是比较高的。销售情况：项目开盘两天内销售40多套。主力面积是120m2的三房二厅。3) 御龙庭地理位置：淮河路和常州南路交界总建面积：8万平方米 物业形态：6层多层17幢开发进程：一期6幢开盘时间2006年9月28日交付日期为2007年8月31日项目分析：该项目的定位是高档项目，景观方面打造带状的

13、社区绿化环境，确保家家户户的景观观赏率。周边紧邻灌南中学和外国语学校，周遍配套完备。在户型设计方面强调人性设计、动静切换、功能划分合理。建筑风格中西合璧，建筑设计上有独特的270度飘窗。销售情况：项目目前已销售一期6幢中的70多套，占总套数的34% 。主房型是108m2的三房二厅。4) 香树湾新都地理位置：淮河路南侧泰州南路西侧总建面积：25万平方米 物业形态：一期6层多层12幢、联排别墅13栋开发进程：项目计划分四期，一期开盘时间06年8月项目分析：该项目的定位是中档住宅，一期的产品因为部分户型面积偏大，二房在110m2以上，三房在130m2-140m2，目前去划情况较差。开发商计划在二期开

14、发时做产品设计上的调整。销售情况：项目开盘两天内销售进度比较缓慢。5) 锦绣丽都地理位置：灌河路和常州北路交界总建面积：9.8万平方米 基地面积：96亩物业形态：一期多层135套,别墅45套，二期4幢多层，4幢小高层。开发进程：项目计划分两期，目前销售的是一期。项目分析：该项目的定位是中高档住宅，在景观方面强调景观设计的人性化；在产品打造方面，户型设计比较合理，小进深、大开间的设计让产品的采光和通风最优化；在物业管理上强调安全、卫生、维护、服务的理念。销售情况：项目去划情况良好，目前别墅去划60% 住宅去划45%。6) 金佩家园水榭华庭地理位置：人民中路（海西公园内）总建面积：5万平方米 基地

15、面积：154亩物业形态：6层多层16幢，独栋别墅4栋开发进程：开盘时间06年8月；交付日期一期为07年3月二期为07年12月项目分析：该项目的定位是高档住宅，景观打造上有面积达百亩的海西公园，公园风景宜人，有人工湖。该项目单价创区域市场最高，多层最高价达2000元/m2，别墅价格也创区域市场最高，均价4285元/m2，总价300万。项目位于新城区中心，周边配套完备，又能营造闹中取静的优美环境。因此在灌南区域市场上独占熬头。销售情况：项目开盘3个月内，已经去划70%。主力户型130m2和150m2，各占项目的45%。7) 新气象家园地理位置：回龙路总建面积：3.8万平方米 基地面积：24亩物业形

16、态：一期116套，二期 68套开发进程：开盘时间06年4月，由于拆迁问题目前工程进展受阻。项目分析：该项目的定位是中低档产品，由于其价格低，主力户型面积迎合市场需求，又位于配套成熟的老城区，所以去化情况良好。销售情况：目前已经去化65%，月平均销售20套。8）亨通家园地理位置：淮河路和扬州南路交界总建面积：4.6万平方米 基地面积：45亩物业形态：6层多层25幢开发进程：开盘时间05年12月项目分析：位于老城区，周边配套完备。小区物业管理采用全封闭形式。户型设计合理。销售情况：项目目前去化45%，主力户型120 m29.2010年上半年土地拍卖成交价10.2009年下半年土地成交价11. 灌南

17、县老县政府地块l 地块概况（ 查看公告：灌南县国有土地使用权挂牌出让公告告字201001号）灌南县老县政府地块位于灌南世茂广场东侧、新安北路西侧，规划用地总面积23096 平米，合34.64 亩，规划用地性质为商住用地，规划容积率4.0，建筑密度45%；绿地率25%。l 地块配套情况灌南县老县政府地块附近有东方花园、亨通家园、悦来花苑等较为成熟的住宅小区，有美佳净超市，万客隆超市、建设银行、农业银行等生活配套设施，地块周边配套设施比较完善，能基本满足周边居民生活所需。l 地价分析该地块位于灌南县商业用地一级地范围内，灌南县住宅用地基准地价是指基准日为2009年3月3日，土地开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线内土地平整“五通一平”的开发水平下，平均容积率为1.2，土地使用年期为住宅用地40年的国有土地使用权平均地价，灌南县商业用地一级地基准地价为1000元/m2。该地块地价的基准日为2010年3月27日，开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线内土地平整“五通一平”的开发水平下，容积率4.0，商业用地40年、住宅用地70年的国有土地使用权价格，设定的地价内涵与基准地价内涵相比，两者在开发水平、容积率、评估基准日方面存在差异，需进行修正。经修正后该地块地价约为2250元/m2。2011/01