浅议农村宅基地使用权

1、浅议农村宅基地使用权 【摘要】三农问题一直是国家的重点，作为农民安身立命所必须的宅基地，就至关重要。农村宅基地使用权属于用益物权的一种，是我国所特有的，它具有用益物权的一般特征，同时也有自己的特点。物权法对农村宅基地使用权的规范相当不完善，仅有四个条文。农村宅基地使用权制度的完善与否，关系到国家的发展，社会的和谐，农民的生存。了解农村宅基地使用权相关概念、特点与性质，成为认识农村宅基地使用权的重点。 【关键词】农村宅基地使用权；用益物权；宅基地房屋 一、农村宅基地使用权的概念 农村宅基地使用权作为用益物权的一种类型，是指农村村民依法享有的，在集体所有的土地上建造、保有房屋及其附属设施的权利。

2、而关于宅基地使用权的概念，目前有广义和狭义两种说法。从广义上分析，宅基地泛指所有可以用于建筑房屋、处所以供居住的土地。其包括国家所有的土地和集体所有的土地。代表学者有王利明教授，他在物权法草案建议稿说明中提出，宅基地是公民个人依法取得的可建筑房屋并居住使用的国家所有或集体所有的土地。从狭义上分析，宅基地仅指可以用于建筑房屋以供居住的集体所有的土地，在此排除了国家所有的土地。代表学者有王卫国教授，他认为宅基地是指农村集体经济组织分配给集体经济组织成员的用于建造房屋的没有使用期限的集体所有的土地。学界对于宅基地使用权一词的理解，也大致分为两类：一类是指城市或农民居民在国家或集体所有的土地上建筑房屋

3、，供作居住的权利，以王利明教授为代表。另一类是指依法审批的农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权，以王卫国教授为代表。 随着改革开放的发展和城市化进程的加快，城市房地产市场逐步兴起、发展、成熟起来，伴之而来的住宅商品化，致使我国的房地产法律法规和相关政策进行了相应的调整和变化。而这一调整和变化所针对的对象主要是城市居民的宅基地。即由从前的经批准无偿划拨、无期限使用变革为有偿出让制度。城市居民和农村居民在宅基地的取得上形成了明显的差异，呈现出“双轨制”。法律的变更，双轨制的建立标志着：在中国宅基地的无偿划拨使用制度仅仅适用于农村居民了。在立法上，1998年的土

4、地管理法中仅在在第62条规定了农村居民的宅基地，而取消了关于城镇居民宅基地的相关规定。因此对宅基地使用权应作狭义的理解，即将其定义为农村村民依法享有的，在集体所有的土地上建造、保有房屋及其附属设施的权利。本文以此种对于宅基地使用权的理解为基础，对农村宅基地使用权问题进行研究和探讨。 二、农村宅基地使用权的特点 1.农村宅基地使用权的身份限制性 农村宅基地使用权是一种带有社会福利和社会保障性质的权利，是农民的安身立命之本。因此，必须对农村宅基地使用权的主体加以限制，禁止农村集体经济组织以外的成员取得农村宅基地使用权，以保护农民的权利。同时需要说明的是，取得农村宅基地使用权的主体并非单个人，通常是

5、以“户”为单位。 2.农村宅基地使用权的客体限制性 物权法第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”由此可见，农村宅基地使用权的客体是农村集体经济组织所有的土地，而非国家所有的土地。这里的土地既包括土地的地表，也包括地中与空中。 3.农村宅基地使用权的目的限制性 根据物权法的规定，农村宅基地使用权的目的具有特定性，即只能用来建造房屋及其附属设施，如住房，厕所，猪圈等等，而不能用来从事商业、工业生产。 4.农村宅基地使用权的无期限性 农村宅基地使用权没有固定的存续期限，它存在于农民生活过程的始终。只要房屋存在，宅基地使用权

6、就存在，即使是房屋灭失，宅基地使用权人依然享有宅基地使用权。当宅基地被征收时，原权利人有权重新申请宅基地。但转让后重新申请的，不予批准。 5.农村宅基地使用权的取得无偿性 农村宅基地使用权具有社会福利和社会保障性质，农民能够无偿取得宅基地，获得生存的基本保障，我国在九十年代曾有一段时间，农村村民取得宅基地使用权需要支付一定的费用，但现在这种现象较少，收取的非有也比较低，以保障农民基本生活条件。这也是农民比较城镇居民所享有的生活保障。 三、农村宅基地使用权的性质 现在物权法明确规定宅基地使用权为一种用益物权，从法律上对宅基地使用权进行了准确地定位。这为改革我国现行宅基地使用权制度，构建符合我国国

7、情的宅基地使用权具体制度奠定了基础。物权法颁布之前，由于我国民事立法以及农村土地权利制度的不完善，宅基地使用权的性质未得到确认，理论界关于宅基地使用权的性质可谓众说纷纭，未有定论。主要有三种观点：其一是用益物权说，其二是自物权说，其三是占有权说。 1.用益物权说 为了解决现实生活中所有权人不急于利用物，而非所有权人急需要利用该物，但又没有取得物的所有权的必要现实情况，人们便在所有人和使用人间建立了一种只转移使用权和收益权而不转移物的所有权的物权法律关系。所有权人与使用权人的这种特定的物权关系即为用益物权关系。用益物权指在他人之物上享有占有、使用和收益等权利的物权。大部分学者认为农村宅基地使用权

8、应属于用益物权范畴。集体对宅基地土地享有所有权，而农民对宅基地土地享有占有权，使用权和收益权。故笔者赞同将农村宅基地使用权纳入用益物权范畴。 2.自物权说 该说认为，传统大陆法系关于用益物权制度的设计，是以土地所有权私有为基础的，而我国实行土地国有制度，土地的使用权是以国家或集体共有为基础的，因此宅基地使用权就相当于大陆法系的所有权而非他物权，即自物权。此种观点过于强调我国土地所有权权利性质的特殊性，并且农民只是对土地加以使用，并不享有所有权。 3.占有说 该说主张抛弃大陆法系传统物权理论，构建所有权、占有权并列的所谓“二元结构”物权，将农村宅基地使用权归入占有权。“现代中国物权制度中应有独立

9、的财产利用制度。财产利用制度与财产归属制度相互依存、相互作用，平等共处，这是物权制度二元结构的基本定义所在。”物权制度与本国国情关系最紧密，本土性最强的制度。从我国国情现状来看，虽然占有说为解决我国目前的财产制的问题提出了新的想法和新的思路，但占有说在自身内部还未建立起系统化的权利分类，尚不能实际适用于我国国情的现实需要。 四、土地使用权和地上权的比较 在承认宅基地使用权属于用益物权的基础上，有些学者主张地上权说：地上权制度始于罗马后期，罗马法的添附原则为，“一切附加和进入土地的物必然的作为添附归土地的所有主所有”。这一原则与罗马后期土地所有人之外的他人利用土地需求的急剧增加产生了深刻矛盾。为

10、了解决这一矛盾，罗马人逐渐承认了“地上权”制度。大陆法系国家民法大都沿袭了地上权制度。 传统地上权的权利主要包括两个方面的内容，这些内容就是一方面地上权人对于他人所有的土地具有占有使用和收益的权利，另一方面而言，权利人也有权在获取的他人所有的土地上构造房屋和附属设施用以进行生产和生活之用。我国农村宅基地使用权也包含了地上权权利人的这些权利，也正是因为如此，有很多人将农村宅基地使用权以对号入座的方式定性为传统民法上的地上权制度。但在笔者看来，我国农村宅基地使用权与地上权除去形式相似外其内容实质具有明显不同： 1.地上权利人可以转让地上权利及地上构造的建筑物，而我国农村宅基地使用权及其地上建筑物的

11、抵押或转让要受到很大程度的限制； 2.地上权的主体在身份方面没有限制，凡是具有民事主体资格的人均有权获得地上权，相反我国农村宅基地使用权则是为了保障农民的生产和生活需要而向特定的农民群体设置的一种制度，其带有明确的社会保障性和社会福利性； 3.地上权与用益物权都是在他人土地上所设定的，但地上权关于土地客体没有任何限制，而农村宅基地使用权的客体仅限于农村村民所在的本集体经济组织所有的土地； 4.地上权的获取方式则采取有偿方式，一般而言需要交纳租金，当地上权人欠缴地租时，土地所有人可以撤销其地上权； 而农村宅基地使用权的获取一般为无偿的方式； 5.地上权的取得完全遵从土地所有权人与地上权人的协议，

12、由合同行为取得，而农村宅基地使用权的取得是一个依申请的行为，需要经过村民所在集体经济组织批准，再经过严格的政府审批程序许可后，方能取得。 综合以上分析，并不赞成宅基地使用权属于地上权的观点。那么农村宅基地使用权的性质究竟如何呢？我国的社会主义民事法律规范制度自改革开放以后就不断学习西方社会成熟的法律制度，我国的物权制度更加接近传统大陆法系的物权制度。农村宅基地使用权符合用益物权的对他人之物占有，使用，收益的性质，但我国实行土地等生产资料公有制，与西方资本主义生产资料私有制基础不同，故我国的农村宅基地使用权是一种独立的用益物权。 参考文献： 1王卫国.中国土地权利指南m北京：中国政法大学出版社，2001：188 2高富平.物权法的十个基本问题物权法草案修改意见j2005，（8） 3孟勤国.