我国房地产企业并购研究

1、我国房地产企业并购研究 摘 要：中国的房地产业经过20年的发展取得了巨大的成就，但面对我国房地产宏观调控日益严厉，市场竞争不断加剧的现状，不少房地产企业采用并购作为扩大规模、增强市场竞争力的有力手段。从并购案例数量上看，房地产行业名列第一。本文就我国房地产企业并购的动因、表现形式、并购过程面临的风险进行探讨。 关键词：房地产；企业并购；风险 一、我国房地产并购的宏观背景 1998年我国的住房分配制度进行了改革，长期积攒的住房需求得到了释放。此外，我国经济的快速增长及城市化的步伐加快，带来了房地产业十多年的大发展，在过去的十年中房地产已然成为了重要的投资品之一，房地产过度的投资需求和投机需求，带

2、来的不仅是房价飞速的上涨，也使我国经济发展结构严重失调。2003年以来，政府出台了一系列的宏观调控政策，打破了房地产业的旧格局，同时，其他行业大量的资金以及外资进入房地产业，加剧了房地产的竞争。据清科研究中心的研究数据显示：2010年房地产行业共实现并购84起，占当年并购案例总数的13.5%，为所有行业之首。2011年房地产行业并购居并购市场第二，完成的并购交易数量为113起，占当年各类并购总量的9.8%，涉及并购交易金额54.49亿元，其活跃度即金额创下6年以来的历史新高。2012并购市场共发生并购案例100期，涉及金额39.04亿美元，数量金额皆与去年相比有不同程度的下滑。这与2011年的

3、房地产并购市场的爆发对该领域的存量市场有所消耗有关。至今年4月份，房地产并购仍置于行业之首。 二、我国房地产并购的动因 并购热潮的到来主要是由于房地产行业是一个资金密集型行业，而土地又是企业进行开发的根本，我国许多房地产企业在这两项上遭遇危机。总的说来，房地产企业并购的原因主要有以下几个方面： 1.中小房地产企业资金规模小，企业竞争力比较弱 随着国家宏观政策的贯彻落实，房地产市场已经趋于降温，但房地产市场仍然存在着企业数目众多、规模偏小、实力不强等问题，它们共同面临着楼市严厉调控、房贷政策的改变、资金链收紧等方面的压力，不得不被一些大规模的公司并购。加之房地产行业制度不健全，行业门槛低，其他资

4、金密集型行业也加入分一杯羹，这使很多资金紧张的中小型房地产企业举步维艰。 2.融资渠道狭窄 房地产企业直接融资的比重比较大，对股票、债券等资本工具的利用率不是很大。能进入证皇谐用股票进行融资的房地产企业少之又少，更不用说实力较差的中小型企业。就债券市场而言，我国房地产企业发行的债券的总额仅仅是全部资金来源的很少一部分。 3.土地资源的稀缺及土地市场的改革 中国正处于历史上最快的城市化进程，城市的扩张使土地资源日益稀缺。近年来我国每年新增城市用地600万亩其中约有45%-65%来自于耕地。另一方面，为保护生态，退耕还林这也使得城市建设增量土地资源的供应日趋紧张，土地获取成本也随之不断上升。 三、

5、我国房地产业并购的表现形式 中国的房地产行业目前已进入了一个并购合作的时代。它主要表现在：大型房地产公司对中小房地产企业的并购，大型房地产企业之间的并购和其它行业企业对中小房地产公司的并购。 1.大型房地产公司对中小房地产企业的并购 根据相关政策，如果开发商取得土地两年之内不开发将会被政府收回，而政府一般收回土地赔偿最多是按双倍定金并不会按市场价收回。由于土地一级市场供应量有限，一些资金雄厚的大房地产企业一直苦于没有土地而无处进行投资，这些企业为了谋求自身的发展就会把目光投向那些拥有丰富土地资源的中小企业，收购兼并她们优质的地产项目从而实现自身规模的扩张。 2.大型房地产企业之间的并购 大型企

6、业并购的特点是企业的规模一般都比较大，且各有各的优势，此类企业的合作有利于实现优势互补。例如，万科集团于2005年3月3日受让南都集团通过中桥持有的在上海、江苏的70%权益及在浙江20%的权益，这是房地产行业呈现资源趋势以来，国内大型房地产企业间的一次重要的并购合作。对于房地产企业万科而言，以收购的方式进入浙江市场，其风险显然低于在浙江购买土地独自开发，万科只受让了浙江南都20%的股份，但却抢得了先机。 3.其它行业企业对中小房地产企业的并购 当一个企业做强做大之后，就会为了获取最大的经营效益和降低风险而从事多元化经营，企业也会把资金逐渐从利润低的行业转向利润高的行业。相对与其他行业2%-3%

7、的利润率，房地产20%的利润率具有绝对的吸引力，进入房地产行业成为了各行业吸金的优先选择。 四、房地产企业并购风险分析 1.财务风险 房地产并购的财务风险主要包括定价风险、融资风险和支付风险。定价风险是指并购交易前对目标企业的估价，确定合理的交易价格。在并购企业之前要对目标企业内外环境进行详细的分析，做出合理的价值评估。融资风险是指与并购保证和资本结构有关的资金来源风险，包括资金在数量上和时间上的保证，融资方式是否适合并购动机，债务负担是否会影响企业的正常经营等。 2.政策风险 房地产并购的政策风险主要是指国家贷款政策、土地政策等不确定风险。从大环境来看，全球经济危机的爆发导致的经济的衰退，与

8、此同时，我国房地产业发展不够成熟，房价过高，导致大量房产被囤积。国家在此方面的行业政策也不够稳定，国家的宏观调控政策会极大制约我国房地产发展状况。 3.企业文化的整合 企业并购失败大多都出现在并购后的整合阶段。一次成功的并购是能使双方员工接受并购的事实，相互理解相互包容，彼此信任，并对企业的未来目标达成共识。这就必然要求企业文化的整合能够达到让双方满意的效果，不应该存在一方文化凌驾于另一方的情况。 4.非房地产企业的行业局限 非房地产企业进入房地产行业时，很容易把自己行业的经验带到房地产开发中，例如对待容积率的态度、建造密集的住宅然后压低住房售价。而这都与消费者所青睐的密度适中、环境空间舒适的

9、住宅背道而驰。由于房地产的异质性，房地产不能像工业品那样复制，进行标准化生产、流通与销售，在很大程度上需要职业经理人来对房地产的开发进行引导。所以其他行业在进入房地产业之前，就应培养或寻找合适的职业经理人，跨越行业局限的这道门槛。 五、结语 房地产并购有助于房地产企业挖掘潜在的经济效益，增强行业的集中度，提高行业的总体素质。房地产并购作为房地产企业优化资源配置、提高竞争力的战略手段是一个很复杂的系统工程，它涉及国家政策、财务、税务、法律等方面的专业问题。因此，在进行收购的过程中，应聘请专业人士开展各方面的调查，提供全面的意见，尽可能的降低收购方在房地产并购过程中面临的各类风险。此外，应提高企业在并购中的风险意识，合理定位政府在企业并购中的角色，提高整个行业的核心竞争力。 参考文献 1 徐召红，张强. 我国房地产企业并购动因及风