3717.×路项目企划报告

1、济南某项目企划报告济南某项目企划报告 原创2006年10月前 言我司以路周边房地产市场及商业发展现状为研判基石，结合济南房地产市场发展趋势，在严谨推理和激情创新的双重专业策划理念指导下，形成了包括市场定位、产品定位、推广策略及经济分析四个部分的路项目企划报告。我们相信，我司的专业服务将为路项目的操作创造更大的价值！目 录第一篇 市场定位3一、项目经济技术指标4二、项目市场定位相关背景资料41、商业氛围42、住宅及办公氛围现状53、竞争环境7三、市场定位71、住宅部分定位82、商业部分定位10第二篇 产品定位14一、 住宅部分151、基于市场分析下的产品定位152、产品设计意向提供16二、商业部

2、分21第三篇 推广策略23一、形象定位：241、形象总描述242、案名：253、广告总精神284、相关秀稿29二、推广策略341、行业推广透视342、推广基本原则353、推广表现374、反馈机制39第四篇 经济分析41一、主要经济技术指标42二、项目总投资估算421、项目开发成本构成422、销售收入及销售费用444、项目总收益估算485、不确定性分析49 第一篇 市场定位39一、项目经济技术指标路项目位于济南市路、洪家楼西路附近，占地面积6亩（4002平米），建筑密度40%，容积率5（地上）+1.2（地下），楼高2628层，按每层2.8米的标准层高计算，楼体总高度约为72-78米。规划为商住两

3、用楼，产权年限为50年。二、项目市场定位相关背景资料1、商业氛围项目毗邻的路被济南人称为“东部金街”、“第二金街”，是济南的成熟商圈之一，商业氛围浓厚，人流量大。经营业态包括服饰、餐饮、it通信、金融、网吧、休闲娱乐等，其中服饰店（60家）和餐饮店（25家）数量最多。路商业氛围是多年自然积淀形成的，商铺多以陈旧建筑为载体，经营的商品也属于中、低档次，缺乏档次和品位较高的商业形式，这与路缺乏相应的商业物业不无关系，随着大型新建商业物业海蔚广场和贵和购物中心的开业，路商圈的商业档次将得到一定程度的提高。目前路现有的商业形式以沿街商铺占主导，商铺面积从20-150平米不等。除大润发超市、国美电器、苏

4、宁电器三家大型商场以外，其他规模较大的商业物业及经营业态如下：位置面积（平米）经营业态延梅服饰城洪家楼南路600服装精品服饰地下商城路300服装海蔚广场西侧地下服饰路300服装北园家居建材市场北园大街100000建材、装饰、家居用品陶然居路与山大路交叉4层，1200餐饮xx海鲜烧烤城路2层，300餐饮建设银行路1f 500金融招商银行路100-200金融中国银行路100-200金融招商银行路100-200金融工商银行路100-200金融新华书店路250书即将开业的贵和购物中心定位于高档百货，海蔚广场经营服饰、通信产品、音像制品、小家电等等各类产品，而且还包括网吧、水吧、休闲吧等服务型商业，二者

5、经营面积之和达5.5万平米。路商圈的特点可以归纳为： 将形成高、中、低档服饰并存的商业格局，但中低档服饰仍占主流地位； 商业形态较为完整，包括百货、商业街和主题市场； 餐饮、金融服务等购物配套型商业较完善，但ktv、美容健身、咖啡酒吧等休闲娱乐商业配套较为稀缺。2、住宅及办公氛围现状路区域属于济南市科技文化商贸区，办公氛围浓厚，与传统cbd不同的是，这里的办公楼多为商住楼，入住的企业多为it网络公司、各种创意公司、贸易公司、咨询公司等等，这些公司规模较小、员工人数不多，租用的办公面积在90-150平米左右。选择路商住楼作为办公场所的原因很大程度上在于物业管理费远远低于传统意义的办公楼，可见这种

6、类型的企业对于租金的敏感度较高。企业主需要的办公场所不一定地段最好、档次最高、装修豪华，“是否经济”是他们考虑得更多的因素，比如：是否交通方便，租金是否相对便宜，物业管理费是否较低，面积是否合适等等。但是这类公司的从业人员多数知识层次较高，对工作环境也有较高的要求。比如， it及各类创意工作者偏好自由可变化的空间、喜欢层高较高的办公环境；各种智力型的咨询公司则偏好舒适、绿色环保的办公环境；这些知识密集型的公司都偏好同行之间可相互交流、信息共享。我司对路区域较典型的商住用于办公的融基大厦按住宅销售，目前自住较少，主要出租用于办公，面积从114-176平米不等进行了详细调查，其企业入住情况如下表所

7、示：公司小类公司家数公司中类公司大类文化广告12it、创意智力服务型装饰设计7电脑通信11传媒6网络9合计45地产咨询5咨询、培训财务咨询6律师3培训6合计25科技机电工程（多为驻济南办事处）19科技生物科技5合计2494美容6服务资源服务型售后服务7旅游5医疗4俱乐部3合计2525销售10贸易贸易型贸易14合计2424我司调查的143家公司，从整体上可以分为智力服务型、资源服务型和贸易型公司，其中智力服务型公司占绝对主导地位，约占公司总数的65.7%，而it、创意类公司占智力服务型公司总数的50%左右。3、竞争环境由于本项目地块条件和规划设计要求的限制，项目商业只能建成商场的形式，因此最直接

8、的竞争对手就是以商场或主题商业形式存在的商业物业。目前路商圈以商场或主题商业形式存在的商业物业数量众多，如国美、苏宁、北园家居建材商场、各类服饰城，还有即将开业的贵和购物中心和海蔚广场。另外，现有低层次的沿街商业也是项目未来经营者的竞争对手之一，但可比性相对较弱。激烈的竞争环境一方面说明路商圈人气旺，拥有较为稳定的客流，成为商家扎堆的地方，这为 本项目商业部分的成功运作提供了良好的外部环境；同时，在激烈的竞争环境下，如果本项目商业部分定位不科学或是操作不当，那么面临的风险也是相当大的。三、市场定位由于本项目为商住综合楼，因此市场定位分为：，住宅部分和商业部分。1、住宅部分定位1）整体定位本项目

9、周边已经形成了商住楼用于办公的氛围，所以可以肯定的是：本项目的未来购买者基本不会用来自住，而是用于办公或出租获利。“济南的住宅好卖而办公楼不好卖”，这种情况同样存在于路周边房地产市场。所以本司建议将项目按住宅销售，实际打造成真正意义上的写字楼，同时也应具备住宅的一些特征，即对于购房人而言，可租可住，在投资风险和收益水平之间寻求最佳平衡。本项目住宅部分整体定位为：为创业型、智力型公司量身定制的 领地2）客户群定位本项目作为投资品的特殊性使得客户群分为终级客户和目标客户两类，前者为项目的实际使用者，后者为本项目的购买者，二者可能是分离的，也可能是重合的。终极客户可能包括： 刚起步的创业公司； 网络

10、、建筑设计、装潢装饰设计、广告传媒等创意公司； 财务咨询、法律咨询、企业管理咨询、投资咨询、地产咨询、培训等公司； 售后服务、医疗、旅游等服务公司； 贸易类公司，外地公司驻济南办事处； 目标客户可能包括： 终极客户企业主； 资金较宽裕、具有投资理念的各类人群； 专业投资者或投资公司； 3）终极客户特征分析作为办公用房的实际租用者，终极客户可能有以下特征： 公司规模较小，员工人数一般在25人以下，办公用房面积一般在150平米以下； 公司类型以创业型、智力型为主，也有部分贸易型、服务型公司被吸引入住； 对办公用房租赁成本较为敏感，偏向于租赁“经济型”办公楼； 对办公环境的空间感、环保度和自由沟通等

11、有较高的要求； 无论是公司老板还是公司员工，受教育程度较高，属于知识密集型人才，是新生代第三产业从业人员，即智力型服务业的领军人物； 公司老板和员工一般较年轻，有开拓、进取的精神，易接受新鲜事物。2、商业部分定位商业部分的成功很大程度上取决于前期的科学定位、后期推广销售以及经营管理。对商业部分进行定位，首先要考虑两个前提： 全部商业面积只售不租； 加快销售速度，尽早回笼资金。在这种前提下，项目一般的操作方式为：分割出售。具体的面积分隔视商业定位不同而有所区别。我司建议采取两种策略考虑商业的整体定位：一种是随行就市策略；一种是拾遗补缺策略。1）“随行就市”的商业定位由于路商圈已经形成了较为成熟的

12、购物氛围，尤其是海蔚广场开业以后，这里将成为一个集中的服饰、小商品购物中心。本项目可充分利用海蔚广场形成的积聚效应随行就市定位，全部商业可分割成20-60平米的小面积商铺出售，引进服饰、小商品、鞋、箱包等主题商品，但商品档次与海蔚广场有所差异。整体定位为：服装城/鞋城/箱包城海蔚广场虽然体量大，但是其未来经营的商品较繁杂，包括品牌服饰、音像制品、小家电、数码产品等，甚至还有网吧、话吧、水吧等等，从某种意思上说，海蔚广场很难形成某类产品的规模经营，很象是一个大杂烩。因此虽然本项目商业部分在规模上难与海蔚广场相抗衡，但如果将项目定位成比较纯粹的服装城/鞋城/箱包城或是这几类产品的组合购物广场，加上

13、在购物环境、商品特色等方面有所提升，形成自身的特色，那么本项目仍然有成功的胜算。2）“拾遗补缺”的商业定位分割出售的商业物业一般情况下定位为主题或专业市场，而路商圈专业市场发展得较为成熟，本项目很难在规模上赢得竞争优势。所以我司结合住宅部分的定位以及路商业现状，考虑了“拾遗补缺”的定位思路。路商圈较为缺乏的商业形式是：针对品位较高的白领阶层、企业主的特色商业，如特色休闲娱乐、餐饮、特色购物等。从市场补缺的角度出发，我司对商业部分的定位建议为：特色休闲商业广场一、二层主力引入中高档品牌服饰、特色餐饮、酒吧、咖啡、茶饮等业态，辅以银行、书店等配套业态。三、四层引入业态可为大型餐饮、健身、ktv、美

14、容、spa、多功能展示厅、会议中心等等。一、二层可分割成50-200平米的较大商铺出售；三、四层引入的休闲业态所需商业面积较大，因此总价相应较高，可以采取先租后售的操作方式，即先由开发商招租，培养商业氛围，等商业环境成熟后再出售。3）两种定位的优劣势分析服装城/鞋城/箱包城的定位优势：商铺分割面积小，总价低，因此去化上可能相对较快。劣势：与海蔚广场及其他服饰城的同质竞争，使本项目缺乏特色和吸引力。这一定位在较大程度上考虑的是商业部分的快速去化问题，项目后期的经营运作能否成功则面临较大的不确定性。特色休闲商业广场的定位优势：脱离了路传统商业模式，引进路商圈较为稀缺的商业业态，填补了市场空白，因此

15、在吸引力上更胜一筹。劣势：商铺分割面积较大，面临购买力风险；各业态所需面积差别较大，增加了设计上的难度；三、四层面积较大，无论是先销售，还是先租后售，销售速度都受到影响，面临资金回笼较慢的问题。这一定位是基于路商业现状，结合住宅部分的定位思路做出的较为科学的判断，因此项目后期的招商及经营管理等工作面临的难度相对前者可能较低，但是由于引入业态的特征，使得商铺的面积不宜定得过小，因此这一定位最大的问题就是总价较高缩小了购铺者的范围，去化速度将受一定影响。4）客户群定位同样，商业部分的客房群也可分为终极客户和目标客户，前者指可能来本项目消费的客户，后者指可能投资购买本项目的客户。如果项目定位为服装城

16、/鞋城/箱包城，那么终极客户一般为区域内居民，偏向于购买价格不高，可以讨价还价的商品。如果项目定位为特色休闲商业广场，那么终极客户可能包括： 路区域办公的白领人群； 区域内私营业主； 区域内收入较高、有一定品位的公务员、企业官员等； 家庭环境较好、时尚的大学生人群； 商铺购买者可能包括： 经营较为宽裕的私营业主，投资购铺即可自用也可出租； 资金较宽裕、具有投资理念的各类人群； 专业投资者或投资公司； 第二篇 产品定位一、 住宅部分1、基于市场分析下的产品定位1）目标客户群金融服务、信息服务、法律服务、管理咨询服务贸易公司、设计公司、it网络公司、研发公司创业型、智力型中小企业和公司2）客户群特

17、点及需求分析特点： 规模较小、员工人数不多； 企业颇具活力、员工年龄结构以年轻居多； 业务类型具有特殊性，属于知识密集型需求（此处特指对办公场所的需求）： 对面积有严格的控制，不铺张浪费，实用为主； 对公共空间要求较高，尤其是创意类、智力型公司，多推崇可交流公共空间、绿色环保的休憩空间等 对品质、档次有较高的要求，多推崇现代感较强的；3）供需对应既然确定了目标客户群和他们的需求，我们就应该针对他们的需求，拟订出相应的供应产品。 面积需求以小户型为基调，客户使用面积在70150平米之间，提供多种面积的不同户型，便于不同规模、性质的客户选择； 户型设计单元化，便于有需要购买两套或是两套以上的客户，

18、在购买后自行合并单元； 层高需求打造5米层高左右的办公空间，客户可根据需要自由分割空间，一层叠出两层精彩，使用面积可增加40-70%，相应地，每户建筑面积可控制在50-90平米之间。 公共空间需求大堂、走道、电梯、公共交流休憩空间建议一体化设计，进行不同功能的整合，提高公摊面积的实际使用率，做到户户能享用到公共空间，将公摊面积大等于浪费的被动局面彻底扭转。 配套需求完善的生活和办公配套，包括每户的厨卫配套，商务中心、会议中心等商务配套，车库等。 品质需求外立面设计风格简约，建材、色调设计感和视觉冲击强； 内部装修与外立面统一，细节部分彰显品质。2、产品设计意向提供 平面设计划分单元化、垂直交通

19、空间与平面交通空间整合设计 空间设计5米左右的层高，使客户可根据喜好自由分隔空间。室内设计可提供客户更为丰富多样的选择。几何式的分割，把原有空间重新划分为有效的两层使用空间，功能分区互相独立，办公与居家两者兼得且互不干扰。 电梯及公共空间每两层可设置一部外廊式楼梯，电梯只需停留在双层，单层用户通过外廊式楼梯步行上一层。这样，既可以减少电梯数量的设置与电梯的使用强度，又增加了公共交流空间的使用率，有利于上下两层客户的交流。 绿色空间多户间可设置一公共景观生态阳台，面积虽小，却本质上提高了产品的品质与档次，为用户提供一个良好的休憩、交流平台。注：图中红色区域为公共的绿色空间 外立面设计简洁、现代的

20、外立面设计。第二部分 商业部分二、商业部分商业部分存在两种方向的定位：一是小户型较规则分割，整体定位为服装城/鞋城/箱包城；二是变幻户型分割，整体定位为特色休闲商业广场。在第一种定位情况下，可根据需要在内部或建筑外部设自动扶梯，如果在建筑外部设自动扶梯，可在一定程度上增加商业部分的可售面积。在第二种定位情况下，由于各业态需求面积不一，因此面积不宜划分过细，应留有足够的大面积空间，充分发挥空间的灵动性，如划分越细则可改动余地越小，对后期租售不利。第三篇 推广策略一、形象定位：1、形象总描述 国内首倡的 未来四高集群产业的新领地 4hs cisv manor 我们认为：1) 市场结论导出了现有济南

21、市场特定目标群体，也产生了为创业型、智力型公司量身定制的“创智领地”的市场定位。这是衍生4hs manor 概念的基本点，并成为济南乃至全国第一个提出“4hs”概念的楼盘。2) 引领行业的“4hs cisv 集合体”a. high creativity 饱含创造力和想象力的职业特性，它是这种四高产业的激情动力所在。b. high intelligent 价值的创造依靠的是智力思考，高智力高学历甚至科学严密的程序成为量化的衡量标准。c. high specialization 在信息爆炸、竞争激烈和同质化严重的商场，专业领域研究的深度和精准的判断这类产业立足的根本或者说武器。没有专业度没有竞争力

22、。d. high extra-value 含金量和附加值是这类产业最大的导向特征所在。高智力高创造力和高专业度最终带来的是高附加值。这让他们一直处于附加值创造的领军地位。3) 专属领地 manor 出自欧洲中世纪的领主之领地，它是地位和身份的象征。在四高产业的人群里，我们创造了属于他们的施展领地。独一无二极富象征性。2、案名：1) 案名推荐 案名一： 弗艾特斯 新领地 （4-hs cisv manor） 诠释：直接将形象定位的描述转为案名，音译4-hs，有效传达项目形象定位的特质，并为之打上全国独一无二的创新烙印。案名二：威利玛瑞广场 （villemarie plaza）诠释：加拿大蒙特利尔市

23、地下城，是世界上十大商业特色中心之一。其威力玛瑞地区（军placeullemarie）1962年对商业开放。大型商业中心上面47层的十字塔，地下的双层停车场和中央车站入口处的火车调度场都代表着规划者们不同寻常的设计。这个巨大的地产综合体有着28.5万平方米建坪，与地上部分相同的地下面积是世界上最大的。济南路的商业氛围显示了巨大的潜能，四高产业所能提供的精神支撑，让本案显得更具风格。这是济南的威利玛瑞广场。2) logo及应用a. 弗艾特斯 新领地（4-hs cisv manor） logo 应用（略）b. 威利玛瑞广场（villemarie plaza） logo 应用（略）3、广告总精神全国

24、独一无二的“4-hs cisv”，它是整个四高产业集群的缩影，至少在济南，具有独一无二性。在我们的产品和环境提供这种产业的创作环境时，需要将它打造为创智人士为之趋向的领地。既为领地，必须在才智创造的价值荣耀方面具有相当的精神感召力，除了产品本身需要创造硬性条件外，广告包装和感召也是很重要的一环。4、相关秀稿（略）二、推广策略：1、行业推广透视济南房地产市场项目推广，近几年处于快速变幻阶段。尤其外来营销代理行的介入，使得更多的推广和营销手法被引入或被应用。而济南整体的居住模式和消费理念也决定了很多推广策略的应用存在较大的偏差。从我们的竞争对手和济南整体住宅和商业市场的推广策略入手，可以总结以下几

25、点：第一， 主流媒体在房地产营销的意识主导力和资源控制力方面依然拥有绝对话语权。从海蔚广场及泉城广场附近的楼盘推广来看，济南时报、齐鲁晚报、济南电视台等成为大盘宣传的主要阵地。第二， 户外媒体成为最大的主战场。这当然包括楼盘阵地包装、路牌、霓虹灯、高炮，甚至在济南体育场上也出现了契合年轻阶层的房产广告。第三， 推广和销售的结合点比较少。在系列的推广当中，除了一些目的直接的促销性推广外，其它的几乎处于没有营销后续支撑的真空地带。第四， 济南城市既有的生活模式影响了楼盘推广的传播模式，加之政府的强势引导，市民在居住和投资主导性方面比较弱，显现出来的特征就是，容易进行消费模式或者理念的引导。2、推广

26、基本原则初步的思路是：剔除目前效果甚微和不太适合的方式，融入新的推广元素尝试，从而达到效果。根据原奥美创意人杨舸的创意提示，本案的推广原则可以依据我司的“四相一无”原则来进行。相容原则： 依据本案自身的特征进行诉求卖点挖掘，凡是本案的独特优势或者区别于竞品的特质都加以提炼。例如：本案的“4-hs civs”概念、本案在路区域的地标高度；电梯间的电梯建材优势；我们的层高；等等。相关原则： 与本案相关的各种元素。它是将特质加以放大或加强的重要手段。项目在济南的位置、享受的政策、政府的规划战略、甚至开发商的背景等等都是可以利用的环节。目前能够概括的有： 政府东扩战略和市府东迁规划将使得路日渐成为重要

27、的经济链接带，商业前景不可限量，而恰又作为市中心和东部的才智供给基地。 四高产业始终与商业财富的创造是紧密联系的，济南第二金街的概念使得项目的概念基础更为雄厚。相似原则： 建筑形态和未来经营模式相关或相似的产品,其成熟的推广手法和推广方式会为项目的推广提供很多启示。例如：融基大厦深知，路地段上不可能做出纯写字楼产品，其环境和氛围不能形成一个cbd区。其在推广时，采取了一个模糊的概念“财智交融 基业长青”，既可以用于住宅人群，也可以用于小型办公人群。本案与融基有很大的相似性，是可借鉴对象。甚至包括上海的海上海等案例。相对原则： 这里讲的相对，是相对于本案产品特质的一种思考模式。我们对本案的所有特

28、质进行一种“全无”假设，并进行推广。一种相对的平庸化的案例的剖析将反相加深既有的推广方式。例如：高18层，处于一般的商业街边，4层商业14层一般公寓，我们该如何去推广？生命力有多强？无关原则： 看似无关紧要却有可能一鸣惊人的推广思路。这里讲的是房产以外的行业的推广思路，其实特定人群的心理本质是稳定的，只是在面对不同的对象时会有细微的差别。既然找到了这部分人群，那么与之对待科技产品、顾问咨询等等是较吻合的。例如：如同高端的ceo人群与高尔夫球场链接，那么名车杂志、名贵健身器材等等相竞入驻球场一样。针对本案，数码产品、咨询网站、个性工作室等等，与人群商办的特质是一致的。与他们的结合或借鉴是非常有意

29、义的。3、推广表现 cisv领地 荣耀独一无二推广表现是依据本案整体营销进程进行的，很多具体的手段和概念是需要与销售紧密结合的。因此，仅以模拟形式简述一些可行的推广表现。推广阶段概念导向推广重点推广方式销售配合概念导入（约3个月）哪来的领地？首创性“4-hs cisv”横空出世搜集世界各地创智领地的源头，并进行巡展，高调树立独一无二性1，注册“4-hs cisv”网站，重点打造概念2，通过电视字幕形式向全市发出“4-hs”破译悬赏令3，泉城广场双周举行创智领地视觉展只接受楼盘相关的特质咨询，不对“4-hs cisv”进行解释概念进阶(约3个月)这才是你的领地谜底揭晓，高调宣传（约1个月时间）煽

30、动特定人群的共鸣心理，将谜底的期待发挥到极致1，平面视觉“4-hs原来是”同时出现在济南各大媒体2，概念手册面世3，4个h型灯饰造型面世禁止造访者参观样板间“体验你的领地”互动征集和体验（约2个月）亲身的感受和互动的参与成为阶段的重点，同时开盘活动进行1，样板房公开，预约参观体验，不准拍照2，发出“领地封号”征集令，征集每个楼层的个性名称，并将镌刻于每层电梯旁。通过网站和案场电子屏告知3，户外广告牌媒体发放4，开盘广告来访来电的统计分析。全面铺开（持续销售中期）“抢占自己的领地”销售阶段的紧密结合敦促式的推广方式与销售利益点结合1，重奖命名的人，并以此掀起抢占行动2，在本案网站宣传“抢占自己的

31、领地”3，将“cisv”、“领地”等关键词列为百度、雅虎的搜索首位，并与本案网站链接4，向重要的四高人群集散地发放邀请书和概念书 阶段性的促销销售配合，视实际情况定拾遗补缺（尾盘）还有我的领地吗？最后的机会召唤当销量达到85时，即可开始此阶段策略，借已经入驻的业主类型统计来召唤最后的试探者1，本案网站公开标出还没有出售的楼号，并进行投资分析2，“领地的战斗征程即将开始，邀请志同道合者”系列平面报纸稿和电视稿播出特别推广（商业部分）依据商业定位，结合住宅定位旗舰商业的引入成为关键招商推广需要根据商铺确认后，采取相应的招商和推广策略略4、反馈机制推广中反馈机制非常重要，它既能够对推广效果进行评估，

32、同时也能对营销策略进行修正。根据本案的实际状况，反馈机制可分为短期反馈和常规反馈。1) 短期反馈每个周期的推广或者活动个案推广都需要有反馈，一方面测试着个项推广的效果，同时也可以了解客户的需求或者兴趣点。大致反馈导向有： 哪些特征群体对本案感兴趣 本案的“性感点”在哪里？（概念、户型、层高、面积还是投资价值等等） 本案的核心价值在哪里？ 客户认知总价值为多少？ 之前的渠道是否合理？2) 常规反馈主要来自两个方面：调研和案场统计调研包括对产品认知度、概念认可度、目标群体锁定等几个方面。案场统计包括来访来电统计，这项统计是销售与推广衔接的纽带，每个阶段每个周期的来访来电分析都会对后续营销策略产生影

33、响。统计数据分析包括基本特征、经济特征、需求特征分析等。 整体的反馈机制需要建立一系列的促成制度，并通过推广和销售的反馈和交叉进行修正。 第四篇 经济分析一、主要经济技术指标用地面积：4000平米容积率： 5/8 土地出让合同规定的容积率为4（地上）+1.2（地下），但仍有变动空间，我司暂按5 /8（地上）+1.2（地下）的容积率计算。（地上）+1.2（地下）建筑密度：40%绿化率：35%总建筑面积：20000/32000平米（地上）+4800平米（地下）住宅、商业面积：住宅13600/25600平米，商业6400平米（4层）根据容积率不同或规划方向不同，我司对三种设计方案的总投资成本、销售收

34、入和成本利润率进行了计算和比较。二、项目总投资估算1、项目开发成本构成土地费用土地转让费用合计4800万元相应税费：费率3%，取费对象：土地转让费前期开发费用前期开发费用包括：规划设计费、监理费和勘察费。1）规划设计费：费率25元/平米，取费对象：总建筑面积2）监理费：费率1.8%，取费对象:全部建安工程费3）勘察费：费率30元/平米，取费对象：用地面积房屋开发费用房屋开发费用包括：建安工程费、市政配套费以及绿化等费用。1）建安工程费：取费对象：建筑面积小高层：容积率为5的情况下，普通层高每平米建筑面积为1500元，loft（约5米层高）建安成本增加30%，为1950元；容积率为8的情况下，建

35、安成本为1800元/平米。沿街商业：每平米建筑面积为1500元地下车库：按地上平层建筑面积的1.5倍计算，为2250元2）市政配套费：费率260元/平米，取费对象：住宅总建筑面积3）绿化等费用：费率130元/平米，取费对象：绿化面积其他费用其他费用包括：1）劳保：费率2.6%，取费对象：全部建安工程费2）招标办：费率0.25%，取费对象：全部建安工程费3）人防：费率13元/平米，取费对象：可销售建筑面积4）消防：费率2元/平米，取费对象：可销售建筑面积5）热力：费率100元/平米，取费对象：可销售建筑面积6）质检站：费率0.25%，取费对象：全部建安工程费7）抗震：费率3元/平米，取费对象：可

36、销售建筑面积企业管理费企业管理费的费率是3%,取费对象为房屋开发费用。财务费用财务费用的费率5.9%，即银行贷款利率，此项即为贷款利息乘以前期费用、房屋开发费用、其他费用和企业管理费用之和的50%。不可预见费不可预见费费率2%，取费对象为以上扣除土地费用后的全部费用。2、销售收入及销售费用销售收入该项目的可销售部分的产品包括小高层住宅及沿街商业，车位不可销售，只能出租。根据路目前住宅及商业销售价格，预计项目住宅部分如果规划为平层，售价约5500元/平米。如果建成loft的形式，其定价一般为普通平层的1.3-1.5倍，我们取1.4倍，售价约为7700元/平米。商业部分按12000元/平米的均价计

37、算。虽然地下车库不可售，为方便计算，我们仍假设为可售，目前济南车库的平均售价约为90000元/个。销售收入方案一普通商住（容积率为5）产品类型单价（元/平米）总额（万元）a普通商住55007480b商业120007680c车库90000元/个1350合计16510方案二loft（容积率为5）aloft770010472b商业120007680c车库90000元/个1350合计19502方案三普通商住（容积率为8）a普通商住770014080b商业120007680c车库90000元/个1350合计23110销售费用销售费用包括：营业税及附加和销售交易费等。1）销售交易费等：费率3%，取费对象：

38、销售收入2）营业税及附加：费率5.5%，取费对象：销售收入3、项目总投资针对本项目所做的总投资估算包括：总的开发成本和销售费用两大部分。总开发成本包括：土地费用、前期费用、房屋开发费用、企业管理费用、财务费用、其他费用和不可预见费；销售费用包括：营业税及附加以及销售费交易费等；普通商住方案总投资估算表（容积率为5）总开发成本金额费用明细费率总额（万元）一土地费用4914二前期费用1规划设计费25642监理费0.01873.443勘查费等3012合计149.44三房屋开发费用1建安工程费普通商住方案a普通住宅15002280b沿街商业1500720c车库22501080合计40802绿化费等13

39、018.23市政配套费260395.2普通商住方案合计4493.4四其他费用普通商住方案514.36五企业管理费0.03134.8六财务费用0.059301.4七不可预见费0.02140.15开发成本 合计10658.58万元销售费用费率金额1销售费交易费等0.03495.32营业税及附加0.055908.05销售费用 合计1403.35万元项目总投资12061.93万元loft方案总投资估算表（容积率为5）总开发成本金额费用明细费率总额（万元）一土地费用4914二前期费用1规划设计费25642监理费0.01884.463勘查费等3012合计160.46三房屋开发费用1建安工程费loft方案aloft19502652b商业1500960c车库22501080合计46922绿化费等13018.23市政配套费260395.2loft方案合计5105.4四其