成都时街销讲

1、 成都龙湖时代天街销讲逻辑框架*开篇：当头棒喝、先声夺人-红太狼打灰太狼*演绎：只许听、不许问-黑导游 区位图（交通状况、三区合一、产业价值、消费人口、消费力、项目契机、稀缺垄断性）*煽情：感性交流 -DJ 视听体验*灌输：概念营销、让沙盘跟着价值走-商业专家 沙盘讲解（数字解读、整体规划、销售业态、自持商业布局、动线设计、商业界面、成都商圈简史、第三代垄断型商圈）*推荐： 产品介绍-置业顾问 （询问需求、情景商业、SOHO、LOFT、住宅讲解、看样板间）*谈判：一、疑虑解答（找准要害） 二、七宗最（价值轰炸） 三、龙湖商运能力（强化信心） 四、投资回报分析（气势逼定） -理财顾问 销讲说辞一

2、、 开篇老师您好，欢迎来到龙湖时代天街，您现在参观的将是亚洲最大、全球前三的一站式购物中心，是成都最有投资价值的商业项目！二、 区位图1、 交通状况成都有种流行的说法：今天看国际城南，明天看高新西区。时代天街项目位于成都高新西区，这是我们的主干道羊西线（西芯大道）和IT大道（西源大道）。项目周边的地上地下双轨道交通路网正在建设中，目前形成的是三纵六横一圈的路网格局。以成灌高速、羊西线、蜀汉路为主的多条主干道可达其他主城区。按照城市一级公路的标准打造的IT大道等4条道路可到相邻的各区市县，将成都的七区十二县进行无缝的对接。整个项目是在城西的零商业格局下诞生的亚洲最大的商业中心，建成后将独占周边近

3、200万人的消费人口，成为垄断大城西，辐射整个成都的超区域商业中心。2、三区合一我们项目是成都主城区内唯一一个集中央居住区、中央教育区，国家保税区于一体的城市核心区。中央居住区大城西作为成都母体，历来上风上水，包含了保利、华润、万科、中海、绿地、蓝光等众多品牌开发商，保利就有3个项目，而且个个是大盘，单中海国国际社区就是1000多亩，形成了2.5环至3环的金沙、光华居住区、再到现在的蜀都新城以及犀浦红光郫县三大核心区居住区。中央教育区讲成都、讲消费都离不开教育和高校经济，以电子科大、西南交大为主的21家高等教育机构全部在此落户，年纳8万的学子和两万的教职员工，形成了近十万人的高校消费群体。国家

4、保税区更重要的是，区域内聚集富士康，华为，英特尔等众多世界500强企业，已吸引近50万的消费人口进驻，再此基础上政策进一步倾斜，将本区域划定于国家保税区，相当于微型海关。3、产业价值龙湖时代天街处于该板块的正中央，预计到今年10月，以国家综合保税区为平台，成都将形成1亿台的电脑生产能力，届时全球生产的电脑，每5台中就有1台是“成都造”。全球60%的电脑芯片产自我们旁边的英特尔，全球1/3的IPAD产自我们旁边富士康，其地位远远超过生产笔记本电脑的重庆富士康。 现在苹果公司的市值，相当于微软、戴尔、惠普三大巨头的总和，达到3000亿美元。而成都富士康的一个小事故，就可以让苹果的股票下跌2.8%，

5、对全球经济都有不可估量的影响力。到2015年，成都高新综合保税区将形成5000亿元产值的IT产业集群，这相当于目前成都一年的GDP。所以说，在城西，再造一个成都从来都不是一个空话，而是有数据，有指标的城市战略。所以，在房交会上，时代天街喊出“下一个成都”，深得共鸣。这些跨国企业已经吸引50万消费人口进驻，直接与世界经济接轨，加上周边区域，时代天街辐射的消费集群将达到200万以上，足以令其他商圈相形失色。4、消费人口和消费力我们项目周边拥有惊人的消费需求和消费能力，因此，我们项目需要提供足够数量的商铺以满足周边的消费需求。举个简单的例子，在我们项目西边的综合保税区，其中拥有近60万的三高人群，而

6、我们只算其中的十分之一来到我们项目吃午餐，那单单一个保税区就有近6万人来到时代天街进行午餐消费，而我们以平均每个人10元的午餐标准，那么一年下来，单是保税区的午餐消费就有超过2亿元，而我们以这6万人每5人为一桌，平均每家店铺提供20张桌子，且午餐轮3轮，那么就需要200家店铺，而2亿的消费额由200家店铺均分，那么平均每家店铺单靠午餐的年营业额就达到100万元！这是一个何其惊人的营业数字，如果算上晚餐的营业，那么仅靠保税区就能为每家店铺带来超过300万的营业收入。除此之外，项目东边超过20万的高校人口，以及项目北边近百万的居住人群，都意味着这里的餐饮生意将会如火如荼。而且，不仅仅是餐饮生意，这

7、里的服装、化妆品、电影、上网、KTV的需求同样超乎想象，我们可以简单的算一笔账，据清华大学统计，富士康基层员工平均每月消费1194元，我们仅算其用一半到时代天街消费，那么但是富士康每年就有超过10个亿的消费能量，而算上工资远超富士康的华为、英特尔、戴尔等企业，保税区60万的三高人群，每年在时代天街的消费额可以达到近50亿！如果算上周边的居民人口和高效人群，未来这里更是超百亿的商业俱乐部。而100亿的消费额是一个什么概念呢？100亿相当于成都政府对整个天府新城的总投入的两倍！相当于全成都商品零售额的百分之十五！时代天街，不但要为高新西区的整个区域提供中心配套的功能，还会引领整个大成都范围内的商业

8、变局，比如基于汽车交通的城市综合体生活，集合主题购物和体验消费的一站式全天候商业等等，甚至会变成一种虹吸力量，把整个城市的商业注意力，吸引到高新西区，因为国外很多城市已经证明了，这种基于绕城高速等城市主要交通干线的商业中心，将成为新的商业爆发点。5、项目契机、稀缺垄断性这么大的产业价值、这么多的居住人口、这么大的消费需求，为什么10年来还是零商业格局？政府在规划高新西区的时候，基本上是以产业园区和居住区作为主导，而商业用地只规划了一块，就是您脚下这块-唯一的一块高新西区商业用地。一方面，说明这里的地块价值被严重低估，蕴藏着无法估量的投资潜力。另一方面，说明政府在选择商业开发商时的慎重。成都有实

9、力的开发商不可谓不多，万科、保利、蓝光的实力不可谓不强。但真正具有住宅和商业地产成功开发经验、真正有能力把高新西区的商业抬高到城市战略高度的，只有龙湖、万达。竞争反射稀缺，但我们销售的项目，不是稀缺，是垄断！相信政府的眼光、相信龙湖的眼光、相信您的眼光，投资时代天街是您的不二选择！三、 视听体验刚才为您介绍的，是时代天街的区位蓝图。那么，未来的时代天街是什么样子呢？接下来，请移驾到我们的视听室，感受一下亚洲最大商圈的魅力所在！四、 沙盘模型通过刚才的视频，相信您对我们的项目已经有了很直观的了解。下面，我将为您详细介绍时代天街的产品和与众不同的设计理念。1、数字解读 我们的产品特点，可以用1、2

10、、3、4、5、7、9几个数字概括： 一个大商圈、两百万人口支撑、三倍北城天街、四种黄金业态、五大商业布局、七大城市功能、九条立体动线。一个大商圈：时代天街建成后会成为亚洲最大的一站式购物中心，为环状大围合式设计，有外环线和黄金内环线构成的商业布局，中间由一条南北向的下穿式隧道贯通，将整个项目分为东西两地块。放眼整个西南，在商圈内部设置下穿道的商业项目，只有龙湖时代天街这样的巨无霸才能做到。两百万消费人口支撑：东面紧邻电子科技大学总校区的西大门，也是我们刚才所讲到的核心教育区，项目以北是蜀都新城居住区和郫县红光居住区为主的核心居住区，以及已经通车的成灌快铁和即将通车的地铁2号线，项目以东是富士康

11、集团，因特尔，华为，戴尔和联想集团等高新科技园区，以及未来规划的富士康快铁和地铁6号线沿线，往南又是一个中央居住区，是以成都合院与富士康员工居住区，此区域未来保证常住人口60万，日均流动人口20万，基本相当一个小县城人口量，加上本身的100多万人口，消费人群可达200万以上；密集的居住区，超大的人流量，经济快速增长的高新科技园，以及发达的交通网将是时代天街强大的商业氛围和商铺业主超高的投资回报率的有力保证。三倍北城天街：整个项目占地458亩，建筑体量约170万方，仅商业部分就有68万方，相当于三个北城天街、三个万达广场，光停车位就有11000多个，全成都的出租车一起过来都停得下四种黄金业态：时

12、代天街的可售业态包含了情景商业、SOHO、LOFT、精装住宅4种最受欢迎的投资型不动产，堪称涵盖业态最全面的城市商业集群五大商业布局：再来看看我们自持商业，整个集中商业分为5大板块，分别是时代天街主力店，大型百货商超，时尚美食城，家电数码港和MOCO家居馆。首先是我们的天街主力店：整个天街品牌丰富，包涵像H&M，优衣库，ZARA，Jackjones，ONLY，VEROMODA的旗舰店，以及龙湖的设计团队远赴日本引进的国内只有在北京，上海，深圳才有且相当流行的儿童职场，让您的孩子可以在模拟世界的角色扮演中挖掘自己的理想。儿童职场通过把现实生活的场景搬到这里面来，让孩子去充当社会中的各种角色、各种

13、职业，让孩子在玩的同时去了解各种职业、了解社会，让他们的成长更快。在国外这个叫做体验式学习，很多专家都说这才是让孩子成长最好的方式。并会引进按早奥运会标准设计的室内真冰场。大型百货商超在这里，它会由类似伊藤洋华堂，王府井百货，太平洋百货，远东百货，百盛购物广场等一线品牌商超投标入驻，并且还有UME、万达、太平洋等知名影院进驻。 时尚美食汇集各地美食，不仅有类似肯德基，麦当劳，乡村基，德克士等中西式快餐，且有星巴克，哈根达斯，必胜客，豪客来，美缀美，瑞泰丰等中高档餐饮，以及若干种类大小餐饮。家电数码港主要是由国美，苏宁，百脑汇，世界，数码广场等大家所熟知的品牌构成，MOCO家居馆，这是龙湖商业旗

14、下的家居品牌，为有品位的中高端客户量身定制。 七大城市功能：四种外售业态加上五种自持商业布局，共同实现了时代天街休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒店、创意产业、城市广场、文化艺术这七大城市功能。可以这样说，时代天街吸收了成都所有知名商圈的精华并超越现有商业形态，是一个真正意义上的大型一站式购物中心。 九条立体动线：（请罗汉补充）2、商业界面（请袁媛修改为成都事例）当街商铺最有价值商铺一个商铺的展示界面，通常分为城市界面和商业界面两种类型。城市界面，是指市政规划、道路建设，带给商铺的先天展示界面。比较典型的是市政道路造就的当街商铺。从传统意义来讲，当街意味着人气鼎盛，消费吸附力强。事实上却并非

15、如此。在重庆商业历史上，出现过依靠交通枢纽形成的“转盘经济”时代。比如石桥铺、红旗河沟等，周边临街门面一度依靠转盘繁荣一时。但是，随着市政规划的变迁，高架、立交桥的出现，转盘对人流吸附力的优势不复存在，这些门面也很快趋于没落。另一个具有代表性的例子-江北华新街沿线，门面不可谓不多，人流量不可谓不旺盛。却从来没有形成过商圈气候，至始至终呈现出“过道经济”的景象。所以，先天的当街优势，并不能造就一个商铺的黄金价值。城市界面未必能成为一个商铺持续、高速升值的前提条件。商业界面，是指通过专业的商业运营规划，为单个或集群商铺后天打造的展示界面。例如北城天街，它并不是依赖现成的观音桥环道-这个先天的城市界

16、面作为商圈的核心展示面。相反，真正形成人气聚集、达到火爆效果的展示面，存在于北城天街和远东百货的内部围合地带，存在于专门为商业展示打造的步行街沿线。商业界面的巨大优势，在于其专业性、针对性和持续性。以龙湖时代天街为例，周边大石路沿线的当街商铺，单价最多5万封顶，且无人问津。而时代天街内部广场围合的住宅底商，可以卖到22万，开盘即一扫而空。WHY？当街商铺不等于最有价值商铺，优秀的商业界面，其价值远远高于先天的城市界面。 3、成都商圈简史(罗汉补充)五、产品推荐（后续补充）六、谈判逼定 龙湖商业运营能力龙湖是现在国内专业顶级的地产开发商，涵盖了地产、商业、物业等三大体系，其中龙湖商业也是行业的风

17、向标，在此方面龙湖已有10年的商业运营经验，放眼目前房地产市场也只有华润，万达这两家司具有商业运营经验。龙湖商运有三大优势1. 推动商家业绩增长，为租户创造价值。因为租户的营业额决定了我们的租金，帮助租户提升业绩，是龙湖商业运营管理的根本导向。例如，2008年在重庆北城天街招商时，周边的商铺租金状况是1300元/平月，北城天街与哈根达斯的招商形式是800元/平月+营业额提成的方式，在哈根达斯开业后，营业额一跃成为西南第一，在全国排名第三，而租金平均水平是1800元/平月，最高达到过2500元/平月。UME国际院线在入住北城天街后营业额在2009年成为全国票房第一的影院，远东百货在此也是落成了自

18、己的大陆首店，入住后以年均40%年营业额增长率成为大陆远东各店之首。在2003年修建北城天街用了2.1个亿，但现在北城天街仅租金部分就有2.1亿，也就是说每年的租金就可以赚回一个北城天街。2.快速繁荣新区，拓荒造城，改变一个区域的消费习惯。以全客层、多业态的商业布局打造一个城市的新商圈，为消费者提供一种新的体验式生活消费，建造集吃、住、行、游、购、娱为一体的一站式购物中心，重新诠释商圈概念。在2003年，重庆江北观音桥地区还是一片商业空白，整个重庆还是处于解放碑商圈一家独大的局面，自北城天街2005年开业以来，直接带动了重庆江北商圈的跳跃式发展，使江北商圈连续6年成为重庆发展速度最快的商圈，在

19、2008年成为了重庆第二座百亿商圈，改变了重庆百年以来商圈格局。 3.打造城市生活中心和时尚地标。为租户品牌提供成为城市焦点的展示平台和顾客体验平台。目前龙湖已与国内外2000家知名品牌建立合作关系，极大的丰富了商圈内部的业态，增强了消费者购物体验，包括劳力士、周生生、苹果、星巴克、宝马、法拉利等长期合作伙伴营业额均为所处销售区域第一，众多知名品牌的铺垫以及龙湖自身品牌的有力保证使龙湖商业迅速在异地获得市场认同。在2010年，龙湖西城天街被中购联评为“中国城市推动大奖”。 无论是对投资者还是租赁者，选择一个商圈，不仅仅是看产品本身，更重要的是选对品牌，找到一个可靠的运营商作为长期合作伙伴。必买

20、时代天街的理由-七宗最1、 最稀缺 (零商业格局下诞生的垄断型商圈）2、 最前沿（布局成都未来，赚取全球财富）3、 最动感（“可视性、易达性、舒适性”立体动线设计）4、 最快实现收益 （进度决定价值）5、 最有保障（“承载力、吸附力、运营力”三大投资保障）6、 最划算（首期产品、低开高走）7、 最火爆（“凡天街、必火爆”，跟着龙湖去投资）第一宗：最稀缺 (零商业格局下诞生的垄断型商圈） 龙湖时代天街是在城西的零商业格局下诞生的亚洲最大的商业中心，建成后将独占周边近200万人的消费人口，成为垄断大城西，辐射整个成都的超区域商业中心。因为垄断，所以稀缺。首先，它是成都主城区内唯一一个中央居住区、中

21、央教育区，国家保税区三区聚集的城市核心区。第二，是大城西唯一一个超百万方的商业综合体，垄断式消费、购物集群。第三，是唯一一个商业配比占到整个项目90%以上，涵盖了所有经营业态的商业综合体项目。 世界上80%的财富，总是掌握在20%的人手中。在商业地产时代来临、城西垄断型商圈诞生的趋势之下，谁能把握先机，抢占最稀缺的资源，走在市场的最前面，谁就能笑到最后。第二宗：最前沿（布局成都未来，赚取全球财富）经过近几年的高速发展，成都已经由一个小富即安的内陆城市，逐步转变成地位显赫的世界工厂。 时代天街3公里范围内的国家综合保税区，聚集富士康、华为、英特尔等数十家世界500强企业。全球60%的电脑芯片产自

22、我们旁边的英特尔，全球1/3的IPAD产自我们旁边富士康，其地位远远超过生产笔记本电脑的重庆富士康。 现在苹果公司的市值，相当于微软、戴尔、惠普三大巨头的总和。而成都富士康的一个小事故，就可以让苹果的股票下跌2.8%，对全球经济都有不可估量的影响力.这些跨国企业已经吸引50万消费人口进驻，直接与世界经济接轨，加上周边区域，时代天街辐射的消费集群将达到200万以上，足以令其他商圈相形失色。十年零商业格局，说明这个区域的价值被完全低估，龙湖拿地的战略决策背后，其实是拣了一个大便宜。入驻时代天街，布局成都未来、赚取全球财富，是您资产配置的最佳选择。第三宗：最动感（“可视性、易达性、舒适性”立体动线设

23、计）我们知道，一个商铺的可视性、易达性和购物舒适性是决定其口岸和价值的核心因素。龙湖邀请了世界上最负盛名的顶级设计团队，为整个项目做了全面的产品规划和动线设计，在把握消费者心态、购买习惯和聚集人气方面都会完全颠覆成都现有商业格局。在可视性方面，我们商铺广告位、店招的设置更是突破以往高层商铺可视性低、商业宣传差的弊端，除了传统针对一、二层临街店铺的外廊悬挂店招和店面店招外，我们针对三五层的商铺进行了退台和挑台的设计，再配合跨街天桥广告位，构成了外廊悬挂店招、店面店招、装饰广告位、外墙广告的四维广告宣传网，不仅极大的丰富了外立面，更加烘托了商业氛围。您可以想象在您驱车于黄金内街行驶时，以人体视野角

24、度分析，高楼层的店招仍然能够吸引您的眼球。在易达性方面，龙湖商业的“两环三横四纵”的立体动线设计，不仅给高楼层段的商铺带来了高人流与人气，而且极大的提高了传统一、二层临街店铺的商业价值。两环是指商业外环线和黄金内环线，商业外环线主要将集中商业和天街外环的人流引领至此，黄金内环采用单动线的设计，将引入的人流聚焦，提升商业氛围。三横是指我们情景商业街二、三、四楼的超过50组横向跨街天桥，极大的丰富了我们的横向动线，它们不仅将集中商业和情景商业无缝连接，而且在情景商业内部形成区域小环线，实现了各个购物街的充分交流，客源共享。四纵是指我们情景商业街四条纵线，包括25组连接负一楼和一楼的下沉式广场，近1

25、00组连接1、2、3、4楼的双向自动扶梯，8组极为罕见的1、3楼跨层双向自动扶梯，和近30组全景垂直景观电梯。几乎每2000就拥有一部扶梯引入人流，达到了商业顶级配置。在舒适性方面，舒适的购物环境和购物氛围是未来商业运营的发展方向，龙湖对细节的专注和外立面的创新，正是天街系列的灵魂所在。传统购物街通常会带给客户冗长的感觉，降低客户的购物欲望，而我们以石材的垂柱将冗长的商业街进行适当的打断，纵横交错，使原本枯燥的商业动线更加的灵活，提高客户的购物感受。我们的外立面设计采用的是经久不衰的ART-DECO立面，这种立面在全球都得到了广泛的应用，将我们的中式古典风格和现代欧式风格进行融合，穿插使用了木

26、纹砖，灰砖，轻钢等几种材料，上浅下深的材料搭配方式使屋顶的坡顶盒子显得轻盈，给客户带来舒适的购物环境。第四宗:最快实现收益（进度决定价值）国际资本市场最信奉的一句话，叫做：进度决定价值。只要能理清这个项目的投入力度、政府支持力度、详细的开发进度规划，就能把握住它带给您的投资收益。我们这样算一笔账：项目的定位-亚洲最大购物中心，成都的垄断型商业地标，两倍于万达广场的规模，西南最高端的消费圈层-其他项目没法比。开发商的投入-龙湖从拿地到完成开发，总共投入XX亿，前所未有。而且龙湖自己持有，自负盈亏的商业，占了项目的90%。换句话说，如果没搞头，龙湖第一个玩完。以龙湖的实力和战略眼光，既然敢做这个项

27、目，就一定会把它做到最好。这种决心和投入力度-其他开发商也没法比。政策倾斜力度-国家综合保税区、中央居住区、中央教育区，三区合一，5000个亿总产值，占成都GDP超80% ，直接和全球经济接轨。这种规模和气势-其他项目还是没法比。开发进度规划-住宅地产，往往先销售最差的位置，把好的留在最后，给涨价以充份的理由。商业地产却恰恰相反，先卖好的，最核心的，把人气带起来，再卖后面的辅助性产品。您现在看到的时代天街一期产品，是整个项目最核心的位置，价格却是所有产品中最划算，最有升值空间的。 等到20XX年，楼下的主力百货和一站式购物中心入驻，物业交房后，您的投资品是最先享受租金收益的。 到了20XX年天

28、街全面建成之时，您楼下的核心商圈和交通枢纽早已经造足了人气，而这X年之间，天街的每一次开盘，每一次招商，都会为您带来升值惊喜-这更是其他商业项目无法比拟的。第五宗:最有保障（“承载力、吸附力、运营力”三大投资保障）承载力、吸附力、运营力，三大因素决定一个商圈是否能从周多竞争产品中脱颖而出，是否能给投资者带来巨大的财富升值平台。承载力：一个新商圈、两倍于万达广场、三项黄金指标、六大商业布局、七大城市功能、九条立体动线.170万方亚洲商业巨舰，全业态商业布局，将承载起成都前所未有的时代机遇。吸附力：从居住人口来看，大城西作为成都母体，历来上风上水，宜居城西，是众多住宅项目云集的中央住宅居住区，包含

29、了众多一线品牌开发商，形成了2.5环至3环的金沙、光华居住区、再到现在的蜀都新城以及犀浦红光郫县三大核心区居住区。从教育人口来看，项目也处于西部最大的中央教育区旁，以电子科大、西南交大为主的21家高等教育机构全部在此落户，年纳8万的学子和两万的教职员工，形成了近十万人的高校消费群体。从产业人口来看，更重要的是，区域内聚集富士康，华为，英特尔等众多世界500强企业，已吸引近50万的消费人口进驻，再此基础上政策进一步倾斜，将本区域划定于国家保税区，相当于微型海关。预计在2015的人口增长近百万，区域内产值达到5000亿，占整个2010年成都经济的80%以上。而这样巨大的产值只来自一个地方，那就是高

30、新西区。明显的政策优势将引入更多的优秀企业和高端消费人群，势必快速拉动区域内的消费增长，带来巨大的商机。运营力：国家对住宅市场的调控力度越来越大，连万科这种老牌开发商都开始成立商运公司，可见商业地产的崛起是大势所趋。而国内开发商真正精于商业运营的，其实寥寥无几。龙湖打造商业地产已经有10多年的历史，在驾驭市场大势方面，比其他开发商更有经验，更有远见。已经投入运营的北城天街、西城天街、星悦荟、晶郦馆、三千集吸引了上千户品牌商家忠实追随，如UME、远东百货、星巴克、优衣库、屈臣氏、百安居今年，龙湖在所有入住项目和在售项目都成立了租售中心，站在业主的立场，从商家引入、业态把控，到租金管控、后期维护，

31、全程为客户的投资提供增值服务。您不必再为寻找一个下家而跑断腿，不必再为担心租得太低而睡不着觉。所以不管是从大的市场环境，还是从品牌保障的角度来考虑，用最低的风险、最低的成本来换取最大的利润，跟着龙湖走是您最明智的选择。第六宗：最划算（首期产品、低开高走）龙湖从来都不是一个追求暴利、无视客户利益的企业。为客户创造更多的财富增值空间，让更多的业主和我们一起分享城市发展带来的高额投资回报：从南苑到晶蓝半岛，从北城天街到时代天街，17年来龙湖物业的升值幅度见证了“善待你一生”的承诺。买任何项目的第一期都是最赚的，何况龙湖的天街！公司在定价时已经充分考虑到这个问题，我们会用最惊喜的价格，让您拥有成都最顶

32、级的商业投资品。第七宗：最火爆（“凡天街、必火爆”，跟着龙湖去投资）投资回报分析一、 观念灌输-投资回报的差异性中国有句老话：一铺富三代。在跨国投资者眼中，商业地产的投资回报率，也远远优于其他类型不动产。但“一铺富三代”并非是指所有商铺，而是有前提性和排他性的。我们常见的商铺分为三类：1、 社区商铺社区商铺投入较低，回报也较稳定，但消费人群和消费力相对固定。一个2000人的社区，其消费支撑也就在2000人的水平上封顶，租金的增长和物业升值，主要取决于物价上涨幅度，非常缓慢。2、 成熟型商圈商铺诸如春熙路、宽窄巷子沿线商铺，作为成都最早的商业集群，其二手市场售价已经达到40万甚至50万一个平方，

33、这个价格充分反应了它的商业价值。但对于投资者而言，一个已经发展到顶峰的投资品，升值空间会大幅度缩减。看似高额的租金，也会在同样高额的投资成本面前黯然失色。3、 成长型商圈商铺这类商圈往往具备几个条件：区域优势明显、高新产业支撑、大开发商楼盘云集、商圈的规模足以承载巨大的吸附力。成长型商圈的投资成本，大幅度低于成熟型商圈，但具有快速追高的潜力。同样五至十年的投资周期，成熟型商圈的物业增值速度大多在20%-80%之间，而成长型商圈达到210倍几何增长速度的例子随处可见。如重庆的龙湖北城天街，04年售价5万的商铺，现在基本达到了25-35万的水平如成都的建设路附近08、09年2、3万售价购买的商铺，

34、现在的售价普遍达到6-9万。（待补充） 在投资决策阶段，一定要看准这个项目的商业属性，而龙湖时代天街，就是这三类产品中发展性、投资收益性最优质的项目，是真正能一铺富三代，帮你赚大钱的超值投资品。 二、 置换概念-避免繁琐、虚无的公式计算很多开发商都喜欢给客户预估每年的投资回报率，6%、8%.这种预估在成熟、正规的商业公司看来是不可思议、不合逻辑的。因为市场的发展变化，不是任何开发商和专家能用数据测算的，其主观臆断性远远大于客观合理的判断，会严重误导你的投资决策。比如建设路的XXX，在2005年的时候，一平方租金在40-50，如果按照每年10%的租金递增率和6%的投资回报率来算，到2015也就1

35、20左右。而实际上在2010年，龙湖三千集开业后，周边租金超过120的比比皆是，5年内物业价格早就翻了一倍。投资回报可以细化为物业升值和租金收益两个方面。租金在一定程度上能抵消银行按揭，相当于买这个产品只花了一半的首付，在若干年后按揭结清，这部分租金又可变成纯收益。但是，租金收益在投资过程中占的比重其实很小，只是起补充的作用。例如龙湖的一个忠实客户徐阿姨，几乎每盘必买。她手上的龙湖产品价值上亿，套数接近三位数，基本都是靠物业升值来达到投资预期，很少出租。夸张点说，你信不信，5年之后，你的房子或商铺就连本带利全部赚回来了变化超出计划，是投资成长型商业的最大优势。三、 价值认同-七“Yes”逼定法从专业的角度看一个项目的投资回报，应从城市规划、区域价值、消费基数、消费水平、项目定位、运营能力、推进节点这七个方面进行分析。（通过一连串发问，让客户连续认同我们的价值点，迅速达到逼单状态）1、 城市规划今年5月，国务院已经正式通过了成渝经济区区域规划，成都经济将作为中国经济增长第四极，进入高速发展轨道。Yes or No？有木有？2、 区域价值国家信息产业基地将在高新西区落户，英特尔、苹果富士康、