房地产企业高质量发展的财务评价研究论文

1、本科论文摘 要近年来，在国家宏观调控和人口红利消失的影响下，我国房价的下行压力加大，对房地产企业的经营发展产生了深刻持久的影响。自2014年起，以万科集团为代表的房地产龙头企业纷纷开始自己的轻资产运营模式转变之路。截止2019年末，已有万达、万科、华夏幸福、绿地、华润等众多房地产企业开启了去重资产化的进程。本文在撰写过程中，首先从财务评价的指标入手，运用文献研究法对财务评价指标进行阐释，介绍我国财务评价用到的主要指标内容，即偿债能力、营运能力、盈利能力和发展能力。然后，除了上述四项财务评价指标外，为了响应国家对企业可持续发展要求和全面反映企业财务运行状况，本文引入了可持续发展能力指标和非财务评

2、价指标。另外，2020年的这场新冠肺炎疫情也给房地产企业经营敲响了一记警钟，所以本文在综合以上财务指标的基础上将房地产企业的化解风险能力也纳入了财务评价研究中。本文通过文献研究法和对比分析法，以万科集团为案例，对其财务报表进行客观、细致的研究分析，并与相同类型的房地产企业财务指标进行了对比，进一步探究万科集团的轻资产运营模式转型道路，深入挖掘其财务报表中反映出的企业战略、竞争力、企业价值、财务状况和未来前景等因素，对其进行客观的财务评价研究，为我国内地的房地产企业高质量发展提供参考。最后，本文得出结论，房地产企业进行轻资产转型是当下谋求高质量发展的主要途径之一，通过降低库存和负债，减轻企业发展

3、过程中的包袱，同时提高产品质量，赢得市场口碑，创新运用互联网思维，提高销售业绩，才能获得可持续发展的动力，才能尽最大程度规避财务风险。关键词：财务评价，房地产企业，高质量发展，轻资产运营本科论文AbstractIn recent years, under the influence of macro-control and the disappearance of demographic which was divided. Chinas housing prices are under greater downward pressure. Which has exerted a profou

4、nd and lasting impact on the operation and development of real estate enterprises. Since 2014, represented by Vanke group, more real estate enterprises have started their own transformation of asset-light operation mode. By the end of 2019, a number of real estate enterprises had started the process

5、 of de-valuing assets. Including Wanda, Vanke, China fortune, Greenland, China Resources, and so on. Firstly, In the writing processing, the paper from the main points of financial evaluation. The financial evaluation index is explained by literature research method. This paper introduces the main i

6、ndicators used in Chinas financial evaluation, including solvency ability, operation ability, profitability and development ability. And then, in addition to the above four financial evaluation indexes, in order to respond to the national requirements for enterprise sustainable development and fully

7、 reflect the enterprise financial operation, the paper used the indicators of sustainable development ability and non-financial evaluation. In addition, the covid-19 in 2020 sounded an alarm to the real estate enterprises. Therefore, on the basis of the above financial indicators, the risk mitigatio

8、n ability of real estate enterprises was also included in the financial evaluation study.This paper applies literature research and comparative analysis. Taking vanke group as a case, the financial statements were studied and analyzed objectively and carefully. And compared with the same type of rea

9、l estate enterprise financial indexes, in order to explore the light of vanke group assets operation mode transformation. By digging into the financial statements reflect the enterprise strategy, competitiveness and enterprise value, financial status and future prospects, and to carry on the objecti

10、ve financial evaluation research to it, provided a high quality development of real estate enterprise in China.Finally, we came to the conclusion that the real estate enterprise asset light transformation is one of the main way to seek high quality development. By reducing inventory and debt, reduce

11、 the pressure in the process of enterprise development. At the same time to improve product quality, win market reputation. And innovative use of Internet thinking, improve sales performance. Only in this way can we gain the motivation for sustainable development and avoid financial risks to the gre

12、atest extent.Key words: Financial evaluation, real estate enterprise, high-quality development, asset-light operation目 录1绪论11.1研究背景11.2研究现状11.2.1国外研究现状11.2.2国内研究现状11.3本文的研究框架21.4本文的研究意义32财务评价研究指标分析42.1财务评价指标的发展42.2房地产企业财务评价指标42.3房地产企业财务评价的研究基础53国内房地产企业发展质量分析63.1基本财务数据堪忧63.2经营转型迫在眉睫114财务评价对万科企业高质量发展的

13、促进134.1背景分析134.1.1公司简介134.1.2万科转型前的重资产运营模式134.1.3万科轻资产运营模式转型之路144.2财务分析对企业发展质量的促进144.2.1财务比率评价综合发展能力144.2.2报表项目分析促进市场竞争力174.2.3财务评价促进风险防控能力204.3 财务评价对首开万科城的促进204.3.1首开万科城简介204.3.2降低建设成本214.3.3多元化社区配置215财务评价对房地产企业高质量发展的启示23结 论24致 谢25参考文献26本科论文1绪论1.1研究背景1998年，我国深化城镇住房制度改革将房地产行业带上了突飞猛进的发展快车道。在这一时期，国内众多

14、房地产企业选择了以投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等业务为一体的香港发展模式，在获得超额利润的同时，也形成了规模庞大的房地产集团。这时的房地产企业以重资产运营为主，其核心是通过获得土地来提高竞争力，融资渠道相对单一。重资产运营模式给房地产企业带来巨额利润的同时，也让他们背负着巨额的债务，陷入了资金困境。随着国家宏观调控措施的不断加码，城市土地价格出现下降，土地交易量同时下降，房地产企业的问题也逐渐暴露出来。与此同时，自然灾害给房地产企业经营带来的不可预估的风险也在加剧。据统计，截止到2020年3月末，已有96家房地产企业受新冠肺炎的影响先后破产。自2014年起，万科集团率先开始了轻资产运

15、营模式的改革。随后，华夏幸福、绿地、华润置地等房企纷纷跟进，房地产龙头企业开始了轻资产转型之路。通过文献研究我们发现，轻资产运营为房地产企业打开了多元化的开发途径，取得了一定的经营成果，也在一定程度上缓解了企业债务压力，创新了融资模式，值得我们研究和探讨。1.2研究现状1.2.1国外研究现状对企业财务状况的评价，在西方发达国家已经提出了杜邦分析法、沃尔评分法和平衡记分卡三种方法。1.2.2国内研究现状随着我国改革开放和会计制度的不断完善，财务评价方法经过多年的发展变迁，已经逐渐形成了一套较为完整理的理论体系。但随着社会经济发展水平的不断提高，我国的财务评价指标还在不断完善改进中。在1997年至

16、2007年，先后有夏元谷教授、张先治教授、李喜荣、于倩教授、石香焕教授等人，从财务评价指标、财务评价体系、生产经营角度和物化劳动效果、财务管理内容变化等方面对财务评价指标进行了改进。在2011年里，李亚芳、张喜悦教授和李爱香教授分别在企业财务评价指标体系问题研究和新形势下基于利益相关者企业财务分析的完善一文中，结合绿色和环保的热点，继续完善了现行的企业财务评价指标。1.3本文的研究框架图1.1 本文研究框架1.4本文的研究意义财务评价是对企业过去的经营成果以及将来的面临财务问题进行的分析，以相关企业的会计核算、审计报告和财务报表为参考依据，对企业的偿债能力、营运能力、盈利能力、发展能力、可持续

17、发展能力、非财务评价指标、化解风险能力等状况进行的综合分析，对企业的未来和现状提供较为精准的把握和预估。对于众多房地产企业而言，万科集团在A股中保持着股价高、市场嗅觉敏锐、转型发展快的优点，通过分析其五年来的财务数据，用财务评价的指标进行横向和纵向对比，对其发展战略、经营资产管理与竞争力、效益和质量、企业价值、成本决定机制、财务质量状况、风险和前景做出分析，深入挖掘报表的内部和外部信息，从而判断其转型发展的决策部署是否能为企业带来效益，为房地产企业高质量发展提供合理建议。2财务评价研究指标分析2.1财务评价指标的发展财务评价指标是随着我国经济的不断发展而变化的，国内方面对财务评价指标的研究从来

18、没有停止。1993年7月，财政部颁布了企业财务通则，这里提到了我国最早的财务评价指标：流动比率、速动比率、资产负债率、存货周转率、应收账款周转率、销售利税率、资本金利润率、成本费用利润率等。在后续的时间里，国家相关部门又出台了企业经济效益评价指标体系(试行)、国有资本金效绩评价规则、企业效绩评价操作细则(修订)、中央企业综合绩效评价实施细则等多种考核措施。近年来，国家国资委考评局发布的企业绩效评价标准值为财务评价指标的发展提供了官方参考标准。2.2房地产企业财务评价指标房地产企业具有经营周期长、成本高、资金量大的特点，因此，其财务评价指标主要包括以下几个方面：（1）偿债能力偿债能力是指企业偿还

19、长期债务和短期债务的能力。主要包括主要有流动比率、速动比率、资产负债率、权益乘数、金融性负债率、利息保障倍数等。当前，我国的房地产企业都背负着巨大的债务，通过分析其资产结构来了解其权益资金占债务资金的比重，可以把握房地产企业的资金链条，分析其抗风险能力。（2）营运能力营运能力主要指企业营运资产的效率与效益，与营运资产的周转率或周转速度有关。主要包括应收账款周转率、平均收账期、存货周转率、存货周转天数、固定资产收转率、总资产周转率、经营现金净流量对负债比率、现金流量比率等。透过其资金的周转情况和存货周转情况，我们可以了解企业的销售状况和预测未来的发展状况。（3）盈利能力盈利能力即企业获取利润的能

20、力。主要包括毛利率、核心利润率、销售净利率、总资产报酬率和每股收益等，对企业盈利能力进行预测。（4）发展能力发展能力主要指企业通过自身产生的经营活动，不断积累、不断创造价值的能力。主要包括销售增长率、总资产增长率、营业收入等要素。通过对发展能力的评价，可以衡量企业的整体实力，有助于对未来的发展做适当预测。（5）可持续发展能力为了更好的反映房地产企业未来的发展趋势，本文将可持续发展能力纳入了对房地产企业得到的财务评价指标中。旨在分析房地产企业是否在开发的过程中注重环境的保护，通过创新的生产模式提高资源利用率，反映企业的社会责任。将该指标纳入财务评价，可以分析房地产企业每年在环保、公益、创新中资金

21、的投入情况，从而评价其可持续发展能力。（6）非财务评价指标为了更加准确的反映企业的资源优势，正确评价企业的发展现状，本文在财务评价中也引入了一些非财务评价指标，主要包括客户关系维度、企业劳动生产率、产品质量、新产品开发能力等方面。这些指标将与财务评价指标互为补充，对企业形成立体、多面化的评价结果，有利于我们正确把握房地产企业未来的发展方向。2.3房地产企业财务评价的研究基础本文在研究时，以国内房地产企业A股上市公司2014年至2018年间披露的资产负债表、利润表、所有者权益表为主要依据，以房地产企业审计报告、国家资产改革委员会考评局发布的企业绩效评价标准值、国家统计局发布的统计年报等官方发布的

22、数据为参考依据，做出合理的评价。在分析论证的过程中，本文所用的计算公式和分析方法参考了中国人民大学张新民教授所著的财务报表分析（第四版）和从报表看企业数字背后的秘密（第三版）两本教材。3国内房地产企业发展质量分析3.1基本财务数据堪忧以下数据分析以国家统计局发布的2001年-2019年国家统计年鉴为基础（表格数据见附件4），分析我国2010年-2018年间房地产企业数量、土地开发及购置、投资额、资金来源、销售额、资产负债情况、经营情况。（1）企业数量图表 3.1 2000年至2018我国房地产开发企业数量2000年以来，我国房地产企业数量增长了4倍。截止到2018年12月31日，我国共有房地产

23、开发企业97937家，呈现缓慢上涨趋势。从注册类型来看，我国房地产开发企业以内资企业为主。从登记类型来看，民营和股份制企业在不断增加，国有房地产企业数量在减少。（2）土地开发及购置图3.2 2000年至2018我国房地产开发企业土地开发及购置情况从上图可以看出，我国房地产企业待开发土地面积程上升趋势，而土地购置面积却在下降，这表明当前仍有大部分土地囤积在房企手中闲置。另外，我们可以从图中看出，房企产开发企业的土地成交价款和购置费用在上涨，这给房企产企业带来的资金压力在增加。（3）投资额图3.3 2000年至2018我国房地产开发企业投资额截止到2018年12月31日，我国共有房地产开发企业总投

24、资额已达740022.33亿元人民币。其中，2015年至2016年间房地产开发企业总投资额为51003.49亿元人民币，2016年至2017年间房地产开发企业总投资额为68760.14亿元人民币，2017年至2018年间房地产开发企业总投资额为83404.95亿元人民币，投资总额每年都在不断增加。（4）资金来源图3.4 2000年至2018我国房地产开发企业资金来源从图中可以看出，我国房地产企业资金来源多样化，预收款的金额增加快，成为重要的资金来源渠道之一。企业自筹资金和银行贷款、个人按揭等方式融资较平稳。除此之外，房地产企业其他资金来源，包括国家预算内资金、债券、社会集资、个人资金、无偿捐赠

25、的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金来源也占较多比例。（5）销售额图3.5 2000年至2018我国房地产开发企业销售额从图中数据可以看出，自2000年至今，我国住宅商品房的销售额最多，其次是商业置业用房，办公楼销售额在小幅度增加，而别墅和高档公寓的销售额从2017年开始呈现下降趋势。可见，在国家宏观调控的政策下，对房地产企业的结构性调整是显而易见的。（6）资产负债情况图3.6 2000年至2018我国房地产开发企业资金来源图3.7 2000年至2018我国房地产开发企业整体负债率从图中可以看出，我国房地产开发企业实收资本占比重少，企业负债在增加，总资产在不断增加。与此同时，

26、企业负债和企业所有者权益增加也较快，而企业的实收资本在近年来增加较慢。我国房地产开发企业的资产负债率在经历了2008年金融危机后攀升较快，后趋于平稳。房地产开发企业总体资产负债率大于50%，仍处于高负债状态。（7）经营情况图3.8 2000年至2018我国房地产开发企业经营收入从图中可以看出，近年来我国房地产开发企业主营业务收入在持续增加，其中商品房销售收入是主要来源之一。房地产开发企业的营业利润在不断增加，获利能力不断增强。从上述数据中，我们可以看出我国的房地产开发企业还在持续增长，并且投资额也在增长。与之相对应的，国家对住宅建设用地的转让增长率在放缓，反映出房地产行业的竞争在加剧。我国的房

27、地产开发企业的资金虽然来源渠道多样化，但是无论是企业自筹资金还是吸收购房者的定金和预付款，其中相当大一部分都来自银行的贷款。可以看出我国的房地产企业与银行的依赖程度相当高。从供求关系来看，我国的房地产需求结构以住房为主。由于我国居民自古以来就有“成家立业必须要有固定住所,即自有住房”这样的观点存在，导致买房成为了人们的刚需。因此，我国的房地产企业多集中在住房开发领域，由此带来的同质化竞争也让房地产企业在追求更高品质的同时提高了生产成本，在房价下行压力趋势下，利润可能进一步缩小。我国房地产企业整体高杠杆、负债率高是行业的最大特点。众所周知，开发房地产需要的资金量大，开发周期长，对外界的资金依赖程

28、度也高。举债拿地的现象在房企领域已经屡见不鲜，企业偿债压力和违约风险在房地产企业十分突出。因此，去杠杆问题也成为摆在我国房地产企业面前的一到问题。3.2经营转型迫在眉睫改革开放以来，我国内地的房地产企业借鉴融资、买地、建造，到卖房、管理为一体的“香港模式”。在此期间，他们积累了大量资金，形成了品牌，成为了庞大的房地产企业集团。随着国家政策调整和市场的变化，以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”逐渐在我国内地流行开来。我国房地产市场经历了十多年的黄金时期后，随着国家宏观调控政策调整和各地限房、限地政策的出台，房地产企业高增长、高利润时代已经结束，整个行业已经进入了深度调整期，越

29、来越多的房地产企业将走上转型发展的道路。究其原因，主要集中在以下两个方面。（1）我国房地产市场环境正发生着深刻变化。首先，我国的城镇人口老龄化趋势在加重。通过查阅国家统计局数据，我国目前城镇人口老龄化率（65岁以上人口占城镇人口比例）超过了11.4%，已经接近日本上世纪90年代水平。这项指标数据的变化，意味着我国城镇化率在未来一段时间将收窄。其次，我国房地产市场的供需已经发生变化。在2013年以前，我国的房地产市场以卖方市场为主，处于增量时期。随着近年来人均住宅面积的提高和部分地区限购政策的实施，“炒房热”的阶段已经过去，潜在的住房需求开始下降。截止到2019年年末，商品房待售面积49821万

30、平方米。房地产行业已进个产生了大量库存，如何消化这些库存是未来房地产企业面临的巨大挑战。最后，人们对住房品质的提升要求已经开始显现。在我国一二线城市，新开发的楼盘通常更加注重居民的生活质量，建设有配套的公园、商场、便利店、医院、学校等设施，同时形成了住宅、租赁、办公为一体的新型住宅小区模式。但在我国三、四线城市和城镇地区，住宅小区建设的形式仍然以固定住宅的形式出现，缺乏配套的生活设施建设，生活和娱乐场所仍然依靠外部力量的支持。随着人们对住房环境要求提高，新型住宅小区必将对老旧的小区模式造成冲击。（2）传统的房地产企业经营模式正在遭受冲击。首先，开发成本高、销售竞争激烈，利润空间压缩是摆在房地产

31、企业面前的一道难题。众所周知，房地产企业成本中来源最大的是土地成本。城市经过一轮快速的扩展后，可供开发的土地越来越有限，地价将持续走高。地价的走高将引起住房建设成本的上涨，在房价不变的情况下，企业利润就降低。第二，企业融资难，负债率越来越高，造成难以为继。目前，房地产企业普遍存在着融资难和融资贵的问题，这就加剧了企业运行的风险。第三，房地产企业长期坚守固有的经营模式，房企间的竞争和兼并加剧。如果不转型升级，大型房地产企业将面临利润压缩、资金周转困难的困境，而小型房地产企业将面临被兼并甚至破产的风险。因此，房地产企业为了高质量发展，转型生存迫在眉睫。4财务评价对万科企业高质量发展的促进4.1背景

32、分析4.1.1公司简介万科集团于1984年在深圳经济特区成立，1991年A股在深交所上市，并在1988年进入房地产行业，成为国内领先的城乡建设与生活服务商，业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。过去，万科集团的核心业务包括住宅开发、物业服务。近年来，公司在巩固核心业务优势的基础上，围绕城乡建设与生活服务商的定位，积极拓展多元化发展思路，进入租赁住宅、商业开发和运营、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假、养老、教育等领域。在股东方面，万科集团的股票呈现出价值高，但高度分散的特点，这也为“宝万之争”开创了条件。经过“宝万之争”事件后，原万科的最大股东华润集团退出，深圳地铁集团成

33、为第一大股东，开创了“轨道+地产管理”的新业态模式。另外，透过其股东不难看出，万科集团的股权牢牢的把握在国有资产企业中。截止到2019年底，万科集团股东及持股比例如下表所示：表4.1 万科集团前十名股东列表十大股东持有比例本期持有股(万股)深圳市地铁集团有限公司28.69%324,281.08HKSCC NOMINEES LIMITED13.96%157,787.83香港中央结算有限公司4.32%48,835.85国信证券-工商银行-国信金鹏分级1号集合资产4.04%45,699.32深圳市钜盛华股份有限公司3.57%40,332.81安邦人寿保险股份有限公司-保守型投资组合3.04%34,3

34、02.41招商财富-招商银行-德赢1号专项资产管理计划2.91%32,935.29中央汇金资产管理有限责任公司1.68%18,956.60中国证券金融股份有限公司1.17%13,266.94中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-00.86%9,730.184.1.2万科转型前的重资产运营模式所谓重资产模式是指万科集团在房地产开发领域从土地储备、资金投入、设计开发、建成售后到物业服务的全产业链形态，类似于香港模式的发展路径。此时，土地升值速度高于资金成本，房地产企业通过储备大量土地资源获得土地溢价和通过销售分成来获取利润，土地储备多少也成为衡量地产企业价值的最主要的标准。在这种模式下，万科集

35、团几乎涉猎到房地产开发的所有环节，并且以重资产的优势控制生产链的各个步骤。在转型之前，万科的经营范围主要集中于住房开发和物业服务两个方面，对于房屋租赁、物流仓储、养老、教育等业务没有涉及，这时业务面较为单一。4.1.3万科轻资产运营模式转型之路所谓轻资产模式，既是一个商业模式的创新，也是一个金融模式的创新。万科集团的轻资产转型可以追溯至2013年与铁狮门集团的合作开始。通过引入铁狮门集团的“小股操盘”的操作模式，万科集团于2014年正式开始了轻资产经营模式的转型道路。万科利用该模式，引入拥有土地资源的参与者，依托自身的运作优势、品牌优势和技术优势，加速项目的运作。另外，万科也通过其操盘的项目来

36、提高自身的品牌知名度，促进自身业务的发展。在2015年，万科集团财报中提到了“学习移动互联网”的理念，到2016年，万科集团更是提出了“三好住宅”+“城市配套服务商”的发展道路。2018年，万科将其定位升级为“城乡建设与生活服务商”。因此，万科的转型道路则是将产业链延伸到了与生活相关的配套服务中，采取多元化的经营策略，涉足度假区、养老、教育、租赁住宅等业务。其盈利能力也从单一型转变为多元化。如今，万科集团的轻资产化运营已经取得了相当理想的成果。在当下，中长期土地的红利、资产的超额回报都在衰竭，房地产企业面临转型压力，而万科集团依靠其强大的品牌管理能力，通过“小股操盘”模式抢占市场份额的模式已经

37、成为众多房地产企业未来发展的方向之一。4.2财务分析对企业发展质量的促进4.2.1财务比率评价综合发展能力（1）偿债能力偿债能力主要包括主要有流动比率、速动比率、杠杆比率和利息保障倍数等。表4.2 万科集团偿债能力分析指标统计表项目2018年2017年2016年2015年2014年流动比率1.1543415351.2008571571.2436160541.302247291.344713661速动比率0.4855713180.4950286030.4378185430.4258955080.425510209资产负债率0.8458563970.839812560.8053670520.777

38、0152040.772046379权益乘数6.487457016.2426867035.1378762394.4846106954.386857266金融性负债率0.7433567670.774221960.7884022990.7096224570.737217686利息保障倍数8.41045907311.97665879-注1）：2017年和2018年利息保障倍数中利息费用是通过合并利润表中数据获得，结果较为准确。在2017年之前的利润表中，利息费用计入了财务费用中，直接计算会存在一定误差，影响数据的准确度，故不做比较。从上表中可以看出，自2014年至2018年间，万科集团的流动比率正在接

39、近1：1，说明其负债率在提高，短期偿债能力风险在加大。美国的传统教材认为，这一数值在2:1左右比较合理。与之同为房地产企业的华夏幸福基业股份有限公司在2018年第四季度的流动比率为1.52，其短期偿债能力强于万科。从速动比率中可以看出，万科集团的比率呈提高的趋势，在流动负债大于速动资产的情况下，比率越高反映出万科的资产在提高，对企业发展来说是有利的。在杠杆比率方面，万科的资产负债率、权益乘数呈现出增长态势，尤其自2017年以来增长迅速，这与其负债的增长有着密切关联。而万科在负债增加的情况下，其金融性负债率却保持稳定态势，从另一方面说明了万科集团在融资过程中扩展了资金途径来源，有利于降低银行贷款

40、的压力，多渠道获取资金支持。在利息保障倍数方面，万科集团的数值在下降，但是其数值仍大于1，说明其在这段时间有足够的利润来支付利息。但是，其下降的速度如此之快也应当引起警惕。（2）营运能力表4.3 万科集团营运能力分析指标统计表项目2018年2017年2016年2015年2014年应收账款周转率197.21138.48104.8888.7958.87平均收账期1.832.603.434.056.11存货周转率0.280.300.410.400.32存货周转天数1,304.351,198.00886.04893.521,138.88固定资产周转率31.9534.9341.0154.1365.97总

41、资产周转率0.220.240.330.350.30经营现金净流量对负债比率0.030.080.060.030.11现金流量比率3.009.726.823.8212.07营运能力与营运资产的周转率或周转速度有关。通过上表我们看出，万科集团在2014年至2018年间，应收账款周转率、存货周转天数在增加，表明万科集团的收账速度加快快，平均收账期缩短，坏账损失减少，资产流动加快，偿债能力加强，但与此同时存货周转天数增加反映出其存货出现积压，变现能力变差，销售状况在下降。平均收账期、存货周转率、固定资产周转率、总资产周转率、经营现金净流量对负债比率、现金流量比率在减少，这些指标也反映出万科集团目前的销售

42、状况在下降，库存压力正在增加，短期偿债能力风险加大。（3）盈利能力盈利能力分析主要包括企业的毛利率、核心利润率、销售净利率、股东权益报酬率、总资产报酬率和每股收益等。表4.4 万科集团盈利能力分析指标统计表项目2018年2017年2016年2015年2014年毛利率0.3748669870.3410067950.294126870.2935685030.299450197核心利润率0.0413124770.031486943-0.0063297360.011348469-0.009720803销售净利率0.1655213830.1531857970.1178916380.132700350.1

43、31756178总资产报酬率0.0510843880.048730949-每股收益3.062.541.901.641.43通过上表可以看出，自2014年以来，万科集团的销售毛利率在提高，说明其产品成本在降低，有了更大的降价空间。其核心利润率在近几年在不断的提高，说明其管理层在经营中的经营绩效和管理能力在提高。其销售净利率在每年增加，说明未来万科有更多的营业收入或者能够有效的控制成本。这项指标万科始终高于华夏幸福，说明在经营和控制成本方面，万科较华夏幸福要成熟。在总资产报酬率方面，万科的指标处于增长中，表明万科集团的投入产出水平在提高，其资产运营也越有效果。在总资产报酬率方面，万科2018年高于

44、华夏幸福0.032的数值，表明万科的资本结构要优于同行业企业。透过上述数据，我们可以看出自万科集团实行轻资产模式和“小股操盘”模式的转型以来，财务报表反映出最直接的是成本的下降，盈利在增加，说明该模式对助力公司的发展起到了一定的作用。（4）发展能力发展能力主要包括主营业务收入增长率、净利润增长率、净资产增长率、总资产增长率等要素。表4.5 万科集团发展能力分析指标统计表项目2018年2017年2016年2015年2014年主营业务收入增长率22.551.0122.9833.588.10净利润增长率32.4231.259.2534.545.41净资产增长率26.2215.4618.6117.62

45、9.91总资产增长率31.1740.2935.8920.246.09从发展能力可以看出，自2014年转型以来，万科的收入、资产、利润在极速扩张中。截止到2018年底，万科集团的主营业务收入增长率超过10%，说明其公司正处于成长期，将继续保持较好的增长势头，尚未面临更新的风险，属于成长型公司。净利润持续增长，反映了万科集团的经营效益近年来持续向好。净资产增长率在提高，反映出万科集团仍然处在快速扩张之中。总资产增长率呈现放缓趋势，反映出万科集团开始调整扩展速度，避免盲目扩张。综合来看，万科集团在实行轻资产转型后，企业的发展能力有了进一步的提升。尽管在此间面临着“宝万之争”的困扰，但是其扩张速度却依

46、然不减，印证了改革是对企业未来的发展有帮助的。（5）可持续发展能力在环保方面，万科集团2018年财报中提到了：“持续推进绿色建筑和工业化技术应用。”截止到2018年底，万科集团绿色建筑认证面积为3502万平方米，绿色建筑面积已累计达到 1.47亿平方米。在创新方面，万科集团持续完善“5+2”装配式建造体系，以五项建筑技术体系、主体适度预制、装配式装修等新技术、新材料、新工艺突破质量瓶颈。同时，万科集团注重用互联网提高员工工作的效率，为其搭建线上工作平台，在经营性业务领域，通过技术支持促进经营性业务发展和创新；在商业项目上试点建立智慧运维系统，提升建筑运维效率，实现绿色运营。（6）非财务评价指标

47、万科集团在向轻资产转型过程中，两个非常重要的方向就是由传统的销售向技术科研转型，由建房者向卖房者转型。万科集团近年来在住房建设方面推行“产业化”建房模式，将生产的过程流水化处理，进一步压缩了工期，提高了生产效率。在维系客户关系方面，万科集团的财报中提到有明显的提升空间，下一步将注重服务态度和服务理念的转变。从这些指标来看，万科传达出的信号是积极的。4.2.2报表项目分析促进市场竞争力在财务报表复杂的条件下，有时候只通过财务比率分析法并不能很反映出企业的管理问题，因此，我们还需要在报表的基础上再深层次剖析企业。（1）万科集团的战略层面分析表4.6 万科集团战略分析指标统计表经营资产项目金额投资资

48、产项目金额货币资金77,677,228,103.71交易性金融资产11,502,044,931.51固定资产37,025,636.76可供出售金融资产-在建工程104,583,982.59长期股权投资28,528,085,729.22合计77,818,837,723.06合计40,030,130,660.73依据上表数据，根据资产按照对利润贡献方式的分类，我们可以看出，万科集团的经营资产占比重大，是一家以经营资产为主的经营主导型企业。因而其战略内涵便十分清晰：第一，公司实施专业化与多元化并举战略。从发展战略来看，万科集团长期坚持在房地产开发领域走专业化道路。在房地产开发和物业管理业务之外，万科

49、围绕房产领域还拓展了租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务、产业园、冰雪运动、度假村等城市配套设施建设。第二，万科集团的核心竞争力突出。由于万科集团将房地产开发作为长期核心业务，围绕住房供应体系来打造核心竞争力，因而在资源安排上优先支持房地产业务的研发、销售等。这就使得其房地产业务在技术上领先、市场地位领先、毛利率较高以及产品盈利能力领先等方面的竞争优势十分明显。（2）万科集团的不良资产分析一般而言，企业的不良资产已经计提了资产减值准备。因此，可以通过考察本年度企业利润表中资产减值准备来反映新增的不良资产及其结构。表4.7 万科集团资产减值损失指标统计表项目2018年2017年2016年201

50、5年2014年资产减值损失（单位：万元）-235,425131,874119,27949,595万科集团的资产减值损失较往年有大幅提高，主要原因是建材行业产品价格暴涨所致。结合资产负债表中反映出的存货增加、应付账款和应付票据的减少，我们可以判断出万科集团的销售量在下降。但是企业的资产减值损失并没有影响到利润，所以，这说明企业资产整体质量较高。（3）资产总规模及其变化这里以母公司的资产负债表为基础，通过观察资产总规模的变化，分析导致重大变化的来源因素。表4.8 万科集团资产指标统计表项目2018年2017年2016年2015年2014年资产总计456,382,211,534.77330,230,

51、503,667.51220,513,275,411.99194,591,497,558.89174,638,673,938.44第一，关于金融性负债。通过计算2018年万科集团金融性负债（交易性金融负债、应付票据、应付账款、长期借款、应付债券和应付利息之和）与负债之比，金融性负债仅占30%，是较小的一部分。第二，关于经营性负债。万科集团的债务构成中，常规的经营性负债项目（应付票据、应付账款、预收账款）呈现出整体扩大态势。一方面说明企业“两头吃”的能力，另一方面也说明这些负债支撑起了企业日常经营所需要的资金。经营性负债成为了万科集团发展的主要财务动力。第三，关于股东入资。企业股东的入资一般计入股

52、本和资本公积。我们将万科集团2018年股本和资本公积相加得到的数值为3311745万元。其在负债和股东权益中的比重非常小。第四，关于利润积累。万科集团在2018年12月31日的盈余公积和未分配利润之和约为1391.1810万元。最后，按照企业发展的四大来源因素的贡献排序如下：经营性负债、利润积累、股东入资和金融性负债。这反映出，万科集团的财务动力表面上看不过度依赖于债务性银行融资，但是购房者的资本依然来源于银行贷款。同时，其财务动力也不依赖于股东的入资，其自身在长期的经营过程中所确立的市场地位以及其带来的市场经营性资源也发挥了重要作用。（4）流动资产对流动负债的保障表4.9 万科集团净流动资产

53、指标统计表项目2018年2017年2016年2015年2014年净流动资产17,315,79217,019,74014,129,69412,696,25511,915,167结合万科集团的资产负债表，本文做出如下分析：第一，在企业的流动资产中，存货和货币资金占据的规模和比例相当高，这也代表了当下房地产企业的普遍特征。充足的货币资金为流动负债的保证奠定了基础。第二，万科集团的债权中，应付账款占比高，说明万科集团负债多，欠供应商资金较多。第三，上文中我们分析到，万科集团的流动比率正接近1:1左右，与之同行业的华夏幸福2018年流动比率在1:1.5左右。说明万科集团正在以较低的流动资产推动较高的流动

54、负债。与华夏幸福相比，万科集团的综合竞争优势更强。反映出万科集团的企业资源利用效率更高。（5）万科集团的负债融资发展潜力分析表4.9 万科集团资产负债率指标统计表项目2018年2017年2016年2015年2014年资产负债率84.3684.5983.9880.5477.70直观看，万科集团的负债率非常高，未来负债融资发展的空间比较小。这也是房地产企业普遍存在的问题。另外，我们还需要关注以下几个方面。第一，企业经营活动产生的现金流量较为充足，大于企业经营活动产生的现金流出量。反映出万科集团当前应对偿债风险的能力比较充足。第二，万科集团的负债率在增长与其市场拓展密切相关。其房地产业务主要集中在一

55、二线城市，但是近年来开始了在东部三、四线城市发展的步伐，也进一步催高了负债率。第三，万科集团的筹资活动现金流入在增长。反映出万科集团在融资方面发挥了多渠道、多元化融资的作用，仍然有偿还贷款的能力。综合上述分析，我们可以对万科集团整体的财务状况作出如下评价：首先，在企业发展战略方面，万科集团走的是以经营性为主导的发展这略，且投资规模大，盈利能力较强。在运用资源方面，万科集团所依赖的资源主要是金融性负债和经营性负债带来的资源，企业“两头吃”的能力极强。其次，就业务结构来说，万科集团的专业化程度非常高，多元化经营正是其未来要突破的方向。另外，就竞争力和盈利能力而言，万科集团的经营性资产转化率等指标比

56、较正常，符合当下我国房地产企业的主流特点。从净流动资产指标可以看出，万科集团的综合竞争能力较强。最后，就企业的资产总体状况而言，万科集团的存货压力大，整体资产可以满足企业经营活动的需要。与同行业相比，企业没有太多的不良资产占用，资产整体质量较高。企业资产满足债务的能力较好。4.2.3财务评价促进风险防控能力通过前面的财务分析，我们可以对万科集团的发展进行预测。（1）降低负债率我们已经看到，万科集团通过轻资产模式转型，引入铁狮门“小股操盘”模式，已经从一定程度上缓解了负债压力。但是其前期重资产运营模式下产生的债务仍然占据大多数，完全消化还需要很长一段时间。在未来，万科集团要加快存货的周转速度，降低存货占用资金。（2）强化产品的销售能力从未来发展看，房地产领域的竞争还会日益激烈，创新产品设计、创新营销方式将会成为房地产企业下一个角逐点。因此，万科集团还需要尽快改善产品的销售结构，提升企业的综合毛利率水平。（3）改善融资能力，提高抗风险能力众所周知，房地产企业在高负债的基础上，一旦发生资金链断裂，会产生强大