集团房地产开发全套流程（内部培训学习资料）

1、集团房地产开发全套流程（内部培训学习资料） 目录第一章 房地产开发公司的设立2第一步 房地产开发公司设立的法律程序2第一项 房地产开发公司设立的相关税费2第二章 土地使用权取得流程2第二步 取得开发土地使用权的法律程序3第二项 取得开发土地使用权的相关税费4第三步 拆迁安置阶段的法律程序4第三项 拆迁安置阶段的相关税费5第三章 房地产开发阶段5第四步 立项和可行性研究的法律程序5第四项 立项和可行性研究阶段的相关税费5第五步 规划设计和市政配套法律程序6第五项 规划设计和市政配套的相关税费6第四章 项目建设阶段7第六步 项目开工建设竣工阶段流程7第六项 项目开工建设竣工阶段的相关税费9第五章

2、销售经营阶段10第七步 销售经营阶段的法律程序10第七项 销售经营阶段的相关税费11第六章 物业管理11第八步 物业管理阶段的法律程序11第八项 物业管理阶段的相关税费12附录 房地产开发专业术语12第一节 面积类12第二节 价格类14第三节 实务类17第四节 管理政策类26第二章 房地产开发公司的设立第一步 房地产开发公司设立的法律程序 一内资房地产综合开发公司的设立1公司设立准备 2申请资质等级审批 3申请办理企业名称预先核准 4办理工商注册登记 5办理税务登记 二外资房地产开发公司的设立1申请批准项目建议书 2办理企业名称登记 3送审合资或合作合同章程 4申领外商投资企业批准证书 5办理

3、企业登记 第一项 房地产开发公司设立的相关税费1企业法人开业登记费2企业法人变更登记费3企业法人年度检验费4补换领证照费 第三章 土地使用权取得流程土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有使用收益和处分的权能土地使用权主要有以下三种取得方式见表一表一土地使用权取得方式土地获得方式内 容土地使用权出让指国家以协议招标拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为土地使用权转让指土地使用者通过出售交换赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为土地使用权划拨指政府无偿将土地拨发给使用者使用一般没有使用期限的限制以无偿划拨取得的土地使

4、用权其出让须经政府及土地管理部门同意交补交出让金后方可进行转让出租和抵押土地相关术语生地指空间地田地未开垦地等不具备使用条件的土地熟地指三通一平或七通一平具备使用条件的土地宗地是地籍的最小单元是指以权属界线组成的封闭地块宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图它反映一宗地的基本情况包括宗地权属界线界址点位置宗地内建筑位置与性质与相邻宗地的关系等集体土地是指农村集体所有的土地征用土地指国家为了公共利益的需要可依照法律规定对集体所有的土地实行征用 土地的使用年限凡与省市规划国土签订土地使用权出让合同书的用地其土地使用年限按国家规定执行即居住用地七十年工业用地五十年教育科技文化卫生体育用地五十年

5、商业旅游娱乐用地四十年综合用地或者其他用地五十年另外加油站加气站用地为二十年第二步 取得开发土地使用权的法律程序 一国有土地使用权的出让1办理建设用地规划许可证 2办理建设用地委托钉桩 3办理国有土地使用权出让申请 4主管部门实地勘察 5土地估价报告的预审 6委托地价评估 7办理核定地价手续 8办理土地出让审批9签订国有土地使用权出让合同10领取临时国有土地使用证 11领取正式国有土地使用证12国有土地使用权出让金的返还 二国有土地使用权的划拨1国有土地使用权划拨用地申请2主管部门现场勘察 3划拨用地申请的审核报批 4取得划拨用地批准 三集体土地的征用1征用集体土地用地申请2到拟征地所在区县房

6、地局立案 3签订征地协议 4签订补偿安置协议5确定劳动力安置方案6区县房地局审核各项协议7市政府下文征地8交纳菜田基金耕地占用税等税费9办理批地文件批地图 10办理冻结户口 11调查户口核实劳动力12办理农转工工作13办理农转居工作 14办理超转人员安置工作15地上物作价补偿工作16征地结案 第二项 取得开发土地使用权的相关税费 1地价款土地出让金2资金占用费3滞纳金4土地使用费5外商投资企业土地使用费6防洪工程建设维护管理费7土地闲置费8土地权属调查地籍测绘费 9城镇土地使用税10地价评估费11出让土地预订金12征地管理费13土地补偿费 14青苗及树木补偿费15地上物补偿费16劳动力安置费1

7、7超转人员安置费18新菜田开发建设基金19耕地占用税 第三步 拆迁安置阶段的法律程序 1委托进行拆迁工作 2办理拆迁申请 3审批领取拆迁许可证 4签订房屋拆迁责任书 5办理拆迁公告与通知 6办理户口冻结 7暂停办理相关事项 8确定拆迁安置方案 9签订拆迁补偿书面协议 10召开拆迁动员会进行拆迁安置 11发放运作拆迁补偿款 12拆迁施工现场防尘污染管理 13移交拆迁档案资料 14房屋拆迁纠纷的裁决 15强制拆迁 第三项 拆迁安置阶段的相关税费 1房屋拆迁补偿费 2搬家补助费 3提前搬家奖励费 4临时安置补助费周转费 5清理费 6停产停业综合补助费 7对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊

8、区县的居民的补助费 8一次性异地安置补助费 9房屋拆迁管理费 10房屋拆迁服务费 第四章 房地产开发阶段第四步 立项和可行性研究的法律程序 1选定项目签定合作意向书 2初步确定开发方案 3申报规划要点 4申报审批项目建议书 5编制项目可行性研究报告 6申报审批项目可行性研究报告 第四项 立项和可行性研究阶段的相关税费 1可行性研究费 2建设工程规划许可证执照费 第五步 规划设计和市政配套法律程序一房地产开发项目的规划设计程序1申报选址定点 2申报规划设计条件 3委托作出规划设计方案 4办理人防审核 5办理消防审核 6审定规划设计方案 7住宅设计方案的专家组审查 8落实环保三废治理方案 9委托环

9、境影响评价并报批 10建设工程勘察招投标 11委托地质勘探 12委托初步设计 13申报审定初步设计 二房地产开发项目的市政配套相关程序 1征求主管部门审查意见 2落实市政公用设施配套方案 3报审市政配套方案 4市政各管理部门提出市政配套意见 5市政管线综合 第五项 规划设计和市政配套的相关税费1工程勘察测量费 2工程设计费 3建设工程规划许可证执照费4竣工档案保证金 5临时用地费 6临时建设工程费 7建设工程勘察招标管理费 8勘察设计监督管理费 9古建园林工程设计费 第五章 项目建设阶段第六步 项目开工建设竣工阶段流程一房地产开发项目开工前准备工作1领取房地产开发项目手册2项目转入正式计划3交

10、纳煤气天然气厂建设费4交纳自来水厂建设费5交纳污水处理厂建设费6交纳供热厂建设费7交纳供电贴费及电源建设集资费8土地有偿出让项目办理四源接用手续9设计单位出报批图10出施工图11编制报送工程档案资料交纳档案保证金12办理消防审核意见表13审批人防工程办理人防许可证14核发建设工程规划许可证15领取开工审批表办理开工登记二房地产开发项目的工程建设招投标流程 1办理招标登记招标申请2招标准备3招标通告4编制招标文件并核准5编制招标工程标底6标底送审合同预算审查处确认7标底送市招标办核准正式申请招标8投标单位资格审批9编制投标书并送达10召开招标会勘察现场11召开开标会议进行开标12评标决标13发中

11、标通知书14签订工程承包合同15工程承包合同的审查 三房地产开发项目开工手续的办理程序 1办理质量监督注册登记手续 2建设工程监理 3办理开工统计登记 4交纳实心黏土砖限制使用费 5办理开工前审计 6交纳投资方向调节税 7领取固定资产投资许可证 8报装施工用水电路 9协调街道环卫部门 10协调交通管理部门 11交纳绿化建设费签订绿化协议 12领取建设工程开工证 四房地产开发项目的工程施工程序 1施工场地的三通一平 2施工单位进场和施工暂设 3工程的基础结构施工与设备安装 4施工过程中的工程质量监督 五房地产开发项目的竣工验收程序 1办理单项工程验收手续 2办理开发项目的综合验收领取工程质量竣工

12、核验证书 3商品住宅性能认定 4竣工统计登记 5办理竣工房屋测绘 6办理产权登记第六项 项目开工建设竣工阶段的相关税费1三通一平费2自来水厂建设费3污水处理厂建设费4供热厂建设费 5煤气厂建设费 6地下水资源养蓄基金 7地下热水资源费 8市政公用设施建设费大市政费 9开发管理费 10城建综合开发项目管理费 11建筑行业管理费 12绿化建设费 13公园建设费 14绿化补偿费 15路灯维护费 16环卫设施费 17生活服务设施配套建设费小区配套费 18电源建设集资费用电权费 19外部供电工程贴费电贴费 20建安工程费21建设工程招投标管理费 22合同预算审查工本费 23质量管理监督费 24竣工图费

13、25建材发展补充基金 26实心黏土砖限制使用费 27工程监理费 28工程标底编制管理费29机电设备委托招标服务费 30超计划用水加价 31夜间施工噪声扰民补偿费 32占道费 33固定资产投资方向调节税 第六章 销售经营阶段商品房预售须符合的条件1交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书2有建设工程规划许可证3按提供预售的商品房计算投入开发建设资金达到工程建设总投资的25以上并已经确定施工进度和竣工交付日期4向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记取得商品房预售许可证明第七步 销售经营阶段的法律程序 1提交完成建设项目投资证明 2签署预售内销商品房预售款监管协议 3办理商品房预销售许可证 4

14、销售项目备案 5委托中介代理机构进行销售 6与购房者签订认购书 7与购房者签订买卖契约8办理预售登记9办理转让登记10办理房地产抵押登记手续11楼宇交付入住12质量保证书和使用说明书13办理产权立契过户手续 第七项 销售经营阶段的相关税费 1营业税 2城市维护建设税3教育费附加4印花税 5契税6土地增值税7企业所得税 8个人所得税9房产税10城市房地产税11房屋产权登记费12房屋所有权证工本费13房产共有权执照费14房屋他项权利执照费15房屋买卖登记费16房屋买卖手续费17房屋租赁审核备案手续费18房屋租赁登记费19房屋估价手续费20房屋公证估价手续费21房地产价格评估费22房地产中介服务费第

15、七章 物业管理第八步 物业管理阶段的法律程序 1物业管理单位经营资质审批2签署物业管理委托合同3居住小区的物业接管综合验收4物业使用管理维修公约的核准5安排签订管理公约6制定提供质量保证书和使用说明书7物业管理服务基本要求8物业管理委员会的设立第八项 物业管理阶段的相关税费 1居住小区物业管理启动经费 2共用部位共用设施设备维修基金3普通居住小区物业管理费4高档住宅物业管理费5经济适用住房小区物业管理费6供暖费附录 房地产开发专业术语第一节 面积类1建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积如果计算多高层住宅的建筑面积则是各层建筑面积之和建筑面积包含了房屋居住的可用面积墙体

16、柱体占地面积楼梯走道面积其他公摊面积等 2使用面积 住宅的使用面积指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和计算住宅使用面积可以比较直观地反应住宅的使用状况但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格 计算使用面积时有一些特殊规定跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积不包含在结构面积内的烟囱通风道管道井均计入使用面积内墙面装修厚度计入使用面积计算住宅租金都是按使用面积计算 3公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便正常交往保障生活所设置的公共走廊楼梯电梯间水箱间等所占面积的总和开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题 4实用面积 是指建筑面积扣除公共

17、分摊面积后的余额 5居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和所谓净面积就是要除去墙柱等建筑构件所占有的水平面积即结构面积一般作为衡量居住水平的面积指标 6套内面积 俗称地砖面积它是在实用面积的基础上扣除了柱体墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念 动既有章可循也有利可图吸引居民和机构投资住房租赁市场 7公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成 1电梯井楼梯间垃圾道变电室设备室公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积 2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙包括山墙墙体水平投影面积的50 8辅助面积 辅助面积是

18、指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积包括过道厨房卫生间厕所起居室贮藏室等 9公用建筑面积分摊系数 将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和得到建筑物的公用建筑面积分摊系数即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和 10公用建筑面积 公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租售的地下室车棚等面积作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积一般公用建筑面积按以下方法计算整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套单元套内建筑面积之和并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室车棚及人防工程等建筑面积为整栋建筑的公用建筑面积11容积率 容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比 12得房率

19、得房率是指套内建筑面积与套单元建筑队面积之比 套内建筑面积 套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积 套单元建筑面积 套内建筑队面积 分摊得公用建筑队面积13建筑密度 建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 第二节 价格类1均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数即得出每平方米的均价均价一般不是销售价但也有例外 2基价 基价也叫基础价是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层朝向差价后而得出 3起价 起价也叫起步价是指某物业各楼层销售价格中的最低价格即是起

20、价多层住宅不带花园的一般以一楼或顶楼的销售价为起价带花园的住宅一般以二楼或五楼做为销售的起价高层物业以最低层的销售价为起步价4预售价 预售价也是商品房预销售合同中的专用术语预售价不是正式价格在商品房交付使用时应按有批准权限部问核定的价格为准 5一次性买断价 一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语确定之后买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务不得随意变更 6定金 定金是指当事人约定由一方向对方给付的作为债权担保的一定数额的货币它属于一种法律上的担保方式目的在于促使债务人履行债务保障债权人的债权得以实现根据我国发法通则和担保法八十九条规定定金应当以书面

21、形式约定当事人在定金合同中应约定交付定金的期限定金合同从实际交付定金之日起生效定金的数额由当事人约定但不得超出合同标的额的20如果购房者交了定金之后改变主意决定不买开发商有权以购房者违约为由不退定金如果开发商将房屋卖给他人应当向购房者双倍返还定金 7订金 订金不具有定金的性质交付订金的一方主张定金权利的人民法院不予支持一般情况下交付订金的视作交预付款双方在签订商品房预售合同或出售合同后订金应即时返还或抵充房价购房者在支付订金后不购买预订房屋的订金按预订协议约定的办法处理但属下列情况的房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金1房地产开发企业未签订书面协议收取订金的2签订的书面协议对订金的处理未

22、作约定或约定不明确的3双方对预售合同或出售合同条款存在分歧不能协商一致的4广告售楼书样品房与实际善不相符合8预付款 预付款是一种支付手段其目的是解决合同一方周转资金短缺的问题预付款不具有担保合同履行的作用也不能证明合同的成立收受预付款一方违约只须返还所收款项而无须双倍返还此外法律对预付款的使用有严格规定当事人不得任意在合同往来中预付款项而对定金则无此限制9违约金 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定应该付给对方的一定数量的货币违约金是对违约方的一种经济制裁具有惩罚性和补偿性但主要体现惩罚性只要当事人有违约行为且在主观上有过错无论是否给对方造成损失都要支付违约金第三节 实务类1开间 住宅设计

23、中住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离因为是就一自然间的宽度而言故又称开间住宅开间一般不超过30米-39米砖混结构住宅开间一般不超过33米 规定较小的开间尺度可缩短楼板的空间跨度增强住宅结构整体性稳定性和抗震性 开间5米以上进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间与同样建筑面积的小开间住宅相比承重墙减少一半使用面积增加2便于灵活隔断装修改造 2进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度进深大的住宅可以有效地节约用地但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件住宅的进深在设计上有一定的要求不宜过大目

24、前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右不能任意扩大 3绿化率 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比对购房者而言绿化率高为好 4绿地率 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地宅旁绿地等其中公共绿地又包括居住区公园小游园组团绿地及其他的一些块状带状化公共绿地 5层高 层高是指住宅高度以层为单位计量每一层的高度国家在设计上有要求这个高度就叫层高它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 6净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值7实用率 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比大于使用率

25、即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积 8标准层 标准层是指平面布置相同的住宅楼层 9地下室 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者 10半地下室 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13且不超过12者 11居住区用地 居住区用地是指住宅用地公建用地道路用地和公共绿地等四项用地的总称 12住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称 13其他用地 其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地应包括非直接为本区居民配建的道路用地其他单位用地保留的自然村或不可建设用地等 14公共服务设施用地

26、 公共服务设施用地一般称公建用地是与居住人口规模相对应配建的为居民服务和使用的各类设施的用地应包括建筑基底占地及其所属场院绿地和配建停车场等 15道路用地 道路用地是指居住区道路小区路组团路及非公建配建的居民小汽车单位通勤车等停放场地 16公共绿地 公共绿地是指满足规定的日照要求适合于安排游憩活动设施的供居民共享的游憩绿地应包括居住区公园小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等 17道路红线 道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线 18建筑线建筑线一般称建筑控制线是建筑物基底位置的控制线19综合楼是指兼有住家办公甚至商场的大楼20商住住宅是soho居家办公住宅观念的一种延伸它属于住宅但

27、同时又融入写字楼的诸多硬件设施尤其是网络功能的发达使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式21别墅 是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅二户连体的别墅为双拼别墅单楼独栋的则为独栋别墅22townhouse联排别墅 正确的译法应该为城区住宅是从欧洲舶来的其原始意义是指在城区房屋目前是指建于城郊高绿化率住宅功能齐全的景观型联排别墅23跃层式商品房 是指由上下两层楼盘面卧室起居室客厅卫生间厨房及其它辅助用房并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风采光较好布局紧凑功能分明只是户内楼梯占去一定使用面积上下两层只有一个出口发生火灾时人员不易疏散 跃层式住宅的

28、优点是每户都有较大的采光面通风较好户内居住面积和辅助面积较大布局紧凑功能明确相互干扰较小24复式商品房 是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋是在层高的一层楼中增建一个夹层从而形成上下两层的楼盘房实际层高要大大低于跃层式住宅复式住宅下层供起居餐饮洗浴用上层供休息储藏用户内设多处入墙式壁柜和楼梯复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发在建造上仍每户占有上下两层实际是在层高较高的一层楼中增建一个12米的夹层两层合计的层高要大大低于跃层式住宅李氏设计为33米而一般跃层式为56米复式住宅的下层供起居用炊事进餐洗浴等上层供休息睡眠用户内设多处墙式壁柜和楼梯中间楼板也即上层地板一层的厨房高2米上层贮藏让高12

29、米上层直接作为卧室床面人可坐起但无法直立 复式住宅的经济性体现在1平面利用系数高通过夹层复合可使住宅的使用面积提高50-70 2户内的隔层为木结构将隔断家具装饰融为一体即是墙又是楼板床柜降低了综合造价 3上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户通风采光良好与一般层高和面积相同的住宅相比土地利用率可提高40因此复式住宅同时具备了省地省工省料的特点 复式住宅在设计施工和使用上有一些不足 1复式住宅的面宽大进深小如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳自然采光较差 2层高过低如厨房只有2米高度长期使用易产生局促弊气的不适感贮藏间较大但层高只有12米很难充分利用 3由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断木

30、材成本较高且隔音防火功能差房间的私密性安全性较差25错层式住宅 主要指的是一套房子不处于同一平面即房内的厅卧卫厨阳台处于几个高度不同的平面上 错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式的房屋平面式表示一户人家的厅卧卫厨等所有房间都处于同一层面而错层和复式内的各个房间则处于不同层面 错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面但复式层高往往超过一人高度相当于两层楼而错层式高度低于一人人站立在第一层面平视可看到第二层面因此错层有压缩了的复式之称另外复式的一二层楼面往往垂直投影上下面积大小一致而错层式两个或三个楼面并非垂直相叠而是互相以不等高形式错开26单元式住宅 是指在多层高层楼房中的一种

31、住宅建筑形式通常每层楼面只有一个楼梯住户由楼梯平台直接进入分户门一般多层住宅每个楼梯可以安排到户所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元27公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的公寓式住宅大多是高层标准较高每一层内有若干单独使用的套房包括卧室起居室客厅浴室厕所厨房阳台等等还有一部分附设于旅馆酒店之内供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用28花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼即花园别墅一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼建筑密度很低内部居住功能完备装修豪华并富有变化住宅水电暖供给一应俱全户外道路通讯购物绿化也都有较高的标准一般为高收入者购买29shoppingmall 直译

32、为步行街购物广场是目前国际上最流行经营效果最佳的零售百货模式它具有四大特征开放性的公共休闲广场强烈吸引人气开放性的对外交通设计广纳周边人气相对闭合的内部通道回路充分利用有效人流购物与休闲良性互动形成惊人的商业效应30商品房的结构房屋架构可分为砖混结构砖木结构和钢筋混凝土结构31框架结构住宅 是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱再用预制的加气混凝土膨胀珍珠岩浮石蛭石陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅适合大规模工业化施工效率较高工程质量较好 框架结构由梁柱构成构件截面较小因此框架结构的承载力和刚度都较低它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁楼层越高水平位移越慢高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力这时现浇

33、楼面也作为梁共同工作的装配整体式楼面的作用则不考虑框架结构的墙体是填充墙起围护和分隔作用框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间但抗震性能差32钢混结构住宅 钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土即钢筋水泥粗细骨料碎石水等的混合体这种结构的住宅具有抗震性能好整体性强抗腐蚀能力强经久耐用等优点并且房间的开间进深相对较大空间分割较自由目前多高层住宅多采用这种结构但这种结构工艺比较复杂建筑造价也较高 33砖混住宅 砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙楼盖屋盖梁柱也可是砖柱是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载主要是由梁板传来的屋盖楼盖上的活恒荷载它通过墙柱基础传到地基作用在纵墙上的水平荷载如风荷一部分直

34、接由纵墙传给横墙另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙再由横墙传至基础最后传给地基承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求通过计算来确定的 34建筑高度按建筑高度划分房屋可分为低层房屋多层房屋和高层房屋根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定4-6层为多层住宅7-10层为小高层住宅也称中高层住宅10层以上则为高层住宅有高层塔楼高层板楼35低层房屋指高度低于或等于10米的建筑物一般是1-3层建筑物如平房别墅等低层房屋一般建筑结构简单施工期短建造成本低廉给人以亲切安宁有天有地的感觉它的舒适度方便度和空间尺度优于高层36多层房屋 指高于10米低于或等于24米的建筑物多层房屋一般4-8层一般采用砖混

35、结构少数采用钢筋混凝土结构多层房屋一般规格 房型 整齐通风采光状况好空间紧凑而不闭塞与高层相比多层房屋公用面积少得房率相应提高37高层房屋 指高于24米的建筑8层以上 可含8层 的建筑体一般可分为小高层高层和超高层38小高层一般指8层至1213层的建筑小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构带电梯小高层有多层亲切安宁房型好得房率高的特点又有普通高层结构强度高耐用年限高景观系数高污染程度低等优点同时小高层对土地的利用率提高土地成本相对下降很受房地产开发商的青睐 39高层房屋指15层以上24层以下的建筑体因为建筑结构和建筑形态 点状居多 的局限房型设计难度大要做到每套室内全明采光通风良好是有很大难度的在城

36、市中心区高层有它的优势对开发商来说单位建筑面积土地成本 即楼面地价 低对住户来说视野开阔景观系数高尘土噪音光线污染也少建筑结构强度高整体性强但高层房屋也有明显的缺点结构工艺比较复杂材料性能要求高自重大对基础要求高施工难度较大建筑造价相应提高高层房屋电梯楼道机房技术层等公用部位占用面积大得房率低如果电梯质量不可靠物业管理不正常就很令人担心40超高层房屋指超过24层的建筑体超高层房屋楼面地价最低但建筑安装成本高它给人以气派雄伟的感觉可以满足一些消费者对视野景观的要求超高层房屋一般建在城市黄金地段 最大限度地利用土地资源 或景观良好的城区 最充分地发挥景观资源的作用 使用率比较多层高于高层85左右高

37、层由于有电梯电梯前室等需分摊的公用面积较多高层塔楼使用率72-75板楼在78-80 建筑质量比较多层一般为砖混结构抗震性能比高层差高层一般为钢筋混凝现浇抗震性能好折旧年限长 房型构造比较多层一般坐北朝南南北通风使用面积高房型合理大开间容易隔开装修高层一般为框架结构加上要考虑电梯的位置户型设计较难装修也易带来不便 物业管理收费多层少于高层41智能化住宅 根据建设部全国住宅小区智能化系统示范工程要求智能化住宅要达到安全防范信息管理信息网络也即智能化住宅是将各种家庭自动化设备计算机及其网络系统与建筑技术与艺术有机结合的产物从而实现住户可以在任何时间任何地点进行家庭遥控管理或与外界进行联系的住宅 智能

38、小区由众多智能楼宇组成其旨在通过高度集成的通讯和计算机网络把社区的保安物业服务及公共设施连接起来实现智能化和最优化管理使小区内居民可以24小时与社区医院学校超市娱乐场所等处联络42住宅小区 住宅小区也称居住小区是由城市道路以及自然界线如河流划并不为交通干道所越的完整居住的地段一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构43住宅配套设施 指为城镇居民创造卫生安全宁静舒适的居住环境而必需的住宅附属设施住宅配套设施是由多系统组成的按其服务层次应包括以下内容 l 住宅基本生活单元的配套设施人口规模为3千人左右的住宅群其配套设施应有居民服务站小商店文化室儿童游乐场等 2 住宅小区的配

39、套设施人口规模在 l万人左右的住宅群其配套设施包括托儿所幼儿园小学中学储蓄所邮电所运动场粮店煤店百货店副食品店菜店饮食店理发店小修理门市部综合商店自行车棚废物回收站居委会变电所公共厕所垃圾站等 3 住宅区的配套设施人口规模在4至5万人左右其配套设施包括医院门诊部银行办事处邮电支局电影院科技文化馆青少年之家运动场多种与生活有关的商店街道办事处派出所商业管理机构房屋管养段等 4 市政公用设施指在全市范围内住宅配套的设施包括城市公用事业和城市公用设施前者指城市自来水煤气供热公共交通后者指市政工程设施园林绿化设施公共卫生设施等44会所是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施会所具备的软硬件条件康体设施应该包括泳池网球或羽毛球场高尔夫练习馆保龄球馆健身房等娱乐健身场所中西餐厅酒吧咖啡厅等餐饮与待客的社交场所还应具有网吧阅览室等其他服务设施以上一般都是对业主免费或少量收费开放第四节 管理政策类 1五证 商品房五证包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证国有土地使用证建设工程开工证商品房预售许可证2二书 是指建设部为了加强对商