惠州大亚湾西区上杨项目整体定位及物业发展建议

1、大亚湾西区上杨项目整体定大亚湾西区上杨项目整体定位及物业发展建议位及物业发展建议谨呈：惠州大亚湾中联房地产开发有限公司2008gw-sz-002房地产市场机会分析房地产市场机会分析整体发展战略整体发展战略项目整体定位项目整体定位物业发展建议物业发展建议启动区建议启动区建议项目属性界定项目属性界定目标解析与核心问题界定目标解析与核心问题界定区域价值研判区域价值研判整体规划与分期构思整体规划与分期构思物业发展建议物业发展建议 物业发展建议物业发展建议原则原则 城市价值体系 宜居体系 价格支撑体系金地金地梅陇镇梅陇镇主题鲜明、形象独特，凭借产品规划主题鲜明、形象独特，凭借产品规划和紧凑实用的户型设计

2、获得良好市场反应和紧凑实用的户型设计获得良好市场反应金地金地梅陇镇概况梅陇镇概况开发商：深圳市金地住宅开发有限公司 ；位置：龙华二线拓展区东北侧，北临布龙路，西靠梅龙路 ；占地面积：136000 ；建筑面积：420000；容积率：3.08；绿化率：30%；一期占地面积：50432平方米，建筑面积：住宅127904平方米、商业5037平方米，1238户；配套：商业街，幼儿园；共分3-4期开发，一期于06年5月开盘，08年2月3期开盘。“代言城市未来的梅陇镇代言城市未来的梅陇镇”地处龙华片区，凭借其在空间、交通和规划等方面的优势该区域将迅速发展成为深圳的城市新区 。项目项目户型户型实现价格实现价格

3、销售速度销售速度金地梅陇镇二居：75m小三居：105-110m大三居：110-120m7500元/平米推出1200套，开盘日选房客户解筹率约：82%周边项目二居：75-85m小三居：110m左右大三居：120m左右6500-7000元/平米40-50套/月地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！整体规划独具匠心，充分利用坡地地形，不同整体规划独具匠心，充分利用坡地地形，不同高度板楼的排列勾勒出错落有致的天际线高度板楼的排列勾勒出错落有致的天际线梅陇镇由11-18层的小高层和24-33层的高层建筑组成的，共4000多个单位p由于

4、地块破地的特性，梅陇镇建于城市8米台地之上，与周边区域形成天然区隔，浑然天成；p12栋板楼、6栋塔楼以点阵式布局，错落其间；p社区外围布置街区、城市广场、商业街等，内部设置架空层、中心花园等，将城市的繁华和社区的私密宁静巧妙结合一期二期三期四期德式纯净主义风格之下线条简洁，但色彩绚丽，德式纯净主义风格之下线条简洁，但色彩绚丽，营造出富有活力的建筑外立面形象营造出富有活力的建筑外立面形象p德国wsp建筑设计公司用简约、纯粹的德式纯净主义风格，突出简洁的线条，用直线条的造型，让建筑大胆出位p彩虹般绚丽七色立面百叶，通过百叶内墙多种色彩的运用，强调建筑时尚、活泼的一面，营造出最具都市气质的建筑表情社

5、区内道路设计注重人性化、参与和互动，园社区内道路设计注重人性化、参与和互动，园林景观变化丰富林景观变化丰富p以前卫、阳光、时尚、自然、健康为总体风格，结合起伏的台地与坡地进行简洁、流畅的设计，以“人景互动”为原则，采用构架、廊道、雕塑小品等要素强调人的参与性和景观的可达性p园林景观由中央公园、水立方泳池、派对架空层、邻里共享庭院、商业休憩庭院、前广场、下沉式庭院等组成业态丰富的商业街彰显了强烈的生活意向，架业态丰富的商业街彰显了强烈的生活意向，架空层和主题区的设置情趣十足、功能多样空层和主题区的设置情趣十足、功能多样p架空层作为“自然泛会所”，一期架空层中设置了6个party主题区，1个运动健

6、身区和1个儿童游乐区；p其中6个party架空层采用不同的情景设计，作为全天候供业主享用的私家酒吧、咖啡厅和派对场所；p商业业态以主题小品牌店，便利店和餐饮为主，为社区提供最适用的生活配套户型面积区间多样，为客户群设置了不同的选户型面积区间多样，为客户群设置了不同的选择，设计紧凑、精致择，设计紧凑、精致p项目一期的主力户型是100100110110平方米的三房，72-7872-78平方米的两房，此外还有部分110121平方米的三房、140平方米的四房和少量的复式、大平面单位；p全部为一梯两户或两梯三户的板式结构，南北通透，户型方正实用，大面积赠送入户花园、双层挑高大露台、生活阳台、大凸窗等 2

7、 2房房2 2厅厅1 1卫卫7272平米平米3 3房房2 2厅厅2 2卫卫109109平米平米4 4房房2 2厅厅2 2卫卫139139平米平米p户型方正合理，南北通透，采光和通风俱佳，舒适度强；p面积控制适当，既保证了功能齐全，又不降低舒适度，减少客户的成本支出；p厨房和卫生间全明设计，提高舒适度；p赠送大面积入户花园、凸窗和露台，给客户最大的实惠。金地金地梅陇镇梅陇镇规划别具一格、外立面风格鲜明，社规划别具一格、外立面风格鲜明，社区完善功能和配套适用，使项目虽处陌生依然魅力十足区完善功能和配套适用，使项目虽处陌生依然魅力十足p大胆利用板楼南北排布与点楼穿插，规划别具一格p充分利用地形优势和

8、楼宇排布，营造出灵活丰富的社区形象。p外立面线条简洁，但利用斑斓的建筑色彩营造出时尚、活泼的形象，建立自身特有的社区气质；p丰富的产品，紧凑精致的设计满足了不同客户的选择。p利用坡地和架空层设置出多个主题区，把健康、快乐的社区生活意向展现在客户面前；p业态丰富，功能适用的商业配套即营造出良好的生活意向，同时也解决了一定的陌生新区基础生活要求。结合客户需求，贯彻项目战略，打造新城宜居结合客户需求，贯彻项目战略，打造新城宜居的领导者的三大策略的领导者的三大策略大亚湾新城宜居生活领导者三大策略大亚湾新城宜居生活领导者三大策略1自我中心化的自我中心化的建立城市价值体系建立城市价值体系2鲜明的生活主题和

9、紧凑舒适的产品户型鲜明的生活主题和紧凑舒适的产品户型建立宜居体系建立宜居体系3充分的、震撼的展现充分的、震撼的展现建立项目价格支撑体系建立项目价格支撑体系城市意向的建立，成为新城焦点；城市意向的建立，成为新城焦点；商业配套、休闲设施等的打造形成闪商业配套、休闲设施等的打造形成闪亮的城市节点，凸现城市价值。亮的城市节点，凸现城市价值。主题鲜明的会所和园林烘托舒适生活主题鲜明的会所和园林烘托舒适生活氛围；氛围；高容积率的产品，以差异化、品质化高容积率的产品，以差异化、品质化定义宜居，倡导紧凑舒适化去赢取客定义宜居，倡导紧凑舒适化去赢取客户。户。风格独特的商业街满足社区生活的同风格独特的商业街满足社

10、区生活的同时，支撑着项目的城市价值；时，支撑着项目的城市价值；震撼的展示，呈现项目的价值点，打震撼的展示，呈现项目的价值点，打动客户。动客户。物业发展建议物业发展建议 物业发展建议原则 城城市市价价值值体体系系 宜居体系 价格支撑体系城市意向体系城市意向体系城市配套体系建立城市意向要做到：鲜明的风格，标志性建立城市意向要做到：鲜明的风格，标志性的建筑，差异的边界，目的地般的归宿感的建筑，差异的边界，目的地般的归宿感一种鲜明的建筑风格一种鲜明的建筑风格一排标志物般的建筑一排标志物般的建筑形成城市的一个节点形成城市的一个节点区别于周边的边界区别于周边的边界目的地感的区域目的地感的区域大亚湾区域内现

11、有项目的建筑风格凌乱、形象大亚湾区域内现有项目的建筑风格凌乱、形象陈旧，缺乏鲜明城市气息的标志建筑陈旧，缺乏鲜明城市气息的标志建筑规划中的大亚湾新城缺规划中的大亚湾新城缺乏城市居住的引领者乏城市居住的引领者从客户测试来看，现代简约和现代风尚是客户从客户测试来看，现代简约和现代风尚是客户所倾向的所倾向的大大亚亚湾湾代代表表项项目目市场上的项目城市市场上的项目城市意向不强，风格不意向不强，风格不突出突出测测试试偏偏爱爱的的风风格格测试中，与市场现测试中，与市场现有项目对比下，这有项目对比下，这些现代城市感的建些现代城市感的建筑引起客户关注筑引起客户关注在测试中我们发现现代城市感的建筑是人们对大亚湾

12、在测试中我们发现现代城市感的建筑是人们对大亚湾新城审美的趋势，这些风格也成为我们建筑风格的方新城审美的趋势，这些风格也成为我们建筑风格的方向向现代感，城市感现代感，城市感较成熟现代建筑风格与项目定位的匹配后发现较成熟现代建筑风格与项目定位的匹配后发现简简约派或时尚派能体现项目追求的城市生活约派或时尚派能体现项目追求的城市生活风格简约、内涵厚重风格简约、内涵厚重p简约鲜明，城市地标简约鲜明，城市地标p归宿内涵，城市家园归宿内涵，城市家园时尚、缤纷年轻、活力p潮流前端p城市方向p新兴阶层p体验生活简约简约前卫前卫风尚的外在表现于淡雅明快中展现自然和朴实，风尚的外在表现于淡雅明快中展现自然和朴实，增

13、添建筑的沉稳韵味增添建筑的沉稳韵味积极务实、品质生活p自然朴实的建筑品格p积极务实的生活态度p淡雅明快，品质体现风尚风尚p厚重的色彩，彰显财富阶层生命的沉淀尊崇尊崇在沿主干道一侧，用富有现代城市气息的建筑在沿主干道一侧，用富有现代城市气息的建筑形成标志物形成标志物城市中标志物吸引着人们的目光城市中标志物吸引着人们的目光地标代表着这里是城市的中心地标代表着这里是城市的中心体现在众多建筑中品质地位体现在众多建筑中品质地位打造标志性现代城市建筑是城市意向的集中表现打造标志性现代城市建筑是城市意向的集中表现标志物有很好的昭示性和影响力标志物有很好的昭示性和影响力地表性的建筑有助于项目建立品质感和与其他

14、项目差异化地表性的建筑有助于项目建立品质感和与其他项目差异化利用主要展示面形成一个城市中的节点，一个利用主要展示面形成一个城市中的节点，一个广场或是一条商业街广场或是一条商业街p街角形成的短小而富街角形成的短小而富有风情的商业街；有风情的商业街；p社区入口处围合成的社区入口处围合成的小体积的广场；小体积的广场；p广场或商业街都能构广场或商业街都能构成集中节点成为城市的成集中节点成为城市的一个中心，并向外辐射。一个中心，并向外辐射。打造项目的广场或商业街区，打造项目的广场或商业街区，形成区域的集节的中心，这形成区域的集节的中心，这是典型的城市意向体现，也是典型的城市意向体现，也有利于销售展示和生

15、活氛围有利于销售展示和生活氛围的形成的形成建筑群与其他项目产生区别，但自身要有整体性，确建筑群与其他项目产生区别，但自身要有整体性，确定项目在城市中的区域，形成城市里家园般的目的地定项目在城市中的区域，形成城市里家园般的目的地项目整体的特征在城市中项目整体的特征在城市中产生强烈的意向，告诉人产生强烈的意向，告诉人们，这里是城市里的家，们，这里是城市里的家，这里是目的地这里是目的地整体色系建议整体色系建议以高档质感的淡雅色系为主以高档质感的淡雅色系为主色，配以鲜艳明亮色块，形成鲜明对比色，配以鲜艳明亮色块，形成鲜明对比淡蓝主色系示例主色系示例白搭配色块示例搭配色块示例深红酸橙色橙色。p主色系显示

16、品质、安逸，而搭配色系增添一抹灵动和跳跃，表现现代、城市。色彩的选用既符合城市发展又形成差异化；p两种色系的融合表现现代感和差异感；p具有较好的昭示性和地标作用，有利于项目销售。细节建议细节建议局部的凹凸和色彩改变筑成项目特有的新城气质，局部的凹凸和色彩改变筑成项目特有的新城气质，个性细节的集合产生目的地的家园归宿感个性细节的集合产生目的地的家园归宿感p局部的凸起和造型变化展现建局部的凸起和造型变化展现建筑个性；筑个性；p鲜明的色块体现新城气质；鲜明的色块体现新城气质；p细节凸现的独特风格使项目拥细节凸现的独特风格使项目拥有目的地和家园的意向有目的地和家园的意向p细节决定品质；细节决定品质；p

17、注重窗框、栏杆、空调注重窗框、栏杆、空调位等细部工艺的品质，从位等细部工艺的品质，从细处展示项目的高品质。细处展示项目的高品质。物业发展建议物业发展建议 物业发展建议原则 城城市市价价值值体体系系 宜居体系 价格支撑体系城市意向体系城市配套体系城市配套体系本项目开发前期的配套除服务社区外，最主要的作用是本项目开发前期的配套除服务社区外，最主要的作用是形成城市生活氛围，商业选择拦截型与目的地型较适宜形成城市生活氛围，商业选择拦截型与目的地型较适宜商业业态商业业态业态类别业态类别主要特征主要特征具体业态具体业态本项目适宜性本项目适宜性拦截型（邻里商业）（邻里商业）距离是消费者选择该类业态消费场所的

18、第一考虑因素。当新商业出现时，如果距离较现有商业更远，那么即使其价格稍低或质量、服务稍好，也不会使消费者改变原有选择日常快速消费品零售及服务日常快速消费品零售及服务，如便利店、花店、药店、干洗店、生鲜副食、普通餐饮、洗印中心、银行、邮局等为满足住区生活需要的必备商业类型替代型（区域商业）（区域商业）距离是消费者选择该类业态消费场所的因素之一，但非第一因素。当具有比较优势的商业出现时，即使其距离较远，消费者也乐于前往休闲娱乐、生活耐用品零售的集中商业、如购物中心、中型超市（3000-6000平米左右）等目的地型（特色商业）（特色商业）距离不是消费者选择该类业态消费场所的考虑因素。当新商业出现时，

19、即使消费者会将一部分消费转向，但不会放弃对原商业选择特色商业和专业市场特色商业和专业市场，如特色餐饮、家居建材、家电、图书城、大型超市、大型娱乐场所等较不受区位限制，结合自有资源和区域资源有发挥空间拦截型商业拦截型商业2424小时营业店，全天候不间小时营业店，全天候不间断服务，生活方式全面升级断服务，生活方式全面升级2424小时生活服务体系：小时生活服务体系：p引进7-11便利店、麦当劳、肯德基等快餐店，24小时营业；p零家务24小时服务，电话上门服务；p充分体现社区都市化意向，带来生活方式的全面升级。便利店便利店干洗店干洗店药店药店快餐店快餐店商业业态商业业态目的地型商业目的地型商业餐饮、休

20、闲、娱乐，为工作在工业区餐饮、休闲、娱乐，为工作在工业区的中高端客户提供压力释放的空间，形成向外辐射力的中高端客户提供压力释放的空间，形成向外辐射力目的地型商业目的地型商业打造成为产业区中高层客户特打造成为产业区中高层客户特色餐饮场所、名流聚会的聚合空间。色餐饮场所、名流聚会的聚合空间。商业业态商业业态商业业态发展建议商业业态发展建议金融、邮政、冲印店、美发店、干洗店、电器维修 快餐西餐、中餐馆、面包店、咖啡馆、茶室、酒吧小型超市、便利店、音像店、药店花店、服饰店、瓷器店、儿童玩具店、宠物店、其他特色卖场商业业态商业业态建议一：建议一：p开发初期由于项目周边人气相对不足，以餐饮带以餐饮带动外向

21、商业是比较容易操动外向商业是比较容易操作的方法作的方法；建议二：建议二：p商业面积划小商业面积划小，进行小面积销售，以减少商业投资的资金压力；建议三：建议三：p休闲类商业相对需要区域成熟度的支持，在先期在先期展示的功能更重要。展示的功能更重要。特色餐饮店美容美发干洗店银行商业排布考虑地块昭示性、展示需要、启动次商业排布考虑地块昭示性、展示需要、启动次序选择序选择p起势阶段起势阶段商业氛围不足，高商业价值区域设置满足社商业氛围不足，高商业价值区域设置满足社区内部需要的社区商业、避免沉淀资金，临西二大道展示区区内部需要的社区商业、避免沉淀资金，临西二大道展示区主要为展示目的的社区商业主要为展示目的

22、的社区商业p发展阶段发展阶段待区域逐渐成熟，增大商业规模临南侧道路待区域逐渐成熟，增大商业规模临南侧道路，西南角可适当设置大型商业定位社区商业中心，西南角可适当设置大型商业定位社区商业中心商业目的：商业目的：p展示、部分消化高容积展示、部分消化高容积率，并且提升社区居住品率，并且提升社区居住品质；质；p完善配套的客户心理预完善配套的客户心理预期，提高项目溢价空间。期，提高项目溢价空间。展示商业：社区内部配套展示商业：社区内部配套规模：规模：10002000平米平米小型集中商业：社区商业中心小型集中商业：社区商业中心规模：规模：20004000平米左右平米左右商业规划商业规划入口文化商业广场入口

23、文化商业广场入口开放商业街入口开放商业街社区商业中心社区商业中心住宅底商住宅底商类型类型形态形态面积（）面积（）业态业态社区商业中心12层20004000中小型超市、餐饮、休闲娱乐住宅底商1层70008000特色商业街，餐饮、娱乐休闲、社区服务等入口广场结合临街一层商铺小超市、快餐、酒吧入口广场结合临街一层商铺小超市、快餐、酒吧休闲，打造极具城市化意向的小区入口展示休闲，打造极具城市化意向的小区入口展示开放性、街区感开放性、街区感入口广场商业入口广场商业开放商业街开放商业街商业意向商业意向社区商业中心社区商业中心 以大超市、餐饮满足社区以大超市、餐饮满足社区同时辐射周边，最大化实现项目利润同时

24、辐射周边，最大化实现项目利润商业意向商业意向划铺方式建议：以划铺方式建议：以50-10050-100平米为基本单元，局部尝试灵活划平米为基本单元，局部尝试灵活划铺，除特定商家外，建议一般不超过铺，除特定商家外，建议一般不超过200200平米平米p灵活划铺；p分户楼梯中庭外置p直接进入目的店面、与一层可分可合；p二层商铺入考虑单独销售的业态选择；p二层商铺的弱势在于进入性较差，不适于停留时间较短的业态，建议考虑对层数要求不严格的餐饮类商家，这种销售形式可实现性较强。代表代表业态举例业态举例需求面积需求面积销售方式销售方式销售面积销售面积说明说明餐饮休闲中餐、西餐、咖啡厅一拖二100m2餐饮一拖二

25、销售在目前市场上较易于接受，可以小一层、大二层方式生活服务洗衣店、冲印店、面包房等100m2单层销售50m2控制面积，便于快速销售划铺方式划铺方式p商业形成连廊，上盖高层，住宅单独的入口，部分内街p商业街区商业街区：以一层为主，层高层高5米米, 局部可采用二层商业p与社区公共空间联系，与住宅建筑风格一致根据世联经验总结，社区商业不同业态的经营根据世联经验总结，社区商业不同业态的经营单元指标参考单元指标参考社区商业参考社区商业参考开间开间进深进深面积面积生活服务类商业生活服务类商业药店药店4-64-6米米6-86-8米米20-5020-50平米平米面包房面包房2.5-42.5-4米米4-74-7

26、米米15-2515-25平米平米洗衣店洗衣店2.5-62.5-6米米6-86-8米米15-4015-40平米平米冲印店冲印店2.5-62.5-6米米6-86-8米米15-3015-30平米平米便利店便利店5-125-12米米6-106-10米米20-10020-100平米平米家政服务家政服务2.5-52.5-5米米6-86-8米米20-3020-30平米平米中介中介3-103-10米米7-107-10米米20-8020-80平米平米布艺布艺4-54-5米米7-127-12米米30-5030-50平米平米美容美发美容美发3-103-10米米7-127-12米米20-10020-100平米平米音像

27、店音像店3-83-8米米6-96-9米米15-5015-50平米平米休闲餐饮类商业休闲餐饮类商业酒吧酒吧6-86-8米米10-1510-15米米70-10070-100平米平米餐饮餐饮6-106-10米米12-1812-18米米划铺方式划铺方式按照本项目规划设计要点中停车位比例，停车数按照本项目规划设计要点中停车位比例，停车数量过大，即无必要且造成发展商资金压力过重量过大，即无必要且造成发展商资金压力过重大亚湾规划局规划设计要点：大亚湾规划局规划设计要点：p停车数量：不低于停车数量：不低于1 1个停车位个停车位/100/100平米建筑面积；平米建筑面积；p本项目计容建筑面积：本项目计容建筑面积

28、：3.983.98* *148584=59148584=59万平米万平米p停车位数量：停车位数量：5959万万/100/100平米平米=5900=5900个个p停车位面积：停车位面积：59005900* *4545平米平米/ /个个=26=26万平米万平米p对于中高端定位的住宅项目，对于中高端定位的住宅项目，1 1：1 1的停车位比例显然偏高；的停车位比例显然偏高；p本项目大量产业员工的定位，消费者通勤地点相对集中，公共本项目大量产业员工的定位，消费者通勤地点相对集中，公共交通体系将会是更好的通勤手段；交通体系将会是更好的通勤手段；p2626万的地下停车将导致项目较大资金压力；万的地下停车将导

29、致项目较大资金压力；p过大地面停车将不利于项目园林环境打造，降低品质。过大地面停车将不利于项目园林环境打造，降低品质。 衡量与政府沟通成本与地下室的建造成衡量与政府沟通成本与地下室的建造成本，建议与政府协商减少停车位比例指标本，建议与政府协商减少停车位比例指标停车位规模停车位规模停车位比例及设置方式停车位比例及设置方式建议整体车位户数建议整体车位户数比为比为0.5 : 1 0.5 : 1 ，采取地下或半地下停车方式，采取地下或半地下停车方式停车位建造原则：停车位建造原则：p整体原则：最大限度地实行人车分流； 合理控制比例，以实现车位的成功销售为目标；p地上停车：控制地上停车量，以尽量消除地上停

30、车对景观营造的影响；p地下停车： “先少后多”，同时充分考虑与地下人防工程的结合。鉴于目前市场整体配置不高、销售不好的现状，确定具体停车位比例：鉴于目前市场整体配置不高、销售不好的现状，确定具体停车位比例：p车位比：车位比：按照车位户数比0.5 : 10.5 : 1设计，基本建于地下p部分组团外围可局部设置架空层停车场架空层停车场；p地下、半地下停车场可利用镂空、天井等手法处理通风、采光，减少后期的使用成本。根据总体居住型产品总套数（根据总体居住型产品总套数（55115511户）确定车位数规模：户）确定车位数规模：停车位停车位28002800个，面积个，面积28002800* *4545平米平

31、米/ /个个=12=12万平米万平米地下停车场入口地下停车场入口地下停车场地下停车场半地下停车场半地下停车场半地下停车场入口半地下停车场入口通过地下车库的楼梯，直接到通过地下车库的楼梯，直接到达社区庭院达社区庭院停车位规模停车位规模双语幼儿园双语幼儿园优质教育零距离优质教育零距离教育配套教育配套p从主要客户的年龄结构与项目规模来看，本项目应设立小学及幼儿园从主要客户的年龄结构与项目规模来看，本项目应设立小学及幼儿园p片区已有中小学，未来周边也存在规划，项目教育配套应是内外结合片区已有中小学，未来周边也存在规划，项目教育配套应是内外结合p从客户生活的便利性，及开发的成本控制出发，建议本项目只设立

32、高级的从客户生活的便利性，及开发的成本控制出发，建议本项目只设立高级的国际双语幼儿园国际双语幼儿园p运作方式1.三远投资，引进知名教育机构（如高新一幼）；2.社区业主子女就读幼儿园学费可有折扣3.招聘国内高素质的幼儿教师（学士学位、2年以上经验）4.全体班级实施双语教育p幼儿园规模1.教育部规定：每千人口中按40名学龄前儿童计算配建幼儿园规模；2.社区人口共约1.63万人，按660名学龄前儿童计算，至少应配备2个12班幼儿园；物业发展建议物业发展建议 物业发展建议原则 城市价值体系 宜宜居居体体系系 价格支撑体系园林景观建议园林景观建议产品户型建议园林景观体系需支撑城市品质生活，关键是营园林景

33、观体系需支撑城市品质生活，关键是营建主题性、参与性的品质生活感园林建主题性、参与性的品质生活感园林 突破机会：主题性、参与性突破机会：主题性、参与性普遍水平：绿化普遍水平：绿化+景观景观较高水平：精细化、品质感较高水平：精细化、品质感较高水平的园林如菩提园，做到了一定程度的精细化较高水平的园林如菩提园，做到了一定程度的精细化市场上项目大多正在施工中，但表现出园林品质不高市场上项目大多正在施工中，但表现出园林品质不高生活主题的园林形成差异化，构筑竞争力，突破竞争生活主题的园林形成差异化，构筑竞争力，突破竞争营造主题性、参与性园林的建议营造主题性、参与性园林的建议主题鲜明的景观体系主题鲜明的景观体

34、系高层间院落生活空间的营造高层间院落生活空间的营造追求品质的细节处理追求品质的细节处理园林主题要能体现热烈的生活氛围和居住的舒园林主题要能体现热烈的生活氛围和居住的舒适享受适享受园林主题选择园林主题选择地中海风格地中海风格亲水亲水p快速差异化快速差异化p风格明确，标识感强；风格明确，标识感强；p氛围浓郁，易形成居住气氛氛围浓郁，易形成居住气氛浓郁浓郁这里的园林主题推荐只是建议，并非非此即彼；只要精心打造，任何能体现生活舒适，情趣性，参与性的园林都可采用；园林不是要面面俱到，要接合项目和市场，抓住园林主题中的某些元素，将其放大，也能达到效果。地中海风格区别于周边项目园林，异域风情足，生活地中海风

35、格区别于周边项目园林，异域风情足，生活感强，能烘托项目需要打造的舒适生活的氛围感强，能烘托项目需要打造的舒适生活的氛围主题景观体系主题景观体系院落生活空间院落生活空间细节追求品质细节追求品质无边界泳池与景观结合无边界泳池与景观结合园林选择的原则园林选择的原则地中海风格是三方面元素的结合地中海风格是三方面元素的结合不加修饰不加修饰的天然、鲜明的色彩与形状、休闲纯朴的庭院的天然、鲜明的色彩与形状、休闲纯朴的庭院地地中中海海风风格格的的三三要要素素p开放的水系和绿化开放的水系和绿化p高耸的棕榈树高耸的棕榈树p缠绕的葡萄藤缠绕的葡萄藤p主色为海蓝色主色为海蓝色p陶罐与花草陶罐与花草p鹅卵石或陶瓷砖铺鹅

36、卵石或陶瓷砖铺的小径的小径p葡萄藤架葡萄藤架p构筑物和植被的围构筑物和植被的围合合p充满风情的庭院充满风情的庭院主题景观体系主题景观体系院落生活空间院落生活空间细节追求品质细节追求品质营建差异化、主题鲜明的园林，建议放大地中营建差异化、主题鲜明的园林，建议放大地中海风格中水系的作用，用泳池群贯穿于项目海风格中水系的作用，用泳池群贯穿于项目主题景观体系主题景观体系院落生活空间院落生活空间细节追求品质细节追求品质p大大小小的泳池形成泳池群落，散布在楼宇之间；p不必建设大量泳池，泳池数量只要保证每一建筑组团都有水景支撑即可；p各组团泳池间用浅水系穿插贯通，形成景观体系。亲近绿色和楼宇间距中休闲小品的

37、配合，演绎亲近绿色和楼宇间距中休闲小品的配合，演绎城市中自然和谐的生活城市中自然和谐的生活主题景观体系主题景观体系院落生活空间院落生活空间细节追求品质细节追求品质景观、绿化、建筑小品围合组成高层楼栋间的景观、绿化、建筑小品围合组成高层楼栋间的共享空间，形成院落共享空间，形成院落主题景观体系主题景观体系院落生活空间院落生活空间细节追求品质细节追求品质p架空层或半地下室产生的高差处理成缓坡，缓坡上营造园林和建筑小品，形成景观面，增添居民在高层空间下的趣味性，同时消减高层压抑感；p水系与绿化景观围合成的亲水院落，具有更多情趣和参与性；p还可利用建筑小品配上景观形成院落。 缓坡院落缓坡院落亲水休闲空间

38、亲水休闲空间建筑小品与高差围成共享空间建筑小品与高差围成共享空间充分利用高层建筑间空间营造具有风情的多彩充分利用高层建筑间空间营造具有风情的多彩各种生活院落各种生活院落主题景观体系主题景观体系院落生活空间院落生活空间细节追求品质细节追求品质一堵矮墙一片绿地，家人饭后的庭院一堵矮墙一片绿地，家人饭后的庭院架空层与绿树围成的运动空间架空层与绿树围成的运动空间考虑儿童游戏玩耍的场地考虑儿童游戏玩耍的场地水岸边人们共享的空间水岸边人们共享的空间突出生活情趣，用细节打动消费者突出生活情趣，用细节打动消费者主题景观体系主题景观体系院落生活空间院落生活空间细节追求品质细节追求品质物业发展建议物业发展建议 物

39、业发展建议原则 城市价值体系 宜宜居居体体系系 价格支撑体系园林景观建议产品户型建议产品户型建议定位回顾定位回顾系统性的差异化全面提升产品力，系统性的差异化全面提升产品力，突破同质化竞争的市场突破同质化竞争的市场定位层面定位层面大亚湾居住价值的示范和领先者打造大亚湾城市居住价值的领导者打造大亚湾城市居住价值的领导者“城市城市”是外延，是外延，“居住居住”是内涵是内涵客户层面客户层面居家户型为主流需求，对总价敏感，容易被赠送打动竞争层面竞争层面紧凑型居家产品，空间组织精细化不足 产品发力点产品发力点 实用性实用性 功能提升功能提升 附加值附加值p注重户型空间组织的合理性注重户型空间组织的合理性p

40、在相对紧凑户型中不降低居住价值在相对紧凑户型中不降低居住价值p赠送外延空间和功能空间赠送外延空间和功能空间p户型功能提升户型功能提升p强化标杆产品对整体价值的带动强化标杆产品对整体价值的带动p基本功能以外的产品延展基本功能以外的产品延展定位回顾定位回顾将产品分级，针对性提出核心发将产品分级，针对性提出核心发力点力点户型户型公公寓寓1 1房、单房房、单房 (50 (50 ) )小小2 2房（房（ 60607070 ）2 2房房2 2房（房（ 65-80 65-80 ）3 3房房迷你迷你3 3房（房（8590 8590 ）小小3 3房（房（90105 90105 ）3 3房（房（105120 10

41、5120 ）4 4房及以上（房及以上（120150 120150 ）紧凑产品紧凑产品主流产品主流产品标杆产品标杆产品实用性实用性功能提升功能提升附加值附加值 产品竞争策略：产品竞争策略：紧凑型产品以实用性突破市场竞争；主流产品在实用性基本面上注重居住紧凑型产品以实用性突破市场竞争；主流产品在实用性基本面上注重居住功能提升，而标杆产品更加注重产品附加值的打造。功能提升，而标杆产品更加注重产品附加值的打造。 以下我们将从实用性、功能提升和产品附加值三个方面提供系统化的产品建议以下我们将从实用性、功能提升和产品附加值三个方面提供系统化的产品建议单房公寓产品的实用性提升单房公寓产品的实用性提升实用紧凑

42、、功实用紧凑、功能齐备的厨卫空间能齐备的厨卫空间实用性实用性 紧凑的厨卫空间提紧凑的厨卫空间提升产品的空间感：升产品的空间感：p单房和一房一厅和单房产品中，厨卫空间的设置尤为重要；p紧凑的厨卫空间对小户型和空间感提升巨大。 建议采用功能建议采用功能齐备开放式厨房尽量齐备开放式厨房尽量放开其它生活空间。放开其它生活空间。紧凑的厨卫空间紧凑的厨卫空间小两房公寓产品实用性提升小两房公寓产品实用性提升落地凸窗内落地凸窗内阳台阳台实用性实用性 落地凸窗内阳台提升小两房实用性落地凸窗内阳台提升小两房实用性p面积定位在60-70平米之间的小两房以高梯户比形式出现；p常采用落地凸窗增加卧室使用面积，内阳台增加

43、功能空间。迷你三房的实用性提升迷你三房的实用性提升强调卧室、双卫和强调卧室、双卫和外延空间外延空间 在空间紧凑的前提在空间紧凑的前提下迷你三房设计要点：下迷你三房设计要点：p主卧套间化，双卫设计：为增加主卧的尊贵感和实用性，迷你三房一定要保障两个卫生间；p三个卧室均设置落地凸窗作为外延空间；p用大露台增加客厅（或主卧的外延空间）。在空间紧凑的情况下在空间紧凑的情况下尽量强调主卧的功能尽量强调主卧的功能外延空间是卧室功能外延空间是卧室功能提升的重要手段提升的重要手段实用性实用性在标杆产品和主流产品中，合理分配梯户比、在标杆产品和主流产品中，合理分配梯户比、保持开间尺寸，全面保障产品舒适度保持开间

44、尺寸，全面保障产品舒适度户型区间户型区间客厅开间客厅开间主卧开间主卧开间第一次卧开间第一次卧开间最小开间最小开间50m250m2（单房、一房）（单房、一房）3.6m3.6m 3.2m3.2m60-7060-70（两房）（两房） 3.53.5m 3.23.2m 2.62.6m70-8070-80（两房）（两房） 3.9m3.9m 3.6m3.6m 3.0m3.0m8590m28590m2（三房）（三房） 3.63.6m 3.33.3m 3.13.1m 2.62.6m90105m2 90105m2 （三房）（三房） 3.93.9m 3.63.6m 3.33.3m 2.82.8m105120m2 1

45、05120m2 （三房）（三房） 4.0m4.0m 3.63.9m3.63.9m 3.33.6m3.33.6m 2.8m2.8m120150m2 120150m2 （四房）（四房） 4.5m4.5m 3.94.2m3.94.2m 3.6m3.6m 2.8m2.8m实用性实用性p为保障高层产品的基本舒适度，在开间上应当保持以下尺寸:户型户型梯户比梯户比公寓公寓1 1房、单房房、单房 (50 (50 ) )公寓或一梯八公寓或一梯八小小2 2房（房（ 50-6550-65 ）2 2房房2 2房（房（ 65-80 65-80 ）一梯四、一梯六一梯四、一梯六3 3房房迷你迷你3 3房（房（8590 85

46、90 ）一梯六一梯六小小3 3房（房（90105 90105 ）一梯四、一梯六一梯四、一梯六3 3房（房（105120 105120 ）一梯三、一梯四一梯三、一梯四4 4房及以上（房及以上（120150 120150 ）一梯三，一梯四一梯三，一梯四p以合理的方式分配产品梯户比，将优势资源分配给主流和标杆产品：在做到市场常规层面以外，主流和标杆产品应在做到市场常规层面以外，主流和标杆产品应当突破市场现有水平当突破市场现有水平功能提升功能提升高度创新高度创新突破市场突破市场常规层面常规层面赠送外延空间：赠送外延空间：p入户花园入户花园p凸窗凸窗p大露台大露台p阳光花房阳光花房p赠送功能空间：赠送功

47、能空间：p内阳台内阳台p双层入户花园双层入户花园p花架赠送房间花架赠送房间p集成卫浴提升集成卫浴提升功能空间的合理性功能空间的合理性市场上的高层产品都采取赠送外延空间市场上的高层产品都采取赠送外延空间应当作为产品的基本面达到应当作为产品的基本面达到少量项目采用少量项目采用可以采用以突破市场竞争可以采用以突破市场竞争市场未出现产品市场未出现产品在成熟条件下可以少量采用在成熟条件下可以少量采用为打造居住价值的示范，本项目的主流产品和标杆产品在居住功为打造居住价值的示范，本项目的主流产品和标杆产品在居住功能的提升上应当在做到市场常规层面的基础上采取突破市场现有能的提升上应当在做到市场常规层面的基础上

48、采取突破市场现有水平。水平。方式一方式一采用内阳台赠送完整的功能空间，采用内阳台赠送完整的功能空间，建议在主流产品中普遍采用建议在主流产品中普遍采用110110平米三房平米三房赠送赠送120120平米三房平米三房赠送赠送 优点：优点：p赠送后的功能空间方正实用；p改为房间后对外立面的效果影响最小。 缺点：缺点：p赠送面积有限，效率不高。 建议在主流产品中建议在主流产品中普遍采用。普遍采用。功能提升功能提升方式二方式二入户花园赠送，建议在主流产品中入户花园赠送，建议在主流产品中普遍采用普遍采用优点：优点：p改善了不规则平面对户型的影响；p可作为临时换鞋、放杂物的地方，使用功能也很强；p部分入户花

49、园可以做双层通高；缺点：缺点：p改为房间后对生活动线产生影响p目前规范中不允许大于9平米的“异性”入户花园存在。功能提升功能提升在非公寓产品中普遍使用，在非公寓产品中普遍使用，在规则允许的情况下可以在规则允许的情况下可以在主流产品中适度采用双在主流产品中适度采用双层通高的入户花园。层通高的入户花园。方式三方式三采用花架赠送整个功能空间，在标采用花架赠送整个功能空间，在标杆和少量主流产品中采用杆和少量主流产品中采用户型图户型图改成房间后改成房间后花架原形花架原形 优点：优点：p符合目前测量规则p赠送面积效率高p形式组织灵活 缺点：缺点：p对容积率实现构成较大影响 在标杆和主流产品中少量使用在标杆

50、和主流产品中少量使用功能提升功能提升方法四方法四集成卫浴提升产品功能，在条件成集成卫浴提升产品功能，在条件成熟的情况下可少量试用熟的情况下可少量试用功能提升功能提升p从经济性的角度出发，89平米的三房设计，带有两个卫生间，客厅与主卧开间均达到3.9米，在保证居住舒适度的同时，提升了居住功能实用空间；p卫生间联体设计，压缩了不必要的空间，增强房屋的使用功能。89平米3*2*2万科金域东郡89平米3*2*2vsvs集聚高附加值于高端产品，带动整个社区形象集聚高附加值于高端产品，带动整个社区形象的提升的提升产品附加值产品附加值高端产品是社高端产品是社区形象的代言区形象的代言居家居家创新创新尊贵尊贵套

51、间设计：套间设计：p以完善的功能提升主卧的实用性；p适用于标杆产品和高端主流产品。复式设计：复式设计：p复式产品提升价值感性和实用性；p适用于大户型标杆产品和少量主流产品。空中院馆：空中院馆：p强调院落生活和景观占有；p适用景观资源最优的标杆产品。套房设计套房设计主卧室有大尺度卫生间、步入式主卧室有大尺度卫生间、步入式衣帽间、书房，全面体现居住舒适性衣帽间、书房，全面体现居住舒适性产品附加值产品附加值 提升主卧的舒适提升主卧的舒适度就在一定程度上保度就在一定程度上保障了整个户型的舒适障了整个户型的舒适度：度：p标杆产品的主卧套房建议有大尺度卫生间、步入式衣帽间和书房；p高端标杆产品的主卧套房建

52、议设置独立卫生间、步入式衣柜和会客空间。复式创新产品分为两个层级复式创新产品分为两个层级大面积复式体大面积复式体现尊贵，小面积复式充当差异化产品现尊贵，小面积复式充当差异化产品产品附加值产品附加值大面积复式大面积复式楼王，设置楼王，设置在标杆产品在标杆产品顶层，体现顶层，体现尊贵感和资尊贵感和资源占有。源占有。小面积复式，小面积复式，在主流产品在主流产品内部产生，内部产生，体现空间的体现空间的合理性和实合理性和实用性。用性。空中院馆引入院落概念，和景观资源最优的高空中院馆引入院落概念，和景观资源最优的高端产品结合提升标杆价值端产品结合提升标杆价值产品附加值产品附加值p空中院馆是大露台的升级版，

53、强调院落和邻里生活意境；p可以在景观资源最优的产品中再提升项目价值；p在130平米以上的标杆产品中才能更出效果地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！物业发展建议物业发展建议 物业发展建议原则 城市价值体系 宜居体系 价价格格支支撑撑体体系系会所建议会所建议展示区建议根据世联的案例总结，大部分社区会所的常规根据世联的案例总结，大部分社区会所的常规表现表现p会所往往成为销售期的卖点和格调展示场销售期的卖点和格调展示场，在销售期有重要的作用，但实际使用时，会所空置率高、使用率低会所空置率高、使用率低是相当普遍的现象；p大型会所往往

54、演变为餐饮中心或社区商业中心，但受原有规划和位置的限制，经营情况和租金不理想；p相对而言，使用率较高的会所功能有使用率较高的会所功能有：运动主题方面游泳池、网球场、篮球场、羽毛球室、乒乓球室、；文化休闲主题方面棋牌室、麻将室、文艺活动室； p住户对会所是欢迎的，但实际参与度不高，主要是会所的收费问题以及管理问题，以及聚友消费习惯问题（找公共区域，往往不在家门口），住户往往对会所收费较为敏感，除了运动场所的收费以外，其余会所功能的收费，住户都较为抗拒。p目前会所经营常见的有四种方式会所经营常见的有四种方式：1、发展商自已委托物业公司管理绝大部分会所；2、免费会所如城市绿洲、星河明居；3、部分出租

55、，部分自行管理如波托菲诺会所：餐饮租给丹桂轩，运动设施由发展商管理；4、聘请会所经营管理公司进行经营管理： 合作模式（全权交由经营公司（分取5%作为经营利润） 顾问模式。 比如： 洪湖湖景花园会所会员制会所； 佳宁娜会所豪华酒店式服务会所； 华侨城锦绣花园会所整体规划、服务全面、档次会所。会所的主要作用为会所的主要作用为支持销售，入伙后支持销售，入伙后与商业同质，会所与商业同质，会所和商业的弹性转换和商业的弹性转换组合是很好的方式，组合是很好的方式，寻找商家出租或合寻找商家出租或合作经营是会所未来作经营是会所未来经营的出路。经营的出路。会所会所本项目会所配套建议及一般性原则本项目会所配套建议及

56、一般性原则对于项目会所的营建，通常遵循以下原则：对于项目会所的营建，通常遵循以下原则：p强化会所前期的营销功能，作为风情展示与销售中心的载体；p设置于核心展示区，强调对景观资源的占有，与水系景观联系；p弱化会所后期使用功能，避免成为项目负累；p视具体情况部分提供休闲功能，部分改建为社区级小型商业中心，引入超市以满足实际需求。打造现代风格会所，形成核心展示区内客户视线的焦点打造现代风格会所，形成核心展示区内客户视线的焦点本项目的会所规模以满足其实际需求为主，绝不能一味图大，主报告通本项目的会所规模以满足其实际需求为主，绝不能一味图大，主报告通过综合考虑，建议项目主会所建面过综合考虑，建议项目主会

57、所建面2000m2000m2 2，两层建筑，下面我们看看，两层建筑，下面我们看看这一规模是否能满足前期销售与后期使用的功能。这一规模是否能满足前期销售与后期使用的功能。会所会所前期会所作为销售中心的建议前期会所作为销售中心的建议远郊项目更远郊项目更强调格调的营造，适度控制面积利于渲染氛围强调格调的营造，适度控制面积利于渲染氛围p销售中心为了营造营销热度，通常规模不宜过大，避免因人气分销售中心为了营造营销热度，通常规模不宜过大，避免因人气分散而导致冷清的场面；散而导致冷清的场面；p对于本项目这种规模的郊区楼盘，会所中承担营销功能的区域规对于本项目这种规模的郊区楼盘，会所中承担营销功能的区域规模大概模大概600700m600700m2 2左右较为适宜；左右较为适宜；p其他非营销区域可结合会所未来的使用功能展示设施及配置，作其他非营销区域可结合会所未来的使用功能展示设施及配置，作为营销体验场所。为营销体验场所。p项目营销中心主要划分为以下区域项目营销中心主要划分为以下区域：前台接待区、模型展示区、体验区、洽谈区、签约区、销售管理区等；p合理控制展示区、洽谈区、签约区展示区、洽谈区、签约区的规模，不宜过大，以免给客户造成销售现场过于冷清的错觉；p待设计单位拟定好初步方案之后，可进行进一步的深入探讨。下面将对各功能区域的设计要点分别进行提示下