资产评价复习题与答案

1、资产评估基本原理1. 被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了 ，已经被新型机组所取代。经 调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为 30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机 组的功能比为0.8,被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元。假定其他费用可以忽略不计。要求：试根据所给条件（1）估测该机组的现时全新价格；（2）估算该机组的成新率；（3）估算该机组的评估值。解：（1） 被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：30 X80%=24 （万元）（2）该机组的成新率=8勺5+8） X100%=61.54%（3） 该机组

2、的评估值=24 X61.54%=14.77 （万元）2. 某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费 0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了 20%;铁路运价近两年提高了 1 倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了 15%。试评估该机床原地续用的重置全价。解：现时采购价=5 X（1+20% ） =6 （万元）现时运输费=0.1 x（1+1 ） =0.2 （万元）安装、调试费=0.3 X（1+40% ） +0.1 X（1+15% ） =0.535 （万元）被评估机床原地续用

3、的重置全价=6+0.2+0.535=6.735 （万元）3. 现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备 Y，使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等 约60万元。X设备的尚可使用年限为6年，假定年折现率为10%，该企业的所得税税率为40%，求X设备的超额运营 成本。解：年净超额运营成本为=60 X（1-40% ） =36 （万元）X设备的超额运营成本=36 X1- （1+10% ） -5/10%=136.47 （万元）4. 某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税 前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和

4、55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净 收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%,企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？解：前5年企业税前净收益的现值为：鬥4550S355181.47 (万元)(1+10啊)(1 + 似勺；(U10?4)3 (1 + 10)4(1 + 1 匈稳定期企业税前净收益的现值为：（55/10%）/（1+10%）5=341.51 （万元）企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98 （万元）该企业的评估值为：522.98 X（1-40% ） =313.79 （万元）5. 有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地

5、甲，有关对比资料如下表所示宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价值数A2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。要求：（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数（2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率 修正系数。（3）计算参照物修正后的地价解：(1) A宗地容积率地价相关系数为105,甲宗地的容积率地价相关系数为110100(2) 交易情

6、况修正系数为-1或者0.99108交易时间修正系数为-或者1.06100区域因素修正系数为或者1.02100个别因素修正系数为-或者1105容积率修正系数为-1 -或者0.95(3)参照物修正后地价100 100 100 1051x7E0 = 7%.47102(万元)机器设备评估1. 机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运 输费为0.4万元，安装费用(包括材料)为1万元，调试费用为0.6万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运 输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了 40 %、30 %、20 %。求该设备的重置成本。(保留两

7、位小数)解：重置成本=9.5+0.4 x(1+40% ) +1 x(1+30% ) +0.6 x(1+20% )=12.08 (万元)2. 2015年1月评估设备一台，该设备于2011年12月购建，账面原值为20万元，2013年进行一次技术改造，改造 费用（包括增加设备）为2万元。若定基物价指数2011年1.05，2013年为1.20, 2015年为1.32，求该设备的重置成 本。解：1 321 32重置成本=20 x 1 -+2 xl - =27.34 （万元）3. 评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场上现有的类似生产线成本为 24万元，年产量为12 万件。如果规模经济规

8、模指数为0.8,求该资产的重置全价。解：重置全价=24 X（8/12 ） 0.8=17.35 （万元）4 . 被评估机组购建于1999年3月，主要由主机、辅助装置和工艺管道组成，账面原值60万元人民币，其中主机 占70%,辅助装置占20%,工艺管道占10%。至评估基准日，机组主机价格下降2%,辅助装置价格上升1 %,工艺管道价格上升了 5%。求该机组评估基准日的重置成本。解：重置成本=60 X70% x（1-2% ） +60 X20% x（1+1%）+60 X10% x（1+5%）=59.58（万元）5. 某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估，其账面原值共计1000万元，

9、评估人员经抽样选择 了 10台具有的代表性的设备进行评估，其账面原值共计150万元，经估算其重置成本之各为180万元，则该企业被评 估设备的重置成本是多少？解：180重置成本=1000 x- =1200（万元）6. 现有一台与评估资产A设备生产能力相同的新设备B,采用B比A每年可节约材料、能源消耗和劳动力等40万元。 A设备尚可使用5年，假定年折现率为8 %，该企业的所得税税率为33%,求A设备的超额运营成本。解：年净超额运营成本=40 X(1-33%)=26.8(万元)A设备的超额运营成本=26.8 X(P/A , 8% , 5)=107 (万元)7. 被评估设备为1989年从德国引进的设备

10、,进口合同中的FOB价是20万马克。1994年评估时德国生产厂家已不再 生产这种设备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为30万马 克。按照通常情况,设备的实际成交价应为报价的70%90% ,境外运杂费约占FOB价格的5%,保险费约占FOB价 格的0.5%,被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价 格的0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估 设备尚可使用5年，评估时马克与美元的汇率为1.5 : 1,人民币与美元的汇率为8

11、 : 1。根据上述数据估测该进口设备 的续用价值。8. 被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销 售产品，企业必须减产至年产7000吨，或每吨降价100元保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3 年，该企业正常投资报酬率为10% ,生产线的规模经济指数X为0.6,试根据所给的条件估算经济性贬值率和经济性贬 值额。9. 被评估机组为3年前购置，帐面价值为20万元人民币,评估时该类型机组已不再生产,被新型机组所取代。经调查 和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为 30万元人民币，专家认定被评估机组因功能

12、落后其 贬值额约占新型机组取得价格的20%,被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为1万元，假定其他费用可以 忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。10. 被评估设备购建于1985年，帐面价值30000元，1990年和1993年进行两次技术改造,主要是添置了一些自动控 制装置,当年投资分别为3000元和2000元，1995年该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年价格上升率为 10%，该设备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。7. 解：根据题意有：(1) 被评估设备的CIF价格取其他企业从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理,即被评估设备的

13、CIF价格为 30万马克，或20万美元。(2) 被评估设备的重置成本为：(设备的CIF价格+银行手续费)x(1+国内运杂费率) 银行手续费=20 X8XO.8%=1.28 (万元人民币)国内运杂费=(160+1.28 )X3%=4.84 (万元人民币)进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166(万元人民币)(3) 设备的成新率=5 *(5+5 )X100%=50%(4) 进口设备的评估值为：166 X50%=83 (万元人民币)8. 解：根据题意计算如下：(1) 经济性贬值率=1- (7000/10000 ) 0.6 X100%=19%(2) 经济性贬值额=100 X10000 x(

14、1-33% ) x(P/A , 10% , 3)=670000 X2.4869=1666223(元)9. 解：根据题意计算如下：(1) 被评估机组的现时全新价格最有可能为：30X(1 - 20%) =24 (万元)(2) 设备的成新率为：7 *(3+7 ) X100%=70%(3) 设备的评估值为：24 X70%=16.8 (万元)10. 解：据题意计算如下：(1) 评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：工帐面原值X价格变动率)所以，30000 X2.6+3000 X.61+2000 X1.2仁85250 (元)(2) 评估时设备的加权更新成本为：更新成本X已使用年限所以,30000 X2.6

15、 X10+3000 X1.61 X5+2000 X1.21 X2=808990 (元)(3) 设备的加权投资年限=艺加权更新成本)*艺更新成本)=808990 5250=9.5 (年)(4) 设备的成新率=8 -(9.5+8 ) X100%=45.7%房地产评估1 待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安 置费5万元/亩，其他费用(含税费)3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期 贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的 10%，试

16、估算该地产的市场价值。2.某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为 40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的 租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按 每年15万元固定不变。假定资本化率(折现率)为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益 现值是多少？要求：(1) 按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算(2) 写出计算过程；(3) 写出正确结论。1.解：(1)估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000 -H367 =75元/平方米其他费用：

17、30000 -H367 = 45元/平方米土地开发费用：150, 000, 000 *1, 000, 000 = 150 元/平方米 每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150 =270元/平方米(2) 计算利息：第一期利息：270 X3/4X10 %X2 X0.5= 20.25 (元)第二期利息:270 X1/4X9 %X1X0.5= 3.0375 (元)每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。,所以需要乘以(注:由于第一年投入总投资的3/4,开发期为2年，利率10%，该笔资金并非第一年年初一次投入0.5。第二年同理。)(3) 计算利润：270 X10%= 27 (元)(4) 计算土地成本：270+23.29+27 = 320.29 (元/平方米)(5) 计算待估土地公平市场价值：320.29