承德富豪集团商业开发策划案

1、板城国际商贸城富豪花园项目策划实施报告（说明）中华人民共和国商务部中商商业经济研究中心北京中商智业经济咨询公司中国建筑技术研究院承德富豪房地产开发公司前言板城国际商贸城项目策划报告由中华人民共和国商务部中商商业经济研究中心、北京中商智业经济咨询公司高级商业项目策划团队经过一系列缜密的实地考察调研，对周边数百平方公里内的商业状况作出分析，结合项目所在地实际情况而得出结论。经过多次的实地反复论证，并通过与项目设计单位中国建筑技术设计研究院、项目开发单位承德富豪房地产开发公司的多次方案研讨，得出此策划报告，仅供参考。目录l 项目概要l 项目规划l 项目建设基本方案（项目一期）l 项目特点l 项目效益

2、项目概要 项目开发公司： 承德富豪集团 承德富豪房地产开发有限公司建 设项目： 板城国际商贸城 富豪花园（暂定）项 目简介： 板城国际商贸城、富豪花园项目由承德富豪集团、承德富豪房地产开发有限公司规划设计开发及建设，项目预计分三期完成，占地330余亩，拟建筑面积645000平米。其中， 一期工程拟占地60余亩，建筑面积16万平米，分别建设商品批发零售交易中心、商业住宅项目。二期工程拟征地140亩，分别建设商业住宅、商品交易中心延伸项目、酒店、仓储物流项目，拟建筑面积26万平米。三期工程拟征地130亩，分别建设商业住宅、商品交易中心延伸项目，建筑面积近23万平米。项目建设依据：承德县，作为距承德

3、市中心城区最近的县城，已纳入承德市都市圈的发展范畴。承德县处于承德市中心城区南扩这一发展主轴方向上，成为承德市城市发展方向的延伸区。根据承德县总体规划（2008-2020年）设定的发展目标，到2020年，规划城区人口规模为10万人，随着承德市在区域经济一体化中的地位逐步升温，以及承德市在面临承接京津产业转移和京津冀大都市圈一体化发展的重大机遇时做出的发展战略，承德县的区位优势和资源优势得以彰显。承德县未来的发展目标是振兴农业、扩大工业、发展生态旅游度假，承德市提出建设国际旅游城市目标，在发展国际旅游城市的大背景下，具有良好自然环境的承德县极具打造成购物休闲观光旅游区的条件；县境东、南、北三面环

4、抱承德市区，县城距市区35公里，高速15分钟即可到达承德市区，西南邻京津唐秦，东北接辽宁、内蒙古。铁路、公路交通便利，是通往京津和辽蒙的交通要地，京承、承沈两条铁路纵贯县境；承德市“一环八射”高速路至少4条从我县经过，其中承唐、承朝已全线通车，承秦高速也正在施工阶段，高速通车后，县与津、唐、秦等大港口的车程都将缩短至2-2.5小时，京沈高铁承德站的建设也给承德县带来巨大的发展动力。这些都构成了承德县目前面临的巨大发展机遇，呼唤城市制定新的空间发展战略，以满足城市发展需求。随着京津冀都市圈区域发展和经济一体化进程加快，县域在承接城市扩张和沿海产业转移方面具有独特优势。 经过一系列的严谨的调研，目

5、前，承德市八县三区、内蒙古自治区、辽宁省西部、唐山市、秦皇岛市、北京市与承德地区交界地区、张家口市等地均无大型的、营业面积超过5万平米的同等业态。所以，板城国际商贸城的建设填补了这一空白。将使板城国际商贸城项目成为辐射周边数百县市的大型商品集散地。项目建设的价值：承德县是承德市的卫星城，板城国际商贸城等大型项目的建设是城市化发展的纽带，与承德县近年城市规划和发展接轨，具有辅助和完善城市整体开发的重大作用。项目建成后将成为承德市及周边省市内具有较大影响力的大型商品交易中心。项目规划项目开发目标：打造首都以北商业典范，成为最优秀良性发展的商业联合体。项目开发思路：从承德县整体发展与未来近十年商业发

6、展机遇以及方向来看，周边缺少大型商业区，周围八县三区和内蒙古赤峰、辽宁朝阳、张家口等地的服装鞋帽、五金机电、家居建材、食品等经营商户进货渠道均来自北京、唐山、廊坊、天津，甚至是广东等地，运输费高昂，交通不便，进货渠道单一，这大大增加了经营成本，减小了商户的利润，在承德县县城建设板城国际商贸城，通过有效的招商手段，整合全国各地的商贸资源，形成一个大规模的商品集散地，把多种业态组合在一起，形成一个以承德县为中心的商业辐射网。板城国际商贸城的建立是尊重市场导向，顺应商户以及消费者心愿的。随着国民经济的发展壮大，居民生活水平的不断提高，集商品批发零售交易中心、休闲、餐饮、购物、娱乐、商务、文化等多功能

7、业态相结合的“一站式主题商贸中心”正逐渐被人们所青睐。具有较大规模的商品交易中心和产业聚集地是目前市场迫切需要的商业业态形式。为顺应这种新的消费潮流，近年来，单体商业地产项目从几万平方米发展到几十万平方米，从单栋建筑形态发展到多栋建筑群落。虽然开发形势火热，但商业地产项目搁浅或开业后运营困难的现象时有发生。这就要求我们在实际操作中，须充分考虑商业地产定位、业态组合、设施规划的商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。 板城国际商贸城和商住项目的开发前期由高级策划团队运用技术手段进行了大量的市场调研和实际考察，通过对国内类似商业项目的对比，对承德市以及

8、周边县区的与项目类似的商业项目的考察，对项目进行了准确的战略定位、业态定位、功能定位、主题定位 、形象定位、目标客户定位、目标消费群体定位、商圈定位等。对项目本身的业态选择、组合、分布和面积占比，品类选择、分布和面积占比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行了预先设定，用以协调项目的规划设计和工程建筑设计。商业开发资源状况：板城国际商贸城及商住项目的建设，能协助政府提前完成东区城市规划和改造，完善协调其周边已有的建筑和新旧商业项目的综合利用，达到政府规划的东进规划目标。其中，原橡胶厂和凯琳化工厂已闲置多年，占据大片土地未能得到开发利用，项目的建设能提高县

9、城东部的土地综合利用率，南与新建成的旅游景点朝梁子毛主席按语公园相呼应，东部与甲山石材建材工业聚集地接轨，北有承德县一中新校区和与高速路接轨的北环公路，结合承德县近年的发展规划，项目的建设具备“天时、地利、人和”。从长远、利益、品牌、适宜性等多种原因综合分析，能形成多元化综合、相辅相成和适宜行业运作的商贸聚集中心。地理位置优越、商业前景可观，可达到三年一小变，五年一大变。项目建设基本方案（一期工程）板城国际商贸城独具中国特色的概念式超大规模购物中心、商品交易中心业态，这种业态是一个无顾客层次限制、集中了多种批发零售业态和服务设施的多功能综合体，它具有生态化的“一站式、多功能、休闲性、便利性”特

10、点,服务功能齐全，不仅满足批发零售、商品集散需要，而且也满足购物、休闲、娱乐、文化、观光和餐饮等需求。因此，在进行业态组合时，板城国际商贸城的经营品项考虑了批发、零售、购物、吃、穿、居、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置。在租售方式上，现在我们普遍采用的是把铺位出售给中小投资者、出租给零售商的方法，这在资金回流方面是很重要的。地产后期的运营管理营造商圈氛围及号召力，汇聚商业客流所带来的巨大升值空间是相当可观的。通过对承德市及周边数百平方公里范围内的同类商业项目的调研考察，没有整体营业面积超过5万平米的大型商品集散中心和购物中心、商住小区形成的商贸综合体，而板城国际商贸城项目的建设，弥补了这一空

11、白，属大型一站式商品集散中心。1 .主题批发零售交易中心区域规划面积：3.2万平米，商品交易中心作为本项目的核心经营种类，其强大的聚客功能可极大的带动楼层整体人气和客流的合理流动。集服装服饰、鞋帽、家居建材、五金电料、食品百货、小商品等多种业态为综合体的批发零售中心，成为辐射周边数百个市县的大型商品集散中心。经营方式：租赁式经营物业产权：物业分零销售产权（为便于整体布局的规划及日后管理，全部采用投资形式，也可根据实际出售情况，划出部分铺位做自营），10年返租，物业整体租赁给经营主力店及次主力店或最小单位经营户。收益方式：收取固定租金；通过商品交易中心经营提升物业价值，实现物业升值。2. 专业店

12、多功能一站式购物中心区域规划面积：2.4万平米，符合项目业态定位要求，是项目主要的购物功能之一，满足一站式购物的需求。经营方式：租赁式经营物业产权：销售部分产权（为便于整体布局的规划及日后管理，全部采用投资形式，也可根据实际出售情况，划出部分铺位做自营），10年返租，物业整体租赁给经营主力店及次主力店或最小单位经营户。收益方式：产权销售，实现房地产收益；租赁，收取固定租金并实现物业升值，进行资本运作。 3.服务功能区美食、娱乐、文化景观、儿童乐园 区域位置及规划面积：规划面积1.2万平米。构成独具中国特色的“shopping mall”（超大型一站式休闲购物中心）的辅助配套项目；为顾客提供方便

13、、快捷、全面的服务；有效地与其它业态共享人流。其中包括美食娱乐、科技影院、休闲健身、儿童乐园、文化产业等专业项目。经营方式：租赁式经营物业产权：自主产权收益方式：收取固定租金；通过经营提升物业价值，实现物业升值，进行资本运营。4.商贸中心区域位置及规划面积：商贸城4层，使用面积1.2万平米，部分从事自营的服装贸易，占总面积的70%。部分设计为展览展销中心。展示承德县及周边县市的土特产、农产品新品开发、新科技、新技术等项目。经营方式：自营 部分租赁物业产权：自主产权收益方式：租赁部分收取固定租金富豪花园 富豪花园项目打造主题为人文关怀、活水板城。提倡并体现自然和谐、原生态的健康型住宅概念。小区内

14、人造河流、景观、康体、文化地带融会贯通，形成独具特色的生态休闲观景小区。其中包括面向板城国际商贸城商户开发的商户公寓和面向县一中伴读家属开发的学子公寓、面向外来投资者和其他购房者开发的人性化公寓等多种不同的户型组合。项目特点l 集服装服饰、鞋帽、家居建材、五金电料、食品百货、小商品批发零售于一体的“一站式”超大型商品交易中心。在这里，集全国各地的商品于一身，向周边省市商户辐射。l 项目建设用地330余亩，打造生态型、景观型商贸活动中心，让外来商家和个体经营户在健康生态的环境中进行商品交易活动，体现人文板城、生态板城的重要特点。同时也提升项目的物业价值，这是板城国际商贸城的重点建设目标。l 板城

15、国际商贸城大型项目的建设，将是板城发展史上的里程碑，与承德市、承德县未来规划接轨，使承德县成为次中心城市的规划提早实现。l 具备景观型、文化型的一站式超大型购物中心能拉动引流周边省市、承德市及周围八县三区的消费群体，使承德县备受瞩目。l 具备人造河流、景观、文化、休闲、康体等设施的住宅区能提升其物业价值，提高商品住宅的档次，从而提高售出率。让外来经商户、周边及本地购买者具有良好的经商和生活环境。 社会效益l 就业：板城国际商贸城的建设，预计可安排本地就业人口3000人以上，并吸引大量外来人才，有利于提高社会稳定性和经济发展水平。l 商品流通：板城国际商贸城项目的招商辐射全国各地，使全国各地的商品集聚一身，打破传统的北买南卖的商品流通方式，使全国各地商品形成融会贯