龙岗坪山新区房地产市场汇报

1、1坪山房地产市坪山房地产市场土地拍卖情场土地拍卖情况况2007年年9月月3日，深业地产参与坑梓街道一宗住宅用地拍卖，最终以楼日，深业地产参与坑梓街道一宗住宅用地拍卖，最终以楼面地价面地价1192元元/平方米竞得。（目前为深业东城御园项目）平方米竞得。（目前为深业东城御园项目）20072007年坪山土地成交楼面价在年坪山土地成交楼面价在1192-36791192-3679元元/ /平之间平之间位置：龙岗区坪山街道竞得人：深业南方地产(集团)有限公司成交时间：2007年9月3日总建筑面积：218086平方米总地价：6.92亿元楼面地价：3174元/平方米可售楼面地价：3679元/平方米项目名：深业

2、东城国际项目名：深业东城国际位置：龙岗区坪山街道位置：龙岗区坪山街道竞得人：深业南方地产竞得人：深业南方地产(集团集团)有限公司有限公司成交时间：成交时间：2007年年9月月3日日总建筑面积：总建筑面积：218086平方米平方米总地价：总地价：6.92亿元亿元楼面地价：楼面地价：3174元元/平方米平方米可售楼面地价：可售楼面地价：3679元元/平方米平方米特殊限制：宗地内开发的商品住房项目，套型建筑面积特殊限制：宗地内开发的商品住房项目，套型建筑面积90平方米以下住平方米以下住房房 面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的95%以上。宗地竞以上。宗

3、地竞得人须在项目建成后，将其住宅建筑总面积中得人须在项目建成后，将其住宅建筑总面积中15%的住房无偿提供给政的住房无偿提供给政府作公共租赁住房。府作公共租赁住房。 20102010年度深圳地王（坪山）折合楼面价年度深圳地王（坪山）折合楼面价60746074元元/ /平米平米2010年10月15日下午3时，深圳房地产交易中心公开拍卖今年的第一块住宅用地，多家开发商参与，而“中粮地产在经过173轮的举牌之后，以以总价总价7.42亿元，楼面地价亿元，楼面地价6074元元/平方米拿下坪山一块建筑面积平方米拿下坪山一块建筑面积122160平平方米的住宅用地，楼面地价高于方米的住宅用地，楼面地价高于3年前

4、年前5倍，创造坪山新地王。倍，创造坪山新地王。” 该宗土地是今年深圳市政府公开拍卖的第一宗住宅用地，位于坪山新区坑梓街道，占地面积53113.15平方米，建筑面积122160平方米，容积率2.3。该宗土地是连续3年来深圳罕见的“不捆绑经济适用房、不受7090政策影响的土地”。同时，作为年度深圳首宗拍卖住宅用地，自然会吸引“大腕”开发商参加，毕竟通过这种“正规途径”获得土地是最佳的方式。据悉，包括万科、金地、天健、佳兆业、安联、中粮等7家开发商参加了竞买。该地块包含的文化综合体部分，包括文化阅览中心、文化活动中心、公共展览中心、演艺中心等，其中的拆迁安置房，是文化综合体项目用地招拍挂的捆绑条件之

5、一，竞得人代建完成后，将由政府回购，其产权归政府。文化综合体产权及配套商业的土地产权也归政府，竞得人应按相关协议要求负责代建，代建费用由政府按代建协议和工程进度支付。 中粮地产中粮地产“强取豪夺强取豪夺”比比3 3年前高出年前高出5 5倍价格购买倍价格购买此次中粮竞得此次中粮竞得的土地与深业的土地与深业07年竞得的土年竞得的土地相距不远，地相距不远，但价格已经高但价格已经高出当年出当年5倍。从倍。从07年的年的1092元元/平方米跨越到平方米跨越到现在的现在的6074元元/平方米。平方米。深圳年度深圳年度地王地王诞生诞生 坪山一地块坪山一地块12.24亿元成交亿元成交2012年年11月月13日

6、坪山一日坪山一15万平方米的地块在深圳市万平方米的地块在深圳市土地土地房产房产交易中心成功出让，由招交易中心成功出让，由招商局地产控股股份有限公司以商局地产控股股份有限公司以成交价人民币成交价人民币12.24亿元竞得亿元竞得。这意味着本年度深圳。这意味着本年度深圳“地地王王”已经诞生。已经诞生。该地块编号为该地块编号为G12201-0299，位于坪山新区坪山办事处，土地用途为居住，位于坪山新区坪山办事处，土地用途为居住+商业商业+文化文化设施用地，土地使用年期设施用地，土地使用年期70年，地块用地面积为年，地块用地面积为159656.99平方米，建筑面积为平方米，建筑面积为379400平方米。

7、平方米。昨天的拍卖会吸引了万科、佳兆业、莱蒙国际、招商地产等昨天的拍卖会吸引了万科、佳兆业、莱蒙国际、招商地产等4家龙头房企到场，最终花家龙头房企到场，最终花落招商地产，以溢价近落招商地产，以溢价近25的价格拍得本年度深圳的价格拍得本年度深圳“地王地王”。据悉，该地块包含的文化综合体部分，包括文化阅览中心、文化活动中心、公共展览据悉，该地块包含的文化综合体部分，包括文化阅览中心、文化活动中心、公共展览中心、演艺中心等，其中的拆迁安置房，是文化综合体项目用地招拍挂的捆绑条件之中心、演艺中心等，其中的拆迁安置房，是文化综合体项目用地招拍挂的捆绑条件之一，竞得人代建完成后，将由政府回购，其产权归政府

8、。文化综合体产权及配套商业一，竞得人代建完成后，将由政府回购，其产权归政府。文化综合体产权及配套商业的土地产权也归政府，竞得人应按相关协议要求负责代建，代建费用由政府按代建协的土地产权也归政府，竞得人应按相关协议要求负责代建，代建费用由政府按代建协议和工程进度支付。议和工程进度支付。扣除其中产权属政府所有的文化综合体和安置房项目面积，地块扣除其中产权属政府所有的文化综合体和安置房项目面积，地块实际成交楼面价约为实际成交楼面价约为4896元元/平方米平方米。 20122012年年 深圳地王深圳地王 折合楼面价折合楼面价48964896元元/ /平方米平方米小结小结结论一：坪山新城市中心区（坪山新

9、区办事处）一带的土地拍卖价格，结论一：坪山新城市中心区（坪山新区办事处）一带的土地拍卖价格，从从07年的年的3679元元/平方米，涨幅到平方米，涨幅到2012年的年的4896元元/平方米。平方米。结论二：坪山次城市中心区（坑梓街道办）一带的土地拍卖价格，从结论二：坪山次城市中心区（坑梓街道办）一带的土地拍卖价格，从07年的年的1092元元/平方米，涨幅到平方米，涨幅到2010年的年的6074元元/平方米。平方米。土地拍卖土地拍卖 众多地产大鳄争抢众多地产大鳄争抢 发展潜力巨大发展潜力巨大结论三：坪山新区为结论三：坪山新区为万科、佳兆业、莱蒙国际、招商地产、深业地产等众多万科、佳兆业、莱蒙国际、

10、招商地产、深业地产等众多地产大鳄关注的热点板块，未来区域发展潜力巨大地产大鳄关注的热点板块，未来区域发展潜力巨大。2中观市场中观市场（区域市场）（区域市场）区域分布区域分布大东城万科金域缇香招商花园城深业东城国际中粮一品澜山丹梓龙庭深业东城御园坪山新区坪山新区中心区中心区坪山新区坪山新区次中心区次中心区坪山分为商务中心区板块以及（坑梓）次中心板块坪山分为商务中心区板块以及（坑梓）次中心板块版块特征版块特征未来中央行政商务中心区，区域地段价值高未来中央行政商务中心区，区域地段价值高中心区中心区片区特征：片区特征：坪山区未来中央行政、商务区，坪山中心区规划使片区价值突显典型楼盘：典型楼盘：大东城、

11、万科金域缇香、招商花园城、深业东城国际开发类型：开发类型：开发项目以普通住宅结合别墅为主，开发品质相对较高等面积区间：面积区间：普通住宅70-80三房、80-90四房为主，别墅产品面积在200-260 左右等。片区均价：片区均价：洋房产品11000-13000元/ ，别墅产品30000-50000元/ 区域认知度较高，区域价值得到充分体现；客户群体：客户群体：前期以坪山本地客户为主，后期以深圳关内：罗湖、福田、宝安客户为主等未来潜力：未来潜力： 随着市政配套设施的不断完善，区域价值将更为突显，发展潜力巨大。版块特征版块特征城市更新速度慢，区域认同度一般，未来发展潜力大城市更新速度慢，区域认同度

12、一般，未来发展潜力大次中心区次中心区片区特征：片区特征：老城区，区域发展方向为生态居住和高科技产业园，城市更新速度较慢典型楼盘：典型楼盘：中粮一品澜山、丹梓龙庭、深业东城御园开发类型：开发类型：生态居住区以普通洋房结合别墅产品的结构为主，高科技产业园以普通住宅的结构为主，开发品质相对较高面积区间：面积区间：普通住宅70-80三房、80-90四房为主，别墅产品面积在200-260 左右等。片区均价：生态居住区：片区均价：生态居住区：洋房产品11000元/ ，别墅产品30000元/ ，高科技产业区：洋房产品8000-8500元/ 。区域认知度有待提高，区域价值尚未充分体现；客户群体：客户群体：以周

13、边科技企业中高层为主，部分深圳关内：罗湖、福田、宝安客户未来潜力：未来潜力： 随着旧城改造和城市更新，交通路网完善，区域价值将升高。生态居住区高科技产业区高科技产业区小结小结结论一：坪山商务中心区板块，市场认同度高，楼盘均价在结论一：坪山商务中心区板块，市场认同度高，楼盘均价在1万万-1.2万万之间，成交速度较快，万科、大东城以及深业东城国际的推货速度以及之间，成交速度较快，万科、大东城以及深业东城国际的推货速度以及消化速度都较快，三盘在消化速度都较快，三盘在2012年推出共年推出共2500多套房源，消化了差不多多套房源，消化了差不多2000套。套。结论二：坪山次城市中心区（坑梓街道办）一带的

14、楼盘，价格差异大（结论二：坪山次城市中心区（坑梓街道办）一带的楼盘，价格差异大（7500-13000元元/平方米），但成交速度较慢，市场认同度低。如中粮、平方米），但成交速度较慢，市场认同度低。如中粮、丹梓龙庭成交情况都一般，推货量都较少。丹梓龙庭成交情况都一般，推货量都较少。坪山商务中心区消化速度快，次中心区成交速度一般坪山商务中心区消化速度快，次中心区成交速度一般结论三：坪山新区商务中心区板块，房地产市场呈现量价齐升态势，而结论三：坪山新区商务中心区板块，房地产市场呈现量价齐升态势，而坑梓次中心区板块，目前呈现量稳价稳态势，未来发展潜力大。坑梓次中心区板块，目前呈现量稳价稳态势，未来发展潜

15、力大。3项目竞争研判项目竞争研判（个案分析）（个案分析）大东城大东城基本数据基本数据占地占地面积面积建筑面建筑面积积容积率容积率 绿化率绿化率开发商开发商10万 20万 2.0 33.7%深圳市彭成地产有限公司项目地址项目地址行政商务中心区旁（深汕公路坪山六联酒店北行约400米处左转）核心卖点核心卖点坪山中心区、别墅豪宅、低容积率、坪山城市规划、深圳东站枢纽、半月环湿地公园园林特色园林特色西班牙风情园林开发进度及开发进度及产品组合产品组合目前开发至二期。一期占地面积26371.71 平方米，计入容积率面积52748.55 平方米，产品主要由200-260平方米的别墅和80-160平方米的高层组

16、成销售情况销售情况一期售罄，二期整体销售率约80%均价（元均价（元/ /）洋房11500；别墅50000开发节奏开发节奏一期二期项目分两期开发项目分两期开发推售分析推售分析一期售完，二期高层洋房消化一期售完，二期高层洋房消化80%80%，别墅未推，别墅未推一期：推出时间：2010年11月推售节奏：10年11月和12月两波销售价 格：洋房1万，别墅3万销售情况：销售完毕二期：推出时间：2012年5月已推货量：1、2、4、5、6共5栋1070户已推产品：77-85平米三房、86-120平米四房、125平米五房将推货量：7-10栋低层洋房共88套将推产品：77平米三房、80-86平米四房未推货量：3

17、栋（复式）256套、别墅31套在售均价：洋房均价11500元/ ，别墅预估50000 元/ 销售情况：二期1、2、4、5、6共5栋余下200套在售产品分布情况在售产品分布情况86 1 1577 773栋A单元77-115平2-3房3栋B单元86平2梯8户3房复式户型75 8889 775栋6栋75-89平2-3房12587 1234栋87-125平2-4房123及125都是双拼户型135246万科金域堤香万科金域堤香基本数据基本数据占地占地面积面积建筑面建筑面积积容积率容积率 绿化率绿化率开发商开发商4.5万 14.5万 3.2 33.7%深圳市万科城市风景房地产开发有限公司项目地址项目地址深

18、圳市新城站坪山新区中心区（坪山实验学校旁）核心卖点核心卖点坪山中心区、坪山城市规划、深圳东站枢纽、万科品牌、自身商业配套园林特色园林特色Art Deco园林开发进度及开发进度及产品组合产品组合分两期开发，一期已交付使用，二期在建75-89平的3至4房户型销售情况销售情况一期售罄，二期剩余100多套均价（元均价（元/ /）13500（带1500装修）开发节奏开发节奏项目分两期开发项目分两期开发一期二期10栋保障房推售分析推售分析一期售完，二期洋房剩余约一期售完，二期洋房剩余约100100套套一期：推出时间：2011年9月推售节奏：2012年5月销售完毕价 格：洋房9000 / （含装修）销售情况

19、：销售完毕客户情况：以坪山本地客户为主二期：推出时间：2012年6月已推货量：全部推出共1000多套已推产品：75平米三房、89平米平层四房、88平米复式四房在售均价：洋房均价13500元/ （含1500装修）销售情况：整体销售率达98%客户情况：以福田、罗湖、宝安为主推广区域：以福田、罗湖、宝安为主深业东城国际深业东城国际基本数据基本数据占地占地面积面积建筑面建筑面积积容积率容积率 绿化率绿化率开发商开发商7.2万 21万 3.0 50%深业南方地产集团（有限）公司项目地址项目地址深圳市坪山新区中山大道与锦龙大道交界处（东城上邸西面）核心卖点核心卖点天虹商业配套、开发商品牌、中心区城市规划园

20、林特色园林特色无开发进度及开发进度及产品组合产品组合项目分两期开发销售情况销售情况一期售罄，二期销售率约90%，整体销售率达95%均价（元均价（元/ /）11000（毛坯）开发节奏开发节奏项目按两期开发项目按两期开发1 1栋栋2 2栋栋3 3栋栋4 4栋栋5 5栋栋6 6栋栋在售售罄7 7栋栋8 8栋栋一期二期推售分析推售分析剩余剩余6 6号楼在售，目前主推商铺，整体销售率号楼在售，目前主推商铺，整体销售率95%95%推出时间：2011年7月一期 2012年7月二期已推货量：住宅2288套全部推出已推产品：40平米公寓、70-80平米三房、88-130平米四房、160平米六房主力户型： 70-

21、80平米三房、88平米四房在售均价：洋房均价11000元/ （毛坯）、商铺均价50000元/ 销售情况：一期从11年7月开售，整体均价12000 / ，在12年1月由于市场原因降至9000 / ；二期在12年7月开售，整体均价11000 / ，目前仅余6号楼在售，其余楼栋售罄，整体销售率95%。目前主推商铺，售价从2万-11万，整体均价5万。招商花园城招商花园城基本数据基本数据占地占地面积面积建筑面建筑面积积容积率容积率 绿化率绿化率开发商开发商16万 25万 2.75 30%招商地产开发有限公司项目地址项目地址深圳市坪山新区招商花园城核心卖点核心卖点坪山新区核心、5万自身商业配套、新区中心公

22、园园林特色园林特色开发进度及开发进度及产品组合产品组合销售情况销售情况均价（元均价（元/ /）一品澜山花园一品澜山花园基本数据基本数据占地占地面积面积建筑面建筑面积积容积率容积率 绿化率绿化率开发商开发商5.3万 16.3万 2.35 35.5%中粮地产(集团)股份有限公司项目地址项目地址深圳市坪山新区坑梓街道丹梓中路与兰景路交汇处东北角核心卖点核心卖点中粮物业、首个认证绿色物业、教育配套、豪宅物业、用材用料园林特色园林特色高绿化率开发进度及开发进度及产品组合产品组合项目按一期开发75-147平的3至4房户型销售情况销售情况低层洋房售罄，高层洋房推出3栋楼，销售情况一般均价（元均价（元/ /）

23、11000开发节奏开发节奏项目按一期整体开发项目按一期整体开发1 1栋栋2 2栋栋3 3栋栋4 4栋栋5 5栋栋6 6栋栋7 7栋栋1212栋栋1111栋栋1010栋栋9 9栋栋在售售罄未推别墅推售分析推售分析低层洋房售罄，高层推出低层洋房售罄，高层推出3 3栋，别墅未推栋，别墅未推推出时间：2012年10月首批 2013年3月二批已推货量：首批1、3、7栋共439套 二批9-12栋共120套已推产品：80-90平米三房、120平米平层四房、140平米平层和复式四房（合拼）在售均价：洋房均价11000元/ （毛坯）销售情况：12年10月开售1、3、7栋，价格为13500，开售不理想封盘。13年

24、3月开售9-12栋（82-88平三房），价格为11000，全部售罄。140平米以上的平层和复式销售困难。客户情况：以福田、罗湖、宝安为主，本地客户对价格不认可，几乎没有本地客，同时受惠州大亚湾价格洼地影响，销售情况一般深业东城御园深业东城御园基本数据基本数据占地占地面积面积建筑面建筑面积积容积率容积率 绿化率绿化率开发商开发商3.1万 9.3万 2.5 31%深业南方地产集团（有限）公司项目地址项目地址深圳市坪山新区锦绣东路与金辉路交汇处核心卖点核心卖点开发商品牌、性价比、70米楼间距园林特色园林特色无开发进度及开发进度及产品组合产品组合项目按一期整体开发，现为现楼发售公寓、二至三房销售情况销售情况整体销售率达85%均价（元均价（元/ /）公寓7500（毛坯），洋房8000（毛坯）开发节奏开发节奏项目按一期整体开发项目按一期整体开发1 1栋栋2 2栋栋3 3栋栋4 4栋栋5 5栋栋6 6栋栋在