商业项目租金测算及租金影响因素

1、1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金 加扣点这三种形式。一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在 很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业 态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大 的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣 点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则 采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同 的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业 态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制 度，从而使品牌可以扩大市场份额，

2、提升知名度，获得更多 的利润。2、如何进行租金测算租金测算方法多种多样，角度不同，采用方法也不尽相 同。常用的租金测算方法有几个途径： 实地调研； 网络查询； 与第三方公司合作； 通过营业额进行反推（适用于调研难度较大的大型 商场租金估测）； 经验数据针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且 调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研； 针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难, 可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借 经验数据来进行判断。通过营业额进行反推方法的前提是要了解各个业态的 承租水平，或者依据业态的毛利水平，估计该类业态的承租 水平。通用公

3、式：年租金二年营业额*承租水平租金单价二年租金/12/30/租赁面积承租水平为行业经验数据，有时可根据毛利率估算简单介绍常见的几种业态的承租水平：餐饮类：快餐承租水平较高，一般为营业额的8%-12%； 大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的7%-8%o娱乐类：依据影院的营业额分配，一般毛利水平在30% 左右,承租水平约占影院票房的12%； KTV的承租水平一般 较低，租金占营业额比例约在3%-5%左右。超市：卖场中，超市的租金水平几乎是最低的，仅为营业额的2%-3%左右，因超市毛利较低。电器卖场：电器卖场的承租水平一般为营业额的2%左右。百货：属高毛利业态，毛利水平一般在20%-30%,因

4、此 承租水平也较高，约为营业额的12%-17%。KTV租金测算：2000平米钱柜KTV,单日销售额约15万，承租水平约 4%-5%o年营业额二日营业额*12*30二15*30*12二5400万元年租金二年营业额*承租水平二5400*4%二216万元租金单价二年租金/12/30/租赁面积二216*10000/12/30/2000二3 元/平米/ 日3、购物中心租金定价方法根据商圈租金水平、商家承受能力，购物中心投资回报, 综合考虑以下几种定价方法：租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平 为基础，推测本商圈与本项目租金水平。租金水平是商家设 店选择商圈的重要因素之一。保本保利定价法：以商家的租金承受能力为基础，分析 典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢 利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会 对营业额、租金、保本保利点作测算。商业业态因素此计算方法也称浮动租金法，按照传统百货的作法，不 同商业业态