9月黄石商业市场调查报告

1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2006年9月黄石商业市场调查报告序 言鉴于我司黄石形象和牧羊诗苑项目之商铺即将推出，通过对黄石商业状况的调查，了解黄石市商业项目定位/业态/布局及销售/租赁价格，为长龙黄石形象项目和长龙牧羊诗苑项目市场定位/价格定位/租售定位及后期运作提供参考意见。 本次调研得到策划中心李婷、黄石地区执行中心王勇、邓洁的协助，在此向他们表示感谢。 一、黄石商业发展概述黄石是湖北省第二大城市，现辖一市一县四区，总面积4630平方公里，其中，市区面积234

2、平方公里，总人口252万，其中城市人口70万。拥有丰富的矿藏资源，人均国民生产总值紧跟武汉。有着鄂东明珠的美称，是湖北省的东大门，属于武汉大商圈范围内，东临江西九江，3条国家级高速公路交汇于此，是现今商界投资二级市场的首选。黄石商业经过年的建设，商业流通规模、基础设施建设，经营管理水平、商业资产规模都取得了长足发展，市场功能从过去单一的自给型转向为区域经济服务的辐射型市场，市场构成趋于多元化。作为鄂东南区域中心城市，黄石在湖北省经济发展格局中，特别是在长江经济带及京九经济带中，起着连接东西，贯穿南北的重要作用，随着以武汉为中心的“”城市圈的建立，为黄石经济的发展带来了机遇。二、主要商业项目 一

3、、商场调查表序号名称地段规模业态档次出租率租售价格转让费用消费群体投资群体备注1正隆大厦交通路6000（共3层） 商场 一楼：百货、珠宝首饰、药店、手机通信、鞋 二楼：服装（招商中） 三楼：空置中低档55%一楼租金：200元/ 二楼租金：160元/ 4万 （六个月）白领、公务员、个体户私营业主长期经营不善，6个月后将停业，据悉正隆公司将三层商业整体出售。2工贸家电武汉路5000（共2层）连锁家电超市中高档100%不详（一次性签订10年租约）无白领、公务员、个体户武汉工贸家电第二家分店在筹备当中3黄石商场天津路7000（共4层） 商场（业态待定）不详不详不详不详不详不详经营不善，现转租了，在进行

4、工程改造。据悉是中百仓储。4金虹大厦交通路12000（共4层） 一楼：珠宝首饰、化妆品、包包；二楼：鞋帽、女装；三楼：男装女装；四楼：综合（童装童车玩具、内衣、床上用品、乐器、厨具、工艺品）高档100%一楼商场自营；二楼280-350元/；三楼：270-330元/；四楼：120-160元/不详商人、个体户、企事业白领、公务员等较有消费能力群体服装、鞋帽等商品代理商、个体经营户金虹大厦于1990年创建开业，目前为黄石最大的购物中心。1-4楼为商场，5-16楼是住宿、休闲、娱乐场所。商场经营面积12000平方米，经营品种40000多个。形成了以首饰、化妆品、服装、鞋业、皮具、针纺、床上用品等生活用

5、品为主的经营特色，5华厦城黄石大道与南京路交汇处360001、精品百货：精品女装专卖店。男装，运动休闲，儿童和母婴用品专卖。四层：，特色快餐小吃城，电子游戏城和健身中心。 2、大型地下超市： 3、数码家电城：。中高档服装区100% 餐饮85% 数码80%不详无商人、个体户、企事业白领、公务员等较有消费能力群体服装、鞋帽、数码等商品代理商、个体经营户、餐饮经营商户、新一佳超市华夏城项目是华夏置业在湖北省黄石市中心地带开发的大型商业地产综合项目,位于黄石大道与南京路交汇处,是黄石市人流量最大的中心商务区地带。华夏城商业部分，分别规划为地下大型超市、华夏国际购物中心、风情名店街、高级写字楼等，顶层为

6、观景餐厅。商业城是集零售百货、精品名店、服装专卖、运动休闲、皮具箱包、儿童用品、数码家电和日用品、24小时餐饮娱乐等综合性的商业地产项目。1、精品百货：一层，经营面积5000，层高6m。二层：5000 ，精品女装专卖店。三层：男装，3000，运动休闲，儿童和母婴用品专卖。四层：3000，特色快餐小吃城，电子游戏城和健身中心。 2、大型地下超市：9600商业面积的地下百货超市。 3、数码家电城：b、c栋的二楼将连通建成黄石规模最大的数码家电城。数码港，排列在b栋华锦阁二楼，2700 。c栋华英阁，二楼是开放式家电大卖场，3000。商场分析：黄石经济依靠丰富的矿产资源和雄厚的工业基础而不断得到迅速

7、发展，市民的消费能力也日益上涨，但目前黄石商业尚未提供出市场所需的高档消费场所，同时，离武汉只有1个小时的车程,让许多有潜力的消费者热衷于周末舍近求远到武汉一些大型卖场消费,而本土的百货业却眼睁睁地看着顾客群的流失。黄石的百货商场需要有一个百货业态的领军企业。但黄石毕竟是个二级城市,人流量少,且过去对商业规划缺乏前瞻性,导致许多设施滞后,这制约了黄石商场业的做大做强。因此,在这个发达的湖北二线城市,出现了专卖店包围并“挤掉”百货的情形。商业商圈要发挥集聚人气的功能,必须在百货业上有所建树。遗憾的是,黄石中心商圈的百货业态不够坚挺,未能对整个黄石中心商圈起到提升的作用。 所有商业业态中,只有百货

8、才有力量整合品牌资源。以服装为例,黄石的高档品牌服装主要集中在专卖店销售,进商场的高档品牌数量实在有限。而在武汉,这些品牌则集中在中南商业大楼、武汉广场、亚贸广场等大型百货商场。多个品牌集中于一个卖场销售,一方面给商场的统一经营管理带来便利,一方面也给消费者以实惠。比如说,某知名品牌的服装在商场做活动时,可能只需花六七折甚至更低的价钱,但在黄石的专卖店,价钱就要高很多。从黄石目前的情况看,百货业卖场的面积并不算太小。同为湖北省中小城市,宜昌、仙桃的百货业做得非常成功。他们经营百货的观点是,只要有1万多平方米的面积就足够了,关键是如何做好。 但黄石的情形是,曾经的几大百货大楼争奇斗艳,如今只剩金

9、虹“一枝独秀”。总言之,商场百货业必须突出营销氛围个性化,要实现品牌之间的整合,在管理行为上,突出标准化。 二、超市调查表序号名称地段规模业态档次出租率租售价格转让费用消费群体投资群体备注1赛玛特黄石大道1200（共2层） 超市 一楼：手机、烟酒（柜台） 副食、水果、生鲜熟食 二楼：书、音像、玩具、洗化用品、家电中档99%柜台租赁：200元/ 无 （直接对商场）工薪阶层外商投资（超市），个体商户（超市柜台）所在街区是黄石最长的交通干道，人流量较大。2中商平价黄石大道大型日用百货、化妆品、首饰、服装、超市。中档100%一楼超市卖场外约8左右，300-320元。不详普通工薪阶层、公务员、商人、外来

10、打工人员服装商、衣帽鞋店商、日用品、个体户首饰厂家。中商平价：主要以日用百货、化妆品、首饰、品牌服装、超市为主。一楼超市卖场外约在8左右2500元。出租率100%，中商平价档次中等人流量较多，老年人也较多。超市分析：百货与超市,是两个不同的商业业态。百货强调购物环境、休闲气氛,而超市强调的是平价、便利,从某种程度上讲,二者相互补充,共同撑起了一个城市的主力商业。 赛玛特位于黄石大道，面积中等，门前街道人流量较大，带动其销售。中商平价是黄石商圈最大超市之一,其宣传推广力度较大，其在商品采购渠道、经营管理具有自身优势，所以销售业绩不错。黄石目前城市人口为70万，消费潜力巨大，超市仍有一定发挥空间。

11、三、商业街门面调查表序号名称地段规模业态档次出租率租售价格转让费用消费群体投资群体备注1中商周边门面黄石大道小中型早餐、板栗店、副食、皮革服装低档95%120-140元月。五万元，约15普通市民、外来务工人员、学生外来务工人员、下岗工人、个体商人。中商平价周围的门面经营生意很好，主要是有中商平价聚集了大量的人气，另一方面文化宫作为黄石市民的一个主要休闲场所，具有人流吸附力。门面很旧，人气很旺主要经营早餐，副食小商店、皮革和服装。但是文化宫面临改造，目前离文化宫附近有少量门面空置等待拆迁。2华夏城周边门面黄石大道小型服装、工艺品、饮食中档100%130-160元月）不详工薪阶层、退休老人、外来人

12、员个体商户、服装商华夏城周围门面人气相对与中商来说少一些，但是出租率也比较高。由于华夏城有大型商业新百百货的进入，对该 具有一定的影响，而且该区域处于传统商圈边上，具有一定的地理优势。3锦江饭店附近门面交通路小型化妆品、家具、婚纱、服装、休闲中高档100%200元月阿迪的专卖、租金约333元月(30)左右。白领、学生、时尚人士、商人、年轻人个体首户、品牌服装店这里也是人气最旺的地方，消费档次较高。主要经营品牌服装、化妆品、休闲、婚纱、家具和广场路消费的档次一样，人流量较多。4国家电网大厦周边黄石大道小型自动麻将桌、防盗门、家装设计公司、卷闸门中低档95%150元月。转让3.5万起中老年人、工薪

13、阶层、普通市民、购置新房建材商、个体老板国家电网附近的门面较旧，档次偏低。出租率高达90%以上。价格约为1500元月，（面积10）5蓝天旅行社旁门面黄石大道小中型服装专卖店、餐饮、移动通信、二手市场中高档100%专卖店租100元月转让1万元服装店。青年人、学生、工薪阶层、普通市民个体户、商人、通讯公司蓝天旅行社旁边的门面也在黄石大道上，有中高档服装专卖店，档次中高档。1万起每平方。6青龙阁附近门面黄石大道小型水果、钢材五金中档100%20-50元转让3.5万起普通市民、中老年人。个体经营、下岗职工、普通市民青龙阁附近门面，兼经营水果店、钢材五金。出租率100%。人流量较少。门面较旧7天津路上的

14、门面天津路小型服装店和饰品中档95%100元月转让：3万起，约15左右时尚女性个体商人天津路上的门面兼：经营有服装店和饰品。人流量不多。8家家福附近小五金武汉路小型小五金、饮用水、房地产、餐饮低档100%70-90元月不详工薪阶层、普通市民普通居民、个体户、下岗工人武汉路家家福附近小五金商铺，出租率高达100%。生意比较好，租金水平一般。9广场路两旁的门面广场路中小型品牌服装、宾馆、美发店、饮食行业、眼睛店、米奇包包店、中国通信、肯德基、等高档100%租金：571.4元月。(35)转让：15万左右白领、学生、时尚人士、商人、年轻人个体首户、品牌服装店广场路两边的门面：兼有高档品牌服装、宾馆、美

15、发店、休闲、体育运动器材、米奇的包包、茶吧、饮食行业、中国通信、眼睛店、金虹大厦、肯德基。门面的出租率100%，广场路两旁的门面档次较高，消费人群有：时尚人士、白领、年轻人、一些有钱的人。广场路两旁的车位停有；宝马、别克、三菱等一些档次高档车。停的车和车的数量可以判断出在这里消费的人很多，有钱人也多。主要这里有个大的天上人间茶吧！而且有好几个银行、还有个大的有名的陶然饮食业，陶然的人群每天都爆满，还有一个金洋宾馆：贵宾房是：688。豪华套房是：288、标准三人间是：288、豪华单人间是218、标准双人间是：218、标准单人间是：198。打七折。而且每天住房的人也爆满。这里一带的商业非常发达商业

16、街门面分析： 经济收入决定消费能力， 近年来随着经济生活水平的不断提高，黄石富裕家庭和企事业白领的日渐增多，这个群体的增多为中高档商品增加了销售机会，所以集中在交通路、南京路、黄石大道上的品牌服装专卖店销售火爆，生意兴隆的局面就不足为奇了，品牌专卖近年来已成为黄石商业的主力军，可与商场百货一决高低。 商业街门面生意的兴衰与门前街道的规划、商业氛围、人流量等因素有着密不可分的联系。四、其它商业调查表序号名称地段规模业态档次出租率租售价格转让费用消费群体投资群体备注1银座消防路6000（共4层） 休闲娱乐 二楼：网吧 三楼：ktv 四楼：夜总会 五楼：酒吧 中档100%租金：8元/ 无年轻白领、私

17、营业主、公务员私营业主直接租用美尔雅旧办公楼。除银座外，周边其它休闲场所（红磨坊、假日宾馆、湖锦大酒店、德庄火锅）也同样是租用了美尔雅的厂房，还有一个服装市场。租赁成本较低，并且紧邻繁华商业地段，与之形成了一个紧密的消费网络。2黄石中兴数码电脑城武汉路1800（共2.5层）电脑城一、二楼：电脑、数码、耗材 三楼：中档100%100-270元/不详学生、白领、公务员、个体户私营业主业主整体购买后出租，股份制公司。3美尔雅集贸市场颐阳路2000（共4层） 集贸市场 一楼：菜场和商铺（生活配套：药店、粮油水果副食、美容美发、照相打印、洗衣店） 二楼：办公室、理疗保健低档菜场：80% 商铺：100%

18、商铺：50元/不详美尔雅花园业主、附近居民周边私营业主主要就是周边的生活配套，无商业氛围。4上窑商贸区新建路大型糖果店、副食、茶叶、干货店、日用百货、服装中低档98%60-200元月转让费5万中老年人、工薪阶层、普通市民个体经营、下岗职工、普通市民上窑商贸区：大致经营：糖果店、副食、干饼、茶叶、小型的水族馆、服装、日用百货、干货店。形成了黄石的汉正街。人流量较多，档次低中档租金的价格分地段不一样，黄金地段主要经营的有茶叶和日用百货约在3500元月，（20）还要交一万元的押金。中等地段主要经营糖果，副食、干饼约在1600元月。而且门面较旧。低等门面如家景水族馆约在600元月（10）。出租率98%

19、，仅两家还未出租。上窑商贸区与新安第一城、财富广场相邻接，新安第一城的商铺较新。财富广场的高档门面将会使上窑商贸区商业发展起了一定的作用，同时也会对上窑商贸区提高一个档次5新安第一城上窑中型药店、理发、服装中档40%56元月（含地税）上下两层各50。不详普通市民。外来务工人员。个体老板、下岗工人。新安第一城的门面都比较新，出租率40%。位置在上窑商贸区的里面。兼经营药店、理发、服装。三、主要街区业态主要街区业态分析表序号名称租售价格转让费用业态分析1黄石大道800元/15万家电市场、珠宝首饰、服装鞋业、家具市场、为主，其次百货、副食、婚纱摄影。黄石大道是本市最长的交通干道，有着较长的商业历史，

20、商业配套早已完善成熟，随着今后的城市发展建设，还将具有较大的发展空间，黄石大道上最具商业价值路段，位于与芜湖路交叉至与颐阳路交叉路段。2交通路120-200元/休闲、餐饮、服装鞋业为主，其次是化妆品和小商品、副食。交通路人流量较大，长期以来是黄石市民日常消费购物的场所，也是大众消费的潮流引导。3武汉路90-270元/不详餐饮、酒店、证券、旅行社为主，电脑专业市场，其次是书店、小商品。武汉路属于黄石市中心城区主干道，以城市配套为主，其地段带动相关商业市场的发展。4颐阳路50-120元/ 不详五金、建材、水暖、餐饮、副食、家电。颐阳路逐渐发展成一条五金建材商业街，其次是家电和汽配，以及餐饮百货等配

21、套商业。 5消防路10-120元/。从颐阳路往南京路方向的租金呈增长态势，与交通路交叉至颐阳路交叉路段租金为10-50元/，与交通路至南京路交叉路段的租金为80-100元/。与交通路交叉至颐阳路交叉路段转让费为2万元左右，与交通路至南京路交叉路段的转让费为4万元左右。服装，百货，餐饮等与交通路交叉至颐阳路交叉路段的业态是围绕此路段的三个单位（消防中队、八中、统计局）形成的，以消防器材、文具饰品和副食快餐为主，少量服装店，由于地段原因不太景气。与交通路至南京路交叉路段的业态以服装、餐饮休闲为主，导致此路段的经营状况优于另一端的原因是此路段贯穿于交通路和南京路两条繁华的商业街的地段优势，其次租金和

22、货品比前两者便宜，更具竞争优势。6黄石大道交通路路口至中商平价路段商铺租金约为20002500月左右，其中华夏城周边门面租金约在25003000月，门面大小在（1820）。国家电网大厦附近价格约为：1500元月，面积（1215）。蓝天旅行社中的门面价格约为100元月。黄石大道门面的平均租金约为200元月。蓝天旅行社中的门面价格是：1万元卖。专场店，服装，休闲等黄石大道主要经营服装品牌，外贸服饰为主，兼有家具、婚纱、工艺品、皮革、饮食、休闲。黄石大道是黄石市中心城区的主干道，历经多年的发展，在服装、电信、日用百货等方面市场已经较成熟，商业回报率较高，但也存在发展不平衡的问题，例如：颐阳路路口至天

23、津路路口段人流量较大，主要以服饰为主。门面装修档次较高，但从天津路路口与芜湖路路口门面较旧，低档次门面与高档次门面相混合，形成不了商业发展的氛围，也同时造成了人流量较少。7广场路租金：1000020000元月。转让：15万左右服装、宾馆、餐饮，休闲广场路两边的门面：兼有高档品牌服装、宾馆、美发店、休闲、体育运动器材、米奇的包包、茶吧、饮食行业、中国通信、眼睛店、金虹大厦、肯德基。门面的出租率100%，广场路两旁的门面档次较高，消费人群有：时尚人士、白领、年轻人、一些有钱的人。广场路两旁的车位停有；宝马、别克、三菱等一些档次高档车。停的车和车的数量可以判断出在这里消费的人很多，有钱人也多。主要这

24、里有个大的天上人间茶吧！而且有好几个银行、还有个大的有名的陶然饮食业，陶然的人群每天都爆满，还有一个金洋宾馆：贵宾房是：688。豪华套房是：288、标准三人间是：288、豪华单人间是218、标准双人间是：218、标准单人间是：198。打七折。而且每天住房的人也爆满。这里一带的商业非常发达 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。四、综合业态分析4.1茶楼分析：4.1.1、高档茶楼、酒吧的装饰、装修一般能营造较好的休闲氛围，给人的感觉舒适、轻松，服务态度良好，而且规模普遍比较大，无

25、论白天或晚上生意都不错；4.1.2、中高档的茶楼、酒吧在气氛的营造上都非常不错，但布局结构、自然采光等方面不如高档茶楼、酒吧，他们晚上的生意一般比白天好；4.1.3、中档及低档的茶楼、酒吧在装饰装修上不能成功营造舒适气氛，生意大都不理想；4.1.4、酒吧的消费者以年轻人为主，而茶楼的消费者以中、青年人为主；4.1.5、茶楼的最低消费水平差别不大，消费者选择茶楼休闲时主要看重的是茶楼的氛围和服务质量；4.1.6、茶楼的分布集中在核心城区，竞争相当激烈；而酒吧的数量不多，竞争不激烈。4.2娱乐场所分析：4.2.1、高档娱乐场所多，且各具特色，主要目标客户是中青年人，以本地和外地生意人为主，部分是旅

26、游者和公务员等。4.2.2、服务态度一般，缺乏专业的指导和培训，特别是中低档娱乐场所。4.2.3、大部分娱乐场所装修较新颖大方，配套基本齐全。4.2.4、地段优越，易于会聚人气，经营时间久的娱乐场所都有固定的消费客户。4.2.5、白天入座率普遍不高，生意较冷清。4.3调研基本结论黄石市的餐饮业竞争激烈，大型的饭店多集中在核心城区内，交通便利。但真正吸引顾客的是饭店的经营特色，而不是一味的豪华装修。从整个市场来看，中高档的饭店仍有不少的发展空间，而高档饭店因为运营成本相对较高，经营风险也随着提高了。黄石市的酒吧有非常大的市场。茶楼的竞争相当激烈，目前只有高档茶楼有发展的空间，因为随着人们生活水平

27、的提高，消费者更加注重茶楼的氛围和档次。黄石的娱乐业主要以高档为主，消费群体主要是商人、公务员和旅游者。目前营业状况基本正常，部分娱乐场所每日火爆。不足之处就是存在资源的浪费，白天生意都较差。合理的利用资源和人员的积极性，把服务标准和素质提高一个台阶是其最好的出路。五、武汉对黄石商业格局的影响1、“1+8”城市圈的构成2003年11月8日，湖北省作出重大战略决策：打造武汉城市圈。 武汉城市圈，又称1+8，即以武汉为圆心，包括黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁等周边8个城市。城市圈的建设，涉及工业、交通、教育、金融、旅游等诸多领域。湖北9市政府部门主动拆除市场壁垒，搭建合作平台。工商、人事、教育等部门

28、承诺在市场准入、人才流动、子女入学、居民就业等方面，建立一体化的政策框架，提高城市圈的整体竞争力。 据悉，武汉城市圈设计规划为三个发展阶段，近期为2004年至2007年，远期至2020年。2、高速公路的兴修根据目前武汉与黄石之间交通形势严峻状况，湖北省已经规划兴修第二条武黄高速公路。对于黄石来说，这是一个很好的发展机会，一方面高速公路的兴修加快了城市交流与融合的进程，拉近了黄石与省会城市之间的距离，另一方面黄石作为鄂东地区的重要交通枢纽和物流基地，具有很大的中转优势。3、武汉商业核心竞争力武汉是华中地区最大的商业物流中心，汉正街、六渡桥、江汉路、徐东、中南，每天云集了华中各地往来的商户和顾客。

29、从产品层次来看，从低档到高档，品类齐全，应有尽有，对下游的城市影响巨大。而从购买的客群来看，购买中高档次产品的客户一是武汉本地消费，第二就是下游城市的中高档消费。武汉地区商业构成了武汉的核心竞争力之一，而商业的竞争力是周边其他城市无法比较的。4、武汉对黄石商业格局的影响武汉城市圈的构成，加速了黄石与武汉的融合，购物区间幅度也进一步加大，大商业变成共享；高速公路的兴修，加快了武汉与黄石之间的流通，便捷的交通将使商业公司对分散投资与交通工具的利用，影响下游城市商业的发展；武汉商业核心的竞争力，导致黄石部分中高端消费者到武汉来消费的概率远远大于黄石。这对黄石来说，武汉具有很大的商业竞争力，如何规避武

30、汉与黄石之间的竞争，形成较好的差异化格局，值得黄石商业运营商和开发商深度思考。六、黄石商业未来展望：黄石消费品市场稳中趋旺，2005年全市社会消费品零售总额完成129.34亿元，比上年增长13.5%。从城乡市场看，城乡市场逐渐趋于同步发展，市、县及县以下零售额分别完成76.33亿元、26亿元27.01亿元，比上年分别增长13.7%、13.5%和12.7%。2005年，消费品市场汽车、住房、信息产品、教育服务型消费亮点频现。全市限额以上批发零售贸易业通讯器材类、建筑及装潢材料类零售额比上年分别增长1.2倍和1.1倍；家用电器和音像器材类、家具类销售额分别增长65.8%和56.2%；汽车类、金银珠

31、宝类销售额分别增长32.8%和19.2%。城镇抽样调查表明，固定电话、洗衣机、电视机、电冰箱四大件已于“十五”中期全面普及。特别是信息化数码家电产品闪电式进入城乡家庭，成为“十五”期间百姓消费的最大亮点。伴随着城市工业化步伐的加快，黄石城市人口从上世纪年代初的多万发展到现在城区常住万。在大城市骨架已经拉开的情况下，却面临着一个尴尬的局面，黄石市城市中心商圈面积始终没有扩大。 以交通路为核心，南自颐阳路、北至天津路、西起武汉路、东到黄石大道，面积约平方公里范围是黄石的传统商业中心，是黄石最繁华商业地段，网点密度高，百货、超市、服装、餐饮、娱乐门面一应俱全。由于黄石市中心的店面规模偏小，致使黄石商

32、业档次无法得到提升，黄石的消费潜力没有得到充分的发挥，以至于很多黄石人要买个好点的东西都要跑到武汉去。 黄石的消费市场非常活跃，特别是市中心商业区，是商家必争之地，商家扎堆，都在抢这块“蛋糕”。但这个中心商业区多年来一直未能扩大，商业档次也未能得到很好的提升，黄石人到武汉市场消费的情况非常突出，高达数亿元。 针对目前黄石商业规划相对滞后、商业缺乏龙头企业等现状。黄石政府正在着力做好商业规划，加强商业业态调整。记者从日前出炉的黄石城市商业网点规划（2005-2015）征求意见稿中了解到，黄石将构建以团城山中央商务区为主，胜阳港传统商业区、罗桥新城为副的市级商业中心，以铁山、下陆、黄石港、河口、上

33、窑、山南等个区域商业中心为辅助，以多个社区商业中心为补充的多层次结构体系。 近几年，随着新区开发建设，黄石社区服务滞后于市场，商业服务设施配套不足。根据黄石的城市结构及人口分布情况，将建设以多个社区商业中心为补充的多层次结构体系。社区商业中心主要是保障周边居民的日常生活，业态配置主要为中型超市、小超市、便利店、农贸市场、餐饮店。规划布局为：胜阳港地区的芜湖路、沈家营；西塞山区的马家嘴、工人村、黄思湾、联合村、八卦嘴、石料山；黄石港地区的新街口、楠竹林；下陆地区的老下陆、新下陆；团城山地区的皇姑岭等。 与此同时，为浓缩黄石的传统文化和休闲文化，提升黄石商业的档次和水平，黄石城市商业网点规划（20

34、05-2015）征求意见稿中提出，规划建设南京路服饰街、黄石大道（原工人电影院天津路口）电讯产品街、武汉路电子店街、磁湖汽配街、信息巷古玩字画街、延安路纺织街、广场路酒吧街、京华路小食街、杭州路旅游休闲街、罗桥火车站农副产品街等条特色商业街。七、黄石形象定位建议1.长龙黄石形象项目概况长龙黄石形象项目简介“长龙黄石形象”由长龙地产开发，地处黄石市湖滨大道45号,位于磁湖风景区内，项目占地5200余平方米,建筑面积为30000平方米，容积为5.77，3栋19层联体高层。项目规划为：地下层为车库；一层三层为商铺；四层为空中花园，五层为办公区；六十九层为住宅。长龙黄石形象项目规划鸟瞰图长龙黄石形象项

35、目商业部分项目规划：项目沿湖滨大道，共三栋高层，栋与栋之间以裙楼相连接，一至三层为商铺，一层暂设定为单铺，二、三层暂设定为通铺；商业面积7900平方米，面宽为105.20米，进深为23.00米；长龙黄石形象项目初步定价：一至三层的均价为捌仟元人民币/平方米，商铺总价值为伍仟陆佰万元整人民币。工程状况：在建项目。长龙黄石形象项目商业部分工程图2、项目da-swot分析（1）da分析防御：地段攻击。黄石形象项目地段是优越的人居地段，但是不是优越的商业地段，由于快车道、绿化带等隔离干扰，地段处于不利地位，因此需要防御竞争对手对本项目的地段攻击。配套攻击。本项目所处位置社区商业配套一般，左边为零散的五

36、金建材商业，右边为金色海洋休闲洗浴会所，缺乏对大型商业的支持配套，需要防御对手对配套方面的攻击。攻击：档次：本商业由于不能走传统超市和零散商业路线，需要走中高档次路线，可以根据这一特点攻击其他竞争对手档次低、品质差的弱点。规模：7900平米的规模，在本区域内独树一帜，而且由于商业内部格局空间高度优越，能够利用这些特征打击周边的竞争对手。传统：传统商业已经进入没落时代，黄石形象将成为新兴商业的代表取代传统型商业，利用这一特征打击传统商业具有较好的支撑点。（2）swot分析优势：消费潜力：本区域作为黄石最大最集中的优质富人区，具有良好的消费潜力。周边配套：本区域周遍无成熟商业配套，如本项目构成区域

37、补给配套型商业，具有良好的优势。竞争对手：本区域竞争对手已经基本完成其商业形态布置，除了中央华府之外都没有太大的发挥空间，周边多为近期建筑，拆迁开发的可能性不大。产品空间：产品空间设计合理，内部组合较好分割，具有较好的产品优势。劣势：地段：长街，没有形成良好的商业氛围，距离市中心虽然近但是由于宽街的阻隔，不利商业。交通：项目前面是快车道和天桥，人流不便；周边公交车数量虽然多，但是主要均位于颐阳路陈家湾绿化广场一侧，人流不便。停车：项目停车位数量少，不利于客户泊车。机会：周边商业层次：周边商业基本为小商业，没有一定的档次，以项目为中心1000米半径内没有比较成熟比较有档次的大型商业。这是本项目特

38、立独行取得核心地位的重要机会。湖滨大道商业兴起：从黄石城市规划布局和商业发展布局来看，湖滨大道有一定的商业机会，杭州路以北地段已经形成家居、建材市场，南部目前处于培育期，前景可期。威胁：其他类似商业的兴起：本项目定位如果过于单一或者简单，容易被未来兴起的商业所替代，这是潜在的重大威胁。城市商业布局的调整：城市商业布局是政府根据实际商业发展状况和人群需求进行的政策性调整，如果调整幅度过大，对本项目可能造成较大的风险。3、项目定位建议3.1产品定位鉴于本项目已经形成，调整幅度不宜过大，而分割销售不利于形成统一的大型商业格局，因此建议在定位时定位于大中型综合型商业体。产品定位应偏重与差异化和回报率，

39、争取高回报。产品定位不适合定位为餐饮、宾馆、小商品、小五金等类别。适合选择美容美发美体养生或大中型综合商业或专业商业等类别。由于项目停车位较少和交通不太便捷，定位中避免定位于对交通需要度高和停车位要求多的产业与行业。传统商业不适合本项目商业，在定位中应重点考虑新兴商业产业。3.2形象定位形象定位中注意定位与项目本身的档次相结合，避免拉低项目档次和品位。形象定位应与项目周边消费群和人群吻合，避免消费不对接。形象定位必须与长龙地产的发展理念相结合。形象定位必须超越项目区域周边同类型或同档次商业。3.3价格定位价格定位应与回报率相结合，能够说服购买者。价格定位必须与公司项目价值和利润目标相吻合，保证

40、产品产生预期的效益。价格定位应考虑与市场价格、租金等当面的结合。价格定位应与项目品质和消费人群、投资人群结合考虑。如引进大型知名商家，在租金定位上可以适当优惠并考虑其他合作。八、牧羊诗苑商业swot分析及定位建议1、长龙牧羊诗苑项目概况长龙牧羊诗苑项目简介项目与沿湖路相接，终端与花园路相邻，毗邻艺校路中段（原军休所）,公交线路有2、3、7、13、14、15路,项目所属澄月街道办事处，周边有湖北水泥机械厂、黄石摩擦材料厂、黄石华新水泥厂分厂、黄石锻压机床设备有限公司、电缆厂等多家国营企业。项目占地总面积约30亩，规划建筑面积为45378平方米，绿化率40；小区由4栋6+1层、1栋12层小高层、1

41、栋18层的高层以及占地12亩的景观园林组成组成，总户数约400家；小区内环境设有三岛(包括儿童岛、老年活动中心和会所), 其中会所包括健身房，棋牌室，游艺厅，图书室，才艺厅和茶楼。周边生活商务环境：距市中心闹市区车程约5分钟；周边有黄石艺术学校、黄石教育学院、黄石三中、黄石九中、龚家巷小学、枣子山小学、冶钢医院 长龙牧羊诗苑项目区位图长龙牧羊诗苑项目规划鸟瞰图长龙牧羊诗苑项目商业部分沿艺校路第1-第3栋多层的一层为商业店铺，楼与楼之间以裙楼连接，面积为；沿教院路第7栋小高层一层为商铺；第8栋高层的一至三层为商业店铺，一层暂设定为单铺，二、三层暂设定为通铺；长龙牧羊诗苑项目商业总面积为4200平

42、方米。 初步定价：初步定价为5500/，商铺总价：贰仟叁佰壹拾万元整人民币。工程状况：在建项目长龙牧羊诗苑项目工程图2、区域市场状况2.1直接竞争对手磁湖新都项目名称磁 湖 新 都项目位置黄石沿湖路461号（原牧羊诗苑电影院）楼盘类别一栋小高层、两栋多层销售电3699838占地规模5840平米建筑面积22000平米交通状况3、5、7路公交车开发商华泰房地产开发有限公司代理商开发商自理主打广告尽览磁湖风光，感受都市情怀促销手段银行提供5成按揭，分期付款免息门面布局临街4档，两侧及后面18档层高临街6米，两侧5.8米价 格最高价：7400元 均价5200元 折扣系数5.

43、26% 最低价：3800元位置差价3600元面积区间20-30平方30-50平方50-100平方100以上进深-18米面积（平方）-57、75、85、90100、110、170、180总销售单位-16档6档销售率-30%35%商业区域主力行业超市、早点、小卖铺等 租赁价格（月/元/平方）600以上投资年回报率10%成本收回年限20-30年 2.2、康居人家项目名称康 居 人 家项目位置磁湖南岸石料山路段楼盘类别三栋小高层、两栋多层销售电3622486交通状况3、5、7、15路公交开发商黄石市雄俊房地产开发有限公司代理商雄俊房地产开发有限公司门面布局临街，各栋楼底层层

44、高4.8米，3.5米主打广告高的是品质，低的是价位促销手段9.7折优惠价 格 最高价：5000元/平米 均价2950元/平米 最低价：1700元/平米位置差价3300元/平米折扣系数9.7折面积区间20-30平方30-50平方50-100平方100以上开间3.2米，3.4米7.1米3.0米 3.2米进深8.2米5.3米21.9米， 16.36米面积（平方）27.22/28.1741.1467.24 52.97总销售单位22档35档6档销售率70%99%75%-商业区域主力行业装饰材料业、美容业、餐饮业等租赁价格（月/元/平方）30元投资年回报率10%成本收回年限10年2.3、财富广场 财富广场

45、位于上窑商贸区的核心地段，东临新建路，南接湖滨路，西靠公安东路，北至财富路，四面临街。总占地25000平方米，总建筑面积为65000平米，其中商铺25000平米，并配套建设3000平米的小区花园。 其商铺建筑占地13000平米，由400余上下两层的独立商铺，首创独立产权式街区商铺，16条纵横交错的商业步行街组成。商铺一层层高4米，二层层高34.5米，门面开间34.5米，进深4.57米，单个商铺面积3560平米。 价格方面，沿街商铺为15800元/平米，内侧商铺1510015400元/平米，买一层送一层，并隔好卫生间。前期内部认购12套左右，月租价格为70元/平方。商铺集日杂副食市场、干货市场、

46、服装、家用电器等为一体。 财富广场商业主要卖点为商业集中管理，人口集中度高，且门面进深合理，开间大，买一送一，按客户要求隔好。此项目离上窑商贸区很近，可提升此区的升值空间。但其周边的住宅人群消费力不强，且上窑商贸区的地位已不如从前，商铺也无明显的销售策略，多少影响投资者的决策。 2.4、美尔雅生活小区 美尔雅生活小区为两栋7层的多层，底部为临街商铺。门面面积为2040平方，层高5.8米，进深9.5米，共20档。其采取对外租赁的形式，现月租金为1200元/月，主力行业为美尔雅菜场，伊家人超市，美岛等，早期整体被私人买断。此地段门面档数较少，处于居民生活购物必经之地，与对面伊家人超市旁门面形成商业

47、圈。但此处租赁商户没有经营特色，在商业租赁定位上，业主没有达成统一经营理念，未发挥此商业圈的最大优势。2.5、重点竞争对手金谷名都金谷名都由颐阳房地产开发有限公司开发，占地36.7亩，总规划为2栋高层、1栋多层、3栋小高层。总建筑面积86716.26平米，其中地下停车场为5788平米，中商平价超市入驻，面积达9841平米，将于9月9日正式开盘。 其门面共4393平米，分两层，可分层出售。一楼层高5.6米，二楼层高4米，目前门面面积未分割，可由客户根据自己需求自行分割，但以大面积需求为先。门面具体价格暂未确定，暂不对外出售，但大体价格在6000元/平米左右。3、区域主要街道门面情况3.1、水机路共18档门面，层高4.8米，进深7米，开间4.2米，平均租金19元/平方，销售均价2100元/平米左右，面积区间为2060平米。商铺经营项目为副食品，超市，汽配，汽修等。3.2、沿湖路 共10档门面，层高4.8米，进深6.2米，开间为4.2米，平均租金35元/平米，均价3000元/平米左右，面积区间20120平米。经营项目为药店、酒店、超市、移动公司及副食品行业等。3.3、教院路 共32档门面，已开业6档。层高4.8米，进深35米，开间8米，租赁价格为25元/平方，面积多为30平方。经营项目有食品店、游戏机店、机械公司、酒店、废品站等。3.4、花园