不动产融资租赁要点

1、不动产能否作为融资租赁标的物，很多争议。譬如天津保税区办公大楼售后回租中央电视台2010年6月18日新闻联播天津：金融创新推动地方经济发展报道：天津渤 海租赁向天保投资（天津保税区国资公司）购买天津保税区 空港物流加工区投资服务中心大楼，由租给天津港保税区管 理委员会及天保投资（第二承租方），项目金额为 8亿元， 起租日为2009年4月27日，租赁期限为 20年。不动产融资租赁目录-、融资租赁概述31. 融资租赁的定义32. 融资租赁的特点43. 融资租赁的优势54. 融资租赁与分期付款的区别 7:、不动产融资租赁概述及现状分析 91. 不动产融资租赁的内涵 92. 不动产融资租赁的基本特征

2、93. 不动产租赁租赁的业务形式12不动产直接租赁12不动产业转租赁方式12不动产业售后回租13与政府、银行合作，搞住宅的公共租赁，如重庆15与单位、银行合作，进行单位的不动产融资租赁，如上海 15不动产业杠杆租赁15不动产融资租赁方式的评价154. 不动产融资租赁的具体操作办法 16三、不动产融资租赁中各方所能获得的利益分析 171. 不动产融资租赁中开发商的利益分析 172. 出租人利益分析183. 对承租人的利益分析 194. 对间接参与方一一商业银行的利益分析 20四、不动产融资租赁风险分析 21五、不动产融资租赁前景分析25六、不动产融资租赁案例分析26一、融资租赁概述1 .融资租赁

3、的定义融资租赁，是指出租人根据承租人对出售人、租赁物的选择，向 出售人购买租赁物件，提供给承租人使用，向承租人收取租金的交易。 它以出租人保留租赁物的所有权、 处置权和收取租金为条件，使承租 人在租赁合同期内对租赁物取得部分或全部占有、使用和受益的权 利。它是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租 赁。所有权最终可能转移，也可能不转移。根据企业会计准则第 21号一租赁符合下列一项或数项标准的租赁，应当认定为融资租 赁：(1)、在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。(2)、承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计 将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值， 因而在租赁

4、开始日就可 以合理确定承租人将会行使这种选择权。(3)、即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命 的大部分。(4)、承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值， 几乎相当于 租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款 额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。(5)、租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。2 .融资租赁的特点融资租赁是设备租赁的基本形式， 以融通资金为主要目的。其特 点是：不可撤消。这是一种不可解约的租赁，在基本租期内双方均 无权撤消合同。完全付清。在基本租期内，设备只租给一个用户使 用，承租人支付租金的累计总额为设备价款、 利息及

5、租赁公司的手续 费之和。承租人付清全部租金后，设备的所有权即归于承租人。租 期较长。基本租期一般相当于设备的有效寿命。 承租人负责设备的 选择、保险、保养和维修等；出资人仅负责垫付货款，购进承租人所 需的设备，按期出租，以及享有设备的期末残值。(1)融资租赁的承租人是以融通资金为目的，为达到此目的， 融资租赁的出租人就负有融通资金的责任， 这种活动是一种金融投资 活动，资金困难的承租人通过出租人的金融投资，解决了资金困难， 达到了融通资金的目的，因此，融资租赁是金融因素占主导地位的金 融投资活动。(2)融资租赁活动中，承租人享有并承担选择供货商及选择设 备的权利和责任，出租人不能干预，除非承租

6、人需要出租人的技术指 导。(3)承租期内，出租人负有对设备的维修、保养义务(合同中 另有约定的除外)，享有租赁物的所有权。(4) 一般融资租赁的租赁期都比较长，租赁期多以设备的使用期为限，因此大多是“一租到底”，直到租赁物残值为零。(5)融资租赁的承租人大多是企业法人或其他盈利性经济组织、 公民，其表现为商业性而非消费性，对象则多以动产为出租物。(6)租赁期届满，对租赁物的处置一般以“留购、续租、退还” 三种方式处置出租物，而大多是承租人以一定名义支付较小数额的费 用取得出租物的所有权，作为固定资产投资。3.融资租赁的优势中国融资租赁业始于20世纪80年代初，在近二十年来的发展 过程中，融资租

7、赁在电气设备、机械加工设备、医疗设备、通讯设备、 环保设备、航空飞行器、教学科研设备、公寓酒店配套设备等方面发 挥的作用尤为明显。对于中小企业，融资租赁的五个明显好处表现在：(1)程序简单。信用审查的手续简便，融资和融物为一体，大 大节约了时间，使企业能在最短的时间内获得设备使用权， 进行生产 经营，迅速抓住市场机会。中小企业由于自身原因，向银行借贷缺乏 信用和担保，很难从银行取得贷款。而融资租赁的方式具有项目融资 的特点，由项目自身所产生的效益偿还，资金提供者只保留对项目的 有限权益。目前在具体操作上，大多数融资租赁公司所采用的方式， 主要关心租赁项目自身的效益，而不是企业的综合效益，对企业

8、的信 用状况的审查也仅限于项目本身，总体上在办理时对企业资信和担保 的要求相对不高。(2)租约灵活。银行贷款一般是采用整笔贷出，整笔归还；而 租赁公司却可以根据每个企业的资金实力、销售季节性等情况，为企业定做灵活的还款安排，例如延期支付，递增和递减支付等，使承租 人能够根据自己的企业状况，定制付款额。融资租赁把融资和融物(采 购)两个程序合二为一，减少了许多中间环节，尤其是利用租赁的特 性，规避了许多用直接购买方式必须层层报批或立项等繁琐的程序， 提高了工作效率。(3)节约成本。国家财政允许企业对租赁物件可以加速折旧， 折旧款可于税前偿还租金。国家为了鼓励投资、鼓励技术进步，专门 为融资租赁提

9、供了一系列优惠政策，如直接投资减税、加速折旧形成 的所得税减免、财政补贴等。财政部、国家税务总局颁发的关于促 进企业技术进步有关财政税收问题的通知 规定：企业技术改造采取 融资租赁方法租入的机器设备，折旧年限可按租赁期限和国家规定的 折旧年限孰短的原则确定，但最短折旧年限不短于三年。这就是说， 企业可以按照最有利的原则，尽快折旧，把折旧费用打入成本。这与 税后还贷相比，显然对企业有利。(4)单独核算。融资租赁属于表外融资，不体现在企业的资产 负债表的负债项目中。而一般贷款则全部体现为企业的负债， 影响企 业的资信状况。这对于需要多种渠道融资的企业， 尤其是中小企业来 讲，是非常重要的。企业可以

10、最高按租赁物的百分之百价值进行融资 (租赁)，从而节省流动资金并维护现有的信用额度。通过这种表外 融资，解放流动资金，扩大资金来源，突破当前预算规模的限制。(5)改善承租方的资产负债结构。出租方直接将出租物计入资产，按照有关规定计提折旧；而承租方则将租金计入成本费用，达到 优化承租方资产负债结构的作用。(6)促进销售。销售对于中小企业是非常重要的，只有成功销 售，才能实现利润。越来越多的企业自觉通过租赁而不是一味地通过 直接出卖来实现销售。这样做的好处是，大大降低了购买的门槛，扩 大了客户购买力。4.融资租赁与分期付款的区别融资租赁与分期付款的区别主要表现在以下几个方面：(1)分期付款是一种买

11、卖交易，买者不仅获得了所交易物品的 使用权，而且获得了物品的所有权。而融资租赁则是一种租赁行为， 尽管承租人实际上承担了由租赁物引起的成本与风险，但从法律上 讲，租赁物所有权名义上仍归出租人所有。(2)融资租赁和分期付款在会计处理上也有所不同。融资租赁 中租赁物所有权属出租人所有，因此，作为出租人资产纳入其资产负 债表中，并对租赁物摊提折旧，而承租人将租赁费用计入生产成本。 而分期付款购买的物品归买主所有，因而列入买方的资产负债表并由 买方负责摊提折旧。(3)上面两条导致两者在税务待遇上也有区别。融资租赁中的 出租人可将摊提的折旧从应计收入中扣除，而承租人则可将摊提的折旧费从应纳税收入中扣除，

12、在分期付款交易中则是买方可将摊提的 折旧费从应纳税收入中扣除，买者还能将所花费的利息成本从应纳税收入中扣除，止匕外，购买某些固定资产在某些西方国家还能享受投资 免税优惠。(4)在期限上，分期付款的付款期限往往低于交易物品的经济 寿命期限，而融资租赁的租赁期限则往往和租赁物品的经济寿命相 当。因此，同样的物品采用融资租赁方式较采用分期付款方式所获得 的信贷期限要长。(5)分期付款不是全额信贷，买方通常要即期支付贷款的一部 分；而融资租赁则是一种全额信贷，它对租赁物价款的全部甚至运输、 保险、安装等附加费用都提供资金融通。虽然融资租赁通常也要在租 赁开始时支付一定的保证金，但这笔费用一般较分期付款

13、交易所需的 即期付款额要少得多(例如在进出口贸易中买方至少需现款支付 15 % 的贷款)。因此，同样一件物品，采用融资租赁方式提供的信贷总额 一般比分期付款交易方式所能够提供的要大。(6)融资租赁与分期付款交易在付款时间上也有差别。后者一 般在每期期末，通常在分期付款之前还有一宽限期， 融资租赁一般没 有宽限期，租赁开始后就需支付租金，因此，租金支付通常在每期期 初。(7)融资租赁期满时租赁物通常留有残值，承租人一般不能对 租赁物任意处理，需办理交换手续或购买等手续。而分期付款交易的 买者在规定的分期付款后即拥有了所交易物品，可任意处理之。 融资租赁的对象一般是寿命较长、价值较高的物品，如机械

14、设备等。二、不动产融资租赁概述及现状分析5 .不动产融资租赁的内涵不动产融资租赁经营是不动产开发经营的一种新方式，是指有购 房需求的购房人（承租人）为了购买商品房，在资金不充裕的情况下， 委托租赁公司（出租人）根据其要求和选择代为购入所需的房产，然 后，购买人以租赁方式从租赁公司租赁房产使用，从面使购房人以融 通资金的方式改善自己的住房条件的一些经济活动。同时，房屋的租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权 利和义务，由出租人和承租人签订房产租赁合同约定， 并向房产管理 部门登记备案。不动产融资租赁一般业务流程步骤为：购房者在找到合适的商品 房开发商之后，向融资租赁公司提

15、出租赁申请；融资租赁公司审核购 房者的申请资料，并了解购房者的信用和偿债能力； 融资租赁公司和 购房者共同与商品房开发公司签订商品房购销合同，融资租赁公司与购房者签订融资租赁合同；购房者向融资租赁公司支付租金，融资租 赁公司向开发商支付购房款；租赁公司向购房者交付商品房并保留商 品房的所有权。6 .不动产融资租赁的基本特征现代租赁的做法起源于生产厂商以分期付款方式推销自己的设备。由于资金回收的风险比较大，开始借用传统租赁的做法，将租赁物件所有权保留在出租人一方，承租人只享有使用权，直到出租人融通的资金全部以租金的方式收回。融资租赁在这种情况下发展起来， 因而从一开始，融资租赁便具有很强的金融服

16、务性质， 具有融资和促 销这两个基本功能。同时，其在加速物流和资金流方面还发挥着特殊 的中介功能，是一种风险行业，它具体有以下特性：第一，融资与融物结合。以商品形态和资金相结合提供信用是融 资租赁的主要特点。融资租赁由出租人融通资金，承租人自行选择租 赁物件，融资租赁期满时，一般都办理留购手续，即把所有权转让给 承租人的一种融资与融物紧密结合的信用形式。 对承租人来说，其所 进行的融资租赁活动，从形式上租入了房产，但实质上则是融通了资 金，且将融资与融物相结合；对出租人来说，在租期内始终持有所有 权，比较安全，风险较小，由于融资与融物同步进行，不仅能把握资 金运用方向，对承租人也有较强的约束力

17、。融资租赁的业务有金融属 性，但它又要注重服务而不是金融业务本身， 它运用综合的知识和良 好的经营管理，合理整合社会资源，为金融机构服务，为承租人服务， 为不动产开发商服务。它一方面提供融资服务，另一方面又要进行不 动产营销和资产管理。第二，租赁合同当事人必须履行合同。在发生租赁行为时，融资 租赁合同中三方当事人一一出卖人、出租人、承租人之间的经济关系 以契约固定，买卖双方和租赁双方必须签订买卖合同和租赁合同，在合同期内，不得随意解约。融资租赁是在实质上转移与房产所有权有 关的全部风险和报酬的一种租赁。融资租赁的性质决定了租赁资产的 租期比较长，一般相当于资产的经济寿命期，或至少达到资产经济寿

18、 命期的75%以上。在长期租赁期间，非经双方同意，租赁合同一般 不能轻易取消，除非符合合同法定解除的条件，或承租人逾期不支付 租金等等造成合同无效的情况出现。第三，所有权与经营权分离。一般的投资信贷，是由借款人直接 向银行借入资金，自行购买房产，房产所有权与使用权统一于借款人 一身。而在融资租赁条件下，整个租赁合同期间的房产所有权始终属 于出租人，承租人在租赁结束时，虽有留购、续租、退还的选择权， 但在租赁期内，只能以租金为代价获得房产的使用权。 即不动产的所 有权与使用权分离，摆脱了传统的财产占有观念，所有权因素被淡化， 既有利于分散出租方的风险，又有利于确定现代化的经营方式， 促进 了不动

19、产租赁市场的发展。第四，承租人具有选择权，也承担主要责任。租赁期满后，出租 人和承租人需要在合同中约定租赁物归属， 这样承租方对租赁物有按 合同规定如何处置的权利，即退程、续租和实现所有权转移的权利， 而在绝大部分融资科赁中，不动产权转移的权利将会成为承租方融资 租入不动产商品的最终目的。由于在合同结束时所有权最终很可能转 移给承租人，这时租赁物的所有权是出租人为了控制承租人偿还租金 的风险而采取的一种形式所有权，因此租赁物的购买由承租人选择， 房产销售商及房产的选择由承租人负责。 租赁期内，承租人有保持租 赁物完好的义务以及租赁物毁损或灭失时的赔偿责任，即承租人对房 产的维修、保养及风险承担

20、义务，在整个租赁期内对租赁物件享有独 占权，并按期支付租金，出租人只是提供金融服务。7 .不动产租赁租赁的业务形式一种好的融资租赁方式必然使企业的成本最小，效益最大。对于准备租入的房产，无论选择哪一种融资租赁方式，租入房产给承租方 在未来租赁期内的效益是相同的，所不同的只是每种融资租赁方式下 支付的租金。因此承租人在初步确定了可行的融资租赁方式后，还应该从融资成本方面进行分析，选择融资成本最低的方式。下面将分别 介绍我国不动产可以运用的几种租赁业务形式。不动产直接租赁我国融资租赁目前大多采用直接租赁业务中的自营租赁，即融资租赁的传统做法，具体来说即是由租赁公司用自身资金代替企业或居 民购买所需

21、的房产，然后将之出租给该企业或居民使用，定期向作为 承租人的企业收取租金；而租赁合同期满后，根据租赁公司与承租人 事先约定，既可由租赁公司收回房产，也可由承租人向租赁公司支付 象征性货价而取得该房产的所有权。不动产业转租赁方式转融资租赁由出租人从另一家融资租赁公司或开发商租进房产， 然后转租给下一个承租人使用。转融资租赁与其他融资租赁的主要区 别在于转融资租赁是从租赁公司或开发商取得融资便利，其他是从银 行或非银行金融机构取得融资便利。转融资租赁的关键在于多了一个 第三人充当转租人，它的功能可以通过最终承租人和转租人两方面以 体现。对转租人而言，当租赁公司在其借贷能力较弱，融资技术也不 发达，

22、资金来源有限的情况下，为了利用别家租赁公司条件优厚的融 资便利，往往采用转租赁的方式。一般在如下情况下较多采用的是转 租方式：如树立品牌形象，避免买家在购买物业后各自为政而影响楼 盘的形象定位情况中较多采用转租；中介公司统一租入相连的多个铺 位，统一装修，化零为整，或是品牌连锁店选址租入铺面，统一装修 后，再转租给加盟者；又或是不动产公司将与楼盘相邻的物业租入， 扩大自己的楼盘面，再统一装修定位，以达到规模效益，在这些过程 中都会产生转租业务。不动产业售后回租售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务， 是指不动产开发企业 （即承租人）将一不动产项目的资产出售后，又将该项资产从融资租 赁公司（即出租

23、人）那里租回，习惯称之为“回租”。在售后回租方式 下，通过售后回租交易，资产的原所有者不动产开发企业（即承租人） 在保留对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，将固定资产转化 为货币资本，在出售时可取得全部价款的现金。融资租赁公司回租给 不动产开发企业，并收取租金应收款。同时，融资租赁公司根据房产 项目的质量以及租金应收款的风险程度，收取2-5%的融资租赁费用。然后，融资租赁公司再将不动产开发企业的租金应收款“打包”卖给银行。银行在以买断不动产开发企业（即承租人）的租金应收款为 基础，为融资租赁公司提供租金应收款的催收和信用风险控制等服 务，拓展了银行中介业务-“保理业务”。银行在收取租金应收

24、款的 同时，还可以收取不低于保理融资额 1 %的保理业务手续费。同时， 将风险降到最低，在“保理业务”有追索权的情况下，一旦承租人（不 动产开发企业）无法按时支付租金，可由承租人的担保公司支付；如 果担保公司支付不了的话，银行可将抵押的房产拍卖，所得款项仍不 足的部分，再由融资租赁公司补足。再后，不动产开发企业通过融资租赁公司的不动产售后回租，一方面，获得了自有资金，并将其充抵新开发项目的资本金（与直接向 银行办理抵押贷款的资金性质完全不同，抵押贷款不能作为企业的自 有资金及冲抵新开发项目的资本金），或者投资其他任何项目（而不 动产开发企业用不动产产权作银行抵押，所得的贷款资金用途是指定 的，

25、无法用于投资新开发项目）。另一方面，通过“售后回租；不动产 开发企业仍可经营原来的不动产项目，形成现金流，通过“每年还本， 每季还息”的办法，在融资租赁到期时，依照合同向融资租赁公司赎 回原来的不动产项目。这种融资租赁中有两种融资创新的方式：一是不动产“售后回租” 结合“信托”的方式，通过发放信托产品把稳定且安全的租金应收款转 让给投资者，让社会投资者分享融资租赁资产所带来的收益， 集合社 会上更多的闲散资金；二是接受多个法人的委托租赁资金，由融资租 赁公司作为受托人管理委托租赁资金，运用于不动产售后回租项目，让社会法人的资金参与不动产项目以获得较高投资收益 与政府、银行合作，搞住宅的公共租赁

26、，如重庆与单位、银行合作，进行单位的不动产融资租赁，如上海不动产业杠杆租赁随着金融租赁业的发展，特别是出现了一些大型租赁项目， 租赁 公司凭借自有资金往往难以满足这些项目对资金的需求，于是杠杆租赁应运而生。杠杆租赁其实是信托与融资的结合运用， 这主要体现在 租赁公司利用自己有限的资金来启动融资规模较大的项目，即发挥资金的杠杆作用，融资租赁公司只承担租赁物价款的20%40%,并以此租赁物作为抵押物，以收取租金的权利作为额外保证，从银行或 非金融机构获得贷款用于支付其余大部分价款。这种交易多发生在需 要巨额资金的项目，融资租赁公司受到自身资本充足率的限制， 往往 难以独立承担，而且为了贯彻风险分散

27、的原则，需要金融机构的贷款 支持。不动产融资租赁方式的评价直接融资租赁的融资成本即租金包括三大部分： 租赁资产的成本 即房产的购买价、保险费等；租赁资产的成本利息，即出租人向承租 人所提供资金的利息；租赁手续费，既包括出租人承办租赁业务的费 用，也包括出租人向承租人提供租赁服务所赚取的利润。转融资租赁在租赁中引进了转租人这样一个中问人， 解决了承租 人信用额度不足的缺陷和贸易壁垒的障碍， 使承租人通过转租人完成 融资，这样使承租人在直接融资租赁成本的基础上， 还要增加转租人 的成本利息、转租人承办租赁业务的费用、转租人向承租人提供租赁 服务所赚取的利润，这样就不可避免地增加了租金，使融资成本远

28、远 高于其他融资租赁方式。房产售后回租融资租赁目前在我国融资租赁业务中所占的比重 较大，由于不动产的出售和租入是同步进行的，不存在流动成本，因 此相应地避免了附加成本，从而使总的融资成本降低。杠杆融资租赁虽然很复杂，但它依然能降低承租人的融资成本。因为采用杠杆租赁的项目都是大型的资本密集型项目，政府给予投资抵税和加速折旧的优惠政策，而且融资租赁公司因这笔交易而支付的 利息可作为费用，无须缴纳税款，这将大大降低融资租赁公司的实付 税款，相应会促使融资租赁降低租金，承租人能从相对较低的租金中 得到低融资成本的好处。杠杆租赁对租赁公司来说，其综合效益较好， 租金回收也安全，费用低，因此在国外比较盛行

29、。8 .不动产融资租赁的具体操作办法不动产融资租赁一般业务流程有五个步骤：第一步，承租人（购 房者）在找到合适的供货人（商品房开发商）之后，向出租人（金融 租赁公司）提出租赁申请 第二步，金融租赁公司审核购房者的申请 资料并了解购房者的信用和偿债能力 第三步，金融租赁公司和购房 者共同与商品房开发公司签订商品房购销合同金融租赁公司与购房 者签订融资租赁合同 第四步，购房者向金融租赁公司支付租金，金融租赁公司向开发商支付购房款 第五步，开发商向购房者交付商品 房并办理商品房产权登记证书，金融租赁公司在该产权登记证书上设 定他项权力抵押登记不动产融资租赁中各方所能获得的利益分析9 .不动产融资租赁

30、中开发商的利益分析(1)、能够开拓不动产市场，扩大不动产销路。开发商采用融资 租赁方式销售房产，有利于向用户和市场推销产品，变潜在的市场需求为有效需求，并可以拓展房产营销渠道，不动产商就可以凭此进 口抽出资金 人力去进行下一轮开发投资，使开发商的运行形成良性 循环。(2)、获取市场供求信息，提高经营决策水平。开发商借助租赁 形式，既可以实现房产价值，又可以捕捉有关房产的供求信息，以便 把握商机，提高开发商经营管理水平，进而增强其市场竞争能力，作 出及时而准确的经营决策。10 . 由租人利益分析(1)、运营风险较小。由于在合同期满之前，出租人始终是不动 产产权人，保留房产的所有权是投资的有效保障

31、。 融资租赁是以承租 人获得租赁物品的使用权，出租人拥有租赁物品的所有权而展开的， 这有利于融资租赁风险的分担和控制出租人通过收取租金获得稳定 的收益，若承租人无法按期支付租金，出租人可以收回租赁房产，并 依据与开发商的回购协议处理房产，因此融资租赁是一种安全的投资 方式。(2)、租赁公司能逐步收回成本回笼资金， 能够获得较多的稳定 收益。承租人在租赁期间使用租赁物品的代价是按预定的期限和金额 支付租金，这也正是出租人投资回报的物质基础。 融资租赁的租金较 高，一般包括房产成本 利息手续费和保证金，往往高于同期银行贷 款利息。而且如果从不动产商处购房形成一定规模后，还能得到不动 产商的优惠，这

32、样就有效降低了租赁公司的租赁运作成本。(3)、提升租赁公司的市场竞争能。融资租赁是金融与贸易为一 体，对其研究开发和营销必须讲究集约化、系统化和功能化。因此， 融资租赁在不动产业中的应用在为企业和社会提供优质高效服务的 同时，也提高了自身的发展能力和市场竞争力。11 .对承租人的利益分析由于不动产融资租赁是先租后买，并不是“一锤子”买卖，所以客 观上迫使开发商保证不动产商品的质量， 避免了配套设施滞后和供水 供电通讯等基础设施未完善或质量低劣的情况出现， 这样就保证了承 租人的基本利益。而承租主体不一样所获得的利益不一样。(1)、承租主体为个人。a、可以降低房屋消费门槛。按揭贷款 需要支付相当

33、高的首付款后才能获得不动产使用权，相比而言，不动产融资租赁真正实现了 “零首付”，大大降低了房屋消费的门槛，可以 培育有效需求，使占大多数无支付能力的家庭购房愿望变成现实。b、可以治疗“房奴恐惧症通过融资租赁房屋使用者不是按照通常先获 得所有权再行使使用权的方式，而是通过支付租金直接获得使用权的 方式进行房屋消费由于实行先租后买， 使住户有了归属感，可以放心 做装饰投入，可以将租入不动产视为“准己产”，满足住房私权带来的 好处，又能使年轻人量力而行，自由约定租期及合同，万一以后遭遇 失业等情况，可选择放弃购买，减轻精神压力。(2)、承租主体为企业。a、改善关键财务指标。融资租赁不必 像一般的投

34、资方式，要一次性筹资并支付大量资金，而只需要投入较 少的资金，即可获得需要较多资金才能购买的房产。 这样企业可以在 不减损自己的固定资产的前提下来加大自己资产的流动性， 相当于增 加了企业的流动资金，把资金投向收益率高的其他资产， 从而提高资 金的使用率和收益率，这样就会使企业关键财务指标得以改善。b、提高企业资金利用效率。如果选择出售回租这种融资租赁交易方式， 将房产出售变现，然后租回使用，即它把自有房产的所有权转让给融 资租赁公司，从而取得资金所需的货币，同时它又从该融资租赁公司 租入该房产，因而丝毫不妨碍对该固定资产的继续使用。 这样就使原 来的固定资产转换成了流动资产，提高了企业资金利

35、用效率。c、为企业提供中长期资金来源。不动产融资租赁发挥与银行借贷等中长期 融资手段相同的作用，但不像银行融资对资金的用途提出较多的限制 性要求。由于出租人在租赁期间一直拥有租赁物的所有权，通过租期 内租赁物的完整来保证，出租人对承租人的审查更侧重于承租人未来 的盈利能力，而不是过去的信用历史和财产资本基础，这样使一些资 产负债率较高的企业没有银行信用的企业或者是新企业都可以通过 这种途径获得中长期融资。12 . 对间接参与方一一商业银行的利益分析发展不动产融资租赁有利于缓冲银行风险，促进银行商业化改 革。(1)、不动产融资租赁业所需的流动资金， 由于其功能单一，现 金流量好，银行风险也相对减

36、少。从事融资租赁的金融机构和企业在 流通环节中的中介作用，可以减少银行直接对企业的固定资产贷款， 有利于改变银行资产结构，增加资产流动性；可在自己熟悉的领域里 进行相对集中的风险控制，有利于减少银行风险评估的难度；有利于 拉动银行的信贷规模，加大投资力度，改善资金的安全性、流动性和收益性。(2)、拓展银行业务，降低营业风险。这是因为对银行而言，一 笔信贷资金的发放和回收，有出租人和出租人拥有所有权的房产共同 作为担保，并且银行在收取租金应收款的同时， 还可以收取不低于保 理融资额1%的保理业务手续费，在“保理业务”有追索权的情况下， 一旦承租人无法按时支付租金，可由承租人的担保公司支付；如果担

37、 保公司支付不了的话，银行可将抵押的房产拍卖，所得款项仍不足的 部分，再由租赁公司补足，这样将风险降到最低。四、不动产融资租赁风险分析融资租赁是资金密集型行业，其正常经营所需的资金量相当大， 难免会伴生风险。首先，房屋的价格不稳定，本身风险也非常大，如 果升值，升值的好处不会给租赁公司；如果暴跌，因房产所有权未转 移，租赁公司也要承担风险。日本最大的融资租赁公司一一日本租赁 公司就是因为经营不动产租赁而破产的， 这个历史经验值得注意。其 次，我国市场经济尚待进一步完善，有时市场无序现象突出，一些人 员法律意识淡薄，有的根本无诚信可言，致使融资租赁业的发展一度 受到严重干扰。止匕外，不动产融资租

38、赁也是一项复杂的系统工程。一 方面，融资租赁业务涉及面广，诸如金融、不动产、国际贸易、法律、 保险以及企业经营管理等方面；另一方面，融资租赁业务具有一次性 投资额大，租赁周期长，投资回收期内不可预测因素较多等特点，具 备了风险投资的种种条件，完全属于风险投资的范畴。不动产融资租赁投资风险是指由于随机因素的影响所引起的不 动产融资租赁投资收益，偏离预期收益的程度。例如，单单融资租赁 公司（即出租人）一方就有多种风险类型，详细的风险来源及形式见 下表：融资租赁公司的风险类型汇总风险来源风险类型来自承租人债券风险物权风险来自供应商所有权无效的风险供货商与承租人联合欺诈出租人的风险来自投资人流动性的风

39、险来自监管部门税收风险政治风险出租人自有风险行业选择风险租赁资产残值风险或有担保风险总体来说，不动产融资租赁的最普遍、最主要风险有如下两种：第一，存在着信用风险。融资租赁是由出租人根据承租人对开发 商、租赁物的选择，向开发商购买租赁房产，提供给承租人使用，承 租人支付租金的经济活动它具有融资、 融物双重职能的租赁交易，主 要涉及出租人、承租人和开发商三方当事人，并由两个或两个以上的合同构成。它是一种以融物代替融资，实际上是融资，即融资与融物 密切相联系的信用形式。信用风险是指融资租赁投资者与项目有关的 各方之间因信用结构及信用履行责任上存在着的风险，任何一个不动产融资租赁项目，都会依靠开发商、

40、金融机构、承租方之间有效的信 用结构支撑，组成信用保证机制。各融资租赁项目参与者是否有能力 履行其信用职责，是否愿意并能够按法律的规定履行其信用职责，就构成了不动产融资的信用风险。我国的市场经济体系尚不健全，市场经济运行机制还不规范，承 租人的负债意识不强，造成我国融资租赁行业面临着较大的信用风 险。由于没有明确的制度约束，人们的法律意识淡薄，信用环境较差， 承租企业欠租、骗租现象严重，许多租赁公司在追索欠租过程中，权 益得不到保障，从而使我国的中外合资租赁公司在上世纪90年代开始进入催债时期，租赁业务大受影响。信用的缺失，大大提高了交易 的成本，制约了租赁业的发展，妨碍整个经济的健康发展。承

41、租人的 信用风险是由于租赁企业或开发商违约而造成损失的风险，例如房产存在缺陷，达不到原来设计的技术水平等违约情况。 开发商的信用风 险是指当承租人拖欠租金时，租赁公司要求开发商按未付租金金额购 回房产或被租赁公司占用部分房款的风险。 信用风险对融资租赁企业 来说主要是指承租人对融资租赁企业存在信用危机，承租人到期不履 行合同，无力偿还或者不愿偿还租赁款，致使不能按期收回租赁款而 遭受损失的一种风险，因此，用逾期贷款比例、呆帐贷款率和呆滞贷 款率，融资租赁呆帐和呆滞资金余额，以及资本风险比率来衡量融资 租赁企业所面临的信用风险。第二，存在着经营风险。若承租人为企业，则这种以偿还本息为 条件的房产

42、所有权的分离，能否最终实现资金的归流和房产的两权统 一，相当大的程度取决于承租人对租赁房产的使用效率和经营管理的 效益及其自身的财务状况。在租赁期间，如果租赁物因不可抗力等不 能归责于双方当事人的事由而致毁损、 灭失，或者如果承租人因经营 管理失当、资不抵债，被迫停产、关闭、破产，都将无可避免地形成 承租人偿付能力的不确定性，导致出租人租金落空风险的产生。 出租 人自身也会因为融资租赁经营管理决策失误而造成经营风险。例如， 融资租赁商品的选择、开发商的选择、租赁方式的选择、承租人的选 择，租金定位策略的制度等经营管理决策上存在的风险。融资租赁公司选取拆入资金比例、 资产分散性比例、租赁资产比

43、例来衡量融资租赁企业对融资租赁项目优化选择状况、融资租赁的组合型及经营管理水平。拆入资金指标体现融资租赁企业在融资租赁经 营活动的短款可能性，特别是融资租赁企业的长短期贷款的比例是否 合适。资产分散性比例是对融资租赁企业进行组合租赁的一种解释， 该项数值越大说明融资租赁企业的融资租赁资产分散性越好，风险的分散性越大，相对于融资租赁企业所承担的风险就小。 租赁资产比例 反映了融资租赁企业融资租赁业务的开展状况， 即融资租赁业务的发 展状况，反映融资租赁的经营管理。另外，融资租赁业作为一种以商品销售为条件的金融服务，在其业务过程中难免还存在与房产销售、使用、选择、保管维修、购买等有关的风险。例如：

44、租赁公司是根据承租人的要求选择购置房产的,对房产选择成功与否直接关系到承租人的利益，如果选择不当，未来 将会遭受损失；如果承租人选择权行使不当，租赁房产的使用效率低， 最终会使承租人削弱或丧失其偿付租金的能力；在租赁物交易中，如果开发商未能按买卖合同规定时间交货，或者租赁房产本身存在瑕 疵，会导致融资租赁业务不能按预定的目标与计划运行的可能性。五、不动产融资租赁前景分析房产融资租赁集租赁、买卖、借贷三者于一体，能够实现消费者、 开发商、经营者、政府、产业发展等多方共赢。于是不动产融资租赁 经营有其自身的优势，对于挖掘不动产市场潜力，启动不动产市场， 进而刺激有效需求，拉动经济增长有很大的促进作

45、用。 不动产融资租 赁可以缓解目前购房难及住房难的压力， 通过不动产融资租赁，可以 实现住宅消费的梯次推进，保证了社会的秩序，使家庭、国家长效稳 定发展。故无论是经济的角度还是社会的角度都有着很大的发展空 问。但好事多磨，目前在法律上、观念上、监管上、筹资上、操作上 等方面，都还不具备成熟条件，加上国内不动产企业不规范、市场透 明度不高等问题极待解决。尽管我国房产融资租赁业还面临着不少困 难，但可以预见，购置房产采用融资租赁方式这一观念在我国将越来 越被人们所接受，其在我国也必将有很大的发展潜力。 而且我国的融 资租赁队伍也在进一步发展、壮大，我们也高兴地看到，不少新公司 业绩稳进，发展势头良

46、好。一些老公司在政府担保项目欠租问题解决 之后，坚定了投资信心，有的继续开展新业务，有的打算通过股份转 让或资产充足等方式继续展期经营。如果目前不动产融资租赁业发展 过程中出现的问题能够得到有效解决，并能对入世后面临的挑战有所 准备的话，相信在不久的将来，融资租赁业在我国应该可以成为于银 行、保险、信托、证券等并驾齐驱的行业，今后不动产市场融资方式 的创新将进一步被关注和尝试。不动产融资租赁经营有其自身的优势，对于挖掘不动产市场潜 力，启动不动产市场，进而刺激有效需求，拉动经济增长有很大的促 进作用 不动产融资租赁可以缓解目前购房难及住房难的压力，通过 不动产融资租赁，可以实现住宅消费的梯次推

47、进，保证社会的秩序， 使家庭、国家长效稳定发展，因此在中国有很大发展前景。六、不动产融资租赁案例分析首个不动产融资项目运作成功沪上金融租赁公司“牵手”不动产开发企业和股份制商业银行， 国内首个不动产“售后回租+保理”融资项目运作成功一一一次性 完成融资6个亿2004年4月初，在沪上金融租赁公司新世纪金融租赁有限责任 公司的成功运作下，全国首个不动产“售后回租+保理”融资项目正 式签约一一沪上一家大型不动产公司将其拥有的海南一著名大酒店 出售给金融租赁公司，并签定了 5年的“售后回租”合同；金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订 “国内保理业务”合同，将不动产售后回租形成的租金应收款卖给银行，不

48、动产公司一次性完成融资金 额高达6亿元。这是自中央宏观调控政策出台，央行收紧银根，提高融资门槛以 来，上海不动产企业对于开辟新的融资渠道的一次探索性的实践。在国家相关政策允许的范围内，通过金融租赁平台，不动产开发企业、 金融租赁公司与股份制商业银行三方 “牵手”成功。并非“空手套 白狼”目前，沪上各大银行对不动产开发企业房贷的控制趋势并没有放 松，而是纷纷施行了新“家法”，不动产开发企业通过银行直接融资 变得相当困难。同时，随着不动产企业新开发项目资本金 “门槛”的 比例由20%及以上上升到了 35%及以上，而购买土地的款项又不计 入资本金，这使得不少开发企业的自有资本匮乏， 解决融资渠道迫在

49、 眉睫。在这样的背景下，多元融资需求便应运而生 金融租赁、信 托、担保、典当以及基金等一些非银行类金融机构纷纷浮出水面，争 夺不动产领域的融资“蛋糕”。注册资金5亿元的新世纪金融租赁有 限责任公司，在国内首个不动产“售后回租+保理”融资项目的成功 运作，引起沪上的不动产开发企业和银行的关注。 这一融资项目的设 计者是该公司副总经理、dba博士宋为民。具有22年政府、大企业 集团和信托、金融租赁等金融机构工作经历的宋为民，擅长财务顾问、 投资管理、企业并购和重组、企业国际经营的资产风险管理以及多种 信托产品设计、金融租赁业务融资创新等。为了这一融资租赁创新业 务，他先后与10余家项目涉及部门、银

50、行和企业等单位，了解他们 的优势和不足，取长补短，将他们相应的利益和风险分配通过系统整 合，拿出策划方案征求各方意见。在他的办公室，记者看到一份印有“商业机密”字样的、最终形成的有价值的可以运作的商业计划书。据介绍，宋为民为沪上不动产企业融资开辟的一条创新的融资渠 道，其中心设计思想是：充分利用社会资源，用租赁控制物件所有权 的特点，以物权管理为中心，整合各资源的优势，规避和分散风险， 共享项目利益。因为没动用金融租赁公司的自有资金， 从表面上看似 乎是“空手套白狼”，实质上渗透了大量的知识含量和整合能力， 是 知识经济的产物一一售后回租，是以一系列复杂的财务决策为基础 的。宋为民确认沪上一家不动产公司后与之谈判，