打破新产业新业态发展的土地制度约束

1、 打破新产业新业态发展的土地制度约束 土地是推进新产业、新业态发展的一个关键要素。在当前各类信息技术快速发展特别是“互联网+”快速发展、各类产业融合发展日益加快的大背景下，现行土地分类制度、刚性的土地用途管制、单一的土地供应制度、土地收益分配制度和集体土地市场交易不畅等因素，还未能很好地体现出对于新产业、新业态发展需求的快速适应，还存在着一些具体的问题，土地供给侧结构性改革成为适应新产业、新业态发展的客观要求。现行土地分类制度难以适应新产业、新业态用地需求。以前能准确地划分一二三产业，土地用途可以准确地分为工业、商业服务业和住宅等，而新产业、新业态用地把现代服务业和工业进行了融合，例如现代仓储

2、、现代物流、工业旅游和生产性服务业等打破了原有工业用地和商业服务业用地的界限，乡村旅游把服务业和现代农业等进行了融合，很难把新产业、新业态准确分为工业和商业服务业。而我们现有的地价体系、土地供应和不动产登记的相关制度，还停留在传统的商业、住宅和工业分类上，面对与传统用地类型不一致的新产业、新业态用地，如何确定其价格，与传统用途的地价存在什么比例关系，需深入讨论分析。现行土地储备和供应制度难以适应新产业、新业态用地需求。新产业、新业态发展存在快速性和变化性特征，需要根据经济发展和政策环境的变化，及时调整用地的途径和结构。而我国现行的储备和供应制度，一宗存量建设用地从土地储备中心的收购、储备、开发

3、到招拍挂出让，由于补偿制度和群众观念等多方面的问题，少则一年，多则几年，有的土地储备后无法出让，不仅会造成供需失衡，还在一定程度上影响了供地的效率。现行的土地招拍挂制度，为了保证土地交易的公开、公平和公正，容易抬高土地的价格和企业的拿地成本，不利于新产业、新业态用地的发展。现行土地收益分配制度和市场交易制度难以适应新产业、新业态用地需求。农村集体土地产权制度目前存在的问题，是由其自身存在的缺陷所决定的，是由我国农村集体土地产权在设置过程中的不合理造成的。集体土地所有权的权利主体不明确、权利本身不清晰及产权不完整，集体土地征收补偿没有体现市场化要求，集体土地交易受到相关法律法规的限制并没有建立统

4、一的市场，尤其土地征收的价格没有真正体现市场性，使得在土地征收补偿中，农民的权益受到损害，影响了社会的稳定。土地供给侧结构性改革，可以推进新产业、新业态的发展，促进县域经济的提升，建立相适应的土地供给制度是推动新产业、新业态用地良性发展的重要因素，也是解决新产业、新业态发展问题的关键环节。建立与新产业、新业态发展相适应的土地分类体系。根据我国当前各个部门对产业用地分类不一致的现状，建立和新产业、新业态用地相适应的统一、细致和便于区别执行的来自www.l建设用地分类体系，是主动适应新产业、新业态发展用地需求，促进产业结构优化、经济转型升级的重要基础。对于国家支持发展的新产业、新业态建设项目用地，

5、以及现代服务业体系中的现代物流、现代金融、科技服务、商贸流通、文化创意、旅游休闲、科技研发、健康养老、商务服务、众创空间、工业旅游、生产性服务业、“互联网+”、平台经济、软件与来自www.lw5u.com服务外包等项目用地，国家和省级部门近两年虽然出台了文件，对不同新产业、新业态的用地给予了相对明确的参考用途，但还不全面，不够具体，还需要进一步完善细化，以便对新产业、新业态的用地进行有效管理。建立与新产业、新业态发展相适应的土地储备和供应制度。一方面需研究土地的收储供应和新产业、新业态用地发展的内在联系，根据新产业、新业态用地发展的特点，选择适当区位和难易程度相对较小的土地进行收储，以便能够及

6、时供应土地。另一方面，对于新产业、新业态用地要改变现行土地出让制度，加大新产业、新业态用地的协议出让比例，从政策上支持新产业、新业态用地的发展，但需明确具体的程序和标准。对于我国已经实行的工业用地出让最低价制度，随着全国土地补偿价格的提高和最低生活保障制度的执行，原有的最低保护价格已经远低于土地取得成本。应在合理范围内及时作出调整，对新产业、新业态用地开展出让价格评估，保证土地出让的客观公正。建立与市场相适应的集体土地市场交易制度，加快新产业、新业态用地的落地。一是鼓励多元市场主体。当前新产业、新业态用地发展具有多样性，产业主体不确定，要鼓励多元主体参与市场交易。可以赋予农村集体经济组织实施集体建设用地的储备和供应的权利，让集体建设用地在统一的土地交易市场上交易，这将促进乡村旅游发展，让拥有资金和技术的返乡农民自主创业、灵活创业。二是调整现行的土地征收补偿制度。现行按人均农用地面积计算得出的土地补偿和保障费用的方法，没有考虑农用地的区位和市场性，在土地征收补偿中损害农民的权益，并影响了社会的稳定。近几年由于农村实施农业规模化发展，大大提升了农用地的价值，区位较好的农用地租金每亩近4万元，且有增长趋势，而按现行的土地补偿标准，被征地农民每亩地拿到的土地补偿费用不足3万元。建议参照国有