浅议我国住房空置成因

1、浅议我国住房空置成因 【摘要】当前，在我国房地产业快速发展的同时，也存在一些问题。尤其在近几年国家频繁出台房地产相关政策的背景下，住房空置的情况不容忽视。住房的大面积空置可能会成为影响中国房地产业走向的一个重要的因素，本文分析了我国住房空置的成因，并针对当前房地产发展现状提出了解决问题的相应对策。 【关键词】住房空置；特点；成因；对策 一、当前我国住房空置及其特点分析 从2010年开始我国没有再沿用以前的空置率统计方法，而是改用待售商品房面积。商品房待售面积是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积。从商品房待售面积的定义可以知道，其并不能全面的反映我国住房空置的情况。但是一

2、些非官方的数据却在一定程度上反映出了我国的住房空置情况不容乐观。新华网2010年7月7日的一篇报道可以从侧面了解我国住房空置的现实：国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。大量的住房空置情况表明中国的住房空置存在以下一些特点： 1、一二线城市住房空置最为严重 由于基础设施完善，加上经济水平较高等原因，在此基础上产生的集聚效应使一二线城市成为房地产开发商追逐利益的必争之地。众多大型开发商的主要业务集中在一二线城市，这使得一二线城市每年的房屋供应量高居不下。同时当前一线城市和少数二线城市房地产投资投机比重偏高，而三四线城市

3、由于配套不完善，对开发商、消费者以及投资与投机者吸引力不大，所以目前我国一二线城市的住房空置比三四线城市严重。 2、郊区比中心城区住房空置严重 在没有学校、大型娱乐场所和商场的情况下，郊区由于配套设施不完善，交通不便的原因，其住房空置情况要比中心城区严重。例如，北京五环线的住房空置远远高于一环线。 3、高档住宅和别墅的空置比较严重 高档住宅和别墅针对的是高收入人群，虽然相对普通住宅总量少，但是其空置率却很高。据统计，天津的北津新城是亚洲最大的别墅区，已建成的3000套别墅也存在90%的空置率。 二、我国住房空置成因分析 自从2000年以来，我国房地产业高速增长，但是由于房地产业在我国来说还是一

4、个新兴产业，其自身条件和外部环境都存在着很多不足和问题。从近几年关于我国住房空置的一些报道和民间数据来看，住房空置是一个全国性的问题，当然各地区住房空置原因也存在很大的差别。概括起来，造成住房空置的原因主要有以下几个方面。 1、高房价导致有效需求不足 住房空置直接反映了房地产市场的供求状况，从我国一些城市来看，部分高价位的住宅的控制情况最为严重，而中低价位的住房却供不应求。从2000年到2012年，我国城乡人均可支配收入年均增长率近10%，扣除价格因素，实际增长为8%左右，其增速远小于住宅10%以上的销售均价年均增长率。过高的房价抑制了大量的潜在需求向有效需求转化，居民的收入难以支付高房价，缺

5、乏购买力，造成有效需求不足，大量高价位的住宅难以被消化。 2、住宅质量和配套设施存在问题 在房地产开发过程中，部分开发商一味追求高利润，只顾眼前利益，压缩生产成本。一方面表现在进行投资决策时，开发商偏向于概算更低的设计方案，而对方案的不足之处却少加考虑。另一方面，房地产商的普遍选择造价最低的施工单位，这也在一定程度上造成了在施工过程中，施工单位偷工减料，导致了很多严重的质量隐患，很多购房者因此对开发商失去信心，不敢轻易购置房产。此外，由于房地产具有投资和消费的双重属性，而位置偏远、配套设施不完善的房地产对消费者的吸引力很有限，这也造成城市新区或郊区在房子卖出去之后却没人住的情况发生。有的开发商

6、由于预测和判断的失误，在离市区较远的地方开发了居住小区尽管小区已经建成且形成了一定的规模，但是由于交通不便、市政基础设施建设和公共服务设施落后，商业、教育、文化娱乐等配套设施不完善。虽然这部分商品住房销售价位较低，但销售业绩却不佳。 3、住房供需结构失衡 目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为： 一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。2012年我国房地产开发企业竣工房地产面积为99425万平方米，而普通住宅的竣工面积为79043万平方米，占总竣工面积的79.5%，呈连续下滑的趋势，相比2009年下降了将近10个百分点。与此同时，别墅

7、、高档公寓年均增速超过10%，而经济适用住房年均增速却3%不到。 二是廉租房供给很少，由于政府重视不够和廉租房本身具有的低收益性，导致其覆盖面小。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题，例如其准入和退出机制如何确立并有效实施。这些使得部分具有刚性需求的中低收入者的住房需求得不到满足。 三是二手房市场和租赁市场发展缓慢，二手房的供给不能满足需求。 4、投资与投机行为推波助澜 自从1998年我国住宅商品化以来，房地产业飞速发展。房地产业的丰厚利润，加上房地产市场的有关法律法规尚不健全，这使得房地产市场也成为了投资与投机者相互追逐利润的场所。在这十几年间，各种炒房

8、团、投机客层出不穷，这将本来就居高不下的住宅价格推涨得更厉害。 5、房地产市场体制的不健全 房地产市场需要有一个完整配套的体制与之相适应。完整的配套体制包括房地产制度，房地产金融体系等。 5.1 房地产制度 房地产制度包括土地制度与住房制度。其中土地制度直接关系到开发商拿地方式的选择，现阶段我国开发商的拿地主要有招标、拍卖、挂牌以及协议等方式。从近几年的数据来看，2012年我国住宅商品房施工面积为428964万平方米，增幅为10.6%，继续保持高速增长。但是从房屋销售面积和销售额来看却有所放缓，这必然会给我国现阶段的住房控制带来更大的压力。从住房制度来看，现阶段我国的住房制度安排主要有住房市场

9、交易制度和住房保障制度。住房保障制度应着力解决中低收入群体的住房问题，就目前来看，我国的住房保障制度还有待于进一步完善。2012年我国政府关于保障住房的举措基本建成500万套，新开工700万套以上。片面的追求数量将会影响保障住房的质量，也使地方政府为了建设保障住房而建设保障住房。因此，我国的房地产制度不断完善的路子还很长。 5.2 金融体系 在金融体系中一个明显的特点是住宅抵押贷款业务发展缓慢。在目前高房价、低收入的情况下，个人住房抵押贷款是完善住宅金融和消化空置商品住房的有效措施。住房抵押贷款分为住房开发贷款和个人住房抵押贷款，这两者在中国发展极不平衡，前者为银行支持的重点，而后者仅占全部房

10、地产贷款总量的10%左右。而在经济发达国家或地区，个人住房抵押贷款占银行贷款总量的20%50%，如美国、香港约为30%。我国房地产业的开发商资金可获得性高且成本低。不论是拿地成本还是建安成本等，大部分的资金都来自于银行贷款，所占比例差不多达到全部房地产资金的80%左右。而其成本却相对较低，开发商产生了进行房地产投资一定会转的丰厚的利润的预期，从而造成盲目投资的乱象。 6、宏观政策的影响 宏观经济政策对住房空置的影响无疑是巨大的。2011年2月16日，我国开始实行全面的限购政策。从2011年底国家统计局公布的数据来看，该政策的成效开始显现，全国70个大中城市中房价环比停长的数量达到了将近一半。近

11、几年房地产相关政策的连续出台，让消费者觉得政府将会严厉打压房价，从而产生了房价可能会下降的心理预期，使得很多消费者持观望态度，这是导致住房空置量不断增加的一个重要因素。从全国来看，房地产销售市场有所降温，但是从房地产新开工房屋面积和房地产开发竣工房屋面积来看，其涨势依然不减，生产和销售环节的脱节，必然导致空置的出现。 三、关于我国住房空置的一些对策 1、提高居民购买力 刺激消费是最重要宏观调控政策之一，刺激居民消费最直接的手段便是提高居民购买力。当局可以在调控住房价格的同时进行收入调控，一边控制房价的过快增长，一边用增加收入、减少税收、提高存款利率等政策增加居民的可支配收入，刺激居民对房地产进行消费。 2、调整房地产结构 在以卖方市场为主的房地产市场中，开发商应正确了解市场的需求，不可为了眼前利益盲目跟风进行同档次房产的开发，在分析市场数据时也应尽量剔除市场时滞的因素，按照市场的真实需求进行规划、建设。 3、抑制投机行为 投机行为是哄抬房价的主要原因，政府当局应采用经济和法律手段对其进行引导，加强对市场存量房的监督，并通过对个人住房消费贷款的优惠利率以及办理转按揭的间隔时间进行必要限制等方法，抑制投机行为。 结语